Юристы рассказали, какие законы изменят рынок недвижимости в 2025 году.

Изменений в законодательстве в сфере недвижимости и ЖКУ, которые вступят в силу в 2025 году, довольно много.

В частности, гражданам России придётся заняться приведением в порядок заброшенных дачных участков, столкнуться с прогрессивным налогом с продажи недвижимости, а подарить квартиру можно будет только через нотариуса.

Сайт "РИА Недвижимость" собрал самые значимые нововведения и выяснил, как они работают и на кого повлияют больше всего.

Земельные границы даром

С 01 января 2025 года вступают в силу нормы закона, который значительно уменьшит количество земельных споров между их владельцами. С этой даты "Роскадастр" наделяется полномочиями по выполнению комплексных кадастровых работ за счёт средств федерального бюджета и их классификации по федеральному, региональному и местному значению.

Глава комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям, член наблюдательного совета ППК "Роскадастр" Сергей Гаврилов (КПРФ) пояснил, что государство берёт на себя заботу об уточнении границ земельных участков, этим будет заниматься "Роскадастр", имеющий филиалы во всех регионах РФ.

Все работы будут проводиться бесплатно для граждан и финансироваться за счёт федерального бюджета. В их перечень входит:

– уточнение границ земельных участков, если информации о них нет в реестре или она неверна;

– определение точного расположения зданий, строений и объектов незавершённого строительства;

– создание новых земельных участков под многоквартирными домами;

– уточнение границ территорий общего пользования (площадей, улиц, скверов, пляжей);

– определение границ садоводческих и огородных участков и гаражных территорий.

Этот закон станет важным шагом в защите имущественных прав граждан, избавит их от лишних расходов и поможет систематизировать сферу учета недвижимости.

Кстати, с 01 января вступает в силу ещё один закон о предоставлении государственных услуг в сфере земельных отношений с использованием федеральной государственной географической информационной системы.

Он даёт гражданам и бизнесу возможность подготовить в электронной форме документы, необходимые для образования земельных участков (в частности, схему его расположения) с помощью цифрового сервиса "Земля просто".

Спасайте землю!

Весной владельцам заброшенных дач и земельных участков в России придётся всё-таки открыть дачный сезон, если они не хотят в принципе остаться без собственности.

Дело в том, что с 01 марта 2025 года вступит в силу закон об изъятии неиспользуемых земель.

"Новый закон – это способ упорядочить использование земельных ресурсов, чтобы не возникало стихийных свалок и очагов борщевика. Основная цель закона – вовлечь в оборот заброшенные участки и стимулировать эффективнее использовать их", – объяснил РИА Новости председатель комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов.

Закон не предполагает внезапных изъятий или массовых штрафов: собственник неиспользуемого участка сначала получит предупреждение, и у него будет полгода на устранение нарушений. А изъятие возможно только через суд, и лишь в том случае, если владелец не предпринимал никаких действий на своих землях более трёх лет.

По словам Гаврилова, достаточно периодически проводить базовое благоустройство: косить траву, убирать мусор на территории, поддерживать в порядке постройки. Также можно установить или поменять забор или заложить фундамент будущего дома.

Земля без НДФЛ

С 01 января упрощается порядок освобождения от НДФЛ доходов при продаже земельных участков.

Напомним, что собственники освобождаются от НДФЛ при продаже недвижимости, если она находилась в их собственности не менее пяти либо трёх (при наследовании, дарении, приватизации) лет. Срок владения недвижимостью исчисляется с момента госрегистрации прав на неё.

Однако с нового года в данный период включат время нахождения в собственности исходных земель. Такой порядок будет применяться в отношении участков, которые предназначены для ИЖС, ЛПХ, размещения гаражей, а также ведения садоводства или огородничества для собственных нужд.

Старший партнёр "Ляпунов, Терехин и партнёры" Филипп Терехин уверен, что такой порядок значительно упростит жизнь владельцам земли, особенно в случае раздела участков.

