要做最坚强的泡沫：2022年房地产业困境、突围与个人决策

香帅：最近「房地产放松」的话题屡见报端，很多人又开始蠢蠢欲动，要不要买房？要不要卖房？更偏好短期交易的，则开始犹豫要不要配点房地产股票，但是前车之鉴，又怕被埋了。

最近北大92级的一位资深房地产从业者在同学群里做了个「夜话」。因为是同学间的夜话，所以讲的很实在，很干货。主要是分两个部分：

第一部分：分析房地产行业的现状和走势

• 房地产业是真正大到不能倒
• 房地产行业当前困境是「政策合成谬误」的结果，也是企业自身过度扩张的结果
• 救房地产主要需要解决流动性问题、需求问题和兜底问题
• 未来房地产行业仍然是巨大存量市场，待转型为「城市更新」的模式
• 整体上而言，房价难有大跌空间

第二部分：讨论个人买房需要关注的几个点

• 要找有能力交房的企业，判断企业看商票价格、美元债利率，和拿地信息（均为公开信息）
• 是投资还是改善需求，要想清楚，不要企图兼顾
• 投资商业地产和写字楼风险更高
• 已经购房未收房的，注意交付风险
• 二级市场的房地产股票今年有机会，但要避免踩雷（仅为个人判断）

另外，我们正在招募一支优秀的「品牌&设计团队」，详情请见文末。

文章作者｜王亚平

来源公众号｜九二同学会

01

房地产行业现状和走势分析

1、行业大到不能倒

房地产这个行业有多大呢，2020年有一个较为准确的数据，全国城镇住房市值约420万亿，是同期GDP的4.1倍, 而同期居民人民币总存款为218万亿。

这个是什么概念呢，就是对一个典型的中国家庭来说，基本2/3的财产就是房子。2021年的数据我还没有去查比较权威的，这些年大致这两个数都是年同比增长10%以上。

另一个角度，2021年GDP 114万亿，全国房地产开发投资14.8万亿，商品房销售18.2万亿，当然房地产是按照收入法算增加值计入GDP，不是直接加，但大家可以看看这个比例关系。

业内比较权威的说法是，房地产贡献约20%的GDP、约40%的财政收入、约20%的社融存量，房地产与建筑业合计占非农就业人数约15%。

有一个计算，如果今年房地产投资同比增速放缓8%，商品房销售额增速放缓15%，再考虑间接影响，综合会拖累GDP约2.7个百分点。

房地产作为国民经济第一大支柱行业、地方政府最大财税收入来源、居民最重要财富、银行最大风险敞口，这么大的一个行业急剧萎缩，是国家不能承受的。

香帅笔记

70%的居民家庭财富，20%的GDP，40%的税收，15%的非农就业..... 房地产崩塌意味着中国居民财富的蒸发、GDP下滑、税收萎缩、严重失业。

如果金融行业是美国的「大而不倒」，房地产毫无疑问是中国的「大而不倒」——这些数字背后都是普通百姓的安身立命，是地方政府可持续的资金支持，这些年总有些野生国师天天嚷着房地产误国，也不知道是傻还是坏。

2、房地产行业出了什么问题

2016年年底，中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，这就是著名的“房住不炒”。此后，与房地产相关的各个部门陆续出台配套政策，涉及到拿地、规划、融资、购房者信贷等各个方面。

第一是土地部门严控土地供应。

第二是规划管理部门引导建小户型、推刚需，以北京为例，在大兴、丰台、昌平，就搞了很多90平米以下的限竞房，但实际上这个和市场需求并不匹配，这种房源量大且去化困难，同时购房者又买不到需要的房型。

第三是金融监管部门限制开发贷，导致房企只能找信托这些影子银行曲线救国找钱，资金成本被大大抬高，很多房企拿到钱的成本年化利率都超过15%，房企综合融资成本6%以下的很少见。

第四是销售环节的限制，各地政府出台各种花式“限购”，卡购房者社保期限，以家庭为单位计算购房资格，导致有买房资格的人越来越少，最后房企拿预售证还有各种价格方面限涨限跌的备案条件进行限制。

第五是银行对个人购房贷款，出台各种限制、进行总额控制……这么一来，房企卖不出去房，卖出去也回不了款，久而久之负债率居高不下。

2020年8月，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，进一步落实房地产长效机制，并且形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，2021年1月1日开始正式实施，这就是著名的“三条红线”，专业描述是：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。

