Аллен Р

Показалось ли вам такое предложение? Так же как привлекло оно вас, так же показалось бы и
человеку, которому вы предложили бы подобное партнерство. Люди обожают делать деньги.
Если вы сумеете показать, как им это удастся с вашей помощью, у вас никогда не будет
недостатка в людях, готовых одолжить вам то, что вам нужно. Предположим, они ответили
бы: «У меня нет 5 тысяч наличными». Тогда вы говорите: «Не можете ли вы раздобыть их где-

нибудь? Каким образом? Взяв кредит по страховке жизни, сняв с кредитной карточки, сняв на
время с вашего пенсионного счета, взяв ссуду у своего банкира, позаимствовав у супруги —
как угодно». Неважно, откуда возьмутся требуемые наличные — лишь бы в течение 72-х
часов.
Иногда вам не нужны наличные. Иногда вам просто нужен кто-нибудь, чья
кредитоспособность позволяет претендовать на долгосрочную ссуду. Я купил свой первый

многоквартирный дом тоже без оплаты наличными. Однако покупка потребовала оформления
первой закладной под ссуду. Поскольку я не мог претендовать на крупную ссуду, я попросил
своего партнера оформить ссуду на себя — в обмен на половину будущей прибыли. От него
потребовалась только подпись и финансовая декларация. И все! И он стал владельцем 50 %
замечательной недвижимости. Видите теперь: если нет у
вас,
у кого-нибудь найдется. Самое

главное убедить этого человека одолжить вам то, что вам нужно.
В каждом штате, провинции или государстве свои правила относительно взятия денег взаймы
у потенциальных инвесторов. Вам обязательно следует проконсультироваться с местным
юристом, чтобы убедиться: ваша деятельность по изысканию средств на покрытие своих
сделок не противоречит законодательству. Если вы этого не сделаете, можете оказаться в
серьезном положении — вплоть до перспективы лишения свободы. Хорошей следует признать

и привычку привлекать опытного юриста для подготовки и нотариального заверения
партнерских соглашений, которые могут вам понадобиться.
Однако во многих случаях партнерство является хорошим выходом и приносит много выгоды
обеим сторонам. Например, один из моих прежних слушателей, проживавший в пригороде
Сан-Франциско, получил звонок от своего риэлтора, подходящего к делу творчески, в нашем
понимании. По всем признакам игра стоила свеч. Несколько месяцев до того менеджеру одной

из корпораций, проживавшему в районе Залива, предложили перейти на работу в другой штат.
В связи с этим возникла необходимость продать дом. Поскольку перевод стал полной
неожиданностью, компания предложила купить у него дом, который оценивался в 322 тысячи
долларов. Компания выложила полную сумму, а сам дом передала холдинговой компании,
поручив подготовить его к продаже. Прошло полгода, но, ввиду из рук вон плохого

маркетинга, дом оставался непроданным. Корпорация приняла решение сбыть дом «любой»
ценой.
Мой слушатель предложил цену 242 тысячи долларов наличными, корпорация при этом
должна была уплатить 5 тысяч за оформление сделки и расходы по получению ссуды
покупателем. Компания соглашалась на цену в 245 тысяч долларов, при этом также бралась
заплатить означенные 5 тысяч. Было произведено профессиональное инспектирование
недвижимости, и последняя найдена в безукоризненном состоянии.
Теперь

предстояло получить ссуду и раздобыть денег на
крупный наличный аванс. Наши
покупатели могли претендовать как минимум на 90 % требуемой ссуды, но 25 тысяч долларов
на аванс оставались серьезной проблемой. Им удалось заимствовать в сумме 15 тысяч из
собственного пенсионного фонда, но 10-ти тысяч все же не хватало. Настало время искать
партнера. К счастью, один родственник согласился одолжить 10 тысяч долларов.
Итак, запомните: если у вас нет, у кого-нибудь другого есть. Большинство начинающих

инвесторов на первых порах берут взаймы, сколько им требуется. Не робейте. Разве ваша
мечта не поможет вам убедить других людей?
Имеется в буквальном смысле десятки мощных способов приобретения недвижимости «без
наличной оплаты» — гораздо больше, чем я в состоянии поделиться с вами в данной книге.
Посетите мой сайт по адресу www.multiplestreamsofincome.com и щелкните на ссылке: Nothing Down (Без наличной оплаты). Или позвоните в мой офис по телефону 801-852-8700, и я

