Проблемы становления и применение законодательства об ипотеке - Государство и право курсовая работа

Главная

Государство и право
Проблемы становления и применение законодательства об ипотеке

Становление и развитие правового института ипотеки, развитие законодательства об ипотеке в современной России. Существенные условия договора ипотеки, предмет договора, взаимные права и обязанности субъектов. Государственная регистрация договора.


посмотреть текст работы


скачать работу можно здесь


полная информация о работе


весь список подобных работ


Нужна помощь с учёбой? Наши эксперты готовы помочь!
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с
политикой обработки персональных данных

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Глава 1. Становление и развитие правового института ипотеки
1.3 Развитие законодательства об ипотеке в современной России
Глава 2. Существенные условия договора ипотеки
2.2 Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности
2.3 Государственная регистрация договора об ипотеке
Глава 3 . Проблемы нормативно-правового регулирования ипотечных отношений в современной России и пути их решения
В последнее время в наш деловой оборот устойчиво вошло такое понятие как «ипотека» - залог недвижимого имущества в счет обеспечения исполнения обязательств.
В настоящее время вопросам ипотеки, в частности в жилищной сфере, уделяется все большее внимание как со стороны граждан, заинтересованных в решении своих жилищных проблем, так и со стороны депутатов парламента, ученых, государственных чиновников.
Тема данной курсовой работы - проблемы становления и применение законодательства об Ипотеке.
Цель данной работы - изучить особенности правового регулирования ипотеки и ипотечного кредитования.
Задачи данной работы - рассмотреть основные нормативно-правовые акты, регулирующие ипотеку и ипотечное кредитование, а также понять проблемы ипотеки и наметить перспективы её развития.
Объект данной работы - общественные отношения, складывающиеся в ходе ипотечного кредитования, предмет - учебные пособия, научная литература, журналы и электронные ресурсы, содержащие информацию об ипотеке.
В данной работе будет отражено содержание ипотеки, где будет представлено то, что она собой представляет, каковы её цели и предназначение; проблемы ипотеки, с которыми необходимо бороться; а также история развития и тенденции развития ипотеки, которые будут разрабатываться и применяться в жизнь законодателями.
Все эти вопросы очень важны, ведь вопрос ипотеки в настоящее время очень актуален, он приобретает всё большее значение в современном мире.
При написании данной курсовой работы используются
нормативно-правовые акты, учебные пособия, различные журналы, а также присутствуют ссылки на электронные ресурсы.
1. Становление и развитие правового института ипотеки
1.1 Понятие об ипотеке в российском дореволюционном праве
Залоговая сделка была известна и в Московском государстве еще до ХVIII века. Уже в ХVвеке можно встретить обозначение залога как «ввода» вещи в свой долг [13, с.15].
В литературе, касающейся истории нашего залогового права на первом месте, по мнению многих исследователей, стоит извес тная монография Д.И. Мейера.
В Московском государстве того периода залог рассматривался как сделка, в силу которой вещь, служащая обеспечением, переходит непременно в реки кредитора. В правовых документах, в частности, упоминается о пользовании, предвидится конечный пункт данного правоотношения, а именно: пропущение должником установленного срока для уплаты долга. С просрочкой было связано окончательное укрепление участка за кредитором; впредь должник уже не допускался к внесению занятой суммы и лишался заложенного им объекта. Таким образом, закладная превращалась в купчую.
Г.Ф. Шершеневич полагал, что в Московском государстве существовало право собственности на землю. Объект такого права назывался «вотчина» [36, с.156].
А.С. Звоницкий, анализируя Уложение царя Алексея Михайловича, пришел к выводу, что залог мог возникнуть не только в обеспечение денежного долга, происходящего из займа, а также в обеспечение всяких иных договорных отношений [31, с.184].
Наибольшей ценностью обладали те вотчины, в которых было больше крепостных крестьян, постольку, поскольку производительность труда на земле зависела только от них.
