Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры в Мотовилихинском районе города Перми по адресу: ул. Техническая,12-21 - Экономика и экономическая теория курсовая работа

Главная

Экономика и экономическая теория
Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры в Мотовилихинском районе города Перми по адресу: ул. Техническая,12-21

Понятие рыночной стоимости и условия ее определения. Рейтинг изменений средних цен предложения на вторичном рынке жилья г. Перми в зависимости от административного деления города. Оценка стоимости квартиры сравнительным, доходным и затратным методами.


посмотреть текст работы


скачать работу можно здесь


полная информация о работе


весь список подобных работ


Нужна помощь с учёбой? Наши эксперты готовы помочь!
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с
политикой обработки персональных данных

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru//
Размещено на http://www.allbest.ru//
Министерство сельского хозяйства РФ
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
«Пермская государственная сельскохозяйственная академия
По дисциплине «Оценка стоимости недвижимости»
На тему «Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры в Мотовилихинском районе города Перми по адресу: ул. Техническая,12-21
В мировой практике недвижимость - это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость - это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями. Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике.[3]. В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценка имущества - это определение стоимости. Оценочная деятельность - это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости. Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки. Цели оценки недвижимости могут быть следующими:
1. Отражение в отчетности, купля-продажа, обмен;
2. Проведение конкурсов, аукционов, торгов;
3. Залог, раздел, наследственное дарение;
5. Исчисление налогов, пошлин, сборов;
* отдельные материальные объекты (вещи);
* совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
* право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
* права требования, обязательства (долги);
* иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.[3].
Целью данной курсовой работы является:
1.Закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в оценке стоимости недвижимости.
2. Провести анализ жилого рынка недвижимости.
3. Установить параметры влияющие на стоимость жилого помещения.
4. Провести оценку рыночной стоимости.
5. Определить итоговую стоимость объекта оценки.
1.1 Объект оценки, его основные характеристики
Объект оценки находится в Мотовилихинском районе города Перми и расположен по адресу: улица Техническая, дом 12, квартира 21. Оцениваемая однокомнатная квартира расположена в пятиэтажном многоквартирном доме на 2 этаже. Общая площадь квартиры составляет 36,1 кв.м, из них жилая площадь -18,5 кв.м, площадь кухни -7,8 кв.м, площадь коридора 6,2 кв.м, площадь санузла ( туалет, ванная) -3,6 кв.м. Тип дома «Хрущевка», материал стен кирпич, год постройки 1962.
Дата проведения оценки: 19 июля 2015 года
1.2 Основные нормативно-правовые документы
Оценочная деятельность на территории РФ регулируется Федеральным Законом об оценочной деятельности и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными правовыми нормативными актами РФ и ее субъектов, а также международными договорами РФ. Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов различных форм собственности. В нем дана формулировка оценочной деятельности, рыночной стоимости, субъектов оценочной деятельности, объектов оценки.[5].
* Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. 03.12.2011г.)
* Федеральный стандарт оценки. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256
* Федеральный стандарт оценки. Цель оценки и виды стоимости. Требования к отчету об оценке (ФСО N 2), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255
* Федеральный стандарт оценки. Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N254 4.
* Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 г. №508 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости ФСО №4».
1.3 Понятие рыночной стоимости и условия ее определения
Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.[4]. Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах. Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки. Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было. Платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.[4].
2. Характеристика объекта и его окружение
Объект оценки находится в Мотовилихинском районе города Перми на улице Техническая. Жители Перми называют этот район Городскими горками. В данном районе хорошо развита транспортная инфраструктура. Добраться до городского центра можно на любом виде общественного транспорта в течение 15-20 минут. Вблизи объекта оценки находятся такие улицы как улица Тургенева, Крупская, Бульвар Гагарина и Макаренко. Также вокруг множество магазинов, торговых центров, детских садов и школ.
Таблица 1. Описание прилегающей территории
Многоэтажные жилые дома, старого и нового фонда, торговые центры
