Аллен Р
РинатВозможно, вы обладаете выкупленной собственностью в составе другой заложенной
недвижимости, или владеете комнатой в каком-нибудь горнолыжном комплексе, или даже
являетесь владельцем хорошего автомобиля.
Добейтесь, чтобы продавец согласился впоследствии вернуть вам все, предоставленное в
качестве дополнительного обеспечения, из суммарного залогового обеспечения, при
соблюдении вами неких оговоренных условий. Например, своевременная и в полном объеме
плата в течение 12 месяцев или результаты новой оценки, показавшей наличие значительной
доли выкупленной собственности в составе недвижимости, или финансирование вами в
полной мере оговоренного объема ремонтных работ.
Нередко, предлагая бланкетный залог, вы добиваетесь, что продавец укрепляется в своем
доверии к вам в достаточной мере, чтобы принять ваше «творческое» предложение.
3
Залог в виде ряда объектов недвижимости. —
Прим. ред.
2.
Оформление страхования жизни с указанием продавца в качестве получателя страховки.
Предложите продавцу, что вы приобретете полис страхования жизни на страховую сумму,
равную вашему долгу. Этот жест покажет продавцу, что вы стремитесь развеять все его
сомнения. Стоить это вам будет пустяки, зато продавец проникнется к вам доверием.
3.
Выписывание бумаги.
Иногда продавцы опасаются, что, если вы не будете делать выплат
банку, их могут заставить забрать свою недвижимость обратно. А этого они хотят меньше
всего. В этом случае вместо бланкетного залога (т.е. залога в виде ряда объектов
недвижимости) предложите продавцу в качестве залога лишь свою собственную
недвижимость,
не включая
недвижимость, которую они вам продают. Продавец может
предпочесть обеспечение в виде вашей выкупленной собственности. Например, предположим,
что у вас есть дом стоимостью 200 тысяч долларов, ссуда по которому составляет 160 тысяч.
Разница, являющаяся вашей неотъемлемой собственностью, может служить залоговым
обеспечением в счет оплаты недвижимости, которую вы приобретаете. Я называю этот способ
«выписыванием бумаги», поскольку вы составляете закладную на выкупленную
собственность в составе другой недвижимости.
После того как вы развеяли страхи продавца относительно безопасности сделки, но ему по-
прежнему не импонирует идея сделки без наличной оплаты, сыграйте на человеческой
жадности. Способ, связанный с этим, предусматривает, что вы повышаете свою цену, но
требуете уступок в условиях.
Всегда начинайте переговоры с низкой цены, но будьте готовы повысить ее, если
продавец
согласен в связи с этим смягчить свои условия.
Вот, например, что вы могли бы предложить:
«Мистер Продавец, давайте я покажу вам, насколько выгодно было бы для вас принять мое
предложение. Вашей собственности в этом доме на 10 тысяч долларов. Если бы я дал вам 10
тысяч в качестве наличной оплаты, куда бы вы их вложили? Скорее всего, положили бы в
банк
под 5 % годовых или ниже, правда? Вместо 10 тысяч долларов наличными я дам вам
вексель на сумму 11 тысяч против вашей доли в этой недвижимости с доходностью 10 %
годовых. Это значит, что вы немедленно заработаете 1 тысячу долларов. Вам
потребовалось бы продержать свои
деньги в банке два года, чтобы получить такой доход.
Плюс к тому я буду платить вам 10 % годовых по векселю, это на целых 5 % выше, чем
предложит вам любой банк».
«Просветившись» таким образом, продавцы обычно смотрят на творческие сделки несколько
по-другому.
Способ 2. Аренда/опцион
Я собираюсь рассказать вам, как приобрести почти вдвое больше недвижимости за половину
стоимости. Звучит неплохо?
С чего мы начинаем? Открываем газету и, читая в разделе «Дома в аренду», ищем следующие
ключи: «аренда с перспективой покупки», «лизинг4 к купле», «опцион к купле», «арендный
опцион». Что вам нужно — это «попавший в ситуацию» продавец, который приобрел себе
дополнительную недвижимость и теперь в затруднении, распоряжаясь двумя домами и платя
за оба. Говоря, что «желает сдать дом на условиях опциона», продавец заявляет, что ему
нужны не наличные... а просто добросовестный арендатор, который пожелал бы со временем
приобрести эту недвижимость. А это вы и есть. Давайте разберем пример.
