Жизнь по эскроу: рост цен на рынке новостроек замедлился, что дальше
В июле цены на квартиры в новостройках, реализуемых по старым правилам, почти не изменились. Зато по счетам эксроу продаются на 10-15% дороже.
Последний год рынок новостроек в ожидании предстоящих трансформаций ставил рекорды. Спрос на квартиры увеличивался, толкая цены вверх. Так, по данным "Авито Недвижимость", за год стоимость кв м по всей стране выросла на 11%, преодолев в июне отметку в 70,3 тыс рублей. Согласно подсчетам ЦИАН, новостройки подорожали еще сильнее – на 15% (с учетом Москвы и Петербурга). В регионах рост цен составил 12%.
Разогрели рынок
Цены подогревал повышенный интерес со стороны покупателя. По итогам первых трех месяцев спрос на квартиры в новостройках в целом по России увеличился на треть (данные Росреестра). Июнь стал рекордным для московского рынка новостроек. В первый месяц лета было заключено почти 11,6 тыс сделок, что на 54% больше, чем в мае, и почти в два раза больше, чем в июне 2018 года.
На фоне разговоров о сильном подорожании квартир с переходом на эскроу-счета рынок оказался разогрет. Спрос каждый месяц рос, в результате квартиры купили даже те, кто планировал сделать это осенью 2019 года, отмечает независимый эксперт рынка недвижимости, автор видеоблога #хочуквартиру Никита Журавлев. Застройщики в преддверии предстоящего перехода потихоньку подкручивали стоимость кв м, в результате цены достигли потолка.
Аналогичную точку зрения озвучивает и генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. Многие застройщики в преддверии 1 июля поднимали цены, в среднем повышение составило 6-7%.
"При этом во многих случаях это был скорее маркетинговый ход. Так некоторые застройщики сыграли на фоне общего информационного фона и созданных ожиданий у населения касательно роста цены после 1 июля", - говорит он.
Пришло затишье
После рекордов в июле на рынок пришло затишье - покупательский интерес остыл, рост цен замедлился. По подсчетам ЦИАН, число сделок в новостройках московского региона упало на 10% по сравнению с июнем. Рекордное снижение продаж наблюдалось и в Новой Москве – минус 39%. По данным столичного Росреестра, число сделок по ДДУ во второй летний месяц сократилось вдвое, и оказалось на 11% ниже июля 2018 года.
"Такая динамика с резким взлетом показателей на 54% в июне и примерно таким же их снижением через месяц – вполне объяснима ситуацией на рынке недвижимости в целом. Вступили в силу нововведения в закон о долевом строительстве, которые коснулись всех участников строительной отрасли", - поясняет заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве Мария Макарова.
Рост цен в июле на фоне снижения покупательской активности замедлился. По данным ЦИАН, новостройки в старых границах Москвы прибавили всего 0,6%, в Подмосковье – 1,9%. Сильнее всего цены выросли в Новой Москве – почти на 4%. Согласно подсчетам "Метриум", цена кв м на первичном рынке по итогам июля выросла на 0,1%.
Первый месяц работы по новым правилам не принес значительных изменений на рынок новостроек: цена и предложения остались на прежнем уровне, а основной рост стоимости случился заблаговременно – еще в первом полугодии, говорит управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая.
Кроме того, в июле были зафиксированы и отдельные случаи отрицательной коррекции – там, где до этого цены выросли слишком сильно, отмечает эксперт.
"Начиная с июля, мы не наблюдаем повышения цен – в ряде случаев цена даже снижается", - добавляет Николай Алексеенко.
Пока, по словам экспертов, переход на эскроу-счета не оказывает существенного влияния на рынок новостроек, потому что большая часть проектов строится и продается по старым правилам. По данным ДОМ.РФ, на эскроу-счета приходится12% (или 14,2 млн кв м) от общего объема жилищного строительства в России. Однако, к концу года этот показатель может вырасти до 25%.
О том, что июльский переход на схему эскроу не сказался на рынке жилья, на встрече с президентом Владимиром Путиным говорил и глава ВТБ Андрей Костин.
"Работа идёт, и, что мне кажется позитивным, мы видим, что это не приводит к удорожанию строительства. Поэтому я думаю, что мы справимся с этой задачей. Пока проблем не вижу, честно говоря, в этой области", - отмечал банкир. По его словам, сейчас в ВТБ открыто полторы тысячи эксроу-счетов на шесть миллиардов рублей. До конца года банк планирует открыть 25 тысяч эскроу-счетов.
Чего ждать от цен
По данным столичных властей, в Москве четверть строящихся ЖК перешли на проектное финансирование, остальные достраиваются по старым правилам. Согласно подсчетам "Метриум", сейчас в столице через эскроу-счета продается каждая десятая квартира (12%). Однако, цены на них на 10-15% выше, чем в аналогичных объектах, где продажи ведутся без эскроу.
При этом, по словам экспертов, пока основной пул застройщиков остается работать в рамках старой парадигмы, ждать серьезных изменений на рынке жилья не стоит. По крайней мере, в ближайшее время.
Кроме того, сейчас лето – период, который традиционно обусловлен низким спросом на недвижимость, продолжает Николай Алексеенко.
"В таких условиях, когда сам по себе наблюдается низкий уровень спроса, а часть спроса на себя "перетянул" июнь, бессмысленно добивать его повышением цен", - поясняет эксперт.
Если говорить о прогнозах к концу года, то мы ожидаем повышения стоимости на 5-6% - это прямое влияние эскроу, добавляет он.
Никита Журавлев, напротив, считает, что в ближайшее время цены на новостройки могут снизиться. Отложенный спрос уже реализован, может возникнуть большой пробел. Чтобы поддержать продажи, девелоперы могут начать демпинговать, предлагая скидки и акции. Поэтому в ближайшие полгода роста стоимости кв м не будет, уверен он. Как дальше будут вести цены – пока непонятно, потому что эффект от эксроу еще незначительный. Хотя сильно задрать цены не получится – так как сто имость кв м ограничена спросом.
Снижение цен на рынке новостроек прогнозировал и руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко.
"Люди поверили, что после 1 июля цены резко вырастут, и побежали покупать квартиры, "пока не стало еще дороже". И дороже стало – потому что увеличился спрос. Однако после 1 июля вместо дальнейшего роста может начаться снижение стоимости жилья. Потому что подорожало жилье на эмоциях", - пояснял он. Кроме того, рост цен ограничен доходами населения, которые снижаются уже несколько лет подряд.
Сами же покупатели ожидают роста цен на фоне перехода на проектное финансирование. Так, согласно данным "Бон Тон", почти половина потенциальных покупателей (40%) ожидают увеличение стоимости жилья на 3-5%. Почти 15% считают, что цены вырастут более существенно. В снижение цен верит лишь каждый десятый опрошенный (9,5%). Треть полагают, что цены почти не изменятся.
В целом, сегодня на рынке порядка 8-10% застройщиков перешли на эскроу-счета, еще 35-40% получили заключения о соответствии критериям. А вот оставшаяся часть, а это практически половина рынка до сих пор находятся в пограничном состоянии, то есть либо в процессе перехода на эскроу, либо в процессе доведения строительной готовности до 30% к 1 октября. Именно это на сегодня является основным риском на рынке – такие застройщики на сегодня по закону фактически лишены возможности осуществлять продажи квартир, заключает глава РАСК.