Жизнь на Филиппинах: Покупка Недвижимости 

По просьбе некоторых заинтересованных читателей расскажу о покупке недвижимости на Филиппинах. Эта тема входила в мои планы когда-нибудь позже, но сдвину ее вперед. Вообще впредь решил, что буду прежде всего писать о том, что больше интересует читателей, о чем чаще спрашивают. Так что задавайте вопросы, попробуем разобраться.

Видимо, вопрос покупки жилья встанет не сразу даже у тех, кто собирается поселиться на Филиппинах всерьез и надолго. Скорее всего, прежде чем решать вопрос о покупке, стоит приехать, возможно, поездить по стране, определиться с местом, где вы хотели бы жить, и т. д. Большинство иностранцев сначало жилье снимает, присматривается, привыкает к обстановке и местным порядкам, а потом уже делает серьезные шаги и вкладывает деньги. Разумеется, нужно еще разобраться с местным законодательством, порядками, обычаями. Многие покупатели рассматривают жилье как место отдыха, куда можно приехать в отпуск или вывезти детей на летние каникулы. При этом большинство из них хотело бы в остальное время это жилье сдавать, чтобы оно приносило доход или хотя бы покрывало расходы на его содержание. Это вполне реально, но и делать это нужно грамотно и прибегать к помощи надежных профессионалов. Наконец, есть категория покупателей, которые рассматривают покупку недвижимости на Филиппинах как инвестицию. Это отдельный разговор и критерии выбора недвижимости для инвестиций могут в корне отличаться. 

Для начала нужно понять несколько моментов, которые могут определить ваши представления, намерения и тактику действий.

Во-первых, по филиппинским законам землю иностранцы купить не могут. Из этого есть множество выходов, которые широко практикуются, но каждый, разумеется, имеет свои риски. Проще всего не связываться с землей и домом и купить квартиру в кондоминимуме, тогда квартира принадлежит вам, а земля девелоперу. Мне такой вариант показался самым приемлемым, абсолютно законным и надежным, потому что никаких махинаций и привлечения местных людей для сделки не требуется. Однако, не все хотят жить в квартирах, многие предпочитают жить в домах и на земле, да и кондо комплексы есть не везде, а только в крупных городах. Чаще всего в этом случае просто оформляют покупку земли на гражданина Филиппин и параллельно заключают с ним договор аренды этой земли на 49 лет. Такой договор сможет cоставить любой местный юрист, он же, скорее всего, найдет и правильного человека, который за небольшую мзду станет покупателем и арендодателем. А уже на этой земле вы можете по хозяйски располагаться, строить дом и все, что вам захочется. И дом этот будет принадлежать вам — ровно на срок договора аренды. Некоторые покупатели просто оформляют покупку на местных друзей, подругу и т. д. Это самый рисковый вариант, потому что отношения могут испортится и плакали ваши денюжки. Подобных историй я слышал уже много, и чаще всего они заканчиваются в суде.

Во-вторых, нужно делать скидку на компетенцию местных агентов, которые, надо отдать им должное, высокой квалификацией чаще всего не страдают, так же как и выдающимся интеллектом, а иногда и порядочностью. Я на первом этапе пообщался с десятком агентов, но энтузиазма они не вызвали и мало кто вообще понимал, что такое недвижимость, как она покупается, оформляется и т. д. В результате я решил все сделать сам. В конце концов, и денег сэкономил, и опыт приобрел. Вообще при покупке кондо вам и делать-то ничего не надо, все делает менеджмент кондоминимума. С участком и домом сложнее, без юриста не обойтись.

На сегодняшний день помимо квартиры, в которой живу, купил еще парочку студий на сдачу, а еще совратил нескольких друзей, которые купили квартиры в моем же комплексе, приезжают раз-два в году как на дачу, кто на пару недель, кто на несколько месяцев, а в остальное время я помогаю им сдавать эти квартиры посуточно на airbnb и booking.com. Здесь вполне хорошо и удобно: огороженная териритория и охрана, бассейн, спортзал, детская площадка, магазин на территории, до пляжей, магазинов, медицины и т. д. рукой подать. До недавнего времени это после расходов и моих комиссионных приносило процентов 7-9 годовых, но теперь, конечно, с ковидом все пропало, страну для туристов закрыли и все квартиры стоят пустые и вместо доходов приносят убыток. К счастью, убыток небольшой, хоть и набегает. Облуживание однокомнатной квартиры в месяц обходится в 1000 песо, около 1500 рублей. Ну и налог на недвижимость, платится раз в год. За мою трехкомнатную получается долларов сто с лишним за год. 

Все квартиры кроме одной мы покупали новые от застройщика. Свою квартиру я купил на этапе строительства, за несколько месяцев до завершения. Трехкомнатная квартира в многоэтажном доме с лифтом, охраной внизу, площадью шестьдесят с чем-то метров, с лоджией, с отделкой так себе, и прочими радостями обошлась примерно в 50 тысяч долларов. Я подписал договор в ноябре, оплатил в декабре, а с 1 января цены повысились на 10 процентов. Обычная практика, на этапе строительства дешевле. Только советую рассматривать последний этап строительства. Вероятность попасть на жуликов и потерять деньги намного меньше, да и срок окончания строительства уже более-менее понятен. Филиппинцы вообще со сроками и временем не дружат. Если вам что-то обещали сделать завтра, то вовсе не значит, что это завтра не наступит через месяц. Или вообще никогда не наступит.