Это дом стоимостью 100 тысяч долларов, ссуда — 60 тысяч, платежи по возврату которой
составляют 600 долларов в месяц. Продавец дает объявление в газету, ища кого-нибудь, кто
снял бы в аренду этот дом и помог, таким образом, продавцу с выплатами по ссуде. Почему
вас это может устроить? По трем причинам: 1) это сделка без наличной оплаты; 2) платежи
ниже, чем при обычной покупке в рассрочку; 3) у вас есть возможность договориться на
сегодняшнюю цену дома, надеясь, однако, что цена возрастет быстрее, чем закончится срок
опциона.
4 Вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества. Договор лизинга характеризуется
определенными условиями использования арендованного имущества; лизингополучатель обычно принимает на
себя обязанности, связанные с правами собственности, осуществляет текущее техническое обслуживание и т. д.
Договоры лизинга имеют множество разновидностей. —
Прим. ред.
Есть три вопроса, по которым стоит провести переговоры с продавцом, чтобы сделка стала
еще более привлекательной для вас:
1.Постарайтесь договориться с продавцом об условиях опциона, беря за основу текущую
стоимость недвижимости. Если продавец желает продать опцион, исходя из возросшей
стоимости дома в будущем, тогда для вас это будет просто аренда. Это не годится, вам нужна
выгодная
сделка.
2.Всегда запрашивайте предельно долгий срок опциона — два года минимум, три — лучше,
пять — маловероятно, что согласятся, но попросить стоит.
3. Оговорите условие, что ваша месячная арендная плата будет кредитована в счет
последующего приобретения. «Не кредитуете ли вы 100 долларов из моей месячной аренды в
покрытие будущего приобретения, если я буду идеальным жильцом, регулярно вносящим
плату, без каких-либо проблем для вас?»
Пример с арендой/опционом.
Предположим, продавец в нашем предыдущем примере
согласился на 800 долларов месячной аренды и фиксировал для вас цену приобретения в
размере 110 тысяч долларов сроком на три года, а также согласился кредитовать 100 долларов
из вашей месячной аренды на покрытие покупки дома. Вы ждете три года, радуясь низкому
размеру платежей; одновременно проводите мелкий ремонт в доме, отчего недвижимость
приобретает прекрасный вид; после чего вы оцениваете ее заново. В результате дом оценили в
125 тысяч долларов Цена покупки дома, на которую вы пока вправе рассчитывать, равняется
110 тысячмам долларов минус сумма из 100-долларовых кредитованных выплат, о которых вы
договорились вначале и которые за три года составят в сумме 3600 долларов. Вычтите эту
сумму из 110 тысяч, и цена покупки для вас станет равной 106400 долларов. Это значит, что
вы за три года приобрели свободную от залога собственность в составе этой недвижимости в
размере 125 тысяч минус 106400 долларов, или 18600 долларов. Недурно для арендатора.
Теперь у вас два варианта действий: приобрести собственность или перепродать ее с выгодой
для себя. В случае приобретения вы получаете ссуду в размере, скажем, 112 тысяч долларов —
и этого достаточно, чтобы удовлетворить продавца и понести расходы по заключению сделки,
после чего вы владелец дома. Если же ваша цель не в том, чтобы стать домовладельцем, вы
размещаете объявления в газете с намерением продать этот дом не позже чем за полгода до
срока истечения действия опциона, находите традиционного покупателя, сбываете ему
недвижимость за 125 тысяч долларов и кладете в карман 18 тысяч прибыли наличными.
Теперь о том, как это выглядит в реальной жизни.
Одна из моих слушательниц наткнулась на уникальный дом в Палм-Спрингс, Калифорния,
прежде принадлежавший национальной знаменитости. Предлагался двухлетний арендный
опцион с ценой продажи 400 тысяч долларов, платежи составляли 2 тысячи в месяц.
Покупатель (моя слушательница) договорилась на 500-долларовый кредит из месячной платы
на покрытие будущей покупки. Она начала сдавать дом отдыхающим на условиях
понедельной оплаты, и, поскольку суммарный месячный доход от сдачи превышал 2 тысячи,
сальдо доходов/расходов было сугубо положительным. По прошествии двух лет ей удалось
продать дом за 425 тысяч долларов. После вычитания 12 тысяч выплат на покрытие покупки
дом в итоге обошелся ей в 388 тысяч долларов. Прибыль составила 37 тысяч долларов, не
считая прибыли от сдачи в аренду. Неплохо для сделки без наличной оплаты!
