Договор коммерческого найма жилого помещения - Государство и право курсовая работа

Главная

Государство и право
Договор коммерческого найма жилого помещения

Правовая характеристика договора коммерческого найма: понятие, предмет, объект и субъекты. Права и обязанности нанимателя и наймодателя. Целевое назначение жилого помещения, задающегося в наем. Прекращение и расторжение договора коммерческого найма.


посмотреть текст работы


скачать работу можно здесь


полная информация о работе


весь список подобных работ


Нужна помощь с учёбой? Наши эксперты готовы помочь!
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с
политикой обработки персональных данных

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Каждый имеет право на жилище Конституция Российской Федерации: Принята всенародным голосованием 12 дек. 1993 г. // Рос. газ. 1993 25 дек. . Одним из способов реализации данного права является договор коммерческого найма жилого помещения.
Договор коммерческого найма жилого помещения является весьма актуальной темой в настоящее время, так как получил широкое применение на практике. Распространение коммерческого найма жилых помещений вызвано объективными социально-экономическими причинами, а именно постоянно возрастающими ценами на жилье и снижением объема его строительства, низкими доходами граждан и т.д. Не смотря на свою распространенность данный договор имеет и свои проблемы применения. Регулирование договора найма жилого помещения сразу двумя кодифицированными актами - Гражданским и Жилищным кодексами - не могло не повлечь разночтений и неоднозначных толкований Гетман Е. С. Наем жилого помещения // ЭЖ - Юрист. 2006. № 7. С. 6. .
Объектом исследования данной работы выступает договор коммерческого найма жилого помещения. Целью является изучение этого договора при помощи таких методов как описании, сравнение, анализ. Отсюда вытекают следующие задачи: выявление особенностей договора с помощью сравнительного анализа коммерческого найма со смежными договорами, определение предмета и объекта договора; порядок использования договора коммерческого найма путем обозначения прав и обязанностей сторон в договоре; обозначение оснований прекращения и расторжения договора, рассмотрение спорных моментов и определения решения проблем на практике; а также в связи со вступлением в законную силу нового ЖК РФ (1 марта 2005 г.) прослеживание изменений и анализ новел по отношению к договору коммерческого найма.
Договор найма жилого помещения - традиционный институт гражданского права, оформился как самостоятельный договор из договора имущественного найма. В настоящее время договор коммерческого найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ. Однако в силу специфики объекта этого договора, к нему применимы отдельные нормы жилищного законодательства Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6. С. 65. . Подчеркнем, что из семнадцати статей, регламентирующих договор коммерческого найма, отсылки к жилищному законодательству содержат шесть. К ним относятся: п. 1 ст. 673 - порядок определения пригодности жилого помещения для проживания, ст. 679, 680 и 685 - об установлении нормы жилой площади на человека, п. 1 ст. 682 - о максимальном размере платы за жилое помещение и п. 3 ст. 687 - о дополнительных основаниях одностороннего расторжения договора в судебном порядке. При этом в одном случае (п. 3 ст. 682 - определение порядка ежемесячной платы за жилое помещение) адресатом отсылки служит конкретный нормативно-правовой акт, входящий в состав жилищного законодательства - ЖК РФ. Примечательно, что в некоторых из приведенных статей ГК РФ употребляется термин «жилищное законодательство». В других используются при отсылке иные термины - «закон, устанавливающий максимальный размер платы за жилое помещение» (п. 1 ст. 682 ГК) или «законодательство о норме жилой площади на одного человека» (ст. 679, 680 и 685 ГК). Однако и в том и в другом случае в качестве адресата имеются в виду акты, входящие в состав жилищного законодательства. При отсутствии на указанный счет императивной нормы в соответствующей статье стороны договора коммерческого найма сохраняют возможность включить в него указание на применение конкретных норм жилищного законодательства и по вопросам, которые входят в остальные статьи гл. 35 ГК РФ. Таким образом, использование жилищного законодательства не исчерпывается случаями прямых отсылок к нему в названных шести статьях Журавлев Т. О соотношении гражданского и жилищного законодательства в регулировании договора найма жилого помещения // Консультант Плюс. Версия Проф.: справ. прав. система. .
Термин «коммерческий» применительно к договору найма жилого помещения указывает на вид жилищного фонда по целевому назначению, из которого предоставляются жилые помещения и направленность соглашения на извлечение собственником дохода от использования своего имущества в отличие от другой разновидности договора - социального найма. Объектом последнего выступают жилые помещения, входящие в жилищный фонд социального использования. Эти жилые помещения предоставляются для малоимущих и некоторых других, указанных в законе, категорий граждан, нуждающихся в жилье (ст. 672 ГК РФ). Следует отметить, что ни ГК РФ, ни ЖК РФ этот договор коммерческим наймом не именуют. В кодексах он называется договором найма жилого помещения. Понятие «коммерческий наем» используется, в основном, в теории и в законодательстве субъектов РФ Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6. С. 65. .
Легальное определение договора коммерческого найма содержится в ст. 671 ГК РФ. Согласно данной норме по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Объектом гражданского правоотношения является то, на что направлено или, на что воздействует гражданское правоотношение.
Согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
