22 вопроса обязательных при покупке нового жилья в Таиланде
1️⃣ Вопросы по проекту
📍ЛОКАЦИЯ
Это вопрос первостепенный для недвижимости по всему миру. Пхукет, как морской курорт, в этом вопросе прибавляет некоторые особенности:
➢ Удаленность от моря и пляжа - для курортных объектов вещь первостепенная.
➢ Качество пляжа: можно ли купаться, какое дно, как влияют на комфорт приливы и отливы.
➢ Удаленность инфраструктуры - близкое море это хорошо, но нужно где то и поесть, сходить на SPA, отдохнуть так сказать телом и душой
📍 ОБЪЕКТ
После того как Вы внимательно рассмотрели локации выбираемых объектов, давайте перейдем к самому комплексу:
➢ Инфраструктура внутри объектов: бассейны, фитнес залы и так далее, чем больше инфраструктуры, тем комфортнее жить и выгоднее сдавать в аренду.
➢ Сегмент выбираемой недвижимости: уточните у застройщика в каком сегменте они себя позиционируют, ведь на картинках можно красиво показать и эконом жилье.
➢ Цена за квадратный метр. Когда вы сопоставили локацию и инфраструктуру сравниваемых комплексов, время переходить к сравнению цен. Если Вы видите явное различие у двух схожих объектов - спросите у застройщика, почему они дороже или дешевле, важно получить четкий и понятный ответ.
2️⃣ Доход и обслуживание
📍 ДОХОДНОСТЬ
От 80 до 90% сделок на первичном рынке недвижимости Пхукета заключается с инвестиционной направленностью. Поэтому вопросы получения дохода для многих - наиболее важны.
➢ Какие программы гарантированной доходности доступны, в чем разница между ними, выберете для себя комфортный вариант.
➢ Дополнительно уточните существует ли программа Rental Pool: как платится доход ДО вычета всех расходов или ПОСЛЕ, какие платежи остаются за Вами. Возможно эта программа Вам подойдет больше.
➢ Узнайте, существует ли программа обратного выкупа. Эта спорная опция с точки зрения экономической выгоды, так как обратный выкуп не происходит по рыночной цене, но часто эта опция дает недостающую безопасность.
➢ Определите, какая форма собственности нужна: leasehold или freehold. От правильного выбора зависит цена недвижимости, налоги.
➢ Попросите менеджера застройщика сделать варианты расчета с учетом разных, заинтересовавших Вас программ доходности, учитывая все расходы. А по итогу спросите о действующих акциях. Для инвестора важно купить по более низкой цене, так как от этого зависит % возврата инвестиций
➢ Разберитесь детально, что входит в стоимость квартиры: пакет мебели с конкретной спецификацией или указанием «все что есть», элементы декора, кондиционеры, бытовая техника, посуда и прочие предметы быта. Часто все это включено, но лучше уточнить отдельно.
📍ОБСЛУЖИВАНИЕ
Покупая недвижимость в собственность либо долгосрочную аренду вместе с получаемым доходом от сдачи в аренду, Вы берете на себя ответственность, важно понимать какую.
➢ Какие налоги на владение недвижимостью и налоги на доход.
➢ Какие существуют обслуживающие или любые другие взносы в управляющую компанию: разовые, ежемесячные, ежегодные, и так далее.
➢ Дополнительно убедитесь, чтобы оба пункта, указанные выше, фигурировали в тех расчетах доходности, которые предоставляет Вам менеджер застройщика.
3️⃣ Застройщик и сделка
📍ЗАСТРОЙЩИК
Всем хочется наиболее опытного и успешного застройщика. Но тут могут быть такие нюансы - наиболее опытные застройщики начинают брать что называется “плату за бренд”. Часто взамен за свою надежность они предлагают не самые выгодные цены за квадратный метр и менее привлекательные программы доходности. Это значит, что молодые застройщики напротив - предлагают более выгодные условия, чтобы иметь плюсы при сравнении их со старшими братьями, этим можно пользоваться инвестору.
➢ Запросите график реализации строительства проекта, а потом уточните какой статус сейчас. Так вы проверите есть ли на данном этапе отставание или опережения плана.
➢ Уточните статус получения разрешения на строительство, если вы покупаете апартаменты на ранней стадии его может и не быть, но должны быть четкие даты подачи документов и получения разрешения.
➢ Уточните статус владения землей, попросив застройщика копию “Чаннота” - это документ, подтверждающий право на собственность в Таиланде. Самое надежное если земля в полной собственности застройщика, но на практике строительство часто бывает на земле принадлежащей партнерской компании.
➢ Какой у застройщика опыт, сколько объектов сдано, сдавались ли они в срок. В идеале проехаться до готовых объектов и посмотреть качество стройки и обслуживания
📍СДЕЛКА
Сделка - процесс довольно стандартизованный, но лучше уточнить все основные моменты на этапе выбора.
➢ Запросите типовые резервационный договор и договор купли продажи. Очень важно, чтобы Вы поняли каждый нюанс, выпишите все возникшие вопросы и задайте их. Самое лучшее отправить документы юристу. Его всегда можно найти в Таиланде или привлечь знакомого.
➢ Дополнительно уточните какие приложения идут к договору. Минимум должна быть спецификация будущих апартаментов, планировка со всеми размерами и график платежей.
➢ Попросите менеджера по шагам рассказать как проходит сделка от внесения депозита до получения права на собственность, это информация должна быть вам понятна, прозрачна и не вызывать вопросов.
Проанализировав эти 22 вопроса, Вы примете обдуманное и взвешенное решение, каким и должно быть решение о покупке недвижимости.
Желаем Вам хорошей сделки и доходных инвестиций!