Способ 3. «Что угодно, только не наличные»
Нередко продавцы готовы к тому, чтобы им компенсировали их выкупленную долю в
стоимости продаваемой недвижимости чем угодно, представляющим ценность, если не
наличными.
Один слушатель моих семинаров использовал в качестве оплаты «наличными» мотоцикл.
Другой оплатил продавцу услуги поверенного. Несчесть примеров тому, что вы можете
предложить взамен полной или частичной оплаты наличными. Мои ученики с успехом
предлагали в разное время следующее:
столярные услуги;
права наследования;
личную, необеспеченную расписку;
кабину на горнолыжном курорте;
автомобиль.
Однажды в Колорадо-Спрингс, когда я беседовал с группой слушателей, ко мне подошел
человек с бородой. Он рассказал мне, что купил экземпляр «Без наличной оплаты» в
букинистическом магазине на следующий день после того, как его уволили с работы на
радиостанции. Идея увлекла его, и он начал применять методы, изложенные в книге, на
практике. Его первым приобретением стал двухквартирный дом, продававшийся весьма
уступчивым продавцом — офицером, которого переводили в соседний штат. Как известно,
голь на выдумку хитра, и вот наш покупатель, человек без работы и наличных средств,
предложил продавцу перевезти его самого и его движимое имущество на новое место в обмен
на оплату наличными. Он попросил у друга в долг кредитную карточку, взял напрокат фургон, загрузил в него мебель и пожитки продавца и отвез все это вместе с продавцом в город, где тот
стал проходить дальнейшую службу. Кстати, это был первый из 17 объектов, которые он
приобрел в течение последующих 12 месяцев.
Короче, годится что угодно и что угодно, только не наличные.
Способ 4. «Разделяй и властвуй»
Иной раз у вас нет в распоряжении достаточной суммы для оплаты наличными, однако,
пользуясь малоизвестными приемами, вы в состоянии собрать в достаточном количестве
кредитных активов и наличных, чтобы заключить сделку.
Например, вы порылись в базах данных и наткнулись на двухквартирный дом, выставленный
на продажу. Предлагаемая цена составляет 210 тысяч долларов, но в графе комментариев
указано, что продавец готов к продаже в рассрочку и просит сравнительно небольшой
наличный аванс. Продавец в целом уступчивый. Вы также узнали, что одна половина дома
снята в аренду за 1 тысячу долларов в месяц; арендаторы внесли залоговый задаток в размере
1 тысячи. Вы желаете занять под жилье другую половину дома.
Общая сумма ссуд под дом составляет 175—150 тысяч долларов по первой закладной и 25
тысяч по второй от предыдущего хозяина. Выясняется также, что брокер по недвижимости —
друг продавца и берет с него всего 3% комиссионных. Продавец хочет избавиться от
недвижимости, но желает убраться восвояси с 10 тысяч долларов в кармане, прекрасно
понимая, что красная цена дому — 210 тысяч долларов. Если вы сможете раздобыть 10 тысяч,
то получите возможность приобрести дом по цене на 25 тысяч долларов ниже рыночной. У вас
пока нет 10 тысяч и в помине. Посмотрим, можно ли что-нибудь придумать.
Разделяй и властвуй
—
идея № 1: арендная плата и залоговый задаток по аренде.
Как часть приобретения вы получите кредит на залоговый задаток в размере 1 тысячи,
внесенный текущим жильцом. Во многих штатах и округах покупатель имеет законное право
использовать сумму задатка в качестве кредитованного актива на покрытие авансового
платежа. Этим вы снизите сумму наличных, требуемых для заключения сделки, на 1 тысячу
долларов. Когда жилец выедет, вам надо будет вернуть ему сумму задатка. Но к тому времени
вы уже найдете нового жильца с новым залоговым задатком.
Если заключение сделки придется к сроку внесения очередной арендной платы, вы можете
взять с жильца приготовленные для оплаты аренды 1 тысячу долларов и присовокупить их к
наличным, собираемым вами для уплаты аванса. Итак, 1 тысяча залогового задатка и 1 тысяча
долларов арендной платы превращает вашу проблему размером в 10 тысяч в проблему уже
размером 8 тысяч долларов.
Разделяй и властвуй
—
идея № 2: примите на себя финансовые обязательства продавца.
