Жилищная ипотека - Государство и право дипломная работа

Главная

Государство и право
Жилищная ипотека

Развитие ипотеки в России как способа обеспечения обязательств. Заключение и предмет договора ссуды, имущество, которое может быть предметом контракта. Размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Государственная регистрация прав.


посмотреть текст работы


скачать работу можно здесь


полная информация о работе


весь список подобных работ


Нужна помощь с учёбой? Наши эксперты готовы помочь!
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с
политикой обработки персональных данных

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

2.1 Ипотека как способ обеспечения обязательств
2.4 Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой
2.5 Имущество, которое может быть предметом договора об ипотеке
3. Государственная регистрация прав
Приобретение жилья - всегда огромная проблема, традиционно сопряженная как с нехваткой денежных средств, так и с незнанием законов, следствием чего может стать неправильный выбор объекта покупки или обман самого покупателя жилья. Для решения этих, а также многих других проблем за рубежом уже давно существуют разнообразные программы ипотечного кредитования, рассчитанные на граждан с разным уровнем доходов.
Жилищная ипотека - это кредитование приобретения в собственность жилья под залог недвижимости. Институт ипотеки является неотъемлемой составной частью любой развитой системы частного права, начиная со времен Древней Греции и Древнего Рима. Сам термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство). Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.
Особенно роль ипотеки возрастает тогда, когда состояние экономики страны является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы, прежде всего в обеспечении населения жильем, в ускорении приватизации и повышения эффективности предприятий, с другой стороны, способствует снижению инфляции.
Активное использование ипотеки обещает большое количество выгод, однако при становлении ипотечной системы неизбежно возникают проблемы. Первый шаг на пути их решения - изучение современного законодательства об ипотеке.
В России все только начинается. За последние несколько лет в нашей стране наконец-то появился и активно развивается рынок ипотечного капитала. Это стало возможным благодаря фундаментальной законодательной базе, основу которой составляют Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с посл. изм. от 26 июня 2007 г.), а также ряд других федеральных законов, являющихся частью "пакета жилищного законодательства", принятого Государственной Думой в декабре 2004 г.
Необходимыми предпосылками для успешного развития и применения ипотеки является функционально пригодные нотариальная и судебная системы, реестр государственной регистрации объектов недвижимости и сделок с ними. Следует особо отметить позитивную тенденцию к некоторой унификации и упрощению самой процедуры ипотечного кредитования. Например, на сегодняшний день нотариальное удостоверение договора об ипотеке больше не является обязательным условием оформления договора. Эти изменения произошли в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный Закон Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который вступил в силу с 1 января 2005 г. 1
Одним из наиболее остро обсуждаемых вопросов в Российском обществе и государстве является жилищная проблема. Президент Российской Федерации не раз озвучивал это в своих выступлениях и ставил перед законодателем задачу по разрешению жилищной проблемы населения. Ипотека является инструментом для разрешения данной задачи. "Ипотека соответствует высшему развитию экономического быта. В ней общество получает лучшее, совершеннейшее орудие кредита; зато и в обращении с этим орудием требуется более искусства, осторожности, разборчивости, технической ловкости приемов". Ипотека позволяет решить жилищный вопрос во многих странах мира, и в России с момента появления частной собственности тоже стали предприниматься попытки применения ипотеки. Были разработаны и приняты ипотечные программы "Жилище на 2002-2010 годы", "Социальная ипотека", разработан национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". К сожалению, ипотека в нашей стране с неустойчивой экономикой, высокой инфляцией, резким ростом цен на недвижимость, пробелами и коллизиями законодательной базы в этой сфере становится неконкурентной, а со временем и вовсе может стать нежизнеспособной.
На сегодняшний день развитие жилищной ипотеки в России сдерживается рядом следующих факторов:
- законодательная несостоятельность;
- низкие темпы по разработке и совершенствованию законодательства в данной сфере;
- пробелы и коллизии в праве, несогласованность правовых актов между собой.
Фундаментальной законодательной базой ипотечного правоотношения является:
- Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с изм. от 26.06.2006;
- Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" с изм. от 27.07.2006;
- Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с изм. от 08.11.2007;
- страхование недвижимого объекта (предмета договора);
- страхование жизни и здоровья заемщика;
- иные нормативные акты, являющиеся частью "пакета жилищного законодательства", принятого Государственной Думой РФ в декабре 2004 г.
Такое многообразие нормативно-правовых актов, принятых в разные периоды, создает некий сумбур в реализации их норм, так как они нередко противоречат друг другу, создавая правовые коллизии. Так, например некоторые положения ФЗ "Об ипотеке" противоречат положениям ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в части регистрации договора ипотеки. 3
С другой стороны, законодательство дает свободу деятельности кредитных организаций, недостаточно ее регулируя.
Нагромождение инфраструктуры в сфере ипотечного кредитования.
Участниками ипотечных отношений являются банки и кредитные организации, риелторские фирмы и агентства недвижимости, оценочные агентства, страховые компании, ипотечные брокеры, строительные инвестиционные компании, ипотечные кооперативы и т.д. Данная система ипотечного кредитования слишком громоздка, и заставить такой механизм работать четко и отлаженно крайне сложно. Рассмотрим последовательно схему действий потенциального заемщика. Гражданин, желающий получить кредит, обращается в банк с просьбой оформить его. После представления указанных в перечне банка документов, проведения банком андеррайтинга (многоуровневая система проверки потенциального заемщика на платежеспособность) и при получении положительного результата потенциальный заемщик может перейти к стадии подготовки к заключению договора. Во-первых, он обязан заключить договор с независимым оценщиком на оказание услуг по оценке предмета договора. Во-вторых, заемщик по требованию банка обращается в страховую компанию, чтобы осуществить 3 вида страхования: страхование от потери заемщиком права собственности на недвижимое имущество либо ограничение в праве, либо признание сделки купли-продажи не действительной (титульное страхование).
