Рынок жилой недвижимости города Ростова-на-Дону (ценовая ситуация и себестоимость строительства) - Экономика и экономическая теория реферат

Главная

Экономика и экономическая теория
Рынок жилой недвижимости города Ростова-на-Дону (ценовая ситуация и себестоимость строительства)

Общая характеристика рынка недвижимости города Ростова-на-Дону. Цены на вторичном рынке жилья. Коттеджное строительство, земельные участки, аренда квартир и коммерческая недвижимость. Сметная, плановая и фактическая себестоимость строительных работ.


посмотреть текст работы


скачать работу можно здесь


полная информация о работе


весь список подобных работ


Нужна помощь с учёбой? Наши эксперты готовы помочь!
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с
политикой обработки персональных данных

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Ростовский государственный строительный университет»
Кафедра экономической теории и предпринимательства
по дисциплине «Экономика недвижимости»
Тема: Рынок жилой недвижимости города Ростова-на-Дону (ценовая ситуация и себестоимость строительства)
доцент, кандидат экономических наук О.А. Лыкова
Рост цен на потребительские товары, продукцию производственно-технического назначения, транспортные услуги воспринимается как неизбежное следствие происшедших и происходящих финансовых потрясений. Однако правомерность и обоснованность складывающихся в этих отраслях ценовых значений понимается как сама собой разумеющаяся. Каждый субъект хозяйствования может представить калькуляцию и бухгалтерский отчет о понесенных им затратах на произведенный товар. Другое дело - строительство.
Если в промышленности цена на продукцию подсчитывается после процесса ее изготовления, когда все понесенные расходы известны и учтены, то в строительстве цена должна рассчитываться исходя из того, что расходы и затраты по возведению объекта или его части могут быть учтены за несколько месяцев и даже лет до их фактического свершения. Цена в строительстве - это денежное выражение стоимости единицы строительной продукции, которая определяется количеством общественно-необходимого труда, затрачиваемого на ее создание.
Механизм ценообразования имеет свои особенности, которые обусловлены индивидуальным характером строящихся зданий и сооружений, а также зависимостью от конкретных условий. Поэтому цена рассматривается индивидуально на основе сметной документации в соответствии с объемами работ, методами технологии производства и единичных расценок на отдельные виды работ.
При стабильном, застойном состоянии экономики экстраполяция в какой-то мере себя оправдывала, так как отклонение фактических затрат подрядчика от расчетных регулировалось государством через план по прибыли.
При динамичном и трудно предсказуемом состоянии экономики экстраполяционная модель ценообразования стоимости строительства объекта или его части малоприемлема, так как за период от составления проектно-сметной документации - модели объекта - до его ввода в эксплуатацию в ценовой составляющей модели объекта - смете, происходят большие изменения. Поэтому для оценки стоимости строительной продукции создана специальная система ценообразования. Эта система входит отдельной частью в состав общегосударственных нормативов и правил (СНиП).
Очевидно, что корректировка, то есть перерасчет сметы по текущим условиям и ценам невозможен по множеству причин, одной из которых является то обстоятельство, что пересчитанная смета устаревает раньше, чем будет завершен пересчет.
Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные строительно-монтажные работы и др. расчеты. Необходимость оценки стоимости объекта возникает уже на подготовительном этапе строительства. На предпроектных этапах определяют ориентировочную (предположительную) стоимость объекта. По мере накопления исходных данных и дополнительных сведений в процессе проектирования появляются возможности для более точного расчета сметной стоимости. Сметная стоимость объекта - это сумма денежных средств, необходимых для его строительства, в соответствии с проектными материалами.
Методическое, нормативно-справочное, инструментальное обеспечение для решения задач ценообразования в строительстве неизмеримо сложнее и ответственнее, чем в промышленности. Если ценообразование сравнить с прогнозом погоды, то цены на продукцию производственно-технического назначения - это погода, которая была неделю, месяц тому назад, а цена строительной продукции - это погода, которая будет в течение ближайших двух-трех лет, причем с расшифровкой по месяцам и даже декадам.