Истории известен указ 1737 года также регулирующий правоотношения, связанные с залоговой сделкой. Указ заменил оставление вещи у залогодержателя обязательной продажей: с наступлением срока уплаты связана необходимость явки закладной в суд. Обязательность продажи заложенного объекта не только относительно недвижимого, но и движимого имущества, устранялась лишь в тех случаях, когда на торгах не предлагалась сумма, соответствующая долгу, кредитор в этом случае мог оставить вещь за собой.
Данный указ вызвал недовольство в обществе. Этот факт вызвал необходимость принятия в 1744 году нового указа, отменившего залоговую продажу как средство удовлетворения залогодержателя.
Законы 1862 и 1863 гг. дали повод к общему расширению прав залогодержателя. Существующие рамки мало-помалу расширялись, но государство всегда старалось защитить интересы общества.
В дореволюционном гражданском праве допускалась модификация различных видов залога: ручная за кладная, закладная и ипотека и обычный залог движимого имущества.
Предметом ипотеки могли быть фабрики и заводы «как имение нераздробляемое» (статья 1633).
В конце Х1Х - начале ХХ века было окончательно сформировано понятие имущества. По свидетельству Г.Ф. Шершеневича, содержание имущества с юридической точки зрения выражалось, с одной стороны, в а) совокупности вещей, принадлежащих лицу на праве собственности; б) в совокупности вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся в его обладании; в) совокупности об язательств, лежащих на нем.
В основании деления вещей на движимые и недвижи мые лежит логический подход. Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие, безусловно, имеет юридические последствия.
Г.Ф. Шершеневич отмечал, что различие вещей, как движимых, так и недвижимых, появилось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимости всегда отличались от сделок по движимости. Анализируя конкретные нормы русского права, он писал: «Закон наш хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей (т. X, п. 1, ст. 383), но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности» [36, с.156].
Во всех национальных системах деление вещей на движимые и недвижимые проводится в зависимости от их естественных свойств. Недвижимые вещи находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми, тогда как движимые переместимы и в большинстве случаев заменимы однородными вещами. Во всех правовых системах к недвижимости относят землю и неотделимые от нее вещи, здания, растения на корню. Вместе с тем в национальных системах права имеются различия в квалификации. В основном это относится к признанию недвижимостью некоторых вещей, являющихся по своим естественным свойствам движимыми.
Тот факт, что ипотека применяется только к недвижимым вещам, объясняется, по мнению Л.В. Гантовера, свойствами движимых вещей. А именно тем, что «они могут быть весьма легко уничтожены или попорчены должником, скрыты или переданы им в третьи руки, поэтому без изъятия их из владения должника кредитор подвергался бы опасности лишиться своего обеспечения» [30, с.15].
Что касается истории организации земельного кредита, то первое место в хронологическом порядке занимает Государственный Заемный Банк, учрежденный при Елизавете Петровне в 1754 году. Его главной операцией являлась выдача ссуд под обеспечение движимого и недвижимого имущества. Предписывалась обязательная продажа обеспечительного предмета для удовлетворения Банка. В случае неудачной продажи недвижимости по долгам отвечало и остальное имущество должника.
При выдаче ссуды Банком предполагалось обязательное представление поручителя: третьи лица ручались за то, что данное имение, представленное к закладу, действительно принадлежало лицу, ходатайствующему о выдаче ссуды.
В дальнейшем устав Земельного Банка был переработан, продажа залога как необходимая мера удовлетворения была распространена и на вотчины, которые оставались за Банком в качестве арендных имений лишь в с лучае неудачной переторжки.
С середины 60-х годов ХVIII века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. Уже к концу 80-х годов сложилась целая система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций - закладных листов.
Такая система просуществовала до 1917 года.
В основе своей деятельности ипотечные кредитные институты руководствовались сходными принципами в отношении определения объекта залога, методов оценки, механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.
Согласно распоряжениям Министерства финансов при приеме залога основной акцент ставился на возможности приносить в течение всего займа постоянный доход.
Под доходом понимались условия отдачи заложенного имущества в аренду, наемная плата за землю, контракты, приносящие доход. А потому ипотечным институтам не разрешалось выдавать ссуды под залог фабрик и заводов, лесов, неоконченных построек.