При благополучном исходе всех вышеперечисленных действий потенциальный заемщик переходит к стадии подбора квартиры. Для этого он обращается в агентство недвижимости либо к частному риелтору и заключает договор на оказание услуг. После подбора квартиры потенциальный заемщик возвращается в банк, подписывает договор на оказание следующих услуг банка: выдача кредита, открытие и обслуживание счета в банке, снятие наличных денежных средств либо безналичное перечисление денег со счета, аренда банковского сейфа и пр. Затем заключается договор купли-продажи и договор ипотеки (залога недвижимого имущества). После чего следует регистрация в органах государственной регистрации прав в ЕГРП.
Проведя анализ поэтапного прохождения подготовки к заключению договора ипотеки можно сделать вывод о том, что при фактическом наличии необходимых структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.
Существенные материальные затраты на дополнительные услуги. В настоящий момент если гражданин решил взять ипотечный кредит, его могут ожидать следующие расходы:
- за выдачу кредита - 0,8% от суммы кредита, но не более 5000 долл. США (или 150 000 руб. по кредитам, выдаваемым в рублях);
- за снятие наличных денежных средств - 0,1% от суммы кредита;
- за безналичное перечисление денег со счета - 0,05% от суммы перечисления, но не более 3000 руб.;
- за услуги риелторов - по договоренности заемщика с риелтором;
- за проведение независимой оценки недвижимости - ориентировочно 4300 руб.;
- за подготовку договоров на недвижимость и их государственную регистрацию - около 8000 руб.;
- за комплексное ипотечное страхование - от 0,9% от суммы кредита, увеличенной на 10%;
- за аренду банковского сейфа - 1700 руб..
Таким образом, сумма дополнительных затрат является вполне весомой, к тому же некоторые платежи, как, например, страхование, необходимо будет оплачивать не единым платежом, а каждый год вплоть до полного погашения ипотечного кредита. Кроме того, в действительности банк скрывает от заемщика реальную цену своих услуг, и заявленная в ипотечной программе ставка (как правило, 12-14% в год) не соответствует действительности. При суммировании всех необходимых выплат (основная ставка плюс дополнительные расходы) получается гораздо больший процент ставки по ипотеке.
Сегодняшняя практика при ипотечном кредитовании такова: если клиент берет кредит через ипотечного брокера, ему озвучивают основные условия кредита и основные платежи; как правило, это процентная ставка, комиссия за снятие наличных денежных средств, за открытие счета и за выдачу кредита в различных банках. А все остальные платежи он видит потом, когда подписывает договор с банком и когда в общем уже изменить ничего нельзя. Если человек прошел все стадии получения кредита, подобрал приобретаемый объект, то какая-то дополнительная комиссия за обслуживание или перевод денег, которая по сравнению с фигурирующими в сделке суммами кажется мизерной, вряд ли станет причиной, по которой он откажется подписать договор. А если подписал - то платить придется, и эта прибавка к основной сумме выплат может оказаться более высокой, чем казалось раньше. В итоге процентная ставка по кредиту оказывается совсем не такой, как было озвучено брокером. Заемщик, который покупает недвижимое имущество по ипотечному кредитованию, переплачивает в 2,5 раза!
Принятый Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" ужесточает требования к застройщикам и их деятельности. В настоящий момент объемы ипотечного кредитования у некоторых банков начинают снижаться. Причина тому - отсутствие новых проектов строительства, дефицит жилья и, как результат, резкий рост цен на недвижимость.
Непрозрачность источников доходов граждан, так называемые серые и черные заработные платы. Данное обстоятельство является существенным фактором, сдерживающим ипотеку, так как размер ипотечного кредита напрямую связан с официальным ежемесячным доходом граждан. В настоящий момент некоторые банки предпринимают попытки по урегулированию данного вопроса и уже имеется новый ипотечный продукт по "серым" зарплатам. Однако данный вид ипотечного кредита используется далеко не всеми банками и кредитными организациями. К тому же условия по такому ипотечному кредиту менее выгодны (эти кредиты выдают на меньшую сумму, меньший срок и под более высокую процентную ставку).
Высокие процентные ставки не решают, а еще более усложняют эту проблему.
3. Государственная регистрации прав
В соответствии с п. 2 ст. 20 Закона "Об ипотеке" для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:
- нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;
- документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложения;
- доказательства уплаты регистрационного сбора;
- документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.
Госрегистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки и на основании заявления залогодателя. Как видим, важно фактическое местонахождение недвижимости, а не юридический адрес правообладателя и даже не его фактическое местонахождение (офис юридического лица).
В том случае, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то для госрегистрации договора об ипотеке дополнительно необходимо представить:
- документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.
Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Характеристика залога как способа обеспечения исполнения обязательств. Виды залога, содержание ипотечного обязательства. Заключение договора об ипотеке и его государственная регистрация. Права и обязанности сторон. Обращение взыскания на предмет ипотеки. курсовая работа [70,1 K], добавлен 15.05.2014
Способы обеспечения исполнения обязательств, преимущества ипотеки по сравнению с другими способами обеспечения обязательств. Проблемные вопросы государственной регистрации ипотеки. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки. дипломная работа [109,9 K], добавлен 26.06.2010
Понятие и особенности ипотеки отдельных видов недвижимого имущества. Государственная регистрация договора ипотеки. Судебный и внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание. курсовая работа [81,7 K], добавлен 04.12.2011
Ипотека - одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника. Основания государственной регистрации ипотеки, необходимые документы для ее оформления. Отказ, отложение, регистрационная запись и удостоверение государственной регистрации ипотеки. реферат [19,3 K], добавлен 12.06.2010
История и понятие ипотеки, ее предмет. Нормативные акты, регулирующие залоговые отношения. Первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов. Нотариальное удостоверение договора ипотеки, его государственная регистрация. Отчуждение заложенного имущества. курсовая работа [49,6 K], добавлен 09.06.2011
Становление и развитие правового института ипотеки, развитие законодательства об ипотеке в современной России. Существенные условия договора ипотеки, предмет договора, взаимные права и обязанности субъектов. Государственная регистрация договора. курсовая работа [62,8 K], добавлен 08.04.2013
Изучение понятия и сущности ипотеки - одного из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Особенности составления договора ипотеки и закладной. Характерные черты ипотеки жилых домов и квартир, социальной и коммерческой ипотеки. реферат [52,1 K], добавлен 23.02.2010
Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д. PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах. Рекомендуем скачать работу .