Ростов-на-Дону неоднократно попадал в пятерку лидеров России по уровню жизни. Рынок недвижимости в городе - один из самых развитых и прогрессирующих в Южном федеральном округе (далее - ЮФО). Это крупный промышленный, образовательный центр, который из-за своего выгодного географического положения назван «воротами на Кавказ». Какая ситуация сложилась на рынке недвижимости Ростова сегодня, и какова динамика цен на недвижимость, вы узнаете из этого обзора. Также мы узнали мнение экспертов по поводу состояния рынка недвижимости в 2016 году.
По итогам анализа рынка недвижимости города Ростов-на-Дону в 2015 году город демонстрирует отрицательную динамику цен на жилую недвижимость в области.
За последнее время наблюдается устойчивая тенденция к понижению цен во всем регионе.
Соотношение индекса субъекта РФ Ростов-на-Дону и индекса Ростовская область показывает, что снижение темпов роста рынка жилой недвижимости города на 0.7% ниже областных http://www.irn.ru/index/ .
Таблица 1. Индекс рынка недвижимости
1. Общая характеристика рынка недвижимости города Ростова-на-Дону
В Ростовской области предприятиями и организациями с учетом индивидуального жилищного строительства в январе-июне 2015 года построено 12816 квартир общей площадью 1089 тыс. кв. метров, что составило 103,7 процента к соответствующему периоду прошлого года.
Основной объем введенного жилья с начала 2015 года приходится на индивидуальных застройщиков - 759,9 тыс.кв.метров, или 69,8 процента от общего объема. По сравнению с январем-июнем 2014 года ввод индивидуальных жилых домов увеличился на четверть.
Вместе с тем по объему ввода в действие общей площади жилых домов Ростовская область оказалась наименее динамичным субъектом ЮФО - прирост этого показателя в 1 полугодии 2015 года составил лишь 3,7% данные Ростовстата http://rostov.gks.ru .
Таблица 2. Темпы ввода жилья в Ростовской области
Предприятия и организации по итогам января-июня 2015 года снизили темпы ввода жилых домов по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 25,6 процента, ими с начала 2015 года построены жилые дома общей площадью 329,1 тыс.кв. метров данные Ростовстата http://rostov.gks.ru .
На сегодняшний день спрос на жилую недвижимость в городах- миллионниках обусловлен множеством факторов как внутренней, так и внешней среды.
Помимо общеэкономических показателей платежеспособности населения, уровня удовлетворенности гражданами жилищными условиями, наличием разных вариантов предложения, целевой аудиторией и участниками процесса покупки/продажи жилья является практически все население любого города.
Ростов-на-Дону неоднократно попадал в пятерку лидеров России по уровню жизни. Рынок недвижимости в городе - один из самых развитых и прогрессирующих в ЮФО. Это крупный промышленный, образовательный центр, который из-за своего выгодного географического положения назван «воротами на Кавказ».
Рисунок 2. Состав жилого фонда г.Ростова-на-Дону http://gosjkh.ru/houses/rostovskaya-oblast/rostov-na-donu
По данным «Avito Недвижимость» во 2 квартале 2015 года объем спроса на рынке жилой недвижимости Ростова составил почти 641 000 звонков по объявлениям о продаже. Это на 20% меньше, чем в предыдущем квартале, и на 12% ниже показателя за 2 квартал 2014 года https://www.avito.ru/rossiya/nedvizhimost .
В Ростове за 2 квартал наибольшим спросом пользовалось вторичное жилье (49%), а также загородные дома (36%) и новостройки (11%). Возможность купить комнаты в квартирах Ростова вызывала у посетителей Avito минимальный интерес (4% звонков).
