Модели оптимизации инвестиционной деятельности в сфере редевелопмента недвижимости промышленных предприятий - Менеджмент и трудовые отношения дипломная работа

Главная

Менеджмент и трудовые отношения
Модели оптимизации инвестиционной деятельности в сфере редевелопмента недвижимости промышленных предприятий

Содержательные характеристики понятия "редевелопмент" и его место в современном строительном комплексе. Разработка вариантов финансирования проектов редевелопмента в зависимости от формы собственности и конечного варианта реализации объекта недвижимости.


посмотреть текст работы


скачать работу можно здесь


полная информация о работе


весь список подобных работ


Нужна помощь с учёбой? Наши эксперты готовы помочь!
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с
политикой обработки персональных данных

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Модели оптимизации инвестиционной деятельности в сфере редевелопмента недвижимости промышленных предприятий
Повышенный интерес к инвестициям в недвижимость в условиях перехода к рыночной экономике привел к возникновению и активному развитию нового вида инвестиционно-строительной деятельности - редевелопмента, связанного с реализацией инвестиционных проектов в сфере недвижимости. Суть редевелопмента заключается в изменении функционального назначения недвижимости, с целью повышения эффективности её использования. В качестве единицы при этом может выступать отдельное здание, комплекс зданий, территория промышленного предприятия, микрорайон, район и даже целые поселения, к примеру, малые города. Происходящие с течением времени изменения экономической ситуации, доходов, предпочтений, способов производства и распределения товаров и услуг, развитие транспорта и коммуникаций приводят к необходимости адекватного изменения структуры использования земли. Существующие здания и сооружения все в большей степени перестают отвечать спросу и требуют дополнительных финансовых вложений для приведения их в соответствие новым условиям использования земли.
Несмотря на большой ряд разных публикаций по экономическим и организационным проблемам инвестиционно-строительной деятельности по развитию объектов недвижимости, вопросы реализации проектов редевелопмента освящены весьма ограниченно, что порождает различные противоречия в подходах к использованию этого нового для России бизнеса. Теоретической и методологической основой дипломной работы послужили труды ведущих зарубежных ученых в области управления и анализа рынка недвижимости, оценки стоимости недвижимости, девелопмента, экономического анализа вариантов использования объектов недвижимости, таких как Андриенн Шмитц, Дебора Л. Бретт, Р. Гровера, А. Дамодорана, Р. Пейзера, Д. Рипкема, А. Фрей. В основе дипломной работы лежат принципы и методы управления недвижимостью, строительства и финансового анализа, основанные на трудах и публикациях отечественных ученых и специалистов: С.В. Грибовского, А.Г. Грязновой, Е.Н. Ивановой, В.В. Капитоненко, Д.С. Львова, И.И. Мазура, О.Е. Медведева, Н.Г. Ольдерогге, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой, В.Д. Шапиро.
Цель дипломной работы состоит в разработке системной методики оценки проектов редевелопмента. В общем случае под оценкой проекта редевелопмента в рамках данной работы понимается анализ эффективности возможных вариантов развития существующих объектов недвижимости. Качественно проведенная оценка проекта позволяет редевелоперу избежать многих ошибок при реализации проекта и получить максимальный уровень доходности на вложенный капитал. Для достижения поставленной цели в рамках дипломной работы поставлены следующие задачи :
§ Сформулировать содержательные характеристики понятия «редевелопмент» и определить его место в современном строительном комплексе;
§ Определить участников процесса редевелопмента
§ Определить варианты развития объектов недвижимости;
§ Рассмотреть этапы принятия решений по развитию объектов недвижимости;
§ Рассмотреть существующие методики оценки проектов редевелопмента
§ Разработать варианты финансирования проектов редевелопмента в зависимости от формы собственности и конечного варианта реализации объекта недвижимости;
Редевелопмент, как метод организации инвестиционного процесса, подразумевает организацию финансирования и осуществление проекта по развитию функционирующей недвижимости, нуждающейся в модернизации или смене ее функционального назначения на той стадии жизненного цикла объекта, когда девелоперская деятельность давно сменилась управленческой деятельностью.
С точки зрения государства, редевелопмент представляет собой комплекс мероприятий, направленных, в конечном итоге, на повышение стоимости и улучшение ликвидности земельного участка и его улучшений. С точки зрения коммерческих структур, редевелопмент позволяет получить прибыль на создании добавочной стоимости за счет изменения функционального назначения или модернизации зданий.
Задачи организаций, занимающихся редевелопментом, можно охарактеризовать следующим образом: оценка и выбор объекта или района редевелопмента, обоснование и организация звеньев цепи: правообладатель - органы власти - банк - проектировщик - строитель - арендатор / покупатель. При этом специалисты таких организаций должны обладать необходимым объемом знаний в области экспертизы земли, недвижимости, оценки, брокерства и управления.
Основными функциями редевелоперов являются:
§ оценка и выбор эффективного проекта,
§ определение источников и вариантов финансирования развития объектов,
§ получение необходимых разрешений и согласований с органами государственной власти;
§ проведение работ по отбору необходимых услуг, выполняемых различными исполнителями и организациями всего процесса по развитию объектов недвижимости, которые бы удовлетворяли потребности, как участников этого процесса, так и их потребителей;
§ организация, контроль и координация всего процесса реализации проекта;
§ юридическое сопровождение всех сделок и договоров;
§ реализация созданного объекта недвижимости или сдача его в аренду.
Редевелопмент - это особый вид предпринимательской деятельности, направленный на качественное и / или количественное изменение существующего объекта недвижимости, с целью наиболее эффективного его использования, в результате которой производится новый товар, обладающий большей рыночной стоимостью.