Он рассматривает на примере, как это будет работать:

"Предположим, у вас был земельный участок для индивидуального жилищного строительства. В определенный момент вы решили разделить его на два новых участка – допустим, для продажи или передачи членам семьи. Согласно действующим сейчас правилам, минимальный срок владения каждым из вновь образованных участков исчисляется с даты их государственной регистрации. Это значит, что даже если вы владели исходным участком десять лет, эти новые участки считались бы у вас в собственности с нуля, и при их продаже в течение трёх или пяти лет вам пришлось бы платить НДФЛ. С нового года ситуация изменится. Если, например, вы приобрели исходный участок в 2010 году, а разделили его и зарегистрировали новые участки в 2024 году, то с 01 января 2025 года при продаже таких участков срок владения будет считаться с 2010 года. Это позволит вам освободиться от НДФЛ, даже если новые участки продаются сразу после их регистрации".

Однако важно учитывать, что это правило действует только при образовании не более двух новых участков из одного исходного. Если участков больше двух, то срок владения будет рассчитываться по старым правилам – с момента регистрации прав на каждый из них, обращает внимание Терехин.

Кстати, этот закон работает не только в отношении разделённых участков. Как замечает старший юрист практики корпоративного права и договорных отношений МГКА бюро адвокатов "Де-юре" Марина Частикина, если два участка были сначала приобретены, а потом объединены в один, то минимальный срок владения новым участком рассчитывается с даты приобретения последнего из исходных.

Эскроу для ИЖС

С 01 марта 2025 года вступает в силу закон о строительстве индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда с использованием эскроу-счетов (Федеральный закон от 22.07.2024 N 186-ФЗ).

Закон регулирует отношения, связанные со строительством юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями жилых домов на личных земельных участках граждан, либо предоставленных им в аренду или безвозмездное пользование.

В соответствии с договором строительного подряда деньги могут размещаться заказчиком на эскроу-счёте и будут перечислены подрядчику уже после госрегистрации права собственности заказчика на жилой дом.

Причём для юрлиц и ИП применяются требования, только при выполнении которых они имеют право заключить с гражданином договор строительного подряда. Так, юрлицо или ИП, планирующее строить дома с использованием типовой проектной документации или домокомплектов, получит право подписать договор при условии размещения информации о данной документации или домокомплектах в единой инфосистеме жилищного строительства.

Закон позволит повысить доступность индивидуального жилья, а также поспособствует прозрачности рынка ИЖС и снизит риски участников строительства.

Налог с продажи недвижимости прогрессирует

С 2025 года налог с продажи недвижимости будут считать по прогрессивной шкале. Как уточняется в материалах Минфина, действующая ставка налогообложения при продаже недвижимости останется на уровне 13% до суммы объекта в 2,4 миллиона рублей, со всего, что свыше неё, возьмут уже 15%.

Важно подчеркнуть, что повышенный налог придётся заплатить не со всей суммы, а только с превышения суммы в 2,4 миллиона рублей.

При этом освобождение от уплаты налога для продавцов, владевших жильём более пяти лет (или трёх лет в некоторых случаях), сохраняется.

Грядущее повышение налогов, по словам управляющего директора "Метриума" Руслана Сырцова, сильнее всего затронет рынки недвижимости Москвы и области, Санкт-Петербурга и Сочи.

В большей же степени такие изменения коснутся инвестквартир, где инвесторы не готовы замораживать оборотные средства на долгий период и заинтересованы в срочной продаже, заметил ведущий аналитик риелторской компании "Этажи" Александр Иванов.

Дорогой недвижимости дорогие налоги

C 2025 года изменится налогообложение дорогостоящих объектов недвижимости и земельных участков (Федеральный закон от 12.07.2024 г. №176-ФЗ). Так, для объектов недвижимости, стоимость которых превышает 300 миллионов рублей, предельные значения налоговых ставок повышаются с 2% до 2,5%, указывается на сайте Федеральной налоговой службы.

А для земельных участков предельные ставки повышаются с 0,3% до 1,5%. Это касается участков:

– занятых жилищным фондом и (или) инженерной инфраструктурой жилищно-коммунального комплекса;

– приобретённых для жилищного строительства;

– не используемых в предпринимательской деятельности, приобретённых для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества, а также земельных участков общего назначения, предусмотренных Федеральным законом от 29.07.2017 г. № 217-ФЗ.

Налог на имущество организаций относится к региональным налогам, а налог на имущество физлиц и земельный – к местным. Поэтому конкретные ставки устанавливаются на соответствующих уровнях, а в НК установлены лишь максимальные значения, которые регионы и муниципалитеты не вправе превышать.

