Аллен Р
РинатБолее 15 процентов наличной Требуется финансирование
Наличный авонс менее 5%.
оплаты. Продавцу нужны
через кредитно-финансовое
Продавец согласен на выплату
наличные и в размере,
учреждение с наличной
в россрочку почти всей суммы
максимально близком к
оплатой в размере до 15%
на более выгодных, чем
величине выкупленной
Подразумевается проверки
предлагает банк, условиях.
собственности Или
кредитоспособности.
Отсрочка крупных выплат но
3.
недвижимость обещает не
Надежный залог под часть
не менее чем 7 лет.
Финансирование
приносить доходов ближайшие авонсового платежа (высокий Положительное сальдо в
два года. Или обещают быть
процент, высокие месячные
течение первого года после
отсроченные крупные выллаты выплаты) Продавец согласен сделки. Сделка по контракту,
менее чем через три года от
но выплату в рассрочку
без проверки
даты сделки. Рассматривайте небольших сумм. Крупные
кредитоспособности.
только в случае превосходной выплаты — менее чем через 5
цены
лет
4. Цена
1 балл
2 балла
3 балла
На 10% и выше процентов
В пределах ±5% от рыночной На 10% и более ниже рыночной
разумной рыночной цены.
цены.
цены
Рассматривайте только в
случае превосходных условий
финансирования.
1 балл
2 балла
3 балла
Рассматривайте только в
Речь идет, в первую очередь, о Новая недвижимость или
случав превосходной цены
модернизированной
старая, но недавно
Требует крупного
недвижимости. Косметический модернизированная. Без
косметического ремонта и
ремонт может потребоваться, видимых проблем, чистота,
внесения структурных
но не немедленно. Стоимость порядок внутри и снаружи.
изменений. По меньшей мере ремонта не превысит 5%
Ухоженный приусадебный
10% стоимости сделки будет
суммы сделки. Улучшения
участок. Заменена
немедленно потрачено на
косметического свойства
электропроводка и
превращение недвижимости в немедленно приводят к
канализация. Может быть
пригодную для сдачи.
удорожанию недвижимости и домом, в котором был
Произведенный ремонт не
делают ее более
произведен капитальный
повлияет значительно но
привлекательной для
ремонт и от которого владелец
арендную плоту, поскольку
потенциальных жильцов и
желает избавиться по
иэначольно недвижимость
будущих покупателей.
устраивающей вас цене. Ремонт
рассчитана на
Структурных доработок почти не требуется, недвижимость
5. Физическое
малообеспеченных жильцов.
не требуется (если вовсе
готова для вселения жильцов.
состояние
Ремонт не обеспечит
нужны), лишь малярные
Хорошая недвижимость, не
удорожания недвижимости на роботы, обустройство
обещающая проблем в
более чем 10% от стоимости
приусадебной земли и проч.
будущем.
сделки. Обычно речь идет о
недорогой ремонт. Данный тип
недвижимости с плохим
недвижимости не следует
местоположением. В случае
покупать. если покупатель не
хорошего местоположения,
имеет времени или
ремонт, ввиду высокой цены, возможностей для организации
также не приводит к
ремонтных работ. Такая
удорожанию недвижимости, а недвижимость может наиболее
лишь делает ее пригодной для подходить для извлечения
сдачи. Обычно
краткосрочной прибыли.
рассматривается как
Худший дом в хорошем районе
требующая довольно крупной
наличной оплаты (хотя бы на
ремонт) и без особых
перспектив но удорожание.
Оцените недвижимость, присваивая ей баллы по каждому из перечисленных факторов.
Если сомневаетесь, какой балл присвоить, всегда выбиройте нижний из двух возможных.
Сложите полученные баллы.
Нижний приемлемый суммарный балл составляет 9, максимальный — 15.
Неопытные покупатели склонны выбирать недвижимость, набравшую в сумме 9, 10 или 11 баллов.
Опытные покупатели берут недвижимость, набравшую сумму баллов 12, 13, 14 или 15.
СУММА БАЛЛОВ: ____________
ТАБЛИЦА 8.2. Анкета оценки недвижимости BorgainFinder, составленная Робертом
Алленом
Анкета оценки недвижимости • Копиментормм по ходу инспектирования
Посетите www.multiplestreamsofincome.com, чтобы скопировать готовую для печати анкету. Ключевое слово: BorgoinFinder.