вышлю вам отдельный документ, в котором изложено еще несколько самых любимых моих
способов.
Стадия 3. Возделывание: как извлекать прибыль
Для закрепления повторим основные стадии преуспевания в сфере торговли недвижимостью:
поиск сделок; финансирование сделок; возделывание сделок.
Замечание по поводу
возделывания.
Под этим словом я понимаю умение получать искомую
прибыль. Творческое финансирование не преследует цель превращать плохие сделки в

хорошие, — но хорошие в прекрасные. Если сделка никудышная — т.е. потенциал
прибыльности невелик, — не связывайтесь, даже если от вас не требуют наличной оплаты.
Однажды ко мне обратился человек и с воодушевлением поведал, что кто-то из его знакомых
приобрел два года
назад дом стоимостью 150 тысяч
долларов «без единого цента наличного
аванса». Он решил, что это меня восхитит. Тогда я задал ему несколько вопросов, в порядке
проверки на прочность:
В. Каков его текущий расход и приход?

О. Платежи — 1400 долларов. Доход от аренды — 1 тысяча. Расход — 400 долларов в месяц.
Около 10-ти тысяч за два года.
В. Возросла ли стоимость недвижимости?
О. Нет. Он переплатил, когда покупал ее. Дом стоил меньше, чем он заплатил за него.
В. Где же прибыль от сделки?
О. Прибыли нет. И никогда не было. Дом вообще не стоило покупать.
Выходит, тому человеку следовало задать самому себе эти вопросы
до того,
как он решился

заключать сделку. Перед тем как делать приобретение, следует иметь четкое представление,
как вы собираетесь извлечь прибыль. Есть два основных пути:
1.Приобретение и держание.
Входит ли в ваши намерения приобрести недвижимость и стать
домовладельцем с вытекающими из этого выгодами?
2.Перепродажа.
Входит ли в ваши намерения приобрести недвижимость по цене ниже
рыночной, и перепродать ее в скором времени с целью извлечения прибыли?

Говоря о приобретении и держании, мы имеем в виду прибыль от разницы доходов и
расходов, происходящих от эксплуатации недвижимости. Прибыль от перепродажи является
результатом возникшей с течением временем пропорции между спросом и предложением на
одну и ту же недвижимость. Я всегда рекомендовал своим слушателям, чтобы они делали и то
и другое: по крайней мере, раз в год приобретали недвижимость на долгосрочную перспективу

и раз в год недвижимость, предназначенную для скорой перепродажи. В главе 9 мы обсудим
технику выгодной перепродажи более подробно.
Каждая из этих двух инвестиционных стратегий требует различных навыков и умений:
Стратегия
Основное умение
Приобретение и
Навыки распоряжения недвижимостью
держание.
— нахождение хороших арендаторов на долгий срок.
Умение торговать и навыки маркетинга — скорая
Перепродажа.
продажа.
В главе 9 я поделюсь с вами способами извлекать крупную прибыль из сделок с

недвижимостью.
За последние 20 лет я научил технике приобретения недвижимости «без наличной оплаты»
сотни тысяч людей, многие из которых добились неслыханного успеха. Ниже предлагаю
вашему вниманию лишь некоторые из писем моих учеников:
Здравствуйте, Роберт!
Прежде всего позвольте представиться. Меня зовут Берни Уорби. Я уверена, что мое имя вам почти
ничего не говорит, но в прошлом году, именно благодаря вам, мне удалась очень хорошая сделка с
недвижимостью.

В июне прошлого года я записалась на ваши курсы и узнала много нового, усвоив эффективные
методы осуществления операций с недвижимостью. В октябре я заключила сделку, прибыль от которой
многократно покрыло то, что я заплатила за ваши курсы. Дело обстояло так.
Продавалась квартира по цене 79 тысяч долларов, по которой я составила оферту. Все как полагается, но нам с моим агентом не удалось и близко сойтись с продавцом на подходящем варианте. Но затем

она, мой агент, будучи также моим партнером, в том числе и потому, что вместе со мной посещала
ваши курсы, встретилась с продавцом напрямую, не подключая его брокера. Она узнала, что он был
готов продать еще две квартиры, но пока не выставил их. Выяснилось также, что он хотел 300 тысяч
долларов за все. Мы посмотрели квартиры, а затем продавец, его брокер, мой агент и я встретились и
обсудили предлагаемую недвижимость. Вечером того же дня я сходила к агенту в офис, прикинула