Открытие кредита совершалось на основании подачи заявления о желании получить долгосрочную ссуду.
В основание оценок принималась постоянная доходность имущества, Значимость оценки недвижимого имущества проявлялась в разработке инструкций, но ни одной нормы, ни максимальных цен не было установлено, каждый банк определял цены по-своему. Оценка могла производиться либо по нормальному, либо по специальному способу.
Нормальный способ оценки был основан на заранее определенной для известных местностей подесятичной цене удобной земли и предназначался для ускорения выдачи ссуд, то есть принятая цена земли для местности умножалась на число десятин. Этим способом не могла быть определена действительная стоимость закладываемого имущества, поскольку его ценность исчислялась по общему количеству конкретной пригодной для землевладения земли.
Специальный способ оценки основывался на проверке представленной описи путем подробного осмотра этого имущества и базировался на учете всех качеств имения, его доходности и продажной цены.
Для каждой местности имелось утвержденное ипотечным институтом так называемое расписание подесятичных нормальных оценок. Их использование избавляло от необходимости выезда непосредственно на участок и тем самым ускоряло получение кредита. Применение же специальной оценки, дающей более выгодные результаты, приводило к замедлению получения ссуд.
Земельные акционерные банки выдавали ссуды главным образом под залог земель, а сумма ссуд под залог городского имущества ограничивалась 1/3 итога непогашенного остатка по всем ссудам. Сроки по выдаваемым ссудам под залог земель и городского имущества для банков составляли от 10 до 66 лет в зависимости от ставки погашения [30, с.16].
Ипотечные институты подлежали строгому контролю со стороны государства. Уполномоченные Министерства финансов назначались во все банки. Они могли вмешиваться в деятельность правления банка, следить за делопроизводством, системой бухгалтерского учета, проверять кассу и материальные ценности ипотечного института, присутствовать на общих собраниях акционеров и правления, следить за правильностью эмиссии и погашения закладных листов.
В советский период не существовало основы для появления рынка жилья, потому что почти весь жилищный фонд был сосредоточен в руках одного собственника - государства. В конце 50-х годов пришли к осознанию, что только за счет государства жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить к финансированию строительства жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его. В организации кредитования индивидуального жилищного строительства Госбанком СССР имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. Например, обусловливалась привязка строительства дома к земельному участку, практиковалась защита прав банка перед другими кредиторами в виде первоочередного погашения ссуды из суммы долга, имелись и признаки ипотечного учета. Несмотря на целый ряд положительных сдвигов, радикально решить жилищную проблему к началу перестройки не удалось, а в конце ее, к сожалению, острота жилищной проблемы даже возросла.
Таким образом, кооперативное жилищное строительство являлось лишь незначительным сегментом рыночных отношений в СССР. В начале 90-х годов прошлого века жилищно-строительные кооперативы составля ли всего 4% жилищного фонда. К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди промышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности.
Началом кардинальных реформ жилищного сектора в России принято считать закон, принятый 4 июня 1991 г. Верховным Советом РСФСР. Методологически закон установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность.
В современной России система ипотечного кредитования находится в стадии становления. Введенный в 1998 году в действие Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости), как, впрочем, и многие другие новые законы, поставил перед участниками рынка недвижимости, банками, государственными органами, гражданами большое количество вопросов, ответы на которые далеко не очевидны.
С точки зрения современной правовой доктрины ипотека - это один из видов залога имущества, но не любого, а исключительно недвижимого. Соответственно ипотека - это залог недвижимого имущества. Так как недвижимое имущество всегда является материальным объектом (вещью), то нельзя признать ипотекой, например, залог права аренды недвижимого имущества.
Именно в таком определении слово ипотека вошло в Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке», в ред. от 06.12.2011 [6].
Ипотека - это залог недвижимого имущества. Залог в свою очередь - один из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора-залогодержателя к залогодателю. Как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств залог более привлекателен, так как с его помощью проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает, что на имущества должника может быть наложено взыскание, но имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Иными словами, ипотека - это залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного обязательства на недвижимое имущество обращается взыскание, оно продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение основного обязательства.