Есть четыре правила, которым необходимо следовать, используя рассматриваемую
рейтинговую систему:
Проанализируйте все на бумаге, прежде чем отправляться осматривать недвижимость.
Никогда не отправляйтесь для осмотра объекта возможной покупки без проведения
необходимого рейтинга, подтверждающего, что недвижимость обладает потенциалом для
предмета выгодной сделки. У вас нет возможности тратить время на «незаинтересованных»
продавцов и консервативных агентов по продаже недвижимости.
Не следует «влюбляться» в приобретаемую недвижимость.
Помните о том, что вы
собираетесь продать данную недвижимость рано или поздно. Смотрите на дело сугубо
практически.
Не бойтесь задавать продавцам вопросы относительно их недвижимости.
Даже если
вопросы могут показаться неделикатными. Например, спросите у продавца: «Извините,
конечно, за нескромный вопрос, но как вы планируете поступить с вырученными от сделки
средствами?» Иными словами, что он собирается сделать с полученным за проданный дом
деньгами? Вам, творчески мыслящему инвестору, нацеленному на решение проблем других
людей с выгодой для себя, было бы полезно получить ответ на этот вопрос.
Помните о том, что сторона, первая назвавшая конкретную сумму, проигрывает.
Задавая
продавцу вопросу по телефону, старайтесь не называть конкретных сумм. Всегда ожидайте,
пока продавец сам не сообщит вам ожидаемую им сумму. Это одно в состоянии сэкономить
вам тысячи долларов.
Если недвижимость получила достаточно высокую оценку согласно вашему рейтингу,
проведенному на основе телефонных переговоров, вы можете приступить к
непосредственному осмотру ее на месте. Осматривая недвижимость, следует проверять все
факты, сообщенные вам по телефону, удостоверяться во всем собственными глазами. Вы
убеждаетесь, что район таков, каким его описывали. Вы еще раз спрашиваете про цену. Вы
собственными глазами убеждаетесь в физическом состоянии недвижимости, еще раз
уточняете вопросы финансирования, убеждаетесь в готовности продавца идти на ваши
условия. Одно дело присвоить баллы недвижимости на основании рассказа о ней по телефону,
другое — непосредственно осмотреть ее.
Кстати, я неизменно рекомендую, перед тем как приобретать что-либо, поискать в «Желтых
страницах» авторитетную компанию по оценке недвижимости и попросить ее подготовить вам
подробный отчет по интересующей вас недвижимости. Они примут во внимание состояние
канализации, электропроводки, крыши, фундамента, а равно и многие другие детали, которые
вы, скорее всего, упустите из виду. Это стоит той пары сотен долларов, которые вам
потребуется выложить за эту услугу. Но всегда пытайтесь сделать это частью расходов,
которые по договору понесет продавец. Можно не дожидаться проведения данной инспекции
до начала переговоров, однако следует сделать ее частью ваших условий, указав, например,
что до проведения подобной инспекции за счет продавца подписание договора с вашей
стороны не представляется возможным. Если в ходе инспекции обнаружится масса
неучтенных недостатков, вы сможете вовремя отказаться от своего предложения.
Если после осмотра недвижимости она по-прежнему набирает хорошие баллы согласно
рейтингу Bargain-Finder, переходите к следующему этапу.
Стадия 2. Финансирование: как финансировать выгодное приобретение
недвижимости
Не думаю, что стану жениться повторно. Я просто найду женщину, которая мне не
нравится и куплю ей дом.
ЛЬЮИС ГРИЗЗАРД
Как договариваться о выгоднейшем для вас способе финансирования при приобретении
недвижимости? На самом деле, процесс переговоров уже начался с вашего первого обращения
к продавцу и не прекращается, пока недвижимость не перейдет в вашу собственность. Процесс
достижения договоренности состоит из трех основных этапов:
Сбор информации.
Установление доверительных отношений.
Решение проблем.
Позвольте мне назвать три слова, вполне характеризующие человека, мастерски владеющего
искусством переговоров: доброжелательный, справедливый, гибкий.
Большинство людей считают, что в бизнесе все как раз наоборот, что переговоры — это вроде
битвы, в которой один человек выигрывает, а другой проигрывает. Они уверены, что путем
подавления точки зрения другого человека вы обеспечиваете себе стратегическое
преимущество, когда все должно быть «либо по-моему, либо это грабеж». Такая позиция
может оказываться выигрышной время от времени, но доброжелательная, справедливая и
гибкая позиция выигрывает всегда. Даже если продавец исходит из традиционных взглядов на
переговоры, пребывая агрессивным и жестким в условиях, вы оставайтесь любезным, готовым
к уступкам, отстаивающим справедливую середину.