房地产业很多年来一直被称为夜壶，总是不断被调控，每次调控时间都不长，之后总会有刺激，行业始终处在和政策博弈的过程中。这次，刚开始行业里大家也是将信将疑的，但没有想到这一次是来真的，力度大，持续时间长。

真正给房企资金链致命一击的，是住建系统僵化的资金监管政策。这个要站在不同的立场看，政策对地方政府、对购房者或许是好的，但是对开发商非常不利，后面我还会说到这件事。

一般来说，各地住建部门都会根据项目综合建设费用、交付使用条件、房企信用水平和经营状况等，综合确定一个监管资金标准，确定每平方米不得低于多少元，用于购置项目建设必需的建筑材料、设备，以及支付项目建设的施工进度款、税费和其他相关费用。

像石家庄，普通住宅是3200、装配式住宅3800，北京普通住宅是5000，房企需按工程进度定向支出。

但实际上，一般来讲，不算土地成本，大家住的塔楼，建安成本每平米也就3000左右，如果是低层板楼，会更便宜一点，加上精装，总成本也不过在每平米4000～5000间。

这个监管一上，基本上房企卖掉的房子是按交付标准的建安成本先冻结了资金，再加上房企因为融资还面临债权方监管，几重监管之下，资金很难灵活调配使用。这些监管的存在，使得一个锅盖要盖很多个锅的房企，资金压力增大许多。

去年11月5日发生一个事情，就是这个问题的典型注脚，世茂股份因一笔30亿不到的债务可能逾期，导致当日股债暴跌，但此时去看，世茂账上现金还有800多亿，乍一看出现这样的局面匪夷所思，实际上这就是监管资金的问题，有钱但是不能用，救急都不行。

整体来说，2016年以来，对地产这个行业就是群殴，各个部门都是不断出台打压政策，最终合成出一个大效应，业内称为“政策合成谬误”，这个最早是孟晓苏先生讲的，就是说调控出发点是好的，单个政策看似问题也不大，但加在一起就造成了地产行业今天的困境。

香帅笔记

房地产2021年至今的困境是「政策合成谬误」的结果。

3、房地产行业会如何救

从风险的本质上看，房地产业的危机，是过往监管不足下积累的过度金融化。

这些年，房企认真干活盖房子的不多，都把自己实质上做成了一个银行，各种加杠杆，欠金融机构、施工单位、购房者、材料商的钱，不断扩大规模。

房企的信用都建立在房价上涨的基础上，一旦市场停滞、房价下跌（哪怕不涨），资产池不能继续升值，就会让原来模式终止，光是庞大的融资成本和运营成本就会压垮企业。

另外一个方面，房地产行业整体浮躁，缺乏匠心。

不少房企因前期管理粗糙、盲目扩张，现在很多是产品（资产）死了，手里握一堆滞重资产、问题项目、在建工程，看资产负债表都是正的，但实际上账上一分钱没有，一清盘就会资不抵债。资产打折也没人要。恒大、融创、世贸……每一个出事的房企基本都是这样，最近行业里满世界处置资产、卖项目，但是很难卖出去。

导致这样的局面有多重因素，政府规划不合理、房企自身产品规划设计不合适是最主要问题，这些年搞的商业地产、文旅地产、特色小镇、产业新城……都很难去经营。

去年我做了一个统计，A股港股所有上市房企的商业地产资产，整体回报率不到3%，但这还是好的，比文旅地产那些强多了。

很多房企这些年在政府的指挥棒下，都积攒了一个无法处置的低效资产包，市场上行时无所谓，下行时这就成了大问题。

香帅笔记

这是很有意思的事情。房地产行业很多企业的困境当然有自身原因，但也是政策「倾斜扶持」下的产物。文旅地产，特色小镇是我印象最深的，当年几乎没有哪个地方不鼓励支持这些项目，企业一旦对自己的目标和能力缺乏认知和定力，很容易被冲昏头脑。其实很多时候「产业政策」是负面效果。