По сравнению с предыдущим кварталом доля различных категорий жилья совсем не изменилась https://www.avito.ru/rossiya/nedvizhimost .
аренда квартира коммерческий недвижимость
Жилой комплекс -- как правило, совокупность зданий (реже -- один крупный дом) с единой социальной и коммунальной инфраструктурой, философией застройки и однородной социальной средой собственников.
В состав социальной инфраструктуры могут входить детские площадки, стадионы, аптеки, поликлиники, продуктовые магазины, объекты общепита, парикмахерские, филиалы банков. Рынок строящихся жилых комплексов Ростова -- это чуть меньше ста новостроек различного уровня комфортности -- от элитного жилья до эконом-класса, находящихся в различной стадии готовности.
Таблица 3. Рейтинг жилых комплексов города Ростова-на-Дону
малоэтажный жилой комплекс на окраине
В поисках экономичного варианта жилья следует рассматривать поселки Александровский и им. Орджоникидзе. Самые крупные проекты новостроек относятся к Левенцовскому и Суворовскому районам.
Процент ипотечников в Ростове высок: 40% всех участников рынка. Особенно часто ипотекой пользуются для приобретения квартиры на вторичном рынке.
Ожидаемого всплеска активности на рынке осенью 2015 года так и не произошло. Количество желающих продать в разы превышает количество желающих купить. Те же, кто ищет недвижимость, зачастую, выдвигают нереалистичные требования к цене, например, считая, что однокомнатная квартира должна стоить миллион рублей, двухкомнатная - 2 млн.рублей, и т.д. Причем, это касается современного фонда или новостроек, - все остальное, по их мнению, должно стоить еще ниже.
Главная причина - кризис ликвидности, или, говоря другими словами, отсутствие денег у населения, и как следствие - потребительский пессимизм.
Квартиры в Ростове на сегодня продают в основном ниже рыночной стоимости. Те же, кто не хочет продавать свою недвижимость за «шапку сухарей», стойко держатся на своем, и, как следствие, рынок стоит.
Эксперты, утверждающие, что на первичном рынке ситуация намного лучше, просто лоббируют интересов застройщиков, которые, кстати сказать, как правило, работали в основном за счет заемных и привлеченных средств дольщиков. И денежные средства дольщиков шли на достройку предыдущих объектов незавершенного строительства.
Кто-то может быть спокоен, потому что его договор долевого участия зарегистрирован в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» http://base.consultant.ru/cons/CGI/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=51038 . Единственный же плюс данного закона в том, что право на объект недвижимости закреплено исключительно за дольщиком и зарегистрировано в Росреестре. При этом никто не гарантирует, что объект недвижимости будет достроен.
Определяющим фактором для одних людей становится геолокация объекта, для других - комплекс дополнительных услуг, который они получают вместе с новой квартирой, либо инфраструктура, класс жилья и прочее. Все это говорит о высокой динамике спроса.
Нестабильность экономических условий, появление более дешевых строительных материалов (или, наоборот, удорожание качественных импортных) не всегда позволяет сделать долгосрочный прогноз развития ситуации. Что развивается быстрее: спрос или предложение на рынке недвижимости, сказать сложно. На сегодняшний день квартиры в новостройках могут быть раскуплены еще до ввода объекта в эксплуатацию.
Долевое строительство -- коммерческий вариант строительства жилья, в процессе которого покупатели вместе с застройщиком выступают соинвесторами объекта. В большинстве случаев используется при строительстве многоквартирных домов, реже -- индивидуальных, например, ряда коттеджных поселков.
Долевое строительство зародилось в мировой практике сравнительно недавно, в конце XIX века. В Россию такая форма пришла вместе с рыночной экономикой, причем у нас путем долевого строительства стали возводиться практически все «многоэтажки» -- в ущерб другим вариантам.