перспективный расход/приход, высчитала выгодную для себя цену и на основании этого составила
оферту. Я предлагала: 240 тысяч как свою цену, 10% предоплата, 10% продавцу от второго залога и
ссуда в размере как минимум 80% от первого залога; я очень надеялась, что не занизила цену — как
бы не обидеть продавца. На следующий день, ознакомившись с моим предложением, продавец назвал
цену 245, с которой я поспешила согласиться. Самое замечательное случилось позднее, когда оценка

определило стоимость в размере 283 тысячи, и банк взял за основу при расчете размера ссуды
результаты оценки, а не величину контракта. Посему по оформлении сделки продавец получил свои
10%, банк предоставил мне 90% от первого залога под 8,14% годовых, и мне досталось сумма общей
месячной арендной платы и залоговых задатков. Сделка получилась в чистом виде «без наличной
оплаты», и теперь все три квартиры обеспечивают мне стабильную прибыль.

Большое вам спасибо за то, что все это случилось со мной. Мой агент также благодарит вас. Благодаря
приобретенным на ваших курсах знаниям, она получила очень хорошие комиссионные по данной
сделке.
Миллион благодарностей,
Верни Уорби.
Здравствуйте, Боб!
Когда моему мужу Кенбобу был 21 год, он купил дом по соседству со своими родителями, не вполне
отдавая себе отчет в своих действиях при покупке. Недвижимость продавалось, поэтому он решил

взглянуть на нее. Агент сказал ему, что может договориться с продавцом о прямой продаже в
рассрочку, так что дом обошелся мужу на 1 тысячу долларов дешевле. Несколько лет спустя он узнал, что у тогдашнего продавца было еще 11 других домов, которые она продала бы без наличной оплаты.
Поэтому теперь мы всегда спрашиваем у продавца: «Может, у вас есть еще недвижимость на
продажу?»
Мы познакомились 11 лет спустя. Мы решили с самого начала, что займемся совместно каким-нибудь

бизнесом. Я по профессии пекарь, он столяр. Мы посмотрели было на предлагаемые на продажу
пекарни, но в конце концов решили, что это все равно, что купить себе работу. После этого мы стали
подумывать о торговле недвижимостью. Дом, который он когда-то купил, представлялся хорошей
кандидатурой для начала. Я «книгоголик» и начала читать все, что могла найти по данному предмету.
Разумеется, я прочла и вашу книгу. Я сказала себе: «Я тоже так смогу». Поэтому мы стали пристальней

смотреть на предлагаемую недвижимость и изучать цены на рынке. А потом мы узнали о том, что вы
проводите учебные семинары. Жили мы тогда в основном за счет случайных заработков, но жили
экономно и накопили кое-какие сбережения. Мы наскребли требуемую сумму (по-моему, 3800
долларов), и Кенбоб записался в слушатели, я же довольствовалось тем, что узнавала от него. Ваш
курс послужил прекрасным стимулом и поистине побудительным толчком!! Мы купили свою первую

недвижимость спустя всего 2 месяца. В начале 1999 года, когда я составляла очередной финансовый
отчет (8,5 лет после нашего первого приобретения) для налоговой инспекции, я подсчитала, что
суммарная стоимость недвижимости, которой мы владели, перевалила за 1 млн. долларов!
10 лет назад мы снимали квартиру, 9 лет назад купили собственный дом и 5 месяцев спустя приобрели
свою первую недвижимость под сдачу. Мы, конечно, продавали кое-что время от времени, но все равно

сейчас у нас почти 100 единиц недвижимости под сдачу!
Очевидно, мы заработали приличные деньги на том памятном вложении капитала в размере 3800
долларов. Наилучшая наша сделка имела место в прошлом году, когда мы в полной мере
использовали один из ваших практических советов. Мы научились всегда подписываться с припиской
«и/или назначенные лица» на всех бумагах, связанных со сделкой. В прошлом году мы подобным
образом подписали сделку на сумму 25 тысяч долларов Мы тут же перепродали приобретенную

недвижимость другому инвестору за 35 тысяч. Практически мы затратили всего 5 часов на все про все
и положили в карман 10 тысяч долларов.
Спасибо за то, что были и остаетесь нашим главным вдохновителем.
Кенбоб и Джил Ли Уайтинг
Боб!
Здравствуйте! Меня зовут Тодд Баллентайн. У меня чувство, будто я хорошо вас знаю, так хорошо я
изучил ваши книги. Мы, кстати, разговаривали недолго по телефону в 1980 году. Я позвонил вам как-то

вечером после того, как узнал о ваших достижениях (я был тогда еще студентом), и хотел совета, следовало бы мне покупать дома в совместной собственности или целиком частные. Вы сказали, что
годится и то и другое, а также что вскоре выходит книга, в которой вы изложили практические знания по
этому вопросу. Потом я женился, начал работать в «Банк-оф-Америко» и однажды увидел вашу книгу в
книжном магазине. Я прочел ее от корки до корки прямо в магазине, во время обеденных перерывов.