像当年的动漫行业，就是国家鼓励原创大量补贴，搞了一堆套利补贴的投机者进入行业，之后满地鸡毛。

所以有时候想，企业家的定力真是重要，比如房地产行业里，能认清大势，认清自己，抵抗政策诱惑，在泡沫期维持冷静的企业，现在估计才能度过寒冬。

第一个救房企的办法是金融机构债务展期。

民营房企现在普遍资金断流，金融机构顶多能做做展期，这个从去年下半年就开始了，但光是这个无法使房企运营状况得到根本改善，房企虽然短期不需要偿债，但没有运营资金支付工程进度款、员工薪酬，项目无法复工、新盘无法推出，长此以往项目会出现烂尾、延迟交付的情况，上访、闹事等群体事件会大量出现，将进一步打击社会购房信心，形成全行业的恶性循环。

香帅笔记

这是以时间换空间的短期策略，先止血。保证行业资金链不断裂，阻断行业陷入螺旋式下降的危机。目前看这是阻力最小的策略。

第二个救房企的办法是地方限购政策废止。

最近首先是秦皇岛废除限购，允许外来人口购房，首付降低；其次是苏州调控松绑，二手房限售5年变3年，购房社保资格也有放松；周四看到上海也在放松了……相信后期跟进的地方政府会越来越多。

真正要解决行业的当下问题，确实需要让房子涨一波，备案价需要慢慢涨，购房者都是买涨不买跌，就像股市一根阳线改变信仰一样，个人认为至少需要20～30%的涨幅才能改变行业当前局面。这就意味着之前很多的限购限价、红线都要去掉，但这个现在明显政治不正确，有点难，各地在遮遮掩掩做。

香帅笔记

现在其实贷款的口子已经放了，但是房企不敢贷。一是真没钱，二是也真不敢，政策风险太大。这属于刺激需求，刺激房价上扬，改变行业极度悲观预期的策略。效果多少有，不过也要看强度和力度，但是这招呢，确实是有点没法自圆其说。所以看吧，等经济实在撑不住了会用。

第三个救房企的办法是国家出面购买资产、项目或房企股权。

这个类似美国在2008年金融危机中的操作模式，当时他们是财政部分别向房利美和房地美输送了1198亿美元和716亿美元的援助资金，后来美国房地产市场熬过了危机重新繁荣后，财政部还大赚了一笔。

我们国家现在大手笔买走房企的一部分问题资产或者项目，也是可行的。具体来说，各地城投、平台公司入股民营房企就行了，最好是出钱不出管理，就是财务投资，化解问题房企的当下流动性危机。这样的方式，可以定点挽救几个标杆性的企业。

香帅笔记

这个方法我估计会用。好像广东已经在干了？

4、未来行业会怎么走

任泽平说过一句话，“房地产是最坚硬的泡沫，要软着陆，避免硬着陆，用时间换空间”。经济转型既要下定决心，也要考虑有个过程。冰冻三尺非一日之寒，问题已经很大，不能拐急弯，所以我认为国家一定会救房地产。

个人觉得救市动手晚了，应该是去年7、8月开始救，业内不少人估计，今年全行业销售收入总量会萎缩到十二、三万亿左右。最悲观的估计是政府出手救但没能救起来，参见2015股市，我们都希望这种情况不会出现。

香帅笔记

不仅仅是房地产，几乎所有政策转弯实在太晚、太慢了。否则即使是上海封城，都不至于搞到今天这个地步。不说去年7,8月，到11月果断出手，国家买股权、降低LPR、放限购、松贷款，房地产到现在应该已经有了显著起色。这跟进ICU一样，进晚一个小时，抢救难度高N倍。现在再不动手，后面会更困难。

前两天雪球上谈了一个老鼠实验来隐喻这个救市的过程。

实验是这样的，上世纪50年代，哈佛大学的一个博士卡特，用老鼠进行过一次残酷的“希望”实验，他把一群实验室养的老鼠丢在水里面，看它们能坚持多久，15分钟，老鼠们就一个接一个放弃挣扎淹死了；

第二次实验，卡特在老鼠即将淹死的时候，把它们捞出来再丢进去，这回老鼠坚持的时间竟然达到了60个小时。看到希望后，老鼠不会放弃，坚持不下去，是因为身体的能量消耗殆尽。

民营地产商如今就像水中的一只只老鼠，如果政策边际适度宽松，企业就会积极自救，行业就能够长时间维持绷而不破，用时间来修复之前发展中积累的问题。

关于未来，现在大家基本形成共识的有这么几点：

• 人口往都市圈城市群迁移集聚是基本规律，人随产业走，人往高处走，符合国际规律。中国人口会持续向珠三角、长三角城市群集聚。

  
  

