Рынок недвижимости в Мьянме стремительно растёт из-за политики режима и инфляции

Власти начали принимать меры, чтобы сдержать четырёхкратный рост цен

«Раньше мы вкладывали средства в золото, — говорит Мо Мьин, покупатель недвижимости в Янгоне, коммерческой столице Мьянмы. — Но мы обнаружили, что недвижимость в Мьянме менее подвержена ценовым колебаниям. Поэтому теперь мы предпочитаем вкладываться именно в нее».

На фоне роста инфляции и цен инвестор не хочет продавать свои активы: «Если выйти из этого рынка, деньги просто обесценятся».

Мо Мьин начал инвестировать в землю после того, как в феврале 2021 года власть захватили военные; он скупал участки по всей стране, а затем переключился на Янгон. На данный момент он и несколько его друзей инвестировали в общей сложности почти 1 миллион долларов.

Данные Всемирного банка подтверждают, что слова Мо Мьина не преувеличение. В июньском докладе Myanmar Economic Monitor отмечается, что с момента захвата власти военными цены на недвижимость выросли в четыре раза.

Один из подрядчиков в Янгоне рассказал, что квартира площадью 84 квадратных метра в доме без лифта, но в престижном районе города, которую он приобрел в 2021 году за 75 миллионов кьят (17.000 долларов по текущему неофициальному курсу или 30.000 долларов по курсу 2021 года), сейчас стоит около 300 миллионов кьят, то есть 850 долларов за квадратный метр по текущему курсу. Для сравнения: по данным тайской компании Condodee Realty, в конце прошлого года цены на стандартные квартиры в новостройках Бангкока (за пределами центральных деловых районов) доходили до 150.000 бат (4.500 долларов по текущему курсу) за квадратный метр.

А житель Мандалая, второго по величине города Мьянмы, заметил: «Обычным людям теперь можно забыть о жизни в доме с собственным двором».

Бум, охвативший как сектор жилой недвижимости, так и рынок незастроенных участков в одной из самых закрытых экономик Азии, во многом обусловлен общей экономической ситуацией в стране.

Согласно июньскому докладу Всемирного банка, в финансовом году, завершившемся в марте 2026 года, экономика Мьянмы сократилась на 2%. Ограничения на импорт, дефицит иностранной валюты, масштабные санкции и продолжающаяся уже пять лет гражданская война тяжелым бременем легли на частный бизнес. Тем временем, по прогнозам Азиатского банка развития, средний уровень инфляции в текущем году составит 24%.

Правительство, опирающееся на поддержку военных, ужесточило контроль над импортом с целью экономии валютных резервов. В 2024 году от компаний потребовали подтверждать наличие экспортной выручки перед ввозом товаров. По словам торговцев, в ходе кампании «100 дней прогресса» (проходившей с апреля по июль 2026 года — в первые три месяца пребывания Мин Аун Хлайна на посту номинально гражданского президента страны) официальный импорт в Янгон и Мандалай практически прекратился. Товары, доставляемые иными путями, зачастую конфисковывались.

«Получить лицензию на импорт сейчас практически невозможно, — сообщил Nikkei Asia импортер автозапчастей. — Товары ввозят через границу всеми доступными способами, поэтому грузы оказываются разбросанными по разным приграничным каналам. Нам приходится собирать их по крупицам — словно курам, клюющим корм».

Средства, которые раньше направлялись на закупку товаров, теперь вкладываются в землю. «Продавать больше нечего», — заявил один из торговцев в интервью Nikkei Asia.

По словам агентов и инвесторов, с 2022 года владельцы бизнеса начали вкладывать свободные средства в земельные участки.

«Цены в 2021 и 2026 годах существенно различаются. В течение 2022 года они оставались стабильными, — отметил Ко Джек из янгонской компании 365 Real Estate Group. — Свою роль играет и инфляция: цены растут на 40–60% в год. Действительно, стоимость недвижимости увеличилась вчетверо».

«Владельцы бизнеса больше не хотят хранить деньги в банках», — сообщил Nikkei Asia крупный агент по недвижимости из Янгона. Опасаясь, что из-за стремительного роста инфляции и волатильности их сбережения обесценятся, люди активно вкладывают капитал в недвижимость.

По словам собеседника, у компаний, располагающих значительной экспортной выручкой, практически нет других вариантов использования этих средств.

Согласно данным Всемирного банка, объем розничных банковских вкладов снижался на протяжении пяти лет вплоть до марта 2025 года. Высокая инфляция привела к тому, что реальные процентные ставки ушли в отрицательную зону, и домохозяйства предпочитают хранить наличные, а не размещать их на банковских счетах.

На рынке также присутствуют банки и крупные бизнес-группы, отмечает агент, хотя нет явных свидетельств того, что рост цен подогревается средствами от многочисленных мошеннических схем, действующих в Мьянме. Более того, по утверждению агента, кредитные организации, не способные предложить вкладчикам реальную доходность, сами скупают земельные участки, тем самым повышая цены предложения.

По словам участников рынка, после продажи крупного объекта покупатели часто сразу же реинвестируют вырученные средства в покупку участков меньшей площади.

Улица Инья проходит через районы Камают, Бахан и Маянгон, где также расположены посольства и офисы крупных компаний. Агенты и дилеры оценивают стоимость участка размером 40 на 60 футов (около 220 квадратных метров) на этой улице, вдоль озера Инья, в сумму от 4,6 до 4,9 млн долларов (в пересчете по неофициальному курсу). На улице Пагоды Каба-Эй, преимущественно в районе Маянгона в сторону янгонского района Янкин аналогичные участки выставлены на продажу по цене от 2,8 до 3,7 млн ​​долларов.

