Escuela de trading
Capítulo 4. La inversión a corto plazo moderna » El sector inmobiliario
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EL SECTOR INMOBILIARIO
Somos un país eminentemente comprador de vivienda. A diferencia de lo que ocurre en el norte de Europa; donde casi nadie se plantea tener casa propia, en nuestro país, por una cuestión cultural, encontrar trabajo significaba hipotecarse para adquirir una casa.
En mis libros anteriores, Escuela de éxito, dinero y felicidad e Hijo rico, hijo pobre, ya dejé claro que estamos ante uno de los grandes errores a los que nos enfrentamos, sobre todo si la vivienda es para uso propio. Sin embargo, comprar una casa para que te la pague otro puede ser una práctica muy inteligente.
Si compras una vivienda con la idea de alquilarla posteriormente, recuerda:
• Debe quedarte el 5 % o más limpio tras arrendarla.
• Ten presente que pagarás IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), tasas de basura, comunidad de propietarios, posibles derramas de la comunidad por mejora de edificio o zonas comunes. ¡No compres sin conocer exactamente los gastos de tu vivienda en propiedad!
• No es lo mismo comprar a nombre de una persona física que a nombre de una sociedad. Cuando una sociedad compra a otra, y si es vivienda de nueva construcción, el IVA (si lo hay) te lo puedes desgravar.
• La zona donde esté ubicada la vivienda es muy importante: que esté cerca de colegios, de supermercados, de medios de transporte, etc.
Cuando tenía treinta años conocí a mi marido, un señor italiano que había venido a España a invertir en ladrillo. Sus amigos y él compraban propiedades que con posterioridad revendían en periodos muy cortos de tiempo. Como no estaban en España, me hicieron poderes notariales y de pronto me encontré llevando a cabo todas las transacciones en nombre de muchos de ellos. Marbella era «la joya de la corona». Sus poderosas infraestructuras con campos de golf, sus hoteles de cinco estrellas, sus hospitales y servicios, y su sol todo el año la convertían en el sitio ideal para que británicos y norte-europeos adquirieran una vivienda.
Fue en esta fase de mi vida cuando me di cuenta de que comprar una casa para revenderla o para alquilarla, si se hacía con lógica, era el inicio de un futuro patrimonio. Yo entonces eran funcionaria y apenas tenía capacidad económica, por lo que convencí a mi madre para que comprara un minúsculo estudio en segunda línea de playa de nueva construcción.
Puesto que mi trabajo era estable y tenía una nómina fija, los bancos me daban la hipoteca sin problemas. La propiedad valía 30.000 euros y, actualmente, su tasación es de 220.000 euros. Sigue rentando como el primer día, por supuesto, ya sin hipoteca.
Cuando mi madre falleció, gracias a aquel estudio, me convertí en propietaria de varias viviendas que, en realidad, fueron pagando mis inquilinos.
Una buena deuda es aquella que tú no pagas.
¡Viva Internet y sus buscadores!
Tener una propiedad inmobiliaria vacía y no sacarle rentabilidad es el mayor disparate financiero que se puede cometer. La propiedad se convierte en un gran pasivo y, por ende, en «un saca cuartos» del bolsillo de su propietario.
De nuevo, el gran Internet ha permitido que millones de personas en todo el mundo consigan un extra gracias a los buscadores de casas donde alojarte si viajas.
Este es el caso de Airbnb, la mayor cadena de hoteles sin hotel… ¿Cómo puede ser eso?, te preguntarás. Si tienes una casa que se puede alquilar o un dormitorio disponible, tienes la opción de ofrecerlos a otras personas mediante el portal Airbnb, donde, gracias a sus fotógrafos, puedes presentar la mejor imagen de tu vivienda. En ciudades como Barcelona, prácticamente no hay apartamento que no esté ya en la cadena. Una rentabilidad de 100 euros diarios te dejará unos 3.000 euros al mes.
De la necesidad nace el ingenio, y un buen ejemplo es la historia de Airbnb. Dos estudiantes de la ciudad de San Francisco que ese mes no tenían para pagar el alquiler; una convención en esa misma ciudad a la que acudían cientos de personas que buscaban alojamiento, unos colchones hinchables y una página web de alquiler de espacio en casa hizo el milagro. A los dos estudiantes se sumó Nathan Blecharzyk, que diseñó la landing page. Una aceleradora de start-ups llamada Y Combinator sumó 20.000 dólares, y así, de la idea de usar colchones de aire para dormir nació la que hoy es la mayor empresa de hoteles del mundo. Es verdad, no son hoteles, pero es donde te alojas.
¿Qué diferencia hay entre una aceleradora y una incubadora de start-ups? Una aceleradora sufraga los gastos de las primeras fases del proyecto de una empresa tecnológica que empieza. Una incubadora solo invierte en aquellas start-ups que están en desarrollo, guiándolas con consejos y dándoles un apoyo más constante.
Los negocios más rentables son aquellos que no tienen stocks. Solo venden un servicio o cubren una necesidad. @Fca_Serrano
Housers, o cómo ser propietario desde 50 euros
¿Te imaginas ser propietario del 1 %, del 3 %, del 5 %, del 15 % e incluso del 20 % de una propiedad, y que la cantidad mínima para participar sean solo 50 euros?