Интенсивность движения транспорта мимо дома
В 5 минутах ходьбы расположена остановка общественного транспорта ост. «Дружбы»- автобус № 16,28,30,38,68
ПДК вредных веществ в пределах нормы
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).
Школа № 43,112,116, детский сад № 13,63,67,134, магазины, предприятия службы быта и т.д.
Местоположение объекта оценки на карте города
Степень износа (здания) по данным технического паспорта, %
Состояние здания (субъективная оценка)
Состояние общественных зон подъезда
Имеется наземная не охраняемая автомобильная парковка
Наличие зеленых насаждений, наличие детской площадки, наличие стихийной парковки для автомобилей
Этаж расположения/количество этажей
Площадь, кв. м: общая / жилая (без учета летних помещений)
Площадь, кв. м: общая / жилая (с учетом летних помещений)
Внутренняя отделка и оборудование помещений: типовая
Обои, плитка керамическая, окраска, декоративная штукатурка
Штукатурка, потолочные обои, окраска
Входная металлическая, межкомнатные деревянные
Электроснабжение, холодное и горячее водоснабжение, канализация, отопление
Имеется (все системы находятся в исправном состоянии)
3. Анализ рынка жилой недвижимости по городу Перми
В июле 2015 года средняя цена предложения на рынке многоквартирного жилья города Перми составила 49 346 руб./кв.м. На вторичном рынке жилой недвижимости средняя цена предложения была зафиксирована на уровне 51 515 руб./кв.м. За отчётный период времени данный показатель вырос на 0,57%. В июне 2015г. средняя цена предложения на вторичном рынке стала выше на 0,50%. На первичном рынке многоквартирного жилья средняя цена предложения за июль 2015г. стала ниже на «-»0,59%. В конце рассматриваемого периода данный показатель был зафиксирован на уровне 47 177 руб./кв.м. В июне 2015г. аналогичный показатель фактически не изменился, - его рост на тот момент времени составил всего 0,07% . В связи с изменениями, произошедшими на рынке многоквартирного жилья за июль месяц, разница в средних ценах предложения на вторичном и первичном рынках составила 8,4% (в пользу вторичного рынка), тогда как в июне 2015г. данный показатель был равен 7,4%. В предыдущем месяце на вторичном рынке жилья было выставлено на продажу 1 968 квартир, а на первичном рынке - 1 170 квартир. Таким образом, на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми за июль месяц количество предложений снизилось в пределах 1,4%. На рынке нового строительства количество предложений за июль месяц значительно увеличилось - на 20,5%. На вторичный рынок жилья в разрезе административного деления г. Перми. (таблица 1), в июле 2015г. рост средней цены предложения был зафиксирован на территории всех районов города, за исключением Свердловского района, где данный показатель снизился на «-»0,3%. Наибольший рост средней цены предложения в июле месяце был установлен в Орджоникидзевском районе - на 3,9%. В июне средняя цена предложения выросла на территории пяти районов (максимальный рост был зафиксирован в Ленинском районе - 1,7%) и снизилась на территории двух районов (Индустриальном - на «-»0,2% и Мотовилихинском - на «-»1,2%).[9].
Рейтинг изменений средних цен предложения на вторичном рынке жилья г. Перми в зависимости от административного деления города за июль 2015г.
Средние цены предложения (руб./кв.м.) на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми, в зависимости от размера квартиры и административного района города, зафиксированные в июле 2015г., отражены в таблице 5.
Средние цены предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми за период с 02.07.2015г. по 27.07.2015г. (руб./кв.м.)
Рассмотрим рейтинг изменений средних цен предложения на вторичном рынке жилья г. Перми в зависимости от административного деления города в виде круговой диаграммы (рис.1).
Далее представим в виде диаграммы в процентном соотношении ситуацию сложившуюся на рынке в зависимости от размера квартиры (рис.2).
Далее рассмотрим изменения средних цен предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми в зависимости от типа жилой недвижимости. Как видно из таблицы 3, рост средней цены предложения был зафиксирован в домах всех типов жилья без исключения. При этом максимальный рост отчётного показателя был установлен на более старое жильё («полногабаритные» дома - на 1,8%), а минимальный рост средней цены предложения в домах современной постройки (дома индивидуальной планировки - на 0,05%).[9].
Рейтинг изменений средних цен предложения на вторичном рынке жилья г. Перми в зависимости от типа жилого дома за июль 2015г.
Средние цены предложения в зависимости от типа жилья на вторичном рынке, зафиксированные в июле 2012г., указаны ниже:
Минимальные цены предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья в июле 2015г. были зафиксированы на 2-х и 3-комнатные квартиры в жилых «полногабаритных» домах, а также «хрущёвках» и «брежневках» до 5-ти этажей, расположенных на территории отдалённых районов г. Перми. Максимальные цены предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья в июле 2015г. были отмечены на 2-х, 3-х и 4-комнатные квартиры в жилых домах индивидуальной планировки, расположенных в центральной части города. Максимальный уровень цен предложения в июле месяце составил 93 333 руб./кв.м. По сравнению с предыдущим месяцем этот показатель не изменился.[9].