Под наиболее эффективным использованием здесь понимается такое использование, которое:
1) является законодательно разрешённым, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
2) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
3) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
4) обеспечивает наибольшую стоимость или доходность недвижимости.
В профессиональной терминологии рынка недвижимости приведенное выше общее определение редевелопмента, детализируется специальными терминами, каждый из которых соответствует конкретному способу улучшения продуктивности земли:
§ Р еконструкция предполагает изменение функционального назначения объектов, внутренних или внешних строительных конструкций и элементов, а также элементов инженерных систем, выполняемое для восстановления соответствия зданий и сооружений современным рыночным требованиям в части, объемно-планировочных решений и отделки.
§ Перепрофилирование предполагает смену функционального назначения, разрешенного использования, правового статуса объекта и дальнейшее использование его в новом качестве.
§ Редевелопмент земельного участка предполагает очистку участка земли от существующих построек и дальнейшее возведение новых зданий или сооружений.
На интернет-сайте www.redeveloper.ru можно найти примеры проектов редевелопмента, реализованные в США, странах Западной Европы и России. Здесь также приводятся объекты, находящиеся в стадии проектирования и потенциально пригодные для редевелопмента. Примерами проектов редевелопмента в Москве можно назвать: Винзавод, фабрику «Красная Роза», фабрику «Красный октябрь», а также многие другие известные предприятия Москвы. Среди коммерческих организаций, занимающихся реконструкцией / перепрофилированием можно перечислить: АЛМ-Девелопмент, Хорус-капитал, Sminex, Placon, Промсвязьнедвижимость, Экоофис, AEON, МАГМА, Гута Девелопмент, AFI Development, Red Development, НТБ Девелопмент, Realty4Sale а также другие.
Проекты редевелопмента зданий и комплексов зданий, реализованные на территории Москвы, имеют свои особенности. Многие из них были первыми на территории нашего государства, т.к. еще каких-то 10-12 лет назад понятие редевелопмента было незнакомо большинству специалистов инвестиционно-строительной отрасли. Несмотря на это являясь первооткрывателями данного направления, некоторые компании сумели достойно вывести несколько промышленных предприятий из центра Москвы, сохранив историческую ценность и облик районов, где они располагались, и создать новые многофункциональные комплексы, в целом не хуже, чем европейские и американские аналоги.
Проекты по редевелопменту промышленных территорий предполагают очистку земельного участка от существующих строений и смену его функционального назначения. Согласно данным компании «Blackwood» в 2009 году были заявлены следующие проекты по редевелопменту промышленных территорий:
Таблица 1. Проекты по редевелопменту промышленных территорий, заявленные в 2009 году
Территория, прилегающая к Москва-Сити
Сокращение производственных площадей и возведение порядка 4 млн. 400 тыс. кв. м жилья, из которых более 1 млн. 200 тыс. планируется построить в I очередь: в ЗАО в районе Дорогомилово - 200 тыс. кв. м, в районе Филевский парк - 400 тыс. кв. м, в СЗАО в районе Хорошево-Мневники - более 250 тыс. кв. м жилья, в ЦАО на Пресне - 360 тыс. кв. м, а в районе Хорошевки - 22 тыс. кв. м.
Территория Южного речного порта и территории промышленных предприятий района Печатники (ЮВАО)
Реконструкция Южного речного порта и вывод с территории района 70% промышленных предприятий (площадь застройки микрорайона 34Е составит 6,6 га), развитие транспортно-пересадочного узла у метро «Текстильщики» и застройка 92-94 кварталов района
В 2009-2010 гг. - разработка проектов планировки промзон: на востоке Москвы (1 ул. Бухвостова, 3 ул. Бухвостова, ул. Краснобогатырская, ул. Преображенская), промзоны №1116 в Басманном районе, промзоны №36 «Красный строитель» в ЮАО и промзоны в СВАО (Лазоревый пр., ул. Снежная, пр. Серебрякова и 1 Ботанический пр.)
Промзона №62, ул. Профсоюзная / Проектируемый проезд №5408 (ЮЗАО)
Планируется построить многофункциональный административный комплекс. Общая площадь земельного участка, отведенного под строительство, составляет 2 га.
Территория микрорайона «В» Даниловского района (ЮАО)
После ликвидации существующей железнодорожной ветки планируется построить 25 тысяч кв. метров социального жилья, ФОК и инфраструктуры, необходимой для комплексного развития района.
Планируется возвести многоэтажный жилой комплекс эконом-класса площадью более 130 тыс. кв. м
Территория грузового двора «Северянин» (СВАО)
Планируется построить около 500 тыс. кв. м жилья, гостиницы, офисы, объекты соцкультбыта, подземные парковки
Строительство 100 тыс. кв. м жилья эконом - класса
Среди компаний, занимающихся редевелопментом промышленных территорий с их дальнейшей застройкой можно назвать такие коммерческие компании: Интеко, ЛСР, ПИК, AFI Development, Capital Group, Midland Development, СУ-155, Mirax, Легион Девелопмент, Ведис, а так же другие.
На основе приведенных примеров можно сделать вывод, что редевелопмент как составная часть инвестиционно-строительной отрасли играет важную роль в развитии и обновлении облика городов (в частности Москвы). Таким образом, можно сделать вывод, что существует объективная необходимости изучения процесса редевелопмента, а также постановки задачи оптимизации моделей оценки проектов редевелопмента для повышения эффективности развития градостроения.
Схематично содержание процесса редевелопмента можно предст авить в следующем виде:
На основании приведенной схемы (рис. 1) можно сделать выводы о тех основных задачах, которые встают перед компанией занимающейся редевелопментом:
§ приобретение объекта редевелопмента;
§ получение разрешений и согласований;
§ сдача в аренду или продажа готового объекта.
Рисунок 1. Содержание процесса редевелопмента