En efecto, dentro del crowdfunding inmobiliario se encuentra esta sociedad limitada, Housers, que completó en junio de 2017 su inscripción en la CNMV con el número 20 como Plataforma de Financiación Participativa (PFP), tanto en la modalidad de equity como en la modalidad de préstamos.
Pero ¿qué significa esto en cristiano?
No me queda más remedio que aplaudir esta fantástica iniciativa de dos jóvenes que un día se juntaron para crear esta sociedad, cuyo fin era comprar propiedades a muy buen precio en el centro de las principales capitales de España, empezando por Madrid, reformarlas, alquilarlas y, cuando subieran de valor, proceder a su venta y repartir los beneficios.
Ni ellos mismos se imaginaron el éxito que su joven proyecto iba a tener. Actualmente ya han abierto en Italia y van a la conquista de Europa.
Housers es una comunidad de inversión participativa constituida por Álvaro Luna y Tono Brusola el 27 de abril del 2015. En este tiempo ha logrado casi 25.700.000 de euros de financiación colectiva para más de 100 inmuebles: 73 en Madrid, nueve en Barcelona, siete en Valencia, uno en Marbella y dos en Palma de Mallorca. La revalorización media de los inmuebles se sitúa en un 12,12 %.
A día de hoy tienen 50.200 usuarios. Entre muchos compran un inmueble cuya media de rentabilidad por alquiler está en el 3,63 %. En 2017, y gracias al crowdfunding, 1.278 inversores individuales financiaron la construcción de un edificio de obra nueva en Madrid. Y su objetivo es seguir captando financiación para comprar más propiedades a la vez que se expanden por el extranjero.
Yo siempre he creído en la inversión inmobiliaria. El gran secreto es comprar bien, y mantener la vivienda alquilada hasta que se procede a su venta con beneficios. Un particular puede encontrarse con problemas a la hora de elegir bien el inmueble; hacer frente a los gastos y volver a ponerlo a la venta. Pero en este caso el riesgo es compartido y la parte más complicada, que es elegir la propiedad adecuada, queda en manos de los más de 50 empleados que tiene la firma.
La inversión es superior a un año, pero la rentabilidad del alquiler se produce desde el inicio, una manera muy interesante de mover dinero.
¡Quien tiene un garaje tiene una tarjeta de cambio!
Los garajes son una muy buena opción de inversión si se compran en una zona céntrica de una ciudad y luego se revenden. El beneficio es rápido y, por lo general, está por encima de 10 %. Además genera ingresos pasivos recurrentes, pues una plaza te puede dejar entre 60-150 euros al mes dependiendo de dónde esté ubicada. Sus gastos de mantenimiento son limitados, y si el inquilino de la plaza no te paga, colocas en ella tu coche y problema solucionado. Una vivienda está considerada un derecho, lo que genera problemas con los ocupas ilegales, pero no ocurre lo mismo con una plaza de garaje. Esto facilita las cosas cuando el inquilino no cumple
Es fundamental que esté en buena zona, pues así te aseguras la rentabilidad tanto si la vendes como si la alquilas.
WEBS ESPAÑOLAS DONDE VER PROPIEDADES
• fotocasa.com
• idealista.com
• entreparticulares.com
• vendopiso.com
• inmobiliaria.com
• tucasa.com
• yaencontre.com
Las SOCIMI (Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión)
Es una forma de invertir dinero sin el riesgo de invertir en ladrillo. En nuestro país empiezan a conocerse ahora, supongo que a partir de la crisis del ladrillo, aunque su origen está al otro lado del Atlántico.
Fueron aprobadas por la ley 11/2009 y deben cumplir unos requisitos:
• El 80 % de sus inmuebles son para alquiler: pisos, locales, plazas de garaje, oficinas o naves. Pero deben estar como mínimo tres años en sus carteras.
• Reparte dividendos todos los años (de ahí que las considere una inversión a corto plazo), en concreto el 80 % de los beneficios obtenidos por rentas de alquiler, el 50 % de las ganancias por ventas de activos y el 100 % de lo obtenido de otras SOCIMI.
• El capital mínimo de una SOCIMI es de cinco millones y, al menos, un inmueble.
• No pagan el Impuesto de Sociedades y tienen el 95 % de bonificación en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
• ¡Y ta… chán! ¡Cotizan en bolsa! Sí, lo has leído bien. Cotizan en el mercado secundario español (MAB), lo que significa que han de pasar multitud de controles. Esto permite a los accionistas comprar y vender títulos de forma rápida a precio de mercado, dando salida a las acciones y obteniendo liquidez de forma inmediata.
Solo tienes que ir a la página del MAB si quieres saber más sobre ellas.
Las SOCIMIS suelen hacer ampliaciones de capital para poder comprar nuevos inmuebles, lo que significa que tu porcentaje puede verse disminuido. Desde mi punto de vista, están muy bien para poner una cantidad de dinero que no te duela y obtener ingresos anuales por los dividendos.