Сделки с недвижимостью - Государство и право дипломная работа

Главная

Государство и право
Сделки с недвижимостью

Понятие сделки. Условия действительности сделок. Купля-продажа жилых помещений. Субъекты, объекты купли-продажи. Правовое регулирование. Обмен жилых помещений. Дарение жилых помещений. Государственная регистрация сделок жилых помещений.


посмотреть текст работы


скачать работу можно здесь


полная информация о работе


весь список подобных работ


Нужна помощь с учёбой? Наши эксперты готовы помочь!
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с
политикой обработки персональных данных

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Сделки в современном гражданском праве являются правовой формой опосредования экономических связей между субъектами гражданского оборота на пути становления рыночной экономики. Сделки являются необходимым инструментарием регулирования договорных отношений, об обязательствах, о собственности.
Гражданский Кодекс Российской Федерации (ст. 153) дает следующее определение сделки: «сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». Сделки распадаются на односторонние и многосторонние. Всякий договор - это гражданско-правовая сделка, ибо всякая сделка уста-навливает, изменяет или прекращает гражданские права и обязанности. Содер-жание договора - это конкретные правовые обязанности сторон. Практически смысл любого договора заключается в том, что стороны определяют для себя конкретные правовые обязанности, но не всякие правовые обязанности могут составлять содержание гражданско-правового договора.
Факты, с которыми нормы права связывают определенные юридические последствия, называются юридическими фактами., факты, с которыми нормы права не связывают никаких последствий, являются юридически безразличными фактами См. Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. - М. 1994. - С.8.
Из определения сделки следует, что сделка относится не к событиям, как виду юридических фактов, а к действию. Действие - юридический факт происходит по воле человека. Именно то, что сделка представляет собой волевой акт, отличает ее от юридических событий, которые носят не волевой характер. С психологической точки зрения, сделка - это акт поведения человека, совершаемый по тем или иным мотивам, направленный на ту или иную цель. Здесь цель сделки выражает субъективное отношение совершающего ее лица к достигае-мым при ее помощи последствиям. Цель сделки является необходимым элемен-том ее юридического состава. Она играет важное значение в оценке сделки с точки зрения ее соответствия требованиям правовых норм, так и точки зрения ее соответствия правилам морали См. Шахматов В.П. Сделки, совершенные с целью противной интересам государства и общества. Томск 1966.-С.14. . Цель сделки должна быть законной, т.е. не должна нарушать юридических обязанностей, установленных предписаниями правовых норм, входящих либо в содержание правоспособности, либо в содер-жание конкретного правоотношения. В противном случае сделка признается не-действительной как противоречащая закону.
Недействительной будет сделка, если она совершена вообще без цели, только для вида. Например, мнимая. С другой стороны, цель сделки всегда должна быть осуществима как фактически, так и юридически. Сама неосуществимость может быть первоначальной, т.е. существовавшей на момент заключе-ния сделки, и последующей, возникшей после совершения сделки. Стороны мо-гут заранее знать о неосуществимости сделки, но прибегают к такому способу, дабы скрыть свои истинные намерения.
Что касается юридической неосуществимости сделки, то это касается требований законности цели сделки. Например, недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК).
Конечной целью сделки является удовлетворение материальных потребностей, к достижению которых сознательно или бессознательно стремится че-ловек. Человек может преследовать несколько целей, заключая сделку. Общая цель складывается во множестве непосредственных конкретных целей, отдель-ных обязательственных отношений, направленных на удовлетворение матери-альных и культурных потребностей всего народа в целом и его отдельного гражданина См. Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательствах. - М.1995. - С.60. .
Поскольку сделка - есть действие волевое, то для действительности сделки , для ее самого существования необходимо наличие воли, и проявление этой воли вовне. Без воли не может быть сделки, ибо воля составляет само ее суще-ство См. Халфина P.O. Значение и сущность договора в советском гражданском праве. -М.1990.-С.80. , Способы выражения воли могут быть строго указаны законодателем, мо-гут быть определены предварительным соглашением сторон, обусловлены предложением стороны - инициатором сделки, и, наконец, стороны могут быть абсолютно свободны в выборе того или иного способа изъявления воли.