4.1 Оценка стоимости квартиры сравнительным методом
Определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок оцениваемых видов имущества в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При этом рассматриваются возможные способы использования имущества и выбирается такое, которое дает максимальный доход. Для этого проводится анализ лучшего и наиболее эффективного использования. При оценке применяются общие для всех видов имущества подходы: затратный, сравнительный, доходный. Применение трех подходов приводит к получению различных величин стоимости. После анализа результатов, полученных разными подходами, устанавливается рыночная стоимость имущества. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Применение данного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:
Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности, продажа которых имела место в недавнем прошлом;
выявление различий между оцениваемым объектом и аналогами;
расчет поправок к цене оцениваемого объекта, на основе выявленных различий;
корректировка ценовых данных объектов-аналогов на рассчитанные поправки.
Сравнительный подход наиболее действителен для объектов имущества, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такие объекты на рынке продаж отсутствуют, этот подход неприменим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении данного подхода необходимы достоверность и полнота информации. При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов использовались данные по ценам предложений (публичных оферт) объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.[7].
Внесение поправок. Виды корректировок:
Последовательные корректировки - относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (элементы сравнения 1-4), которые производятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату. Данные корректировки относятся к условиям сделки купли-продажи и приводят цены продаж к рыночным условиям на дату оценки; при выполнении корректировок должна быть соблюдена приведенная последовательность, причем каждая последующая корректировка должна выполняться на базе результата предыдущей:
- Динамика сделок на рынке (дата продажи, условия рынка).
Независимые корректировки - относящиеся непосредственно к объекту, выполняются в любой последовательности от базовой скорректированной стоимости.
Таблица 8. Характеристики оценки квартиры и объектов сравнения.
Местоположение (категория престижности)
Таблица 9. Корректировка цен продаж объектов аналогов
ВЫВОД: по сравнительному подходу рыночная стоимость объекта оценки составляет: 1 752 787,38 руб.
4.2 Оценка стоимости квартиры доходным методом
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Применение доходного подхода предполагает прогнозирование денежных потоков, генерируемых данным имуществом, определение чистого операционного дохода (ЧОД) и его капитализацию или дисконтирование с выходом на рыночную стоимость. Доходный подход базируется на том принципе, что хорошо осведомленный покупатель не заплатит за имущество цену большую, чем доход, который он планирует получить от владения этим имуществом. Фактически здесь можно говорить о покупке не совокупности активов, а о покупке доходов, которые может принести владение данным имуществом.
В рамках доходного подхода применяются следующие методы оценки:
* Метод дисконтирования денежных потоков (метод ДДП).
Метод прямой капитализации основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость имущества равна текущей стоимости доходов, которые принесет эта собственность. Сущность данного метода выражается формулой:
где С рын - рыночная стоимость Объекта оценки, рассчитанная доходным подходом на дату оценки,
Метод прямой капитализации чистого дохода в наибольшей степени подходит для ситуаций, когда ожидается, что имущество в течение достаточно длительного срока будет приносить примерно одинаковые величины прибыли (чистого дохода). Далее рассчитывается рыночная стоимость имущества путем деления капитализируемой величины чистого дохода на ставку капитализации. С математической точки зрения ставка капитализации - это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости.[7].
Метод дисконтирования денежных потоков - оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом степени риска, связанного с использованием объекта. В этом случае стоимость недвижимости определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических потоков дохода и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости, за которую она может быть продана в конце периода владения. При этих расчетах используется ставка дисконтирования - соответствующая ставка дохода на капитал, называемая нормой прибыли или нормой отдачи.
Ставка дисконтирования - ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость. В отличие от коэффициента капитализации, ставка дисконтирования не содержит норму возврата капитала. Данная величина может меняться по периодам получения дохода, а также быть отличной для дисконтирования выручки от продажи объекта.