(Извиняюсь, я не мог позволить себе приобрести ее. Однако позднее купил по экземпляру книг «Без
наличной оплаты» и «Создание богатства», а затем, наверное, еще штук 10-15 для родственников и
друзей). Так или иначе, я уже многие годы использую вашу науку — первый свой дом купил в Конкорде, Калифорния, в 1981 году (в не самое лучшее время в смысле цен), а на следующий год, используя
фотокопию контракта на арендный опцион из «Создания богатства», купил дом у соседа, уплатив ему 1

тысячу долларов наличными, сняв их в порядке аванса со своей карточки Visa. Вы советовали просить
кредит в счет покрытия будущей покупки из месячной платы, и я попросил 100% кредита с каждой
платы... и они согласились! Я продал дом через два года путем двойного условного депонирования и
заработал на этом 47 тысяч долларов. Я не имел возможности отблагодарить вас. Поэтому примите
мое большое «спасибо» сейчас!

Я затем купил франшизу «Собуэй» (4 всего, на самом деле), потом совершенно разочаровался и сбыл
по контракту. Покупатель меня подвел, обанкротился, и мне пришлось еще целый год разбираться с
возникшими проблемами. Как бы то ни было, теперь я в Орегоне и чувствую себя прекрасно,
приобретая недвижимость с малой или нулевой наличной оплатой. Имея за плечами фактическое

банкротство и связанные с ним проблемы с кредитом, пребывая большей частью без работы с тех пор, как обосновался здесь, я тем не менее сумел приобрести 22 квартиры и комнаты (в 9-ти зданиях), все
за менее чем 400 долларов наличными и большей частью на условиях возврата наличных по
исполнению контракта (моим лучшим достижением считаю чек на 3 тысячи, возвращенный мне по
совершении сделки, а также переданную мне часть недвижимости, свободную от залога, стоимостью

35 тысяч долларов.). Буду рад предоставить подробную информацию по своим сделкам, если вас это
интересует. С воодушевлением ожидаю позвонить вам по прямой линии во время вашей завтрашней
телефонной конференции «Множественные источники дохода». Надеюсь встретиться с вами лично
когда-нибудь в будущем.
С
уважением,
Том Боллентойн
Розбург, Орегон
ГЛАВА 9
Секрет преуспеяния в жизни состоит в том, чтобы человек был готов воспользоваться
возможностью, когда таковая перед ним откроется

БЕНДЖАМИН ДИЗРАЭЛИ
ВАШ ПЯТЫЙ ФИНАНСОВЫЙ ПОТОК.
Отказ в выкупе недвижимости и перепродажа недвижимости: возможности
извлечь прибыль
В главе 8 мы узнали, как
находить, финансировать
и
возделывать
сделки с недвижимостью.
Я потратил много времени, уча вас принципам творческого финансирования, но не провел
разделительной черты между источником номер 4 и источником номер 5. Источник прибыли
номер 4 — это
приобретение и держание
недвижимости. В настоящей главе я расскажу вам

об источнике номер 5:
приобретение и перепродажа.
Основное различие между этими двумя
источниками прибыли состоит в сроках: долгосрочная прибыль, с одной стороны, и
краткосрочная, с другой.
Перед тем как приступить к рассказу о краткосрочных
флипах
(трансакциях по скорой
перепродаже недвижимости), я хотел бы обратить ваше внимание на потенциал стратегии,
состоящей в приобретении и долгосрочном держании недвижимости (источник номер 4). Это

очень похоже на стратегию Уоррена Баффета на фондовой бирже.
Когда вы владеете недвижимостью в течение долгого времени, вас со временем начинают
интересовать любые более-менее серьезные движения цен на рынке. Так, с 1980 года, когда
была впервые опубликована моя книга «Без наличного аванса», рынок недвижимости пережил
массу подъемов и спадов. В такие времена инвесторы в недвижимость склонны совершать те
же ошибки, что и инвесторы на фондовой бирже. Они покупают, когда спрос велик, и

продают, когда спроса нет. И вот тогда-то некоторые из них имеют наглость заявлять
следующее: «Я попробовал недвижимость. Для меня это не годится». Нельзя заработать,
покупая в пору спроса и продавая в пору его отсутствия. Взяв в качестве примера рынок скота,
покупать надо, когда овец навязывают вам, а продавать, когда овец спрашивают.
Утверждение, которое я сделал в упомянутой книге, остается справедливым и поныне.
«Не выжидайте, покупая недвижимость. Покупайте недвижимость и выжидайте».