Процесс покупки нового жилья вполне надежен и прост. Все документы оформляет продавец, он же застройщик, мое дело только подписать договор и заплатить деньги. Можно наличными в кассу, но я платил переводом из банка в банк. При наличии договора купли-продажи российские банки переводят легко и без проблем. По крайней мере, три года назад было именно так. И очень советую никогда и ни под каким видом не переводить деньги агенту или какой-либо организации по его рекомендации. Шанс остаться у разбитого корыта и без жилья резко возрастает. Только застройщику или юристу, который на вас работает и оказывает вам услуги по соответствующему договору. 

Отдельный вопрос — покупка вторичного жилья. Мы покупали такую квартиру только однажды в моем же комплексе, и все документы оформляли через менеджмент и их юриста, через них же и деньги платили. Я помогал своему другу, но практически все заботы и решения пали на мою голову, он был далеко и только деньги платил. Договор оформляется сразу, потом документы идут в мэрию и через несколько месяцев или год получите свидетельство о собственности — Title. Никто никуда здесь не спешит. 

А про квартиру и ее покупку стоит рассказать отдельно. Квартира была на рынке около года, что странно. Обычно такие квартиры не застаиваются, если цена не завышена и нет какого-нибудь подвоха типа стенка разрушена или пол проваливается к соседям. Хотя качество строительства таких домов вполне приличное, монолитная железобетонная конструкция. С отделкой похуже, многое сделано вкривь и вкось. Когда мой друг захотел вложить деньги, я пообщался с хозяйкой и многое узнал, благо в соседнем доме и далеко ходить не надо. Они выставили квартиру через агента за 1.8 миллиона вместе с мебелью и всем содержимым. Вполне нормальная проходная цена для этой квартиры. Но агент оказался жуликоватый и добавил к цене еще свой миллион, так что получилось 2.8 миллиона. Для такой квартиры слишком дорого и продать мало реально. Ему бы, агенту, получить бы свои процентов 5 и дальше идти, но хочется же лимон срубить. Хозяйка узнала об этом слишком поздно, ей пора была скоро уезжать. Тут и я подвернулся со своим другом. Поговорил с хозяйкой про 1.8, но мой друг сказал 1.4 и без всякой мебели, пусть все забирают и вывозят. Пошел торг, она дошла до 1.6 и остановилась. Но мой друг решил, что 1.4 и ни копейкой больше, не захочет, так еще что-то найдем, торопиться не будем. Через месяц она позвонила и предложила 1.5, друг стоял насмерть. А еще через неделю она согласилась на 1.4, потому что реальных покупателей за кэш в тот момент не было, были только местные, которые должны были кредит в банке брать, что канительно и долго. У нее просто не было на это времени. В результате мы купили квартиру за 1.4 и доплатили тысяч 40 за кондиционеры, остальное она вывезла, мы сделали ремонт, купили новую мебель и сдали. Еще заплатили 200 с лишним тысяч за оформление и налоги. Налог при продаже вторичной недвижимости довольно высокий, процентов 9 набегает. Причем не от суммы сделки, а от оценочной стоимости, которая может быть намного выше. Ну и за оформление юрист взял тысяч 20-30, точно не помню. Все операции с деньгами тоже провел менеджмент. 

Еще один важный вопрос — ликвидность. Когда вы покупаете жилье, хорошо бы заодно понять, насколько легко его продать. Ведь ситуация может измениться: планы поменялись, деньги срочно понадобились, да мало ли что... До недавнего времени жилье в моем кондоминимуме было очень даже ликвидно. И по утверждениям агентов, цена здешнего жилья с каждым годом повышается процентов на 5, хотя я лично в этом не убежден. Сейчас, конечно, с ликвидностью по случаю ковида полный швах. В наш комплекс даже прийти посмотреть квартиру нельзя, посторонним вход строго запрещен. Не говоря уже о том, что покупателей почти нет, иностранцев в страну не пускают, много людей потеряло работу. Кроме того, на рынок вот-вот выльется жилье от тех, кто купил его для заработка и не готов доплачивать за месяцами простаивающее имущество. Ведь многие купили в кредит и должны ежемесячно его погашать, а доходов от покупки — одни неприятности. Думаю, начинается время покупателя. Умного и терпеливого покупателя, который готов дешево покупать сейчас и ждать год или больше до тех пор, пока все вернется в привычное русло и инвестиции снова начнут приносить доход. Уверен, что как только откроются границы, туристический бизнес начнет потихоньку восстанавливаться и, возможно, даже выиграет в конечном счете, т. к. на дешевые Филиппины приедут и те, кто привык отдыхать в более дорогих местах, но после потерь в период ковида вынужден экономить.

На сегодняшний день я управляю десятком квартир. Часть мои, часть моих друзей, которых я совратил на такую покупку под мою личную ответственность (конечно, ковид в рамки моей ответственности не входит - форс-мажор), а часть от тех, которые просто доверили мне поддерживать и сдавать их собственность за определенный процент. Естественно, уже образовался небольшой штат помощников. Кто то же должен убирать, следить за состоянием и т. д. Я только общаюсь с гостями и вмешиваюсь в процес уборки и ремонтов лишь в случае возникновения нестандартной ситуации. И по большому счету, заниматься одной квартирой или десятком разница в объеме работы небольшая. Зато прибавка к пенсии за мой труд позволяет очень прилично здесь жить и не отказывать себе в необходимом.