Стоимость квадратного метра 2-комнатной квартиры в новостройках в центре Ростова за период с июля 2014 года по июль 2015 года выросла на 3 тыс.рублей и на сегодняшний день составляет в среднем 65 тыс.рублей (стоимость объектов в среднем увеличилась на 224 тыс.рублей). Стоит отметить, что с февраля наблюдалась тенденция к снижению цены, однако в июне цены снова стали расти. Такая же тенденция наблюдается в сегменте 1-комнатных квартир, где по итогам июня цена квадратного метра достигла своего пикового за год значения в 68 тыс.рублей (такой же скачок наблюдался и в феврале 2015 года). Наиболее нестабильной в настоящий момент остается динамика цен в сегменте 3-комнатных квартир - за последний год наблюдалось колебание в пределах 69-71 тыс.рублей, далее к марту рынок несколько просел, а затем, стабилизировался и начал показывать уверенный рост. На сегодняшний день стоимость квадратного метра достигла уже 72 тыс.рублей, что говорит о возобновившемся спросе на недвижимость в новостройках Данные аналитического отчета Департамента строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону .
Сегодня застройщики осваивают новые площади Ростова. В основном, это районы Ростовского моря, а именно территория за Театральной площадью и бывшая зона аэродрома ДОСААФ.
Средняя стоимость квартиры в доме экономкласса - 46 201 рублей за кв.м. Элитное жилье дороже более чем в два раза, в среднем квадратный метр стоит 110 897 рублей. Ниже представлена полная информация по средним ценам на квартиры Ростова.
Рисунок 5. Цены на квартиры первичного рынка Ростова-на-Дону
На сегодняшний день количество новостроек в Ростове и его пригородах насчитывает более 120 объектов различного класса.
Таблица 4. Структура количества новых ЖК в Ростове-на-Дону
*срок ввода в эксплуатацию 1 кв.2014г - 4 кв.2016г.
В ответ на меняющиеся экономические условия и покупательскую способность населения застройщики переходят к строительству объектов более экономичного класса. За последние четыре года снизился и метраж строящихся квартир - с 2010 года средняя площадь квартир уменьшилась на 9%.
График 1. Средний размер квартир кв.м. общей площади
В структуре спроса на новостройки по количеству комнат доминируют однокомнатные квартиры - на объявления об их продаже приходится больше половины звонков (63%). Есть заметный спрос на двухкомнатные (26%) и трехкомнатные квартиры (10%), а покупкой многокомнатного жилья в Ростове интересуется всего 1% пользователей. По сравнению с первым кварталом спрос на однокомнатные и трехкомнатные квартиры снизился на один процентный пункт, а на двухкомнатные квартиры - вырос на два процентных пункта.
Распределение спроса по цене за единицу площади показывает, что покупатели новостроек предпочитают более дешевое жилье, чем на вторичном рынке. В новостройках доминируют малобюджетные квартиры стоимостью менее 50 000 рублей за кв. м. с долей рынка 46% и стоимостью 50 000 75 000 рублей за кв. м. с долей 44%. Еще 8% приходится на жилье ценой 75 000 - 100 000 рублей за кв. м., 2% - на квартиры с ценой квадратного метра в 100 000 - 150 000 рублей.
С первого квартала спрос на квартиры стоимостью менее 50 000 рублей за кв. м. вырос на пять процентных пунктов, на квартиры стоимостью 50 000 - 75 000 рублей за кв. м. - снизился на четыре процентных пункта, а на квартиры стоимостью 75 000 - 100 000 рублей за кв. м. - снизился на один процентный пункт.
Жилой фонд Ростова невероятно развит и разнообразен. Структура спроса на вторичное жилье по количеству комнат смещена в сторону однокомнатных и двухкомнатных квартир, на них в целом приходится свыше трех четвертей общего количества звонков (41% и 36% соответственно). Еще около 21% потребителей ориентируются на трехкомнатные квартиры. Наименее популярно у покупателей многокомнатное жилье (2%). C 1 квартала распределение спроса по числу комнат изменилось незначительно: доля однокомнатных квартир в нем выросла на процентный пункт, доля двухкомнатных и трехкомнатных квартир не изменилась, доля многокомнатных квартир снизилась на один процентный пункт.