Госпошлина с прибавлением

C 01 января 2025 года в соответствии с тем же 176-ФЗ повышается размер ряда госпошлин, в том числе за регистрацию прав и сделок с дорогой недвижимостью.

Так, фиксированные размеры госпошлин увеличиваются вдвое для физлиц (до 4000 рублей) и организаций (до 44000 рублей) при сделках с недвижимостью, кадастровая стоимость которой не определена или не выше 20 миллионов и 22 миллионов рублей соответственно.

Если же стоимость недвижимости превышает указанные значения, то пошлина составит:

– для физлиц – 0,02% кадастровой стоимости объекта, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500000 рублей;

– для организаций – 0,2% кадастровой стоимости, но не менее 0,2% цены сделки и не более 1000000 рублей.

Пошлина за государственный кадастровый учёт созданных (образованных) объектов недвижимости устанавливается для физлиц в размере 2000 рублей, для организаций – 22000 рублей; за изменение сведений об объекте недвижимости – в размере 1000 рублей и 2000 рублей соответственно.

А если одновременно с таким учётом осуществляется и госрегистрация прав на созданные (образованные) объекты недвижимости, стоимость которых не определена или не выше 20 миллионов рублей для физлиц и 22 миллионов рублей для организаций, то пошлина для них составит 6000 рублей и 66000 рублей соответственно. В случае превышения этой стоимости будут браться пошлины для сделок с такой дорогой недвижимостью, увеличенные на 2000 рублей для физлиц и на 22000 рублей для организаций.

Также подрастёт госпошлина на следующие действия:

– за госрегистрацию права собственности физлица на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, на создаваемый или созданный на таком участке объект недвижимости, а равно за госрегистрацию прав, ограничений прав и обременений участков из земель сельхозназначения, сделок с ними – с 350 до 700 рублей;

– за внесение изменений в записи ЕГРН о правах, ограничениях прав и обременениях недвижимого имущества (для физлиц – с 350 до 700 рублей, для организаций – с 1000 до 2000 рублей);

– за госрегистрацию перехода права собственности на объект недвижимости в связи с реорганизацией юрлица в форме преобразования – с 1000 до 2000 рублей;

– за госрегистрацию договора участия в долевом строительстве (для физлиц – с 350 до 700 рублей, для организаций – с 6000 до 12000 рублей).

Новая арифметика отопления

С 01 марта 2025 года меняется порядок расчёта платы за коммунальные услуги, а точнее за отопление (Постановление Правительства Российской Федерации от 29.08.2024 г. №1176 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации").

Плата за коммунальную услугу по отоплению будет определяться исходя из среднемесячного объёма потребления тепла по показаниям коллективного (общедомового) прибора учёта тепловой энергии за 12 календарных месяцев, предшествующих периоду выхода из строя, утраты, истечения срока эксплуатации прибора учёта. Если же период работы прибора учёта составил меньше 12 месяцев, то плата начисляется за фактический период работы прибора учёта, но не менее трёх месяцев отопительного периода.

В случае отсутствия общедомового прибора в многоквартирном доме расчёт платы за тепло будет рассчитываться на месяцы календарного года с учётом коэффициента, равного отношению 12 месяцев к количеству месяцев продолжительности отопительного периода. Значение продолжительности отопительного периода принимается как целое число месяцев, округлённое в сторону ближайшего целого.

По словам руководителя направления правового сопровождения споров в сфере ЖКХ и управления недвижимостью "Яковлев и Партнёры" Сергея Сергеева, это не должно никак отразиться на расчётах.

"Просто раньше, для определения среднемесячного объёма надо было брать показания за три предыдущих месяца. Поэтому среднее значение зависело от того, когда у нас вышел прибор учёта из строя. Осенью или зимой. Теперь же надо будет брать показания за все 12 предыдущих месяцев. То есть среднее значение станет более релевантным. В остальном никаких кардинальных изменений нет" – поясняет он.

Закредитованность отменяется

С 01 апреля 2025 года заработает важный механизм для защиты граждан от чрезмерной кредитной нагрузки. С этих пор Банк России сможет устанавливать макропруденциальные лимиты в ипотеке и автозаймах. Это поможет снизить закредитованность заёмщиков и предотвратить накопление рисков кредитными и микрофинансовыми организациями (МФО) за счёт ограничения возможности предоставления рискованных ипотечных кредитов (займов).

