日本三大都市圈超4成地块地价下跌 - 日经中文网
日经中文网2020/09/30
新冠病毒疫情的蔓延给处于恢复态势的日本地价泼来冷水。9月29日，日本国土交通省公布的2020年基准地价（截止到7月1日）显示，全国所有用途的土地3年来首次出现下跌。对城市地区的开发起到拉动作用的访日游客需求消失，城市中心商业用地的减速态势增强。虽然也出现了新的房产价值，但目前推高地价的效果有限。
此次的基准地价调查是反映疫情影响的首次大规模地价调查。
从所有用途的土地来看，日本全国平均地价下跌0.6％，由上涨转为下跌。三大都市圈2019年上涨2.1％，今年持平，地方圈下跌0.8％，同比下滑0.5个百分点。在全国约2万个调查地块中，下跌地块数量的比例由48％提高到60.1％，为5年来首次超过60%。上涨地块数量的比例仅为21.4％。
新冠疫情的蔓延对引领地价恢复的大城市造成了打击。在三大都市圈的所有用途土地中，44.6％的调查地块下跌，东京、大阪、名古屋的下跌地块数量均超过了上涨地块数量。在低利率背景下，投资资金被认为一直在流入，防疫是否取得效果是地产行业兴衰的关键。
2020年的基准地价数据显示，之前受益于访日游客需求的地区失速明显。
从京都市的商业用地来看，在11个区中，有9个区的涨幅收窄。拥有多处旅游景点的东山区2019年上涨22.3％，今年仅上涨0.9％。下京区的涨幅从16.6％缩小至1.8％，中京区从15.5％缩小至2.1％，涨幅均大幅收窄。
一位熟悉京都房地产行业的经营者指出了行业困境：“虽然有的土地从酒店变成了公寓，但一座20间房左右的酒店是无法盈利的。很多酒店都是去年动工，今年竣工却并未营业”。
东京浅草是外国游客来日本旅游的必逛景点。筑波快车浅草站周边的商业地块去年上涨了31.1％，而今年仅上涨了2.6％。“茶室ryokan asakusa”旅馆的负责人叹息道：“住宿客人9成靠访日游客。形势非常严峻”。
大城市非常便利，也容易吸引访日游客，但受新冠疫情打击也大。三大都市圈中，所有用途地价均下滑的地块在调查地点中所占比例由去年的19.2％扩大到了此次的44.6％。地方城市也由59.2％扩大到了66.3％，而三大都市圈的反转更为明显。尤其是名古屋圈受汽车等制造业低迷的影响，时隔8年再次出现下滑。
大多观点认为疫情的影响主要体现在商业地块，但仔细观察发现，也波及到了住宅地块。三大都市圈中，住宅地块下滑0.3％，时隔7年再次下滑。仅从人气高的东京23区来看，住宅地块仅仅上涨1.4％，比去年上涨4.6％出现减速。
在这种背景下，避免了大滑坡的是地方主要4市。分别是札幌、仙台、广岛、福冈。调查地点的9成保持上涨。在受容积率放宽等推动下，中心区域的大规模再开发形成了支撑。从疫情前就推进开发计划，可以说受到的影响很小。
札幌就是其中的一个例子，商业地块的地价上涨率比去年（11.0％）减小，但仍保持在6.6％。作为副中心推进开发的JR新札幌站前，在新建札幌学院大学的校园、高级高层公寓及拥有200间客房的酒店等。
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