Следующая история, возможно, послужит хорошим пояснением к только что сказанному.
Басня Эзопа
Возник спор между Северным Ветром и Солнцем по поводу того, кто из них сильнее. Наконец, они
решили испытать свои силы на одиноком путнике, так чтобы в ходе испытания каждый попробовал
заставить его снять свою накидку. Северный Ветер попробовал первым; и вот, собрав все силы,
обрушился ураганом на лутнико и рвал с него накидку, пытаясь совсем сорвать. Но чем сильнее дул
Северный Ветер, тем крепче хватался за накидку человек и закутывался в нее, защищаясь от ветра.
Настала очередь попробовать Солнцу. Сначала оно чуть пригрело, ток что путник расстегнул свою
накидку, позволив ей свободно висеть у него на плечах. Солнце затем начало греть в полную силу, и
человек, пройдя несколько шагов, был только рад совсем снять с себя накидку и продолжить свой путь
одетым более легко.
Мягкое уговаривание лучше, чем применение силы. Вот вам золотое правило ведения
переговоров: чем выше ставки, тем больше сопротивление другой стороны. Скорейший
способ уменьшить сопротивление — это добиться взаимопонимания. После этого (и только
после этого!) можно пускать в ход прочие средства воздействия. Друзья помогают друзьям
добиваться цели. Враги — никогда. Если хотите продвинуться в достижении цели, будьте
другом. Ваша позиция: в выигрыше должны остаться все. Каждая сторона должна
чувствовать, что сделка принесла ей справедливую долю выгоды.
Пять самых эффективных способов в составе метода «без наличного аванса»
Когда моя книга «Без наличного аванса», бестселлер, как говорят, номер один по операциям с
недвижимостью, впервые увидела свет, очень немногие верили, что можно приобретать
собственность с малой или нулевой наличной оплатой. Мне пришлось доказать свою правоту,
в связи с чем я сделал свое известное заявление, которое опубликовала Los Angeles Times:
«Пошлите меня в любой город. Отберите у меня бумажник.
Дайте мне 100 долларов на жизнь.
И в течение 72 часов я куплю прекрасную недвижимость, не истратив ни пенни собственных
денег».
В обществе корреспондента LA Times в течение 57 часов я приобрел семь объектов
недвижимости на общую сумму 722715 долларов. И у меня в кармане еще оставалось 20
долларов. Заголовок в следующем номере звучал так: «Покупка дома без наличной оплаты:
амбициозный инвестор принимает вызов Times — и выходит победителем». Да, метод
работает. На последующих страницах я познакомлю вас с пятью из 50-ти эффективных
способов творческого финансирования сделок с недвижимостью.
Собственно, творческое финансирование придумал не я. Между 1483 и 1492 годами
Христофора Колумба неоднократно отправляли восвояси несколько состоятельных вельмож и
чиновников высокого ранга, к которым он обрашался по вопросу финансирования его
морского путешествия на запад, приведшего впоследствии к открытию Нового света.
Испанские король Фердинанд и королева Изабелла благоволили, наконец, стать его
финансовыми партнерами. Сама Америка была открыта в результате сделки без наличной
оплаты!
Как я говорил ранее, «без наличной оплаты» вовсе не означает, что наличных денег не
потребуется. Это означает, что потребуются не ваши наличные. Кроме того, есть пути
приобретать недвижимость, совсем не привлекая наличных средств. Я — хочу, чтобы вы
осознавали: существуют варианты заключения сделок, отличные от тех, которых
придерживаются банки и консервативные агентства по продаже недвижимости. Не каждый из
нижеследующих способов применим в каждом конкретном случае. Они сродни нотам на
рояле: какое произведение к месту, те ноты вы и выбираете.
Прежде всего давайте разберемся в категориях, коими оперирует разум творческого инвестора
в недвижимость. Когда я гляжу на недвижимость, выставленную на продажу, то вижу иные
веши, нежели большинство покупателей. Я ищу, в чем имеется свобода движения, люфт, если
желаете. Некоторые из участников драмы, разыгрываемой вокруг любой сделки с
недвижимостью, могут стать кусочками требуемой мозаики:
Вы и ваши активы.