Выбор объекта ре девелопмента. Нахождение потенциально прибыльного объекта по существу означает оценку будущего спроса на альтернативные использования существующих ресурсов недвижимости и расчет издержек строительства для таких использований. Из всех вариантов должен быть выбран проект, который при имеющихся ограничениях (например, финансовых) дает максимальный чистый доход. Как правило, первичная оценка затрагивает детальные исследования физических характеристик ресурса, наличия подходящих строительных возможностей, социальной инфраструктуры, характеристик окружающей среды. На основе выполненных исследований производится предварительная проектная проработка и оценка проекта редевелопмента.
Приобретение объекта для редевелопмента. Приобретение имущественных прав на недвижимость может занять значительное время, вплоть до нескольких лет. Это связано с монополией отдельных интересов (если права на недвижимость принадлежат разным владельцам), которые имеют возможность использовать уникальность своего положения. За это время могут измениться условия спроса или строительные издержки. Поэтому редевелопер должен предусматривать дополнительные издержки сверх обычных издержек на приобретение и строительство. Такие дополнительные издержки включают расходы по владению землей и её улучшений в ожидании момента прибыльности редевелопмента и расходы в период редевелопмента - оплата специалистов, процентные платежи.
Получение разрешений и согласований. Оптимальным является случай, когда все согласования выполняются до приобретения участка, если это допускается местным законодательством. Это позволяет снизить неопределенность экономических прогнозов по плотности застройки, ограничениям и обязательным отчислениям. В противном случае, получение согласований неопределенно увеличивает период редевелопмента, что приводит к дополнительным издержкам финансирования.
Обычно процессом согласования строительной документации и получением разрешения на строительство занимаются специализированные организации. Это либо консалтинговые компании, либо строительные организации, которые имеют большую практику подобной деятельности и сложившиеся деловые отношения со структурами власти, задействованными в этом процессе.
Организация финансирования. Для покрытия всех издержек редевелопмента требуется организовать краткосрочное финансирование на период до завершения строительства (в среднем 1-3 года). Так как риск, связанный с периодом строительства, больше, чем риск в период эксплуатации готового объекта, процентные ставки краткосрочного финансирования достаточно высокие, и редевелопер имеет мощный стимул сокращения сроков строительства. По окончании редевелопмента готовый объект либо продается, либо остается в распоряжении редевелопера. Во втором случае редевелопер должен организовать долгосрочное финансирование (как правило, на 5-10 лет). В некоторых случаях долгосрочное финансирование оформляется, начиная с момента начала редевелопмента. Финансирование может быть организовано на основе собственного капитала, или с привлечением заемного капитала, что экономически может быть более эффективным.
Организация проектирования и строительства. Для выполнения проектных и строительно-монтажных работ редевелопер, как правило, привлекает специализированные организации, либо использует собственные подразделения. Постоянный контроль на стадии проектирования и строительства позволяет редевелоперу снизить некоторые риски периода строительства.
Сдача в аренду или продажа готового объекта. Редевелопмент считается завершенным в момент либо продажи готового объекта, либо, если редевелопер намерен оставить его в своем распоряжении, в момент полной сдачи в аренду. В последнем случае объект редевелопмента превращается в объект долгосрочной инвестиции.
Схематично взаимодействие участников редевелоперского проекта можно отобразить следующим образом:
Рисунок 2. Взаимодействие участников проекта редевелопмента
Объекта редевелопмент а - компания, в собственности которой находится недвижимость. В зависимости от организационной формы компании-собственника (ООО или АО) между редевелопером и собственниками заключаются договора купли продажи долей или акций.
Землепользователь - субъект, имеющий право на использование земельного участка, на котором планируется новое строительство в рамках проекта редевелопмента. Возможно рассматривать следующие варианты прав на участок: право аренды, право собственности и право бессрочного пользования. В Москве наиболее распространено право аренды, в рамках соответствующего договора аренды.
Государственный орган власти - субъект федерации, муниципальный орган власти, или иной другой орган власти, выдающий разрешение на реализацию редевелоперского проекта. В г. Москва таким органом является Префектура административного округа.
Проектировщик - специализированная проектная организация, ответственная за выполнение комплекса предпроектных, проектных и изыскательских работ по проектируемому объекту на основании договора с заказчиком.
Подрядчик - специализированная организация, выполняющая по договору подряда на капитальное строительство (подрядному контракту) обязательства по строительству объектов, включая монтаж и наладку технологического и другого оборудования, и прочие связанные с ним работы и услуги.
Генеральный подрядчик осуществляет свою деятельность в рамках договора Генерального подряда, который заключается с редевелопером (заказчиком). У Генерального подрядчика могут быть договора с другими подрядчиками. В этом случае такие подрядчики будут называться субподрядчиками.
Как предприниматель редевелопер (совмещая функции инвестора, заказчика-застройщика и землепользователя) координирует и стимулирует процесс редевелопмента, принимает на себя основные решения и весь риск, связанные с данным видом деятельности. С экономической точки зрения, редевелопер - это агент рынка, который в условиях несовершенного рынка выполняет задачу наиболее эффективного использования ограниченного ресурса недвижимости.
Кроме описанных выше участников проекта редевелопмента, также вовлекаются:
§ профессиональные консультанты - оценщики, архитекторы, сметчики, инженеры, управляющие проектами;
§ клиенты - пользователи, инвесторы или конечные покупатели недвижимости.
§ планирующие органы - как правило, государственные органы, в сферу компетенции которых входит планирование и контроль развития городской среды с точки зрения оптимального социального-экономического развития территорий;