МФО (кроме государственных) ввиду законодательных ограничений сейчас не предоставляют ипотечные кредиты, но вправе их приобретать. Чтобы исключить схемы обхода регулирования, когда банк передаёт выданные ипотечные кредиты дочерней МФО, ЦБ распространяет соответствующее регулирование и на микрофинансовые организации, введя для них один общий макропруденциальный лимит для всех видов ипотечных кредитов.

"Наделение Банка России правом устанавливать такие лимиты становится важным инструментом, который позволяет поддерживать стабильность финансового сектора, защищает экономику от потенциальных кризисов и способствует устойчивому развитию кредитного рынка" – пояснил член комитета Госдумы по бюджету и налогам Никита Чаплин ("Единая Россия").

По его словам, лимиты помогают ограничить выдачу кредитов определённого типа, тем самым снижая вероятность образования так называемых пузырей на рынке недвижимости и автокредитования.

"Они также способствуют более ответственному подходу заёмщиков к своему финансовому положению, стимулируя осознанное принятие решений при оформлении крупных ссуд. Для финансовых институтов это уменьшает риск невозвратов и ухудшения качества активов на их балансе", – подчеркнул парламентарий.

Нотариальный "допник"

Сразу после новогодних каникул вступит в силу закон, по которому все договоры дарения недвижимости в обязательном порядке должны удостоверяться нотариусами.

В Федеральной нотариальной палате России напомнили, что до вступления закона в силу договоры дарения, в том числе между людьми, не связанными родственными узами, могли заключаться без участия нотариуса за исключением случаев, когда нотариальное удостоверение обязательно. Например, если человек дарит не весь объект недвижимости, например квартиру, а только долю в ней.

Таким образом, и родственники, и не связанные родственными узами люди будут заключать договор дарения недвижимости только через нотариуса.

"Дело в том, что очень часто договоры дарения оспаривают именно родственники. Практика показывает, что брак или близкое родство между дарителем и одаряемым не исключают нарушения имущественных интересов дарителя в результате обмана или введения его в заблуждение одаряемым. Напротив, особое доверие к супругу или близкому родственнику делает дарителя ещё более уязвимым, менее бдительным и осторожным", – объяснили необходимость такой меры в ФНП.

В целом договоры дарения в простой письменной форме, то есть без удостоверения нотариусом, часто становились основой для мошеннических схем и просто бытового обмана. Дарители часто могут не понимать всех последствий такой сделки, заблуждаются или находятся под давлением. А когда неожиданно для себя теряют крышу над головой, вынуждены отстаивать свои права в суде. Процесс может затянуться на годы и далеко не всегда приводит к нужному результату.

В ФНП уверяют, что обязательное участие нотариуса в сделках с дарением повысит их безопасность, так как нотариус осуществляет широкий комплекс проверок, обязательно выясняет реальную волю дарителя и помогает сторонам во всём разобраться, а также обращает внимание на то, может ли даритель в принципе совершать сделки.

Также с конца ноября нотариусы обязаны будут извещать наследников о долгах наследодателя. Наследники смогут узнать у нотариуса о долгах наследодателя, отображённых в бюро кредитных историй (БКИ). В частности, там будет содержаться информация о взыскании с должников платы за ЖКХ или алиментов по вступившим в силу и не исполненным в течение десяти дней решениям суда. Однако там не учитываются обязательства перед партнёрами по бизнесу и физическими лицами, обратили внимание в ФНП.

Собрание на "Госуслугах"

С 01 марта 2025 года собственники квартир в многоквартирном доме (МКД) смогут голосовать по вопросам повестки дня общего собрания через портал "Госуслуги", а также направлять предложения по ней в электронной форме.

Как пояснил первый зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев, голосование в электронной форме упрощает процесс проведения общих собраний жильцов, обеспечивает мобильность, безопасность и прозрачность голосования, препятствует злоупотреблениям и позволяет существенно повысить процент проведённых легитимных собраний.

Отделка не по регламенту

Участникам долевого строительства есть о чём беспокоиться в следующем году: с 01 января минимальный гарантийный срок на отделочные работы в новостройках сократится с трёх лет до одного года.

А с 01 марта новые поправки разрешают вносить в договор о долевом строительстве (ДДУ) условие о соответствии отделки стандарту застройщика, отменяя необходимость соблюдать требования техрегламентов, тогда как ранее застройщик обязан был передавать дольщику объект, качество которого соответствовало этим самым требованиям. Впрочем, требования к отделке не могут быть ниже минимума, установленного Минстроем.