В распределении спроса по цене за единицу площади вторичного жилья превалируют малобюджетные квартиры стоимостью 50 000 - 75 000 рублей за кв. м. (68%). Самое бюджетное жилье ценой ниже 50 000 рублей за кв. м. оказалось менее востребованным. Еще 10% составила доля жилья стоимостью 75 000 - 100 000 рублей за кв. м., 2% - стоимостью 100 000 - 150 000 рублей за кв. м.
Спрос поменялся минимально: доля жилья стоимостью менее 50 000 рублей за кв. м. выросла на два процентных пункта за счет недвижимости стоимостью 75 000 - 100 0000 рублей за кв. м., доли других сегментов остались прежними.
Ниже представлены средние цены за квадратный метр вторичного жилья по районам Ростова-на-Дону http://realty.dmir.ru/rostov-na-donu/prices .
Рисунок 6. Цены на квартиры на вторичном рынке г.Ростова-на-Дону
Рынок вторичной недвижимость развивается не так успешно. Если в начале года эксперты рынка высказывали опасения относительно снижения спроса, то к окончанию полугодия уже констатируют падение рынка. Одной из причин сложившейся ситуации называют влияние программы поддержки ипотечного кредитования, которая предусмотрена для покупки жилья в новостройках. Для сравнения, ставки ипотечного кредитования на первичное и вторичное жилье отличаются в среднем на 2,5-3% в пользу строящегося жилья. Более того, многие банки заключают соглашения с застройщиками с целью снижения ипотечных ставок, что окончательно ведет покупателей к выбору квартир в новостройках.
Аренду в Ростове можно считать востребованной. Это связано со стабильным приростом населения в городе за счет приезжих. Большая часть из них - студенты: в Ростове функционирует порядка 40 высших учебных заведений. Большая часть приезжих ориентируется на центр города.
В Ростове есть проблемы с дорожным трафиком: добраться в какую-либо часть города иногда становится просто нереально. Также пользуются спросом Северный и Западный районы города. Здесь можно встретить относительно дешевые предложения по аренде. В таблице показана средняя цена на аренду жилья в Ростове http://www.domofond.ru/arenda-kvartiry-rostov_na_donu .
Рисунок 7. Цены на аренду квартир в Ростове-на-Дону
Сравнивая, как «у нас» и «у них», отметим: российский рынок загородной недвижимости формировался по-иному. На Западе с середины XX века инфраструктуру в окрестностях крупных городов в виде дорог, сетей и социальных объектов строило государство, а частные компании-девелоперы возводили лишь недорогое жилье. В результате каждому среднестатистическому гражданину стало доступно приобретение на окраине дома эконом-класса.
Сегодня в Ростове наблюдается строительный ажиотаж, поскольку благоприятный климат города подталкивает жителей селиться на окраине в живописных местах. В пригороде преобладает малоэтажное строительство - таунхаусы, коттеджи, дома.
Коттеджный поселок - малоэтажный жилой комплекс, расположенный на землях, прилегающих к крупному городу или на его окраине и предназначенный для постоянного проживания. В жилищном законодательстве РФ до сих пор не сказано ни слова о таком типе недвижимости, как коттеджный поселок, хотя только под Ростовом уже заявлено более тридцати проектов. В результате в нашей стране называть данным словосочетанием можно даже кота в мешке, чем пользуются недобросовестные продавцы жилья.
В России строительство коттеджных поселков зародилось в Москве, откуда перекочевало в Ростов и другие крупные города. Появлению возникшей моды способствовал тот факт, что в Первопрестольной невозможно построить малоэтажное жилье.