§ общественность - местные жители и общественные организации, формирующие свое мнение относительно перспектив развития территорий.
Согласно Распоряжению Мэра от 20.04. 1999 г. №375-РМ выделяется 3 основных организационно-правовых формы реорганизации промышленных территорий:
1. Ликвидация. Ликвидация предприятия - форма прекращения его деятельности, заключающаяся в ликвидации его бизнеса и имущества. При ликвидации происходит продажа имущества, удовлетворение требований кредиторов и выплата средств (в случае их достаточности) собственникам предприятия.
2. Перебазирование / вывод. Под перебазированием предприятия понимается прекращение его деятельности на ранее выделенном участке территории города Москвы и возобновление той же или аналогичной деятельности на новой территории в пределах границ Москвы. Перебазируемому предприятию должна быть, как правило, предоставлена аналогичная по площади территория или имущественный комплекс для размещения оборудования и возобновления хозяйственной деятельности. В случае вывода предприятия новая территория предоставляется за пределами административных границ Москвы.
3. Реформирование. Под реформированием предприятия понимается сочетание в различных комбинациях перебазирования, перепрофилирования и реорганизации, где под реорганизацией понимается слияние, присоединение, разделение, преобразование предприятия, сопровождаемое, как правило, изменением режима разрешенного использования занимаемой предприятием территории. Под перепрофилированием понимается изменение вида деятельности предприятия в соответствии с изменившимся режимом разрешенного использования территории, на котором расположено предприятие. Перепрофилирование сопровождается, как правило, реконструкцией и / или техническим перевооружением предприятия.
Перечисленные выше варианты преобразования предприятий могут осуществляться непосредственно государственными органами власти с финансированием затрат на перебазирование из бюджета, либо с привлечением на коммерческой основе инвестора.
Первый вариант состоит из следующих этапов:
1. Принятие решения Государственными органами власти о перебазировании предприятия и включении его в перечень предприятий, подлежащих выводу / перебазированию / реформированию / ликвидации.
2. Достижение договоренности с собственниками предприятия о перебазировании ликвидации. В случае ликвидации, достижение с собственниками предприятия соглашения о размере компенсации убытков / упущенной выгоды. Размер компенсации, как правило, определяется на основании профессиональной оценки стоимости активов и / или бизнеса предприятия. Сумма компенсации, как правило, выплачивается имущественной долей в новом строительстве, которое планируется осуществить на земельном участке предприятия. В случае перебазирования, реформирования и вывода предприятия стороны разрабатывают и согласовывают бизнес-план. В соответствии с инвестиционным бюджетом бизнес-плана, Государственные органы власти осуществляют его финансирование из средств бюджета.
3. Освобожденный участок выставляется на аукцион. На этапе аукциона обычно уже определено разрешенное использование земельного участка.
Рисунок 3. Редевелопмент предприятий государственными органами власти с финансированием затрат на перебазирование из бюджета
Схема по перебазированию предприятия, при котором инициатором проекта является инвестор:
1. Инвестор выявляет предприятие, на земельном участке которого интересно реализовать девелоперский проект.
2. Инвестор приобретает предприятие, или достигает договоренности с его собственниками о сумме компенсации за перебазирование (ликвидацию). Предпочтительнее приобрести предприятие, тогда инвестор и собственник выступают в одном лице.
Рисунок 4. Редевелопмент предприятий коммерческими организациями
В рамках дипломной работы предполагается рассмотреть только проекты редевелопмента, в которых инициатором выступает коммерческая организация, таким образом, далее, в рамках описания проектов редевелопмента промышленных территорий речь пойдет только о редевелопменте предприятий коммерческими организациями. С учетом допущения о том, что на рынке коммерческие организации стремятся максимизировать прибыль, можно сформулировать следующие условия для начала осуществления проекта редевелопмента:
§ ожидаемая стоимость завершенного проекта будет превышать стоимость издержек, включая нормальную прибыль редевелопера;
§ стоимость участка земли для девелопмента должна быть больше или равной его стоимости при существующем использовании.
В течение некоторого периода времени после завершения строительства здания на свободном участке земли, новая недвижимость, как правило, не требует дополнительных вложений капитала. Однако, с течением времени пр оисходит уменьшение качественных характеристик здания за счет естественного старения и изнашивания конструкций, что приводит к потенциальному уменьшению поступающих арендных потоков и увеличению операционных расходов. Для восстановления первоначальных эксплуатационных свойств, и, соответственно, экономических характеристик недвижимости, требуются дополнительные капиталовложения. Более того, по прошествии некоторого времени может стать актуальным вопрос об изменении характера использования недвижимости в соответствии с изменяющейся рыночной ситуацией. То есть может потребоваться полная реконструкция или модернизация существующей недвижимости, вплоть до полного ее сноса и возведения на очищенном участке нового здания. В любом случае требуется экономическое обоснование времени и объема предполагаемых капиталовложений.
Общим методом определения эффективности реконструкции или модернизации является анализ денежных потоков. В качестве примера применения данного подхода рассмотрим вопрос определения времени полного редевелопмента, то есть полного сноса существующей недвижимости и возведения нового здания.
Теоретически, такое время соответствует ситуации, когда настоящая стоимость ожидаемых денежных потоков при существующем использовании участка земли становится меньше, чем стоимость свободного участка.
Ожидаемые денежные потоки при существующем использовании будут определяться, с одной стороны, валовыми поступлениями от арендной платы, а с другой эксплуатационными расходами.