Одним из главных финансовых обязательств продавца к моменту заключения сделки является
уплата комиссионных брокеру по недвижимости, — обычно составляющих 6 процентов от
суммы сделки. В нашем случае продавцу потребуется уплатить 3 % комиссионных, поскольку
он в приятельских отношениях с риэлтором, иными словами, 3 % от 185 тысяч - 5500
долларов. Узнав об этом, вы спрашиваете у риэлтора, не согласится ли она принять вексель на
6500 долларов вместо комиссионных наличными в размере 5500 долларов. Она соглашается
принять 2 тысячи наличными и 3500 долларов в форме векселя. М-м-м... это лучше, чем
ничего. Вы только что освободили себя от бремени в размере 3500 долларов наличными.
Таким образом, используя арендную плату и залоговый задаток текущего жильца, а также взяв
на себя оплату комиссионных риэлтору, вы низвели проблему величиной 10 тысяч долларов
до уровня 4500. Но в запасе есть кое-что еще.
Вы выясняете, что одна из главных причин, по которым продавец решил продать свой дом, это
давние долги, от которых он желает избавиться, — скажем, счет на сумму 2 тысячи долларов,
предъявленный одной больницей за какую-то срочную операцию. Вы спрашиваете у продавца,
очень деликатно, не соизволит ли он разрешить вам принять на себя его долги в счет покрытия
части аванса. Продавец отвечает на это, что ему нужны гарантии, что он раз и навсегда будет
избавлен от долгового обязательства. Вы связываетесь с больницей и, объяснив в чем дело,
просите их освободить г-на такого-то или г-жу такую-то от оплаты счета и подтвердить это
письменно. Затем договариваетесь с больницей о форме расчета, которая более всего вам
подходит. Таким образом, проблема с долгом оказывается разрешенной, а от вас ныне
требуется меньше наличных. Вы ведь только что сократили свой дефицит наличных на 2
тысячи долларов. Осталось еще 2500 долларов.
Разделяй и властвуй
—
идея № 3: кредитная карточка.
Если у вас есть прочный кредит, используйте авансирование со своей кредитной карточки на
умеренную сумму. Разумеется, это слегка отяготит ваше финансовое положение, но если
недвижимость, приобретаемая вами, обещает принести действительно хорошую прибыль, вы
ведь не позволите каким-то мелочам помешать вам в получении ее. Итак, вы снимаете 1
тысячу долларов со своей кредитной карточки, используя услугу авансирования. Вам остается
раздобыть где-нибудь еще 1500 долларов.
Разделяй и властвуй — идея М 4: персональный кредит в банке.
Вы могли бы побеседовать с управляющим отделения вашего банка и попросить небольшую
ссуду, которая помогла бы вам с уплатой аванса при покупке недвижимости. Вы
аргументируете тем, что вот уже несколько лет вы являетесь хорошим клиентом и обещаете
вернуть деньги в кратчайшие сроки. Давайте предположим, что банкир ответит «нет». Это
немедленно подсказывает вам идею поискать себе другого банкира, а заодно и другой банк.
Но на сей раз,
перед тем
как открывать счет в новом банке, объясните управляющему, в чем
ваша долгосрочная цель — построить такие отношения с банком, чтобы иметь возможность
время от времени брать достаточно крупные кредиты, позволяющие реализовывать
краткосрочные проекты в сфере торговли недвижимостью. Найдите банкира, у которого такая
позиция встретит понимание. После чего начинайте строить названные долгосрочные деловые
отношения.
Разделяй и властвуй
—
идея № 5: распродажа переходящего к вам движимого
имущества.
Вам известно, что в квартире в незанятой половине дома имеется рабочий холодильник,
диван, кровати и микроволновая печь. В гараже, пристроенном к дому, стоит старый
мотоцикл, который продавец отдает в нагрузку, потому что он не работает. С разрешения
продавца вы проводите распродажу в гараже и выручаете дополнительные 750 долларов.
Кстати, другой способ заработать денег на нужды, подобные вашим в текущем примере,
состоит в том, чтобы распродать части недвижимости, которую вы приобретаете. Я однажды
купил дом на деньги, которые получил, продав соседу небольшую постройку, стоявшую на
краю участка. Один мой приятель купил многоквартирный дом, распродав перешедший к
нему по воле продавца антиквариат из всех меблированных квартир в доме.
Заработав 750 долларов в результате «гаражной распродажи», вы все еще нуждаетесь в такой
же сумме — 750 долларов.
Разделяй и властвуй — идея № 6: добейтесь скидок у текущего частного залогодержателя.