Статья 673 ГК РФ устанавливает лишь общие требования к жилому помещению и не содержит определения самого жилого помещения и отдельных его видов. Данный законодательный пробел восполняется нормами ЖК РФ.
ЖК РФ в п. 2 ст. 15 говорит о том, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) Кириченко О. В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2007. № 6. С. 18 - 19. .
Заключение договора коммерческого найма допускается при соблюдении двух указанных в п. 1 ст. 673 ГК РФ условий: жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. Вопрос об изолированности жилого помещения возникает, если договор заключен по поводу части квартиры или части дома. В таких случаях из ст. 673 ГК РФ следует, что в договоре, заключенном по поводу части квартиры или дома, предметом могут быть комната или помещение из нескольких комнат, но непременно имеющие самостоятельный выход.
Статья 673 ГК РФ по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживания отсылает к жилищному законодательству. В соответствии с ч. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ. В частности, непригодными для проживания согласно Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» // Собрание законодательства РФ. - 06.02.2006. - № 6. - Ст. 702. , находящиеся в ветхом или аварийном состоянии и в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Кроме того, в силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ пригодное для постоянного проживания жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Если жилое помещение не соответствует санитарным и техническим требованиям, оно подлежит сносу или переоборудованию в нежилое. Таким образом, пригодность для проживания определяется следующими параметрами: свойствами и состоянием самого строения, в котором находится жилое помещение; уровнем благоустройства, в том числе наличием определенных коммуникаций; безопасностью окружающей среды Кириченко О. В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2007. № 6. С. 18. .
Из сказанного можно сделать вывод, что объектами договора коммерческого найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома не могут быть объектом договора коммерческого найма, т.к. не признаются в качестве самостоятельного жилого помещения.
Статус постоянно проживающих в силу закона могут приобрести и те, кто вселился позднее. Однако для этого необходимо наличие двух условий (ст.679 ГК РФ). Первое - получение согласия на вселение от обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Второе условие связано с тем, что подобное вселение не должно за собой нарушение требований законодательства о норме жилого помещения на одного человека. И лишь в виде исключения установлено, что ни то, ни другое условие не распространяются на случаи, когда речь идет о несовершеннолетних детях Брагинский М. И. Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. Изд. 3-е, стереотипное. М., 2000 С. 518.;Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6. С. 66.
См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1997. С. 248.
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
Невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
Разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Любая из сторон договора коммерческого найма жилого помещения может потребовать расторжения договора в судебном порядке по основаниям, указанным в п. 3 ст. 687 ГК и в жилищном законодательстве, в частности в ст. 83 ЖК. К сожалению, в этом пункте содержится лишь общая отсылка к жилищному законодательству, что нельзя признать правильным. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения влечет серьезные последствия для сторон, поэтому в самой ст. 687 ГК следовало бы указать исчерпывающий перечень оснований такого расторжения, а не ограничиваться указанной отсылкой. Для нанимателя право на расторжение договора, установленное настоящим пунктом, не столь актуально, поскольку он в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ и так вправе в любое время без объяснения причин во внесудебном порядке односторонне расторгнуть договор. Таким образом, это право в основном - для наймодателя.
Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения (п. 4 ст.687).
В качестве последствия расторжения договора коммерческого найма, как уже отмечалось ранее, ст. 688 ГК называет выселение. Выселение - это принудительное изъятие жилой площади у лиц, которые не имеют на нее права или право которых прекратилось по установленным законом основаниям. Данное последствие как принудительная мера применимо только к случаям расторжения договора по инициативе наймодателя. Кириченко О. В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения.// Нотариус. 2007. № 3 С. 24 -25. .
Можно сделать вывод о том, что наниматель по договору коммерческого найма жилого помещения более защищен, чем наймодатель. Во-первых это проявляется в том, что расторжение договора по инициативе наймодателя возможно только в судебном порядке, а по инициативе нанимателя в любое время. Во-вторых, при задолжности по оплате суд исследует причины образовавшейся задолжности и если он посчитает их уважительными договор не расторгается. В-третьих при разрушении или порче жилого помещения судебным решением нанимателю предоставляется срок для восстановления пригодности жилого помещения для проживания.
1. Конституция Российской Федерации: Принята всенародным голосованием 12 дек. 1993 г. // Рос. газ. 1993 25 дек.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2. от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. 26.06.2007 № 118-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 29.01.1996. - № 5. - Ст. 410.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации. от 22.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ.- 03.01.2005. - № 1.-(Часть 1). - Ст. 14.