Помимо удорожания земли в крупных городах, вторым мощным стимулом развития стала их жесткая урбанизация. Чем больше в Ростове начнет появляться небоскребов, пробок, мусора, бомжей, преступников и прочего негатива, присущего крупным городам, тем больше среди ростовчан возникнет желающих уехать в коттеджные поселки, не порывая социальных и деловых связей с мегаполисом.
Но при этом у нас государство никак не участвует в процессе создания коммунальной и социальной инфраструктуры, расходы (за редкими исключениями) целиком ложатся на покупателя. А наши отечественные загородные реалии вынуждают в обособленных от городов жилых комплексах создавать дополнительные блага, не свойственные большинству городских «многоэтажек» - например, круглосуточную охрану. Ибо без «секьюрити» в расположенном на окраине Ростова коттеджном поселке в принципе невозможно достойно жить. Неспроста говорят: «тяжело в деревне без нагана».
Однако несмотря ни на какие «отклонения от идеала», коттеджные поселки призваны обеспечивать лучшее качество жизни, чем в Ростове, а не наоборот.
Обширный перечень всего этого коллективного имущества именуется так называемой «средой», которую покупатель вместе с соседями приобретает наряду с жильем и земельным участком в коллективную собственность. Качественная «среда» (которую отдельный человек не способен создать в городе) служит своеобразным «продолжением» дома и земельного участка, пребывающих уже в персональной собственности.
По последним данным статистики минимальная стоимость коттеджа в Ростовской области составляет 3,1 млн. рублей. Ценовой максимум составил 40 млн. рублей. Такие коттеджи оснащены системой «Умный дом» и имеют полную отделку и наличие всей необходимой мебели.
Таунхаус площадью до 100 кв.м. можно купить в Ростове за 1,9 млн. рублей. Например, наиболее привлекательным является район «Березовой рощи», где преобладает строительство таунхаусов. Наиболее дорогостоящий объект этой ниши недвижимости стоит 7,8 млн. рублей.
Применительно к российским реалиям принципиальные отличия коттеджных поселков от просто индивидуальных домов на окраинах Ростова, деревень, садоводческих и дачных товариществ заключаются в наличии современных сетей коммунальной инфраструктуры (газ, свет, вода, канализация, телефон), единой философии застройки, контрольно-пропускного пункта, круглосуточной охраны, социальных объектов, благоустройства.
Кроме того, формируемой под Ростовом комплексной застройке в коттеджном поселке необходимо иметь некую общую идею (образ). А инженерия - сети и дороги, общественная земля, объекты благоустройства должны находиться в коллективной собственности хозяев загородного комплекса, а не муниципалитета.
По своей сути коттеджный поселок является автономным от Ростова мини-городом, пребывающим в частной собственности жильцов. Обилие общего имущества выдвигает особое требование -- наличие эффективно обслуживающей объект подрядной организации, то есть приличной управляющей компании, или же товарищества собственников жилья.
Таблица 5. Рейтинг коттеджных поселков города Ростова-на-Дону http://poselki61.ru/
Как гласит статья 7 Жилищного кодекса Российской Федерации, к жилищным отношениям, не урегулированным жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), если это не противоречит их существу.
Такие жилищные отношения формируются в десятках строящихся под Ростовом коттеджных поселках. Но возникает здравый вопрос, с чем именно искать аналогии: то ли с многоквартирным домом (поскольку загородный комплекс Ї это тот же многоквартирный дом (только растущий не вверх, а вширь) со значительно большим списком различных объектов общего имущества), или же садоводческим товариществом?
Построенный поселок соответствует своей аналогии -- многоквартирному дому. Часть 1 статьи 135 и часть 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации дают право собственникам соседствующих друг с другом индивидуальных и многоквартирных домов, имеющих общую инфраструктуру и объекты общего имущества, объединяться в товарищество собственников жилья. Голосование на общем собрании производится квадратными метрами жилья пропорционально к общей площади жилья загородного комплекса (как в многоквартирном доме).