ГК исходит из презумпции совпадения воли и волеизъявления, что придает устойчивость гражданско-правовым отношениям, поскольку юридические последствия законодатель связывает только с волеизъявлением, то есть с внеш-ним оформлением внутренней воли сторон. Но поскольку воля участников сделки свободна и охраняется законом (ст.1 ГК), то предпочтение отдается внутренней воле, если та распознаваема. И поэтому в случаях, когда имеется только видимость воли, только внешнее изъявление, при отсутствии самой воли (ст. 170 ГК ) или когда воля была дефектна (ст.179), то сделка признается недей-ствительной.
Сторонами договора являются продавец и покупатель. Собственник недвижимости или государственное и муниципальное предприятие или учреждение выступает в качестве продавца, подтверждая права на недвижимость свидетельством, выданным учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании "Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним". - "Российская газета" от 4 марта 1998 г. . При заключении договора покупатель может проверить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из единого государственного реестра прав, выдаваемой регистрирующим органом, подтверждающей права собственника (ст. 131 ГК РФ, федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 ст. 7). В целях охраны интересов собственников от посягательств и злоупотреблений третьих лиц принцип открытости и доступности государственного реестра имеет ограничительное толкование.
Любые субъекты права могут выступать участниками договора продажи недвижимости на той или иной стороне. П. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ гласят, что государственное или муниципальное унитарное предприятие, выступающее в качестве продавца и обладающее правом хозяйственного ведения (применительно к казенному предприятию - правом оперативного управления) имеет право распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.
В п.2 статьи 298 содержатся нормы, регулирующие ту деятельность учреждений которая приносит доходы. Такие доходы и приобретенное за их счет имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения, имущество обособляется от остального имущественного комплекса учреждения путем учета его на отдельном балансе и может быть отчуждено. Если учредителем учреждения является частный собственник, то проданное государственными или муниципальными предприятиями или учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно из сферы хозяйственного ведения (оперативного управления), а также и из государственной (муниципальной) или частной собственности.
"При переходе права собственности на государственное или муниципальное предприятие как имущественный комплекс к другому собственнику государственного или муниципального имущества такое предприятие сохраняет право хозяйственного ведения на принадлежащее ему имущество" (п.1 ст. 300 ГК). "При переходе права собственности на учреждение к другому лицу это учреждение сохраняет право оперативного управления на принадлежащее ему имущество" (п.2 ст.300 ГК). То есть, одновременно должен регистрироваться переход права собственности и возникновение иных вещных прав" Андреев В.К. Гражданский кодекс Российской Федерации и новейшее законодательство // Государство и право. 1996, № 4. С. 72. .
Законодательство о приватизации регламентирует правила продажи недвижимости при приватизации, существуют и особые правила продажи недвижимости на торгах а также при передаче имущества частным юридическим лицам. Например, в ст.78 Закона "Об акционерных обществах" говорится о том, что решение о совершении сделки должно быть принято единогласно советом директоров, наблюдательным советом, если предметом сделки является имущество со стоимостью от 25 до 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении сделки или большинством в 3/4 голосов акционеров - владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании, если стоимость выше 50%.
П.2 ст. 181 ГК, п.3 ст. 35 Семейного кодекса относятся к сделке с недвижимостью, находящейся в совместной собственности супругов, когда один из них выступает продавцом или покупателем, а другой требует признания сделки недействительной. Срок исковой давности устанавливается в один год и исчисляется с того дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ ).
Ввиду того, что жилые помещения относятся к недвижимости, необходимо первоначально определить, что понимается под недвижимым имуществом.
Категория недвижимого имущества (недвижимости) была известна российскому законодательству еще с начала XVIII века. Сам термин “недвижимое имущество” был впервые использован в Указе Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов Российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов См. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.).// Москва, Спарк,1995. С.98. .