  近10年这两个城市群年均常住人口增量超180万人，成渝、中原城市群年均常住人口增量超65万人，西安人口也是净增加的，但东北、西部等不少区域近年因产业结构单一，人口呈流出趋势。人口净增加的一二线城市，房价依然可以在较长时间内看好。

香帅笔记

参考《香帅的北大金融学课》中「特别放送丨一份中国城市未来潜力清单」

• 国家的愿景是优化当前土地供应模式。丰富商品房、租赁房、共有产权房等多品类的供给形式，形成政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给格局。

  
  

  这个实际上有点像新加坡模式，类似其1964年推出的“居者有其屋”计划，新加坡的住房分为“组屋”和私宅。组屋是政府通过建屋发展局为中低收入群体提供的廉价公共住房，占整个住房比例80%以上；私宅是由私人房地产发展商投资兴建，完全按市场价格供应有支付能力的购买住房者，其占比不足20%。

  
  

  这个愿景离目前中国的实际很远，主要是财政受不了，我们只能是商品房为主，其他为辅。

香帅笔记

理想和现实从来不是单选题，而是权衡下的决定。

• “房地产过度金融化”是风险之源，房企既然脱离不了银行的实质，就应该有资本充足率的要求，规范房企融资用途、防止过度融资会常抓不懈。这会导致很多房企在未来转换发展模式，不再以规模为美，而会以产品能力、特色运营能力、盈利能力作为发展特色。

  
  

  去年12月，曹德旺批评许家印恒大总共才39亿的注册资本，各种贷款居然可以做到2万亿，是贪得无厌，当然这里面他说的数字有些偷换概念，但确实是入木三分，大量房企不仅是贪，而且是没人管。

香帅笔记

+1，中国很多企业都有这个「过度金融化」的问题。所以房地产业和金融业一样，不是不要监管，而是不乱监管的问题

从根本上说，我个人并不认可近些年房地产行业的急功近利，我认为在特定的地点为购房者做出合适的产品，才是房企的根本使命。

当下，中国城镇化建设已经到了一个相对高位、人口也处于不再净增加的临界点，必须要问的一个问题是，我们还需要盖那么多房子么，各个城市都应该搞那么多购物中心、酒店么，每个城市都需要发展CBD么，还能搞那么多产业新城、高铁新城、特色小镇么？

未来，我比较看好城市更新这个领域，在这么多年来急行军形成的城市基础上，像绣花一样去提升局部，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣，是最有意义的。

成功的城市更新，既有硬件环境的改造，也有后续的产业导入和运营，要成为市民生活的有机组成部分。

当然，更形象一点举例，就像把石景山首钢园区的一部分改造成谷爱凌夺冠的大跳台，就是好的城市更新。北京的798艺术区、上海的老码头和世茂深坑洲际酒店、广州的永庆坊，都是城市更新领域不同类型的成功标杆。

打个广告，这也是我业务的主攻方向，未来希望得到大家的帮助和支持，帮我推荐可以改造的项目，介绍有意合作的资金。

5、房价不会跌

房价会不会跌，这个要从房价的构成分析。房价的构成主要是五部分：一是土地成本；二是建安成本；三是运营成本；四是各种税费；五才是利润。

第一部分土地成本占比和特定城市有关，这也是不同城市房价不同的最大原因；第二部分建安成本，主要包括了建筑设计，后期的施工建材、安装装修、绿化、管道；

一般这两部分会占到总房价的60～70%以上。

第三部分运营成本，主要包括管理成本，营销成本以及财务成本；第四部分是税，所得税，增值税，营业税和附加税等等；

这两部分一般占到总房价的20～30%。最后第五部分房企的净利润其实只有5～10%左右。

综上，土地成本是地方政府完全决定，建安成本受通货膨胀影响一直是温和上涨的，财务成本也就是利率是金融体系决定的，前三者基本是不会跌的，房企的自主利润空间并不大。房企最多就是赔本卖，但赔本卖时，多半是这个企业流动性出了很大问题，未来房子能否顺利交付都是问题，房屋质量也不会有保障，降价卖反而不容易有成交。

概括起来说，房子是单一供方（政府）提供，房价永远都是政府决定的，土地、利率、税费几个才是房价的关键要素，房企实际上相当于经销商，就是一跑腿的。不从这个角度理解，很难理解厦门岛上的房子为啥一平米卖七八万、苏州的房子卖四五万，而西安、成都、重庆的房子只有一两万。