В случае приобретения просто земельного участка (но при наличии общего имущества -- сетей, дорог и т. п.) действует аналогия законов, применяемых к садоводческим и дачным товариществам. В этом случае в загородном комплексе создается некоммерческое партнерство или товарищество (но не ТСЖ), которое само определяет порядок голосования (количеством человек или площадями земельных участков).
В силу различных причин многие ростовчане хотят самостоятельно построить дом - кто-то из соображений экономии, а кто-то для того, чтобы иметь уникальный объект, который невозможно найти на рынке недвижимости.
Земельные участки в Ростове - один из наиболее дефицитных сегментов недвижимости, особенно если вести речь о малоэтажном строительстве. Среди других мегаполисов России столица Южного округа располагает наименьшими площадями. В результате дефицита земельных участков индивидуальное строительство в Ростове осуществляется преимущественно дорогим точечным методом.
Свободной земли в Ростове-на-Дону осталось мало. Эта особенность выражается в развитии города. То есть, приоритетной является комплексная застройка и выкуп бывшей промышленной земли.
В Ростове у покупателя земли три основных пути.
? Первый - приобрести землю в самом Ростове, в зонах индивидуальной застройки. Однако избравших такой вариант могут шокировать высокие цены. На окраинах столицы ЮФО за сотку полноценной земли со всеми сетями обычно просят от миллиона рублей, в обжитых районах (Новое поселение, Нахичевань, Вертолетное поле) -- от двух миллионов.
Но в этом случае стоит задать себе вопрос: готовы ли вы к тому, что через несколько лет в паре десятков метров от вашего будущего жилья вырастет многоэтажка, и собственники квартир с верхних лоджий смогут наблюдать за жизнью вашей семьи? Действующим генеральным планом Ростова практически все бывшие микрорайоны с землей, предназначенной под индивидуальное жилье, реорганизованы в зоны смешанной застройки, где можно возводить и «шестиэтажки». Чтобы узнать о «статусе» улицы, необходимо заглянуть в городские Правила землепользования и застройки.
? Второй путь можно условно назвать «экономией на удобствах». Многие горожане «спасаются» от высоких цен и небоскребов на землях садоводческих товариществ Ростова, где за шесть соток просят от двух миллионов. Главным их недостатком является ущербная инженерия: недоразвитые коммунальные сети, отсутствие канализации, узкие дороги.
? Третий путь -- поискать землю в строящихся под Ростовом коттеджных поселках. Некоторые из загородных комплексов отвели специальные кварталы (или очереди) под продажу земли без подряда, где можно строить дом собственными силами.
Преимущества таких участков и перед садоводствами, и даже перед полноценной городской землей неоспоримы: хорошая транспортная доступность за счет соседства с приличной трассой, единая философия застройки, круглосуточная охрана, коммуникации. При этом стоимость земли вполне сопоставима с ценами в садоводствах. Хотя здесь есть риск -- нарваться на недобросовестного застройщика. Обезопасить себя при совершении сделки можно, запросив документы на коттеджный поселок, после чего станет ясно, стоит ли покупать здесь землю.
Основная тенденция последних лет: цены на землю в Ростове весьма консервативны. Они не падают из-за дефицита площадей, но и не растут, поскольку покупательские способности горожан на пределе. Похоже, дальше им повышаться уже некуда.
Непосредственно в Ростове практически не существует крупных земельных участков, позволяющих вести масштабную индивидуальную застройку. Исключение -- многочисленные садоводческие товарищества, чья общая площадь, по данным генерального плана, составляет 920 га. Но их главным недостатком является недоразвитость коммунальной и социальной инфраструктуры.
Из 119 товариществ, расположенных на территории мегаполиса, только в 19 можно строить жилье, и в пяти -- различные социальные объекты http://www.rostov-gorod.ru . Следовательно, приобретение земельных участков под строительство дома в Ростове в большинстве садоводческих товариществ малоперспективно.