В советском гражданском праве категории недвижимости вообще не было. ГК РСФСР 1922 г. содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому “с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено.” Козырь О. “Понятие недвижимого имущества” // “Закон”,1999 г. № 4.
Деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданского законодательства СССР и республик 1991 г. (ОГЗ СССР), применявшихся в этой части норм на территории Российской Федерации в 1992-1994 гг. Пункт 2 статьи 4 ОГЗ СССР определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ними прочно связано. В перечень (причем, неисчерпывающий) того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на недвижимое и движимое был положен основной традиционный для российского права критерий физический, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. По данному критерию и в силу неисчерпывающего перечня перечисляемых объектов недвижимости квартиры и иные жилые помещения естественно попали под категорию недвижимости.
Общее определение недвижимости содержится сегодня в статье 130 ГК РФ 1994 г. В определении недвижимости используются те же критерии, что и в Основах.
Недвижимыми в силу связи с землей статья 130 ГК РФ считает также здания, сооружения и многолетние насаждения.
Вслед за введением общего понятия недвижимого имущества в специальных законодательных актах появились понятия “недвижимости в жилищной сфере” и “недвижимости в градостроительстве”, которые определялись путем исчерпывающего перечисления объектов.
Так, Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г.,10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г.) Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 21 января 1993 г., N 3, ст. 99. ввел понятие недвижимости в жилищной сфере.
В связи с принятием данного закона Высший арбитражный суд принял Информационное письмо от 11 мая 1993 г. № С-13/ОСЗ-144 "В связи с введением в действие Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", в котором сообщил нижестоящим судам, что 24 декабря 1991 года принят Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", введенный в действие с момента его опубликования ("Российская газета" № 5 от 23 января 1993 г.). Закон определяет принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.
В соответствии со статьей 1 Закона под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инфраструктуры жилищной сферы.
Согласно этой же статье Закона жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Таким образом, под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в органах (предприятиях), осуществляющих технический учет такого рода недвижимости (БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также вышеперечисленные "специализированные дома" См. Гражданское право России. Часть первая. Курс лекций. / Под ред О.Н.Садикова. - М.: Юрид. лит., 1996. С. 303. .
Жилищный фонд, либо его часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.
Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе продавать недвижимость, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.
Статья 558 ГК РФ к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом, его часть, квартиру в многоквартирном доме, ее часть. Таким образом, предметом сделок с жилыми поме-щениями, и соответственно, купли-продажи жилых помещений, могут являться жилые дома, квартиры, комнаты в домах гостинич-ного типа, а также комнаты в комму-нальных квартирах.
Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях. Исключение составляет продажа доли в жилом помещений (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности. (О продаже доли в жилом помещении см. дальше в дипломной работе (глава “Заключение договора”) См. Гражданское право. Часть первая. / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П.Сергеева.- СПб.: Изд-во ТЕИС, 1996. С. 430. .
При отчуждении жилого дома с хозяйственными постройками возникает вопрос: являются ли они частью жилого дома либо это отдельные объекты недвижимости, продажа которых должна осуществляться по отдельному договору купли-продажи.
Данная проблема возникла в связи с тем, что ГК РФ при выработке понятия недвижимости не воспринял из опыта законодательного определения недвижимости в зарубежных странах (который учитывался при разработке ГК РФ) такой элемент классификации, как недвижимости в силу назначения, под которыми понимаются как предметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, так и движимости, присоединенные навсегда к недвижимости, являющиеся, по сути принадлежностью недвижимости как главной вещи. Недвижимость в силу назначения признает французский гражданский кодекс, гражданские кодексы Мексики 1928 г., Бразилии 1916 г. и ряда других стран. См. Козырь О. “Понятие недвижимого имущества” //“Закон” 1999 г., № 4 .
Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" (с изменениями от 30 ноября 1990 г.) считает, что различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.) являются подсобными строениями и составляют с домом единое целое . Поэтому при отчуждении жилого дома они переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником. (п.9).
Отсюда можно сделать вывод, что если иное не предусмотрено договором, хозяйственные постройки подлежат передаче покупателю вместе с жилым домом, но стороны, в силу свободы договора, могут определить судьбу этих строений иным образом. Данное положение вполне соответствует новому гражданскому законодательству, регулирующему статус сложных вещей. В силу ст.134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса. Исходя из данной нормы - в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иное жилое помещение), включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.
При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Интересно, что сведения, определяющие местонахождение устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить, что определение расположения жилого помещения на земельном участке относится к жилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах.
Следует отметить, что из правила ст. 554 ГК РФ, императивно требующего точно указывать объект недвижимости в договорах о продаже недвижимости, возникла серьезная проблема. На этой почве появилась коллизия между правом на долю в застройке в целом и правом третьих лиц на точно оговоренную недвижимость, размещенную в объекте застройки. Суды, естественно, отдают приоритет собственнику (владельцу) конкретного объекта недвижимости, формально выполняя требования ст.554 ГК РФ. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1996, № 9, с. 47, 61, 72. Попутно можно заметить, что договоры долевого участия, прямо направленные на приобретение конкретного жилого помещения, едва ли можно вывести из-под действия нормы ст. 554 ГК только потому, что они не имеют наименования договора купли-продажи
Пока неясны способы разрешения этой коллизии. Очевидно, она может возникнуть не иначе как в результате нарушения режима общей собственности, предписывающего совместное распоряжение имуществом. У стороны, чье право нарушено, появляется право на взыскание убытков по отношению к нарушителю либо право оспаривать соответствующие сделки и требовать реституции, когда она возможна (то есть когда недвижимость после отчуждения не была существенно изменена и нет препятствий, вытекающих, например, из норм жилищного права). Виндикация нереальна, поскольку истец лишен возможности обосновать право собственности на индивидуально-определенный объект недвижимости, ставший предметом сделки. Первый путь иногда не имеет смысла, а второй чрезвычайно тяжел, даже когда для этого есть условия.
Наметившиеся трудности заставляют искать иные подходы. В этом плане можно отметить нарастающий в последнее время интерес к применению в сфере застройки подзабытого Закона от 26 июня 1991 года "Об инвестиционной деятельности в РСФСР". См. Скловский К "Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике" //"Хозяйство и право", 1997, № 10.
Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо определить - может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Исходя из прямого указания законодательства, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки. По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства (ст.ст.8, 129 ГК РФ). Это обстоятельство подчеркнуто и в п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 21 от 13 ноября 1997 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. № 1. С. 81.
Таким образом, сделки (в том числе купля - продажа) с указанными объектами ничтожны (ст.ст.168, 169 ГК РФ).
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, указанных в ст.222 ГК РФ (п.3). Аналогичное положение закреплено и в специальном законодательстве. Так, лицо, виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (п.3 ст.25 Федерального закона "Об архитектурной деятельности" Собрание законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г., N 47, ст. 4473. ). См. Утка В. "Правовые последствия самовольной постройки" // "Российская юстиция", 1999 г. , № 3.
Но прежде чем признавать сделку купли-продажи самовольно построенного жилого помещения (жилого дома), суд должен определить действительно ли данная постройка является самовольным строением.
Ранее, в период действия Гражданского кодекса 1964 г., споры о признании права собственности на самовольно возведенные дома и подсобные строения, а также споры о сносе таких строений не подлежали рассмотрению судами. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" (с изменениями от 30 ноября 1990 г.) // Сборник постановление Пленумов Верховного Суда СССР,РСФСР, РФ по гражданским делам. М. Статут., 1998.