По словам Джека, большинство покупателей по-прежнему расплачиваются наличными. Банковские кредиты покрывают лишь около 30% сделок. Объявления о продаже участков публикуются редко — информация распространяется преимущественно по «сарафанному радио».

Покупатели — практически исключительно местные жители — представляют самые разные сферы деятельности, отмечают риелторы. Среди них есть предприниматели и семьи, переводящие средства из банков и активов в золоте в недвижимость, а также те, кто располагает экспортной выручкой, которую невозможно использовать для легального импорта товаров.

Безналичный расчет используется редко. Сначала, как правило, передаются наличные деньги (часто в долларах), а оформление документов на право собственности происходит позже. Для большинства клиентов Джека недвижимость — лишь дополнительный элемент бизнес-портфеля; многие продолжают вести основную торговую деятельность, насколько это возможно, хотя правительственные ограничения делают это все более сложной задачей.

Немногие покупатели спешат начинать строительство или реконструкцию. Большинство приобретенных участков пустуют или сдаются в аренду, хотя доход от аренды играет второстепенную роль. Участники рынка говорят, что люди в основном вкладывают средства в недвижимость, чтобы защитить капитал от обесценивания.

Отчасти это объясняется ростом стоимости строительства, вызванным инфляцией и дефицитом материалов. В середине прошлого месяца один из янгонских подрядчиков сообщил, что цена на горячекатаную сталь марки 500 варьировалась от 4,45 до 5,75 млн кьят за тонну. Для сравнения: два года назад та же сталь обходилась ему примерно в 1,3 млн кьят за тонну.

Темпы работ также сдерживаются регулярными отключениями электроэнергии и новыми ограничениями на этажность жилых домов, введенными после землетрясения в марте 2025 года, жертвами которого стали более 5300 человек.

Бум на рынке недвижимости не остался без внимания правительства, которое пытается сдержать стремительный рост цен.

«Состоятельные люди все чаще отказываются от инвестиций в производство и трудоемкие отрасли, предпочитая гнаться за быстрой прибылью посредством спекуляций с недвижимостью, золотом и незаконных операций с иностранной валютой», — заявил Мин Аун Хлайн в своем обращении к парламенту 31 июля. Он призвал владельцев капитала вкладывать средства в сельское хозяйство, животноводство и промышленность.

На следующий день спикер нижней палаты парламента Кхин И заявил, что Мьянма разработает национальный закон о налоге на недвижимость, чтобы сдержать рост цен, бороться с коррупцией и увеличить налоговые поступления. 20 августа министр планирования провинции Янгон Мэй Тан Нве провела специальное совещание после того, как региональное правительство констатировало, что налогооблагаемая стоимость при сделках с недвижимостью и строительстве отстает от рыночных цен. Чиновники обсудили возможность изменения ставок, чтобы приблизить их к рыночным показателям.

Появляются сообщения о том, что все больше покупателей недвижимости подвергаются проверкам касательно происхождения их средств, хотя правительство официально не подтвердило эту информацию.

Представители сферы недвижимости отмечают, что действия властей возымели эффект — так же, как и ужесточение сбора налога на передачу прав собственности (обычно составляющего 4% от оценочной стоимости) и наступление в июле трехмесячного периода Васса (в традиции тхеравады), когда верующие иногда придерживаются аскетического образа жизни. Один из агентов в Янгоне рассказал, что брокеров, покупателей и продавцов вызывают в Нейпьидо и принуждают уплачивать все полагающиеся сборы по сделкам в полном объеме. Правительство не подтвердило эти сведения.

Джек отметил, что сделки по-прежнему заключаются, но уже не так активно, как раньше. Последнюю сделку по сдаче квартиры в аренду он закрыл в августе.

«Запрашиваемые цены превышают реальные возможности рынка — особенно с начала августа», — заявил другой агент из Янгона, объясняя охлаждение рынка ужесточением сбора налога на недвижимость и введением новых правил оценки стоимости.

Участки в престижных районах на улицах Инья и Пагоды Каба Эй в центре города по-прежнему вызывают интерес у покупателей. Продажа объектов на второстепенных улицах и незастроенных участков затягивается: некоторые продавцы снимают объявления, а покупатели откладывают завершение сделок. Кроме того, покупатели требуют скидок, чтобы компенсировать расходы на уплату новых налогов.

Жители Мандалая сообщают о росте спроса и в их городе, куда переезжают семьи, спасающиеся от гражданской войны. По данным ООН, по состоянию на август число перемещенных лиц внутри Мьянмы составляло около 4 миллионов человек, в том числе примерно 107 тысяч — в провинции Мандалай.

Перемещенные семьи поначалу обычно арендуют жилье, надеясь, что смогут вернуться домой, — рассказал Джек, добавив, что по мере того, как эти надежды тают, они начинают задумываться о покупке.

Цены также резко выросли в приграничных городах, таких как Мьявади, расположенный рядом с тайским городом Мэсот. Местный житель Ко Каун сообщил, что с 2021 года стоимость покупки и аренды жилья увеличилась вчетверо, во многом из-за наплыва в город мошенников. Как и в Янгоне, большинство сделок здесь заключается по «сарафанному радио».

Ни покупатели, ни продавцы, ни агенты не уверены, смогут ли меры властей охладить рынок в долгосрочной перспективе.

«Обычным людям на этот рынок практически не пробиться, — говорит Наин Мин У, импортер продуктов питания и напитков, пытающийся приобрести собственный участок. Пока ему удалось получить лишь один участок — под склад. — Остается только ждать и смотреть, сработает ли план по снижению цен».

Перевод: Google Translate.

Ссылка на англоязычный оригинал публикации на сайте Nikkei Asia.