Рисунок 5. Эксплуатационные расходы и валовая арендная плата
Валовые поступления от арендной платы с течением времени, вероятнее всего, будут уменьшаться. Так как целесообразность нового строительства, скорее всего, определялась на основе максимальной эффективности с учетом текущей рыночной ситуации, то в первые годы эксплуатации существующему использованию будут соответствовать максимальные арендные ставки. Однако если данный сектор рынка инвестиций приносит максимальную прибыль, в него придут новые участники с аналогичными проектами. По мере завершения строительства предложение будет увеличиваться, что при условии даже относительно стабильного спроса будет приводить к снижению арендной стоимости.
Эксплуатационные расходы, в отличие от валовых арендных поступлений, будут иметь тенденцию увеличения в силу износа здания и постепенного повышения технических требований рынка к существующему функциональному использованию, что будет требовать соответствующей компенсации.
Чистый денежный поток при существующем использовании в любой год эксплуатации T, будет равен разности R 1 E 1 , валовых поступлений от арендной платы и эксплуатационных расходов, поэтому при допущении постоянной нормы дисконтирования настоящая стоимость будущих арендных потоков при существующем использовании со временем будет монотонно уменьшаться. Другими словами, стоимость недвижимости со временем будет уменьшаться вплоть до отрицательных значений.