В 1982 году 24-летний Том Пейнтер посетил один из моих семинаров. Вот как описывает он
последующие события в своей жизни:
Будучи студентом колледжа в 1982 году, я не имел никаких финансовых ресурсов, чтобы
инвестировать в недвижимость. Движимый лишь мечтой и молодым задором, я все же
решился на это. Мне потребовался год, прежде чем я нашел недвижимость, которую сумел
приобрести с минимальной наличной оплатой.Я поместил объявления в газету и наконец

получил звонок от владельца четырехквартирного дома. Это был господин уже в летах,
который устал от хлопот, связанных с управлением недвижимостью. Стоимость
недвижимости составляла примерно 75 тысяч долларов. Он приобрел ее много лет ранее, и она
была на тот момент им полностью выкуплена.Мы сошлись на 60 тысячах долларов, при этом я
обязался предоставить 5 тысяч в качестве наличного аванса. Взамен того, чтобы действовать

через банк, продавец согласился на прямую продажу в рассрочку на 15 лет с 10% годовых.
Таким образом, я обязался платить непосредственно ему 591,03 доллара в месяц.Мы
заключили сделку первого числа месяца. По условиям сделки на мой кредит начислялся
залоговый задаток по аренде (800 долларов), а также месячная арендная плата (тоже 800
долларов). Поскольку до внесения первой платы в покрытие основной ссуды оставалось еще

30 дней, я смог использовать указанные задаток и арендную плату на покрытие оговоренного
аванса. Таким образом, реально я заплатил наличными всего примерно 3400
долларов.Пятнадцать лет спустя, после всех подъемов и спадов на рынке недвижимости, мне
удалось полностью выкупить дом. Сегодня он — моя безраздельная собственность, и
стоимость его оценивается в 180000 долларов. Что еще лучше, он приносит мне по меньшей
мере 1600 долларов наличными каждый месяц.

Та же стратегия, только добавьте нулей...
В 1997 году я попал в схожую ситуацию.
Продавец приобрел свой многоквартирный комплекс 10-ю годами ранее и имел от него
неплохой доход. Он, однако, устал от хлопот. Недвижимость состояла в сумме из семи зданий,
общей стоимостью 1800000 долларов.Мы сошлись на цене 1 650 000 долларов, без наличной
оплаты. Продавца устроила цена, меня устраивали условия. После заключения сделки мы

сделали требуемый ремонт и увеличили арендную плату.Если все пойдет хорошо, через 22
года недвижимость станет безраздельно нашей.Меня спрашивали, к чему мне хлопоты с
недвижимостью под сдачу. Ответ прост. У меня большое «потому»: моему сыну 10 лет, и у
него аутизм. Возможно, вы видели фильм «Человек дождя» с Томом Крузом и Дастином
Хоффманом в главных ролях. Дастин Хоффман играет человека, страдающего
аутизмом.Моему сыну потребуется финансовая помошь на протяжении всей жизни. В 1993

году, будучи в возрасте 34 лет, я пережил инфаркт. Это заставило меня о многом
призадуматься. Мой сын переживет меня лет на 30-40. Вот я и пытаюсь сделать так, чтобы моя
семья была обеспечена на долгие годы, если что-то случится со мной.Если у вас в жизни будет
большое «потому», вы придумаете и «как».
Я с гордостью отмечаю тот факт, что Том пришел работать ко мне в середине 1980-х годов и в
течение пяти лет, благодаря характеру и упорству, стал президентом и полноправным

Все материалы, размещенные в боте и канале, получены из открытых источников сети Интернет, либо присланы пользователями  бота. 
Все права на тексты книг принадлежат их авторам и владельцам. Тексты книг предоставлены исключительно для ознакомления. Администрация бота не несет ответственности за материалы, расположенные здесь