Ипотека обеспечивает наличие и сохранность заложенного имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Причём стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции. Так же ипотека обеспечивает кредитору-залогодержателю в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства возможность удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Единственный способ реализации залога - продажа его с торгов неопределенному кругу лиц с предварительным определением условий такой продажи в нотариальном или судебном порядке. При этом сам залогодержатель не имеет никаких преимуществ в ходе торгов либо, по классическим взглядам, должен быть отстранен от них вовсе. И только если торги не дадут результата, возникает возможность передачи вещи залогодержателю. Это значит, что, пока залог не отменен, его передача залогодержателю помимо торгов заведомо ничтожна в силу прямого нарушения закона, и этот порог не может быть никак восполнен.
Ипотека (залог недвижимости) как вид залога наряду с этим имеет свою специфику.
Статья 42 Закона «О залоге» дает понятие ипотеки: «ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им». Субъекты ипотечного правоотношения - это залогодатель, т.е. лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель - лицо, принявшее это имущество в залог. Действующее российское законодательство не содержит ограничений по субъектному составу залогового правоотношения. Субъектами могут быть как физические и юридические лица, так и государственные и административно-территориальные образования. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве - третье лицо. Оно заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не считаются ипотечными [5, 32].
Специфика ипотеки определяется ее предметом. По общему правилу, договор об ипотеке может заключаться в отношении любого недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Исключение составляют:
1) имущество, изъятое из гражданского оборота;
2) имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;
3) имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона «Об ипотеке»);
4) земля, находящаяся в государственной или муниципальной собственности;
5) сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств;
6) часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст. 63 Закона «Об ипотеке»);
7) жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона «Об ипотеке).
Ипотека получила наибольшее распространение при залоге недвижимости и земельных участков. Но предметом договора ипотеки могут быть не только вещи, но и имущественные права (в частности, право аренды недвижимого имущества), за исключением требований, неразрывно связанных с личностью.
Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда не происходит передача предмета залога залоговому кредитору; имущество остается во владении и пользовании залогодателя, но без права распоряжения. Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение и пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т.д.), то считается, что оно оставлено у залогодателя (п.3 ст.338 ГК РФ). Ряд важных особенностей ипотеки определяется тем, что имущество не выбывает из сферы хозяйственного господства залогодателя, оно продолжает им использоваться. В этой связи, по общему правилу, залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества. При наступлении этих обстоятельств залогодатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, за исключением случая, когда между ним и залогодателем заключено письменное соглашение о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения (ст. 36 3акона «Об ипотеке»). Так же в обычной практике существует правило страхования имущества от возможных рисков.
Ипотека носит дополнительный (акцессорный характер) по отношению к главному обязательству, и потому права залогодержателя зависят от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства. В части первой ГК РФ не сказано об акцессорном характере залога, но в ней содержится общая норма о том, что недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено Законом (п. 3 ст. 329 ГК РФ). Обратной зависимости не существует (п. 2 ст. 329 ГК). Акцессорный характер проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиваться залогом. Если по договору займа, обеспеченному залогом, не последовало передачи средств должнику, то к нему не возникает и требование кредитора.
1.3 Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в современной России
Основными актами, регулирующими вопросы ипотеки, являются в настоящее время
- Гражданский кодекс Российской Федерации(прежде всего гл. 23 Кодекса),
- Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. N. 2872-1 с изменениями от 02.10.2012 N 166-ФЗ,
- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 20 июля 1998 г. N. 102-ФЗ, в ред. от 06.12.2011,
- Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N. 122-ФЗ, в редакции от 28.07.2012 N 133-ФЗ.
Кроме того, все указанные нормативные акты регулярно претерпевают те или иные изменения. Сравнение действующего варианта с первоначальной редакцией приведено в Приложении 1.
Активное нормотворчество ведется и на уровне субъектов РФ, при этом принимаемые там нормативные акты зачастую противоречат федеральному законодательству (например, в Московской области).
Гражданский кодекс РФ рассматривает ипотеку как залог недвижимости (п.2 ст.334 ГК). Предметом ипотеки по российскому праву может быть любое недвижимое имущество, к которому относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты [2, с.62].