Этот метод предполагает оценку дохода по отдельным периодам, на которые разбивается время обладания объектом. Учитывается также доход, который будет получен от продажи объекта. Метод корректен для оценки объектов с нестабильным потоком доходов, напрмер, для недвижимости в стадии строительства, реконструкции и т.д.
Пересчет будущих доходов в сумму текущей стоимости производится по следующей модели:
где V -стоимость объекта недвижимости;
NOI- чистый операционный доход за период;
FVb - выручка от продажи объекта недвижимости в будущем;
n - число периодов (порядковый номер периода);
m - период владения объектом до момента продажи.
Расчет ставки дисконтирования производится следующими методами:
- кумулятивного построения (последовательная аккумуляция премий за риски, характерные оцениваемому объекту - аналогичен методу определения R);
- рыночного анализа (на основе анализа фактической доходности, полученной инвесторами при вложении капитала в аналогичные объекты);
- инвестиционной группы (корректируется рискованность вложения заемного капитала).
Преимущества метода дисконтирования денежных потоков:
- применим в условиях нестабильного рынка;
- учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;
- применим для объектов, находящихся на стадии строительства или реконструкции.
Однако метод довольно сложен в применении, к тому же высока вероятность ошибки в прогнозировании, неточность увеличивается в процессе преобразования прогнозируемых доходов в текущую стоимость.[7].
Таблица 10. Сведения об арендуемых квартирах аналогичных оцениваемой.
Таблица 11. Корректировка арендной платы объектов аналогов.
Таблица 12. Расчет величины чистого операционного дохода приносимого арендой квартиры.
Годовой доход с учетом недоиспользования
- налог на доходы от сдачи в аренду
Таблица 13. Расчет коэффициента капитализации.
4.3 Оценка стоимости квартиры затратным методом
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Данный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что осведомленный инвестор не заплатит за объект большую сумму, по сравнению с затратами на воспроизводство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями. Применительно к оценке объектов недвижимости в рамках затратного подхода может рассчитываться восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) и стоимость замещения. Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости замещения с учетом обесценения на величину совокупного износа.
С - стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом на дату оценки;
Сзу - стоимость земельного участка, на котором расположен объект оценки;
СНС - стоимость нового строительства объекта оценки;
О - обесценение, вызванное выявленными элементами совокупного износа.
Износ (обесценение) - это технико-экономическое понятие, выражающее уменьшение степени дальнейшей эксплуатационной пригодности или уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта со временем. Уменьшение эксплуатационной пригодности при этом может обуславливаться как ухудшением технических характеристик объекта, так и увеличением вероятности такого ухудшения. С точки зрения экономики износ выражается в уменьшении относительной стоимости объекта со временем, или в обесценении. Причины износа могут лежать либо в самом объекте, либо в ближайшем окружении этого объекта (в аналогах или технической цепочке, в которую традиционно включен объект), либо в областях, не имеющих непосредственного отношения к объекту.
Физический износ - ухудшение первоначально заложенных технико-экономических параметров, обусловленное естественным изнашиванием как объекта в целом, так и отдельных компонентов в процессе эксплуатации, а также под воздействием окружающей среды.
Функциональное устаревание является потерей в стоимости вследствие недостатков проектирования, применения морально устаревших материалов или конструкций. Такого рода недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправимыми.
Внешнее устаревание появляется из-за внешних по отношению к оцениваемому объекту причин и приводит к недоиспользованию объекта, т. е. снижению уровня доходов, приносимых владельцу. Среди причин экономического устаревания могут быть: сокращение спроса на некоторый вид выпускаемой продукции; возросшая конкуренция; рост цен на сырье, рабочую силу или коммунальные услуги, не обеспеченный соответствующим увеличением цены выпускаемой продукции; законодательные ограничения.
Отказ от применения затратного подхода.
Применение затратного подхода при определении рыночной стоимости квартир является некорректным, поскольку строительство отдельно взятой квартиры является объективно невозможным. Расчет же рыночной стоимости квартиры пропорционально ее объему в общем строительном объеме здания, дает в высшей степени спорные результаты, т.к. такой подход не учитывает существенные отличия в стоимости строительства различных конструктивных элементов здания (фундаменты, подвальные и чердачные помещения, технические инженерные системы и жилые помещения).[6].