Вы уже к этому времени знаете, что вторая закладная в размере 25 тысяч долларов на данный
дом находится в руках частного заимодателя. Вы связываетесь с ним и предлагаете ему 15
тысяч долларов наличными в обмен на интересующую вас закладную в размере 25 тысяч. Это
в порядке вещей, что держатель закладной соглашается на существенную скидку при расчете
наличными. Он соглашается, но где вам взять требуемую сумму? Вы обращаетесь в
небольшую финансовую компанию и заключаете с ними договор на второй залог
недвижимости против ссуды наличными в размере 18 тысяч долларов. Полученная ссуда
обеспечивает расчет по закладной на 25 тысяч долларов со скидкой, о чем вы прежде
договорились с частным заимодателем. Даже после оплаты всех формальностей, связанных с
заключением сделки, у вас остается еще 1500 долларов, чтобы уплатить полностью аванс.
Итак, подведем итоги:
Залоговый задаток по аренде, кредит:
1 тыс. долл.
Арендная плата за месяц, наличные:
1 тыс. долл.
3500 тыс.
Комиссионные риэлтору, кредит:
долл.
Принятие на себя долговых обязательств перед больницей,
2 тыс. долл.
кредит:
Кредитная карточка, наличные:
1 тыс. долл.
Взятие персональной ссуды в банке, наличные:
0
Распродажа в гараже, наличные:
750 долл.
Остаток от использования ссуды по второму залогу,
1500 долл.
наличные:
Всего кредитов и наличных:
+ 10750 долл.
- 10 тыс.
Требуется на предоплату:
долл.
Остаток на оплату формальностей, связанных с заключением
750 долл
сделки:
Сделка заключена, и все счастливы.
Прежний держатель второго залога получает 15 тысяч долларов наличными. Он счастлив.
Новый держатель второго залога одолжил 18 тысяч долларов, под залог недвижимости
стоимостью в 210 тысяч. Он счастлив.
Риэлтор заключает сделку, получив 2 тысячи долларов наличными и вексель на 3500
долларов. Она счастлива.
Арендаторы продолжают жить, где жили. Они счастливы.
Компания, увеличившая ваш долг по кредитной карточке, получит прибыль в размере 18%.
Она счастлива.
Продавец выходит из офиса, где была заключена сделка, с каким-то количеством наличных в
кармане — небольшим, но достаточным, чтобы закрыть эту страницу в жизни и продолжить
свой жизненный путь. Вы выходите на улицу, став владельцем двухквартирного дома
стоимостью 210 тысяч долларов с суммой залога всего 168 тысяч — при этом у вас свободной
от залога недвижимой собственности на сумму 42 тысячи долларов за вычетом долговых
обязательств перед больницей, риэлтором и долга по кредитной карточке.
Способ 5. Средства других людей
Вы слышали, наверное, о ДДЛ —
деньгах других людей.
Но я предпочитаю расширить эту
концепцию до СДЛ —
средства других людей.
Скажите себе прямо сейчас: «Если у меня этого нет, у кого-то есть». У вас нет наличных,
кредита или даже работы. У кого-то они есть — и они могли бы пожелать одолжить вам их на
определенных условиях. Например, предположим, кто-либо обращается к вам со следующим
предложением:
Я нашел прекрасную недвижимость стоимостью,
по меньшей мере, 100 тысяч долларов. Я
могу купить ее
за 80 тысяч, выложив наличных на сумму всего 5 тысяч
долларов. Но времени
у меня на заключение сделки
—
72 часа. У меня небольшие затруднения с наличными...
словом,
мне нужен партнер. Не согласились бы вы стать
моим партнером за половину прибыли? Я
сделаю все сам,
как надо; распоряжусь недвижимостью, оплачу, если надо,
ремонт, чтобы привести ее в
товарный вид. Я возьму
на себя все хлопоты по сделке. Я имею все основания
надеяться, что
мне удастся в течение полугода извлечь
из этой недвижимости на 20 тысяч долларов
прибыли. Вы получите назад свои 5 тысяч плюс 50 %, или 10 тысяч
долларов. Для вас это 200
% дохода на вложенные средства
за полгода. Не заинтересованы?
Все материалы, размещенные в боте и канале, получены из открытых источников сети Интернет, либо присланы пользователями бота. Все права на тексты книг принадлежат их авторам и владельцам. Тексты книг предоставлены исключительно для ознакомления. Администрация бота не несет ответственности за материалы, расположенные здесь