Помимо этого, вводится верхний предел компенсаций за строительные недостатки: теперь сумма, которую можно взыскать с застройщика (при несоответствии стандарту при установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования) ограничивается 3% от ДДУ.

Данная инициатива, по словам партнёра "Пепеляев Групп" Натальи Стениной, направлена на снижение финансовой нагрузки на застройщиков, оказание им экономической поддержки в непростые времена.

"Примечательно, что это уже не первый подобный законопроект за год. Так, ранее закон № 214 предусматривал, что минимальный гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, но летом 2024 года в закон были внесены изменения, и теперь он составляет три года (изменения вступили в силу 01 сентября)", – напомнила собеседница агентства.

Но основным мотивом этих изменений является попытка борьбы с так называемым "потребительским экстремизмом" – ситуациями, когда покупатели используют незначительные дефекты в отделке для получения необоснованной компенсации, уверен управляющий партнёр ProLex Константин Лушников.

"Поправки дают застройщикам возможность разрабатывать собственные стандарты отделки, что, на первый взгляд, может восприниматься как возможность снижения качества работ. Однако на практике минимальные требования к качеству по-прежнему будут регулироваться государством через Минстрой. Это означает, что недобросовестным застройщикам не удастся полностью избежать ответственности за качество передаваемой недвижимости", – объясняет эксперт.

Что касается судебных разбирательств, то эффект, по словам Лушникова, может быть двояким. С одной стороны, чёткое установление стандартов и ограничение компенсаций может уменьшить количество конфликтов, связанных с незначительными недостатками. С другой стороны, если стандарты будут недостаточно прозрачными или объективными, дольщики могут чувствовать себя ущемлёнными, что приведёт к росту числа исков.

"Позиция дольщиков в новых условиях действительно может ослабнуть. Однако здесь важно учитывать репутацию застройщика, которая становится важнейшим активом на конкурентном рынке. Надёжные компании, дорожащие своей репутацией, скорее всего, будут придерживаться высоких стандартов вне зависимости от формальных требований законодательства", – заключает собеседник агентства.

ЕГРН с третьим лицом

С 01 сентября 2025 году покупатели жилья смогут видеть в выписке из ЕГРН на приобретаемый объект информацию о членах семьи бывшего собственника приватизированного жилья, если они имеют право пользования жильём и не желают из него выселяться.

"Действия таких жильцов будут вполне законными, если, например, жилое помещение было ранее приватизировано, а члены семьи собственника, также имеющие право на приватизацию, отказались от своей доли", - напоминает ведущий юрист Land Law Firm Анастасия Русскова.

Узнать о таких вынужденных соседях до покупки жилья в настоящее время достаточно проблематично, в связи с чем судебная практика полна споров по искам новых собственников о выселении и снятии нежелательных жильцов с регистрационного учёта.

В целях защиты интересов добросовестных приобретателей вносятся изменения в статью 19 Закона №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", которая в настоящее время закрепляет право бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения пользоваться этим помещением даже после смены собственника. Новая редакция статьи включает в себя положения не только о правах членов семьи лиц, участвующих в приватизации, но и лиц, получивших право на жилое помещение в результате выплаты паевого взноса, объясняет юрист.

Отражение сведений в ЕГРН, по словам Руссковой, должно упростить процесс определения добросовестности приобретателя с точки зрения уменьшения цены или расторжения договора купли-продажи, ведь если сведения о таких лицах есть в реестре, то покупатель о них мог и должен был знать, а значит согласился на приобретение недвижимости с имеющимися обременениями. Будут ли суды так же однозначно трактовать презумпцию незнания покупателя при отсутствии сведений в ЕГРН, говорить пока рано.

Особое внимание собеседница агентства обращает на то, что в результате данных изменений получает официальное закрепление в государственном реестре статус лиц, которые не являются собственниками, но имеют право на проживание в помещении независимо от смены собственника, тем самым представляя собой существенное обременение объекта недвижимости.

При этом отражение сведений о членах семьи прошлого собственника в ЕГРН не закрепляет за новым собственником права принудительного выселения жильцов из приобретённого объекта недвижимости, поскольку их право на проживание установлено в силу закона, добавляет она.