Владелец недвижимости, его нужды и цели.
Недвижимость сама по себе.
Будущий покупатель.
Текущие и будущие арендаторы.
Агент по продаже недвижимости.
Текущие держатели закладной.
Будущие заимодавцы под закладную.
Текущие и будущие партнеры.
Текущие и будущие инвесторы.
Осматривая недвижимость, я задаю сам себе вопросы: «В чем данная сделка обеспечивает
необходимую мне гибкость?» «Кто из участников этой драмы имеет стимул, чтобы помочь
мне с заключением этой сделки?» «Кто из участников мог бы пожелать одолжить мне денег
или какие-либо другие активы, чтобы помочь мне решить проблему продавца?»
Способ 1. «Совершенно безбумажный способ»
Многие продавцы владеют уже стопроцентно выкупленной недвижимостью и предпочитают
сами выступать в роли банка. Продавая свою собственность в рассрочку, они зарабатывают
более высокие проценты, нежели предложил бы банк под солидный залог. Очевидно, такие
«частные» заимодавцы гораздо более уступчивы, нежели обычные финансовые учреждения,
требующие отчета о финансовом состоянии, стабильного месячного дохода и полной
кредитоспособности. Когда продавец отдает свою недвижимость под оплату в рассрочку, я
называю это
безбумажным способом финансирования.
Никаких наличных не требуется.
Покупатель начинает делать месячные выплаты, а продавец начинает получать, помимо
основной оплаты, также и проценты, в точности как банк. Как часто случается заключить
сделку такого рода? Весьма редко. Таких одна на сотню. Здесь нужно немного везения,
немного нахальства и, конечно, быстрые ноги. Но такого рода сделки все же случаются.
История, которую вы сейчас прочтете, случилась недавно. Она иллюстрирует, как некоторые
продавцы готовы продавать свою недвижимость совершенно без какой-либо наличной оплаты
и... и даже оплатить услуги агентства и расходы по формальному заключению сделки.
Привет, Боб!
Перед тем кок вступить в ряды твоих учеников по технике приобретения недвижимости, я пребывал
девять месяцев без работы и почти без доллара на существование. Я был вынужден наняться (терпеть
не могу этого слова) на работу вдали от места, где прежде жил. Мы переехали и «устроились». Вскоре
нам стало ясно, что район, в котором мы оказались, отличается дороговизной, нам не по карману, поэтому мы уже смирились с мыслью, что нам никогда не стать владельцами собственного жилья (по
крайней мере, в этом районе). Затем мы начали на практике применять принципы, которым ты нас
учил, и немного спустя наткнулись на «хрестоматийную» сделку.
Дом, о котором идет речь, пробыл на рынке менее двух недель, прежде чем я наткнулся на него в
списках «Сайберхоумс». Мы немедленно съездили на машине на место, хорошенько осмотрели
недвижимость со стороны, а затем сразу же позвонили агенту, ответственному за составление
перечней недвижимости на продажу. Мы знали, что это была «горящая» недвижимость. Агента, какой
требовался, не оказалось на месте, поэтому я переговорил с агентом по заказам, которая пустилась
объяснять мне, что она работает лишь с потенциальными покупателями, что нам необходимо прийти к
ним в офис для того, чтобы пройти квалификационную процедуру, что она не может показывать
недвижимость людям просто с улицы... Короче, я ПОВЕСИЛ ТРУБКУ и сразу перезвонил другому
агенту, с которым к тому времени завязал некоторое знакомство (по иронии, он оказался из той же
конторы). Через пару часов нам уже показывали дом. Среди всех других, что мы с женой осматривали, этот понравился ей особенно. Хотя ей хотелось «идеального» дома, такого, в который можно въехать, даже не помышляя о каком-то ремонте, она дала добро почти не задумываясь — хотя дом требовал
небольшого ремонта. Мы всю ночь решали и утром составили
оферту.
За дом просили 10,49 тысяч долларов (на 10 тысяч ниже рыночной цены).
Новая кровля, новые ковровые покрытия, отремонтированная ванная комната. Владельцем дома
являлась местная церковь.
Участок составлял 3/5 акра (у большинства домов в этом районе участок составляет
1/4
акра).