© 2000 — 2021



Жилищная ипотека дипломная работа. Государство и право.
Реферат: Боярская дума в России в XV-XII веках
Мотив Одиночества В Утесе Лермонтов Сочинение
Курсовая работа по теме Приведение уравнения кривой и поверхности второго порядка к каноническому виду
Подготовка и проведение дипломатических приемов.
Эссе По Высказываниям Русских Философов
Доклад по теме 'Герой нашего времени' М.Ю. Лермонтова. Нравственно психологический роман (его особенности)
Эссе По Обществознанию Патриотизм
Реферат: The Music School Essay Research Paper I
Практическое задание по теме Криминально-процессуальное право Украины
Подростковая Культура 7 Класс Реферат
Контрольная работа по теме Управління прибутком
Курсовая работа: Малое предпринимательство в России. Скачать бесплатно и без регистрации
Реферат по теме Безпека в туристських походах
Социология как наука
Курсовая работа по теме Ґендерні аспекти лідерства в практиці управління
Курсовая работа по теме Инвестиции в человеческий капитал
Реферат: Женские образы в романе М.Ю.Лермонтова "Герой нашего времени". Скачать бесплатно и без регистрации
Пример Дипломной Работы По Юриспруденции
Дипломная работа по теме Мотивация учения в школьном возрасте
Магистерская диссертация по теме Географическое прогнозирование как элемент экологической подготовки школьников при обучении курсу Ге...
Состав буровой установки - Геология, гидрология и геодезия курсовая работа
Ядовитые грибы и ягоды - Биология и естествознание контрольная работа
Административное пресечение (понятие и виды мер пресечения) - Государство и право курсовая работа