ЧТО ПРИНЁС НАМ УХОДЯЩИЙ 2017!?

ЧТО ПРИНЁС НАМ УХОДЯЩИЙ 2017!?



Не в коей мере не претендую на всеохватность, поскольку правовых событий было в этом году достаточно много! Попытаюсь обрисовать, на мой взгляд, значимое юридическое событие года уходящего.

Нашумевшее постановление КС РФ от 22.06.2017 № 16-П по делу А.Н. Дубовца. Там речь шла об истребовании жилых помещений у добросовестных приобретателей. Это такая вечная тема, вечная боль нашего гражданского права! Когда добросовестный приобретатель покупает квартиру на вторичном рынке, а через некоторое время вдруг выясняется, что тот, кто первоначально выпустил эту квартиру в оборот не имел права её продавать! При этом добросовестный покупатель заглянул в реестр, увидел, что у его контрагента есть запись в реестре то есть вёл себя совершенно добросовестно! Но, если выясняется что первоначально это жилое помещение у какого-то из собственников выбыло помимо его воли, то все эти ограничения виндикации, установленные в пользу действительно честных покупателей не работают – они остаются и без жилья, и без своих кровно заработанных либо вообще кредитных! Да, и каким бы покупатель добросовестным ни был у него это помещение изымают в пользу первоначального собственника (потерпевшего лица)!!! 

Вот так вот, устроен баланс интересов добросовестного приобретателя и потерпевшего лица. Закон защищает честного покупателя квартиры лишь до тех пор, пока, он не сталкивается с выбытием этого имущества у потерпевшего помимо его воли. Здесь, отдаётся приоритет потерпевшему лицу. Кстати, КС РФ в своё время в постановлении № 6-П, сказал что такой баланс, установленный в ст. 302 ГК РФ, он соответствует Конституции! Однако, в деле Дубовца, ситуация отличалась определённой спецификой. Тут проблема заключалась в том, что вся эта история разворачивалась в тех случаях когда жилое помещение, которое являлось предметом спора в своё время было выморочным имуществом! И,в силу выморочности жилье перешло без всякой регистрации в ЕГРН в собственность государству (публичному собственнику)!

Создавалась парадоксальная ситуация! Публичный собственник, становился собственником, но, он об этом знать и не знал, и во владение имуществом не вступал, а регистрационные действия, он тем более не совершал!

Разумеется, свято место пусто не бывает, поэтому тут же находились умельцы, которые подделывали доки на квартиру и продавали её! Такая квартира начинала свои гуляния по рынку! Через какое-то количество времени, нередко через несколько лет, публичный собственник вдруг спохватывался, и начинал говорить о том, что его обокрали, якобы имущество, которое принадлежит ему на праве собственности как выморочное, выбыло из владения помимо его воли!

КС РФ, исходил из того, что в подобных ситуациях суды применяли ст. 302 ГК РФ буквально! Суды считали, раз имущество похищено, значит, оно выбыло помимо воли публичного собственника, т. е. государства, и поэтому добросовестного покупателя никак не защищали! 

По сути, использовался тот механизм, который и сейчас закреплён в нашем Гражданском кодексе. Вот, это и было предметом обжалования в Постановлении № 16-П. Конституционный суд в этом посте выразил очень интересную, даже перспективную вещь! Он сказал, что «когда речь идёт о взвешивании интересов истца и ответчика, то в том случае, если на стороне потерпевшего (истца) находится государство, такой баланс интересов должен взвешиваться иначе, чем если речь идёт о двух частных лицах»!!!

Например, у нас потерпевший это не государство, а обычное физическое лицо, у которого похитили жилье, и он начинает требовать эту квартиру у обычного покупателя, который не знал и не мог узнать, что квартира продана ему по поддельным докам. Тут да! Суды всегда будут за потерпевшего, то есть за того, у кого эта квартира выбыла из собственности помимо его воли, то есть строго применять ст. 302 ГК РФ.

Но, КС РФ в посте № 16-П говорит мол, если у нас потерпевшим является государство, то баланс интересов должен быть другим не так, как написано в ст. 302 ГК!!! Иначе все должно быть говорит Конституционный суд!!! Потому что, другая балансировка интересов, ещё, потому что право на жилище — это не только имущественное право, но это и личное неимущественное право!!! Этой стороны вопроса нет у публичного собственника, то есть его неимущественные права, не нарушаются в указанных ситуациях с квартирами!

Друзья, почему мне врезался в память этот казус? Да только потому, что тут КС РФ отдаёт приоритет частному лицу, а не государству!!! Для того чтобы обеспечить свободу договора и равенство сторон, КС РФ не кого-нибудь, а по сути, своего хозяина зажимает в своих возможностях, перекрывает ему кислород🤭

В итоге!? Когда у нас вряд ли смогут истребовать жилье, которое мы купили якобы у “честного” продавца? Только в том случае, если государство не предприняло разумных усилий для обнаружения такого имущества, и не зарегило своё право в реестре — опять же в разумный срок, а мы с Вами как покупатели, проверили реестр и оформили квартиру на себя!

Не знаю, как будет формироваться практика в вопросе разумного срока инициативы или не инициативы со стороны государства по обнаружению и регистрации таких квартир, но, тенденция позитивная! 

Надеюсь, что будущий год пройдёт у нас, менее под знаком радикальных изменений, и более под знаком осмысления того, что на данный момент накоплено в нашей правовой реальности! Хочу, чтобы нижестоящие суды адаптировали эту практику к нуждам обычных людей! Все мы будем ждать не революции, а эволюции! Хорошего нам Нового года!!!!