Рисунок 6. PV чистых арендных денежных потоков во времени
В любой текущий момент времени стоимость свободного участка земли определяется настоящей стоимостью денежных потоков от наилучшего и наиболее эффективного использования, минус издержки по очистке участка и строительству нового здания, соответствующего текущему наилучшему использованию.

В период завершения строительства здания стоимость при существующем использовании больше, чем стоимость при альтернативном наилучшем и наиболее эффективном использовании (OA), так как земля уже была отдана для существующего использования, которое требуется устранить.
Постепенно стоимость при альтернативном наилучшем и наиболее эффективном использовании будет увеличиваться. С одной стороны, это будет обусловлено тем, что новое использование будет все в большей степени (в отличие от существующего) соответствовать требованиям рынка и, соответственно, получать большую разницу между валовыми поступлениями и эксплуатационными расходами. С другой стороны, новое альтернативное использование теоретически будет иметь более долгий период получения чистого денежного потока, чем существующее, которое уже использовало какую-то часть своего эксплуатационного ресурса.
При допущении о неизменности затрат на очистку участка от существующего здания и строительство нового (OB), стоимость участка земли как свободного будет представлять AA 1 - BB 1 = CC 1 в каждом текущем году.
Совмещая графики изменения стоимости при существующем использовании и стоимости свободного участка земли ( рис. 8), можно сформулировать условие целесообразности сноса существующего здания и строительства нового.