4. Об утверждении правил пользования жилыми помещениями: Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 // Собрание законодательства РФ. - 30.01.2006.- № 5. - Ст. 546.
5. Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения не пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 // Собрание законодательства РФ. - 06.02.2006. - № 6. - Ст. 702.
6. Аполлонов А. О. О правилах пользования жилыми помещениями / А. О. Аполлонов, Э. Л. Страунинг // Жилищное право. - 2006. - № 5 - С. 10 - 16.
7. Бойченко В. Н. Законные основания использования жилого помещения не по назначению // Жилищное право. - 2005. - № 8. - С. 2-4.
8. Брагинский М. И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. изд. 3-е, стереотипное. - М.: Статут, 2000. - 800 с.
9. Гетман Е. С. Наем жилого помещения // ЭЖ - Юрист.-2006.-№ 7.-С. 4-7.
10. Гражданское право: учеб. Ч. 2. / под. ред. А. Г. Калпиной. - М.: Статут, 2000. - 354 с.
11. Гражданское право: В 2.Т. Том 2. Полутом 1: учеб. / Отв.ред. Е. А. Суханов - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2000. - 529 с.
12. Грудцына Л. Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / под ред. Н. М. Коршунова. - М.: ЭКСМО, 2005. - 335 с.
13. Журавлев Т. О соотношении гражданского и жилищного законодательства в регулировании договора найма жилого помещения // Консультант Плюс. Версия Проф.: справ. прав. Система.
14. Калемина В. В. Договорное право: учеб. пособие / В. В. Калемина, Е. А. Рябченко. - М.: ОМЕГА-Л, 2006. - 240 с.
15. Кириченко О. В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере // Современное право. - 2007. - № 7. - С. 24-31.
16. Кириченко О. В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. - 2007. -№ 3.-С. 22-25.
17. Кириченко О. В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. - 2007. - № 6. - С. 18 - 23.
18. Кириченко О. В. Права, обязанность и ответственность нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. - 2007. - № 1. - С. 21 - 25.
19. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / под ред. О. Н. Садикова. - М.: НОРМА, 1997. - 376 с.
20. Корецкий А. Д. Договорное право России. Основы теории и практика реализации. - М.: Март, 2004. - 528 с.
21. Новикова О. Б. Предмет договора найма жилого помещения: проблемы теории и судебной практики // Российский судья. - 2007. - № 2. - С. 15-21.
22. Обыденов А. Н. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора // Журнал российского права. - 2003. - № 8. - С. 61-67.
23. Рузанова В. Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. - 2005. - № 3. - С. 15-20.
24. Рузанова В. Д. Правовое положение лиц, проживающих с нанимателем по договорам социального и коммерческого найма: сравнительный анализ // Семейное и жилищное право. - 2006. - № 4. - С. 22 - 26.
25. Свердлык Г. А. Договор коммерческого найма жилых помещений // Жилищное право. - 2007. - № 7. - С. 33-43.
26. Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. - 2005. - № 6. - С. 65-71.
27. Свит Ю. П. Жилищное право: учеб. пособие / отв. ред. В. П. Мозолин. - М.: Юристъ, 2005. - 2007 с.
28. Северова М. А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон // Современное право. - 2007. - № 6. - С. 24-29.
29. Седугин П. И. Жилищное право: учеб. для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: НОРМА, 2002. - 384 с.
30. Советское гражданское право / под ред. О. С. Иоффе, Ю. К. Толстого, Б. Б. Черепыхина Т. 1. Л.: Изд-во ЛГУ, 1971. - 465 с.
31. Толстой Ю. К. Жилищное право: учеб.- М.: Статут, 2007.- 216 с.
32. Философский энциклопедический словарь / Гл. ред. Л. Ф. Ильичев, П. Н. Федосеев, С. М. Ковалев, В. Г. Панов. - М.: БЕК, Советская энциклопедия. 1983. - 738 с.
Возникновение и развитие основополагающих принципов найма жилого помещения. История жилищного найма в российском законодательстве. Характеристика договора коммерческого и социального найма. Права и обязанности наймодателя, условия сдачи в поднаем. дипломная работа [76,2 K], добавлен 16.04.2014
Формы договора найма жилого помещения. Сравнительно-правовая характеристика видов договоров найма жилого помещения. Сфера действия договора коммерческого найма жилого помещения и особенности субъектного состава. Источники правового регулирования. курсовая работа [115,8 K], добавлен 20.12.2015
Понятие и сущность договора социального найма жилого помещения. Передача жилого помещения нанимателю на основании решения органа местного самоуправления. Сравнение договоров социального и коммерческого найма. Права и обязанности нанимателя и наймодателя. контрольная работа [28,0 K], добавлен 29.06.2013
Договор коммерческого и социального найма жилого помещения, их характеристика, сходства и различия. Форма, порядок и условия заключения договора, установление срока действия. Права и обязанности сторон. Порядок расторжения договора коммерческого найма. курсовая работа [59,2 K], добавлен 04.02.2015
Обеспечение реализации прав граждан на жилище, существенные условия договора жилого найма. Правовой статус нанимателя, наймодателя, государства и муниципальных образований как участников правоотношений коммерческого найма жилого помещения в г. Ярославль. дипломная работа [96,6 K], добавлен 10.04.2017
Понятие и юридическая сущность права граждан на жилище и на получение жилого помещения по договору социального найма. Порядок, предпосылки заключения и предмет договора социального найма жилого помещения. Права и обязанности наймодателя и нанимателя. дипломная работа [182,4 K], добавлен 26.07.2017
Понятие и значение договора коммерческого найма жилого помещения для гражданского и жилищного законодательства, его особенности и недостатки. Сравнительный анализ договора коммерческого найма жилого помещения и смежных гражданско-правовых договоров. курсовая работа [30,2 K], добавлен 05.09.2013
Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д. PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах. Рекомендуем скачать работу .