另一方面，国家超发这么多货币，总得有池子装吧，目前中国没有比房地产更有群众基础的池子。美国的股市、中国的房市，分别是经济第一、第二两个经济体的国本，两朵奇葩。长盛不衰。

香帅笔记

「超发货币」这个概念不赞同，但是不太影响结论，就是房价大幅下跌只能是土地成本和税减少，也就是政府收入减少，开发商做慈善也只能降10%, 当然还有个可能性就是降低建房成本。

我对最近两年的新房建筑质量其实都心存疑虑。这个就细思恐极了。

另外，从参与的各方来说，购房者、地方政府、开发商、银行，没有一个利益方会因房价下跌而获益，房价下跌反而会引起一系列连锁问题，比如个人的资产缩水、征收的土地拍卖价低于成本、开发商滞销、银行个人贷款断供停供。

因此各个参与方合谋的结果自动就是房价温和上涨。高房价真正的受害者是那些还没有买房的人，但只要这个基数足够大，房地产业的游戏就能够玩下去。

小结

房地产这个行业固然有很多问题，整体形象也不大好，但体量及重要性巨大，国家出于稳定经济、化解风险的目的，会进行挽救，救市的各方面举措最终会造成房价近期涨一波。

国进民退的大背景下，对相当一部分民营房企未来发展，我比较悲观。买房时一定要甄别风险，买可靠公司的产品。作为保值增值的资产，一二线城市的商品房住宅房价不会跌，流动性也不错，是不错的选择。

02

个人怎么买房？

1、判断房企会不会出问题，买到确保可以交付的房子

一般来说，大家看到房企的宣传，大部分都不是真实的信息，都是化妆版的，由于单个房地产项目一般好几年，即便是上市公司财报，灵活调节的空间也很大。楼书更只能大致看看而已，什么千人排队摇号买房也就听听可以了，都是套路。

举个例子，大型房企一般都有品牌管理部和客户服务部，品牌管理部其实品宣工作的比重并不大，最主要的任务是控制舆情，去删除负面新闻；而客户服务部最重要的任务也不是去做啥客户服务，服务是后期物业公司的事，这个部门的主要任务是交房，是实现房子的顺利交付，在交房过程中和稀泥，把购房者的投诉用一些小代价抹过去，比如减免点物业费、做做整改。

要安全的买房，首先是需要识别房企会不会出问题。即将出问题的房企，从内部看，标准是现金流枯寂，业务不能正常运行，施工不能正常进行，项目不能正常交付，面临烂尾风险；从外部看，股价、债券暴跌，评级下降，不能继续实施再融资。

个人经验，判断一个房企财务是否健康，最感性的外部指标有三个，一是商票价格；二是美元债利率；三是拿地信息；这几个信息都是公开的，现在都可以很方便地在网上查到。如果商票价格折扣严重，美元债利率高企，长期没有经过招拍挂拿地，这个企业多半是不大行。

识别完企业后，再识别项目本身的合法和安全，这个主要是几证齐全，相对比较简单。

2、从根本需求出发去选择购房，不要企图兼顾

到我们这个年龄阶段，大家购房，大致的角度我想是这几个方面吧：

一是投资。如果是投资就琢磨明白一件事，这房子未来不是自己住，要分析出租是谁会住，要分析未来大致卖给谁。一般来说，小户型的租金回报率、升值速度会优于大户型，其他需要考虑的方面什么交通、环境啊，大家都懂，重点放在研究适合租房客群的需要，选择交易活跃的区域去投资，就对了。

二是改善。这样的房子是自己接下来的第一居所，要方便未来的工作和生活。其重点我觉得是选一个自己喜欢的环境，看看未来和哪些人做邻居，选一个较为中意的物业管理公司，看看教育医疗配套、交通条件、公园配套。

三是购买第二居所。首先在功能上要明确，第二居所不是用于日常居住，就是一个奢侈品，是锦上添花。这样的房子一般来说距离可能会更加远一点，你去的频次也不会太高。买什么样的，确实完全看自己喜欢了，丰俭由人。

在北京，喜欢滑雪会去崇礼买个房，喜欢长城的、山景的可能在八达岭、金山岭底下置业，喜欢海滨可能买北戴河的阿那亚。类型上，可以买养老公寓、别墅，也可以买分时酒店、特色小镇上的住宅。