Новый Гражданский кодекс дает некоторые основания для возможности признания права собственности на самовольно возведенные строения. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в п.34 разъяснено, что при рассмотрении дел о признании права собственности на жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, необходимо иметь в виду, что такое требование в силу пункта 3 статьи 222 Кодекса может быть удовлетворено лишь при предоставлении истцу земельного участка, на котором возведена самовольная постройка.
Учитывая это, в целях обеспечения правильного и наиболее быстрого рассмотрения дела, при принятии искового заявления и в стадии подготовки дела к судебному разбирательству судье при определении круга доказательств, необходимых для разрешения возникшего спора, следует предложить истцу представить и доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка.
Следует учитывать, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. (ч.2.п.3.ст.222 ГК РФ)
Гражданский кодекс, называя предметом договоров купли-продажи жилые дома, комнаты в жилых домах, подразумевает, что эти объекты построены, завершены. А может ли незавершенный строительством жилой объект являться предметом купли-продажи? Ответ на этот вопрос дает судебная практика.
Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" (с изменениями от 30 ноября 1990 г.) определило, что по иску супругов, членов семьи застройщика, совместно возводивших дом, а также наследников суд вправе произвести раздел неоконченного строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца указанными лицами.
При невозможности раздела неоконченного строительством дома суд может признать право за указанными лицами на строительные материалы и конструктивные элементы дома. (п.10).
Возможность раздела объекта незавершенного строительства косвенно свидетельствует о возможности свободного отчуждения таких объектов.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 1
окончательно определило, что объекты незавершенного строительства после государственной регистрации могут отчуждаться, приводя в подтверждение следующее дело.
Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию.
При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.
В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством См. Жилищное законодательство: Комментарий. / Под ред. В.Ф.Яковлева, П.И.Седугина.- М.: Юрид.лит., 1999. С. 273. .
Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.
В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В статье 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.
В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 № 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о права на недвижимость" обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект и земельный участок.
Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.
С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора и признал, что незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.
Для того чтобы жилое помещение могло свободно перейти по договору купли-продажи к покупателю, действующим законодательством предъявляются определенные юридические требования.
Во - первых, жилое помещение должно принадлежать продавцу на праве собственности. При этом если собственником является юридическое лицо, оно обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст.289 ГК РФ).
В связи с продажей жилого помещения несобственником возникает большое количество суд
Сделки с недвижимостью дипломная работа. Государство и право.
Что Такое Толерантность Декабрьское Сочинение
Реферат по теме Алмазные пленки
Статья На Тему Формирование Межрегиональных Экономических Систем
Реферат по теме Стихотворения в прозе И.С. Тургенева
Реферат по теме Теория человеческих потребностей Уильяма Тэлли
Сущность кредитования
Сочинение по теме Steinbeck, John. The Pearl
Сочинение Осеннее Озеро
Егэ Русский Язык Сочинение Война
Реферат по теме Простой категорический силлогизм
Курсовая работа: Порядок начисления пенсий за выслугу лет
Сочинение На Тему Почему Неискоренимы Молчалины
Дипломная работа: Основные положения о праве. Скачать бесплатно и без регистрации
Сочинение Егэ Я Ушел В Армию
Реферат: Задачи, внешние и внутренние факторы, учитываемые при проведении маркетинговой деятельности в области персонала
Сочинение По Немецкому Как Я Провел Лето
Курсовая работа по теме Организация деятельности службы маркетинга на предприятии (на материалах ТОО 'Инвест-медиа с брендом газета 'Бизнес&Власть')
Планирование Развития Персонала Курсовая Работа
Сочинение На Тему Забавы Осеннего Ветра
Реферат по теме Эволюционная биомеханика: теория и практические приложения
Организация учета и анализ денежных средств на предприятии - Бухгалтерский учет и аудит дипломная работа
Влияние принятия Регламентов ЕС на регулирование трансграничной несостоятельности - Государство и право контрольная работа
Если ремонт оказался модернизацией - Бухгалтерский учет и аудит реферат