Поскольку структура узких улочек, не позволяющих продолжать дальнейшее обустройство, здесь уже сформирована, речь можно вести преимущественно о низкокачественных земельных участках Ростова. Хотя на некоторых из них ведется капитальное строительство, зачастую весьма дорогими объектами. Возможно, через десятилетия эти территории как-то будут обустроены эволюционным путем.
Отсюда проистекают все дальнейшие сложности: проблемы с проездом транспорта, экстренных служб, доставкой почты. Как правило, земельные участки в Ростове, расположенные на территориях садоводческих товариществ, не имеют возможности подключения к централизованной канализации, которую сюда провести технически невозможно без сноса существующей застройки.
При этом стоимость земельных участков в Ростове достаточно высока, за шесть соток в товариществах зачастую просят 2-3 миллиона рублей. Во многом это объясняется острым дефицитом земли.
За минувший год строительство коттеджных поселков выросло в несколько раз. Многие застройщики предлагают приобрести отдельно землю с подведенными коммуникациями в коттеджных поселках. Особой популярностью пользуются участки в Северном и Западном жилищных массивах, а также в районе Ростовского моря. Не лишены спроса участки садоводств.
Сегодня цена за сотку земли в Ростовской области может колебаться от 40 до 550 тыс. рублей.
Наиболее активно рынок качественных земельных участков под строительство капитального жилья формируется в пригородах Ростова, где возможно создать качественную инфраструктуру. При этом цены на землю здесь существенно ниже.
Общая их численность на осваиваемых территориях - более тысячи, площадь различная, наиболее ходовыми среди застройщиков Ростова признаны земельные участки в шесть советских соток.
Примерно половина формирующихся под Ростовом загородных комплексов зачастую состоит из одних земельных участков без подряда, со строящейся коммунальной инфраструктурой и социальными объектами. В большинстве своем они заявлены как коттеджные поселки, хотя, строго говоря, не являются таковыми, поскольку застройщики не возводят здесь жилья, предлагая покупателям самостоятельно решать этот вопрос.
Впрочем, по оценкам многих экспертов, спрос в Ростове на земельные участки без подряда выше, чем на коттеджные поселки. Во многом это объясняется меньшими рисками (покупатель жилья в котте
Рынок жилой недвижимости города Ростова-на-Дону (ценовая ситуация и себестоимость строительства) реферат. Экономика и экономическая теория.
Гдз По Алгебре 9 Контрольные Работы Александрова
Реферат На Тему Адвокатура: Прошлое И Настоящее
Доклад по теме Триполи
Курсовая Работа На Тему Налоговые Проверки
Акцентологические варианты (по материалам современных акцентологических и орфоэпических словарей)
Реферат: Задачи по Статистике 5
Эссе По Английскому Примеры
Литье в разовые песчано-глинистые формы
Реферат по теме Лекции - терапия (агранулоцитоз, парциальная аплазия, миеломная болезнь)
Реферат по теме Михаил Бакунин
Курсовая работа по теме Изучение методов и расчёт себестоимости железнодорожных перевозок в условиях, отличных от среднедорожных
Опричнина Сочинение Егэ Причинно Следственные Связи
Пособие по теме Сырье в химическом производстве
Курсовая работа: Врахування особливостей психічного, фізичного і соціального розвитку дитини у дошкільному віці під час організації педагогічного середовища у системі "Дитина-група однолітків"
Реферат Взаимоотношения Детей И Родителей В Семье
Особенности Общения Подростков Со Взрослыми Реферат
Реферат: Grandpa
Реферат: Может ли энергия быть отрицательной?
Контрольная Работа По Дифференциальным Уравнениям
Нравственно-психологические основы супружеских отношений. Специфика общения в семье
Йеллустонский национальный парк - География и экономическая география презентация
Проект привода одноступенчатого червячного редуктора - Транспорт курсовая работа
Анализ эффективности муниципальных программ муниципального образования г. Норильск - Государство и право курсовая работа