一般来说，从开发商的角度看，把一个项目做出很多卖点都是很难的，每拿一块地，会在产品设计上有取舍，如果做成大杂烩，一般效果都不好。反过来，如果我们购房时希望左右逢源、面面俱到，最终结果反而容易是十三不靠，哪个诉求也不会被满足得太好，专一目标专一解决比较好。

3、投资商业地产需要具备更高的专业判断能力

购房置业时，大家除了买住宅，也可以买商铺、写字楼，这几类资产，买住宅门槛最低，买商铺和写字楼都需要一定专业能力和资源。

住宅具有最高的流动性，是最安全的资产，但回报率、租售比整体偏低，一般来说能到年2%就不错了，但住宅资产本身的价格却是逐年上涨的，弥补了租金不高的问题。

商铺租售比会明显高于住宅，在开发商销售时，一般是按市调年租金20～25倍进行销售，也就是说租售比能到4～5%。但问题是，商铺未来的二手交易不如住宅活跃，且资产价格上涨空间也不大。

整体来看，我们国家商业地产已经远远供过于求，有兴趣的同学，可以看看所在城市的社零消费总额，再去算算当地租金承受能力；

另一方面，随着线上消费比重的增大，商铺未来价值也会降低；

第三，单独的一个商铺在租费方面没有定价权，经营业态业种也和项目整体有很大关系，没多少自主想象空间。

写字楼资产交投活跃度也偏低、资产升值空间也不大，目前国内除了北上广深这些商务活动活跃的城市，其他城市的写字楼整体而言都是过剩严重，经济处于低位时，写字楼更是灵敏的晴雨表，租费、出租率一直很低迷，这个未来五到十年内改观的机会都不大。

4、已经购房未收房的，注意交付风险

如果最近买了房但还没有收房，客观地讲，目前已经存在一定风险，如何保护自己的利益是重点。

首先要关注项目的预售资金监管。从开发商的角度，是希望预售监管资金越少越好，而且在不同项目之间可以调节。

但从购房者的角度，你的钱付给了开发商，开发商对应留出来可以将房子干到交付水准的资金就是天经地义了，由于一个项目房子不是一次卖完，即便开发商监管资金按标准留足，依然有交付风险。

如果出现延期交付，应该用法律保护自己利益，必要时索赔。

由于疫情影响，开发商延迟交付不构成违约，这个法律认可的疫情影响周期一般就是当地一级响应时间，做相应顺延，或者是开发商和购房者协商确定。如果开发商实际已经构成违约，则按买卖合同中约定计算，一般约定每逾期一天违约金为万分之一，一个月就是千分之三，最高标准有约定到每天万分之五的。

但如果延迟交付时间特别长，法院最终能支持的违约金赔付标准，会和银行同期贷款利率去挂钩。

如果已经收房，也要及时拿到购房发票、取得产权证，避免不必要的纠纷；新入住小区，应该尽快促成业委会的成立，妥善管理公共维修基金，和物业公司形成良好合作界面。

5、二级市场房地产股票今年有机会，但避免踩雷

房地产开发的A股、港股股票，伴随行业调整，最近几年也跌得非常惨。房地产开发（881153）这个板块指数从2015年的4071，最低跌到了1259，最近反弹到2000左右。

今年，随着一系列稳增长政策出台，这个板块热度、活跃度应该会重新攀升，会出现明显投资机会。

从二级市场来看，先应该是炒“不死”吧，会炒低价垃圾股，出几个乌鸡变凤凰的，但这个除非你真有啥内幕消息，基本就是博傻，收益大风险也大。

其次是再炒核心资产吧，这个一般都是公募基金主导，与政策调控节奏方向大致吻合，基本就是阳谋，但买这些股票涨幅有限赚钱效应有限。

这一波行业出清，招商、保利、中海、中粮、金茂这些国资背景的问题不大，还会有增长，其他可能还有万科金地远洋几个伪国企也不错；民营房企里，龙湖旭辉新城几个企业会相对正常，融创碧桂园能不能活下来活得好都不大好说。

最后，沾亲带故的会一起上，卖建材的、卖瓷砖的、卖涂料的、搞装修的、搞防水的……一大堆，这个里面结合低碳、环保、科技，会有不少题材股。

我不是二级市场的高手，就是一颗老韭菜，总是被别人预期我的预期，不敢给大家推荐什么。

以上都是经验之谈，不见得准确，仅供大家参考。

最后祝大家周末愉快、投资愉快！

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