Нормы об ипотеке присутствуют в актах международного права: например, в Международной Конвенции о морских залогах и ипотеках, которая была заключена в Женеве 06 мая 1993 года (в данной Конвенции участвует и Россия). В целом, касаясь вкратце правового регулирования ипотеки за рубежом, необходимо отметить главное: если в нашем законодательстве залог (ипотека) рассматривается как институт обязательственного права, то в большинстве зарубежных правовых систем (например, во Франции) залог признается разновидностью вещных прав. Это влечет важные правовые последствия: например, за рубежом (во многих странах) при банкротстве должника по обязательству, обеспеченному залогом, имущество, служащее предметом залога, в конкурсную массу не включается и удовлетворение требований кредитора происходит в обычном порядке (то есть вне конкурсного производства). Это принципиально отличается от конкурсного производства по законодательству РФ, которое предусматривает включение заложенного имущества в конкурсную массу имущества должника.
Следует отметить, что залоговые отношения в отличие от многих других видов имущественных правоотношений не были предметом полноценного обстоятельного регулирования подзаконными актами. Лишь в 1996 году был издан Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по разви тию ипотечного кредитования». Но по объективным причинам он не стал правовой базой для развития ипотечного кредитования в России. Не способствовало в полной мере развитию ипотеки и Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию», направленного на реализацию федеральной целевой программы «Свой дом» и на привлечение внебюджетных финансовых средств для предоставления населению долгосрочных ипотечных кредитов на улучшение жилищных условий [9, с.74].
Только 20 июля 1998 года в действие вступил Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости), который действительно был направлен на урегулирование рассматриваемых правоотношений. Здесь законодатель подчеркнул сущность ипотеки как разновидности залога. Подтвердил Закон об ипотеке и то, что ипотека может возникать как в силу договора, так и на основании федерального закона. При этом он расширил перечень случаев, когда ипотека возникает в силу закона (ст.77).
В дальнейшем была принята «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», одобренная Постановлением Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации объявила формирование системы ипотечного жилищного кредитования одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Среди участников программы ипотечного кредитования населения особо выделены операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному кредитованию), основной целью деятельности которых продолжает оставаться рефинансирование кредитных организаций, предоставивших средства на приобретение гражданами жилья.
Следующим шагом в становлении системы стала разработка и принятие ряда нормативно-правовых актов. Нормативно-правовые акты, оказывающие существенное влияние на становление и развитие института, относятся к различным отраслям законодательства. Это и классические гражданско-правовые нормы об обеспечении исполнения обязательства (Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), и нормы, регулирующие рынок ценных бумаг (Федеральный закон «О рынке ценных бумаг», Закон «Об ипотечных ценных бумагах»), и административные нормы Закона «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации», и нормы, регулирующие банковскую деятельность. Таким образом, понимая институт ипотечного кредитования в широком смысле, можно сказать, что базой для этого института является совокупность нормативно-правовых актов, которые на практике принимаются поэтапно.
В идеале система нормативно-правовых актов, регулирующих институт ипотечного кредитования, должна сделать прозрачной достаточно сложную схему финансовых потоков, возникающих в процессе ипотечного кредитования.
На первом этапе были приняты поправки в Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В рамках реформы пенсионной системы был принят уже упоминавшийся Федеральный закон «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации», позволяющий инвестировать средства в ипотечные ценные бумаги. 25 августа 2000 г. Правительство РФ Постановлением № 628 утвердило «Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Далее состоялись поправки в Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О рынке ценных бумаг», устанавливающие особенности эмиссии облигаций, обеспеченных залогом имущества.
Утвержденные недавно Советом Федерации поправки в закон «О рынке ценных бумаг» направлены на совершенствование регулирования эмиссии и обращения облигаций с обеспечением. Закон создает правовую основу для выпуска облигаций, возврат средств по которым обеспечивается одним из способов, предусмотренных Гражданским кодексом РФ (залогом, поручительством, банковской гарантией и др.), причем в отношении облигаций, обеспеченных залогом имущества. В качестве обеспечения может выступать залог недвижимого имущества или ценных бумаг. Необходимо отметить, что под ценными бумагами в первую очередь понимаются закладные.