Начиная с года N, стоимость свободного участка становится положительной, а начиная с года R - превышает стоимость при существующем использовании. Именно с года R снос существующего здания и строительство нового становится экономически целесообразным, несмотря на то, что существующее использование все еще будет давать положительный чистый денежный поток вплоть до года Т.
Таким образом, период OR определяет срок экономической жизни здания, в течение которого его стоимость при существующем использовании больше, чем стоимость свободного участка земли.
Очевидно, что срок экономической жизни здания будет зависеть от стоимости при существующем использовании, стоимости при альтернативном наилучшем и наиболее эффективном использовании и издержек на очистку участка и новое строительство. Если стоимость при существующем использовании увеличивается относительно стоимости при альтернативном использовании, или увеличиваются издержки строительства срок экономической жизни будет увеличиваться, и наоборот. Здесь следует заметить, что все вышеприведенные рассуждения можно применить и к оставшемуся сроку экономической жизни для любого текущего года.
В свою очередь, факторы, определяющие срок экономической жизни, сами являются функциями рыночных характеристик, таких, как изменения спроса, стоимость эксплуатации, и, конечно, рыночной нормы процента.
Рассмотрим, например, влияние изменения рыночной нормы процента на срок экономической жизни здания. В общем случае в любой момент времени количество капитализируемых денежных потоков для существующего использования будет меньше, чем для нового альтернативного использования. Поэтому при увеличении нормы процента стоимость при альтернативном использовании будет уменьшаться более интенсивно, чем стоимость при существующем использовании. В результате момент экономически целесообразной замены существующего использования на новое альтернативное использование смещается вперед по времени. Увеличение нормы процента также увеличит издержки нового девелопмента, что проявится в увеличении оставшегося срока экономической жизни.
На величину оставшегося срока экономической жизни будут влиять и другие факторы реальной рыночной ситуации, такие, как нед
Модели оптимизации инвестиционной деятельности в сфере редевелопмента недвижимости промышленных предприятий дипломная работа. Менеджмент и трудовые отношения.
Реферат по теме Содержание аскорбиновой, дегидроаскорбиновой и дикетогулоновой кислот в эритроцитах здоровых детей и страдающих инсулинзависимым сахарным диабетом
Контрольная работа по теме Разработка нового товара
Реферат: Ответы по геометрии для 9 класса
Курсовая работа по теме Роль депутата в системе народного представительства субъекта Российской Федерации
Дипломная работа по теме Исследование влияния занятий легкой атлетикой на уровень развития физических качеств
Контрольная работа по теме Механизация процесса приготовления и раздачи кормов на ферме
История Японии Реферат
Реферат На Тему Владимир Святой И Выбор Монорелигии
Реферат по теме Спам: что это такое и можно ли с ним 'бороться'
Контрольная работа: Д. Риккардо - завершитель английской классической политической экономии
Дипломная работа: Преодоление абсурдности бытия в художественном мире А.П. Чехова. Скачать бесплатно и без регистрации
Реферат Про Чуму
Акцизы Особенности Исчисления И Взимания Курсовая
Реферат: Основы экологии и безопасности товаров народного потребления. Скачать бесплатно и без регистрации
Курсовая По Транспортной Психологии
Реферат: Модернизация системы управления рекуперативных колодцев цеха Бл-2. Скачать бесплатно и без регистрации
Реферат: Концепция относительности пространства-времени. Скачать бесплатно и без регистрации
Курсовая работа по теме Технология монтажа башенных кранов
Контрольная работа: Законодательство РФ в сфере охраны труда
Таможенный Досмотр Реферат
Бухгалтерский учет и анализ движения денежных средств на предприятии ОАО "Гагаринский хлебозавод" - Бухгалтерский учет и аудит дипломная работа
Сахарный диабет I типа, период декомпенсации обменных процессов, без кетоза - Медицина история болезни
Вивільняючись із маґнетичного поля імперщини: обговорення в Інституті історії АН УССР праці М. Брайчевського "Приєднання чи возз'єднання?" (4 липня 1974 р.) - История и исторические личности научная работа