Вместе с домом отдавалась плита и посудомоечная машина
Мы предложили полную цену в размере 10,49 тысячи долларов, настаивая, однако, что владелец
возьмет на себя расходы по заключению сделки в полном объеме: это 5,6 тысячи долларов. Никаких
наличных. Продавцы согласились. Никаких уточнений, никаких встречных предложений. Заключение
сделки заняло 5 недель. Осматривая дом перед самым подписанием, мы обратили внимание на 4
дополнительных предмета обихода; новый холодильник и «буржуйка» были почему-то не вывезены,
как остались висеть и все занавески на окнах. Мы уже до этого договорились о доставке нам масла в
радиаторы, но, к нашему удивлению, радиаторы оказались полными, хотя изначально были наполнены
лишь на четверть, и этот расход был за наш счет. В конторе, во время заключения сделки, мы
напомнили продавцам обо всех этих оставшихся в доме вещах, на что они ответили «Счастливого
Рождества!». Затем агент вручил НАМ чек на сумму 1,4 тысячи долларов — возврат залога по
заключении сделки!Мы въехали в дом через 4 дня, в день после Рождества. Жена и я ничего не
подарили друг другу на Рождество, и наш сын получил меньше, чем ожидал; но все равно это было
самое счастливое Рождество в нашей жизни.
Спасибо тебе, Боб! С наилучшими пожеланиями,
Эйден В. Куртис.
Идея, которая поначалу не кажется абсурдной, безнадежна.
АЛЬБЕРТ ЭЙНШТЕЙН
Я замечательная домовладелица. Всякий раз, как я оставляю мужчину, его дом
перепереходит в мое владение.
З.З. ГАБОР
Банкир — зто человек, который дает вам взаймы свой зонтик, когда светит солнце, и
требует его назад, как только начинается дождь.
МАРК ТВЕН
Жизнь — единственная игре в которой цель заключается в том, чтобы изучить ее правила.
ЭШЛИ БРИЛЬЕНТ
Я недавно прочел, что средняя семья экономит в течение трех лет, чтобы купить свой первый
дом. Сберегая 250 долларов в месяц, три года потребуется, чтобы собрать всего 10 тысяч. В
рассказанной только что истории семья, предпочтя творческий путь традиционному, сумела
въехать в дом, принесший им автоматическую прибыль в размере 10 тысяч долларов плюс
дополнительные 1,4 тысячи долларов наличными в качестве бонуса1 по заключении сделки. Ко
времени, когда средняя семья приобретет свой первый дом по прошествии трех лет,
«творческая» семья приобретет свою вторую или третью недвижимость, обеспечив себе
суммарную прибыль в размере 100 тысяч долларов.2 Чувствуете разницу?
1 1) Дополнительное вознаграждение, 2) дополнительная скидка. —
Прим. ред.
2 Если желаете ознакомиться со
специальным материалом под названием
How to Save $100,000 on Your Next Home
(«Как сэкономить 100 тысяч
долларов на своей очередной недвижимости»), посетите www.multiplestreamsofincome.com и щелкните на ссылке: Save $100,000. Или позвоните в мой офис по телефону 801-852-8700. Вам понравится.
Одной из основных причин, по которым продавцы не желают ввязываться в сделки без
наличной оплаты, является страх. Они желают гарантий, что покупатель будет делать
выплаты, как обещал. Если последний остановит платежи, собственность продавца
оказывается под угрозой. Продавца могут заставить вернуть себе проданный дом, который
окажется в худшем состоянии, чем был, со всеми вытекающими последствиями. Для вас, как
творческого инвестора, задача состоит в том, чтобы умерить тревоги продавца и решить
вопросы его экономической безопасности таким способом, который не требовал бы от вас
наличной оплаты. Можно предложить как минимум три:
1.
Бланкетный залог3.
Если продавец возражает насчет сделки с малой наличной оплатой, то, возможно, исходя из соображения, что вам, не вложившему никаких собственных средств в
финансирование сделки, вроде как нечего терять. В этом случае постарайтесь развеять эти
сомнения, убедив продавца, что вы понесете некие потери, если впоследствии объявите
дефолт по сделке. Предложите продавцу вариант бланкетного залога, который включает
помимо недвижимости, приобретаемой вами, также дополнительное залоговое обеспечение.
Все материалы, размещенные в боте и канале, получены из открытых источников сети Интернет, либо присланы пользователями бота. Все права на тексты книг принадлежат их авторам и владельцам. Тексты книг предоставлены исключительно для ознакомления. Администрация бота не несет ответственности за материалы, расположенные здесь