Определение итоговой стоимости квартиры.
В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение Оценщика. При оценке квартиры были использованы два подхода: сравнительный и доходный. Их суммарный вес оцениваем как единицу.[7].
Таблица 14. Использование весовых коэффициентов отражающих долю каждого из использованных подходов.
Способность учитывать намерения продавца и покупателя
Способность учитывать конъюнктуру рынка
Способность учитывать месторасположения
Таблица 15. Определение итоговой стоимости.
Удельный вес результата подхода итоговой стоимости объекта, Vi*Qi
Любая оценочная деятельность должна быть регулирована и осуществляться в соответствии со «Стандартами оценки». Завершающий этап оценки является согласование всех результатов, полученных в ходе проделанной работы. В курсовой работе были рассмотрены подходы и методы оценки недвижимого имущества, самым доступным и легко осуществимым оказался рыночный подход, метод сравнения продаж. Результаты проведения оценки недвижимости используются для различных целей, основной является информационное обеспечение для проведения сделки купли-продажи, или при сдаче недвижимости в аренду, т.к. результатом является определение рыночной цены объекта, знание которой необходимо в современных условиях на рынке соответствующего сегмента.
В данной работе были произведены все необходимые расчеты и выполнены следующие задачи:
- изучены теоретические материалы и получены практические знания в области оценки стоимости недвижимости;
- проанализирован рынок жилой недвижимости в городе Перми;
в результате чего бала определена итоговая стоимость оцениваемого объекта и она составляет 1 752 352,53 рублей.
Список нормативно-правовых документов и литературы
1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ (в редакции ФЗ от 24.07.2007 г. № 220-ФЗ).
2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 255.
3. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 256.
4. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие / Под ред. В. Рутгайзера. М., изд-во «Дело», 1998г.
5. Иванов Е.Н Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие.- М.: КНОРУС, 2007.- 344 с
6. Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимости» М. 2004г.
7. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2011. -- 504 c.
8. Еженедельник «Из рук в руки» Пермский выпуск, 2015г.
9. Анализ рынка жилой недвижимости в г. Перми http://imperia.ru/
10. Состояние рынка жилой недвижимости в г. Перми http://metrosphera.ru/
Анализ Пермского рынка недвижимости, стоимость вторичного жилья. Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры затратным, сравнительным и доходным методом. Определение ликвидационной стоимости квартиры, внесение корректировок на различия. курсовая работа [730,3 K], добавлен 25.03.2012
Формирование и развитие рыночной стоимости недвижимости как объекта оценки в условиях функционирования рынка. Оценка двухкомнатной квартиры в г. Нижний Тагил. Определение рыночной стоимости квартиры тремя подходами (затратным, доходным, сравнительным). курсовая работа [244,2 K], добавлен 10.01.2009
Определение физического износа здания. Анализ рынка вторичного жилья в г. Перми. Определение рыночной стоимости на основе показателей дохода и цены продажи. Оценка стоимости квартиры затратным подходом. Выбор элементов сравнения. Методы расчета поправок. курсовая работа [1,9 M], добавлен 15.03.2015
Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта. курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.1
Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры в Мотовилихинском районе города Перми по адресу: ул. Техническая,12-21 курсовая работа. Экономика и экономическая теория.
Реферат Коррекция И Компенсация Аномального Развития
Рецензия На Научный Реферат
Реферат По Физкультуре На Тему Гимнастика Кувырок Вперед
Курсовая работа по теме Основные фонды, оборотные средства и себестоимость продукции предприятия
Реферат: Субъекты наследственного права
Реферат: Выставка прижизненных изданий классиков литературы и искусства
Курсовая Работа Договор Купли-Продажи
Реферат по теме Критический анализ марксистской интерпретации капитализма
Дипломная работа по теме Применение языка программирования С/С++ при создании рабочего проекта
Реферат: Производство топленых животных жиров
Эссе Я Лидер Потому Что
Реферат Методика Проведения Подвижных Игр В Доу
Реферат: Формы фиктивного капитала. Ценные бумаги. Скачать бесплатно и без регистрации
Реферат: Модели экономического роста 2
Реферат: Аэробика. Скачать бесплатно и без регистрации
Дипломная работа по теме Ультразвуковые расходомеры
Курсовая работа по теме Технология формирования отраслевых сценарных прогнозов
Земская Ветеринария Реферат
Отчет по практике: Организация и характеристика предприятия
Реферат по теме Исследование знания юридических терминов
Автоматизированная система управления складом - Менеджмент и трудовые отношения курсовая работа
Влияние технологий творчества на эмоциональное состояние детей из неблагополучных семей - Педагогика дипломная работа
Особенности отбора предметного содержания при изучении химии в средней школе - Педагогика курсовая работа