© 2000 — 2021



Договор коммерческого найма жилого помещения курсовая работа. Государство и право.
Курсовая работа по теме Договор поставки продукции и товаров для государственных нужд в рамках Федеральной контрактной системы
Доклад: Писарев Д.И.
Динамика Межгрупповых Конфликтов Реферат
Статья На Тему Использование Жидкого Мыла С Лечебной Целью
Контрольная работа по теме Анализ терминологии ГОСТ Р 7.08-2022
Реферат: Основные категории педагогики
Реферат: РУП Завод Электроника и его система управления качеством продукции
Контрольная работа по теме Культура и искусство Кампучии
Реферат: Право власності на житло за новим ЦК
Курсовая Работа По Дисциплине Психология
Эссе На Тему Мои Учителя Мои Наставники
Книга: Основи бухгалтерського обліку
Статья На Тему Учет Расчетов С Подотчетными Лицами
Extreme Sports Help To Build Character Эссе
Историческое Сочинение 1725
Реферат по теме Эпоксидная смола, как матричный материал
Курсовая работа по теме Методика планирования и проведения инновационных уроков профессионального обучения
Реферат Фото
Курсовая Работа На Тему Суд Присяжных По Реформе 1864 Года
Реферат по теме Еврооблигации
Периодичность и порядок проведения тренировочных занятий с личным составом в СИЗОД - Военное дело и гражданская оборона реферат
Шкідливий вплив паління на травну систему людини - Безопасность жизнедеятельности и охрана труда реферат
Разработка методики аудита операций по расчетам с подотчетными лицами - Бухгалтерский учет и аудит курсовая работа