Земельный кодекс установил рыночные принципы в отношениях, связанных с предоставлением земельных участков, в том числе и для жилищного строительства. При принятии второй части Налогового кодекса предусмотрены налоговые льготы как для физических лиц, приобретающих жилье с использованием средств ипотечного кредита, так и для граждан, продающих свое жилье.
В целом действующее законодательство уже позволяет выдавать и рефинансировать ипотечные кредиты. Так, комиссия Государственной Думы по развитию ипотечного кредитования провела Парламентские слушания «Законодательное обеспечение развития ипотечного кредитования в России». Участники слушаний отметили, что в Российской Федерации в общем созданы правовые и организационные основы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.
Однако участники слушаний признали, что существуют и серьезные факторы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования. Главный из них - отсутствие на финансовом рынке дешевых и долгосрочных ресурсов, которые могли бы быть направлены на ипотечное кредитование. Вторая проблема, по сути, производная от первой - слишком большие процентные ставки. Основные операторы ипотечного рынка, такие как «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и «Дельта-кредит» признают, что десятилетний кредит при ставке 15% в валюте либо 18% в рублях доступен лишь весьма ограниченному кругу заемщиков. Третья причина недоверия к российской ипотеке - зачастую непрозрачные для банка-кредитора источники дохода физических лиц-заемщиков. Основным и, как правило, единственным источником дохода физического лица является получаемая им заработная плата. Однако в настоящее время отчисления на фонд заработной платы составляют в сумме 46% от суммы оплаты, что вынуждает большинство работодателей занижать размер зарплаты. В итоге большая часть дохода остается теневой [8, с.193].
Для успешного развития ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) населения коммерческими банками представляется целесообразным выделение ипотечного кредитования в отдельно регулируемый вид банковской деятельности. Целесообразность данного шага обусловлена, во-первых, долгосрочным характером ИЖК, во-вторых, необходимостью формирования ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг как механизма, позволяющего коммерческим банкам, предоставляющим ипотечные кредиты, эффективно «продавать» такие кредиты в формате ипотечных ценных бумаг.
Вместе с тем, совершенствование нормативно-правовой базы идет полным ходом. Законопроекты, находящиеся на различных стадиях рассмотрения в Государственной Думе РФ, составляют второй этап реформы. В первую очередь, это Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», ссылки на предмет регулирования которого имеются в ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудово
Проблемы становления и применение законодательства об ипотеке курсовая работа. Государство и право.
Сочинение по теме Поэтический мир Иосифа Бродского
Главная Страница Реферата Образец
Курсовая работа по теме Світова фінансово-економічна криза 2008-2010 рр. та її наслідки для України
Дипломная работа по теме Межличностный конфликт и пути его решения
Дипломная работа по теме Особенности механизма осуществления факторинговых операций
Реферат: Исправленный денежный спрос
Пожарная Безопасность Электроустановок Реферат
Реферат: Анри Бергсон. Скачать бесплатно и без регистрации
Реферат: Понятие и виды обязательств. Скачать бесплатно и без регистрации
Контрольная работа по теме Аудиторская проверка кассовых и расчетных операций
Контрольная работа: Общественное производство: цели, ресурсы, возможности, эффективность
Транспортные Услуги В Туризме Реферат
Курсовая Работа Диагностика
Курсовая работа по теме Построение эпюр поперечных сил, изгибающих моментов и выбор сечений балок
Дипломная работа по теме Разработка модели, конструкции и технических условий на изготовление женского полушубка из искусственного меха
Мини Сочинение Про Маму
Технология Тестового Контроля Диссертации
Контрольная работа: Решение математических уравнений и функций
Мочевыводящие Пути Реферат
В Условиях Демократии Неосведомленность Одного Избирателя Эссе
Природні умови Трипільського поселення - География и экономическая география реферат
Индивидуальные трудовые споры - Государство и право дипломная работа
Приобретение права собственности - Государство и право курсовая работа