Юридические особенности заключения и исполнения сделок с жилым помещением - Государство и право дипломная работа

Главная

Государство и право
Юридические особенности заключения и исполнения сделок с жилым помещением

Понятие и юридические признаки недвижимости как объекта гражданско-правовой сделки по Гражданскому кодексу РФ. Особенности правового статуса жилого помещения при совершении сделок. Имущественные последствия недействительных сделок с жилыми помещениями.


посмотреть текст работы


скачать работу можно здесь


полная информация о работе


весь список подобных работ


Нужна помощь с учёбой? Наши эксперты готовы помочь!
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с
политикой обработки персональных данных

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
ВОСТОЧНАЯ ЭКОНОМИКО-ЮРИДИЧЕСКАЯ ГУМАНИТАРНАЯ АКАДЕМИЯ (Академия ВЭГУ)
Юридические особенности заключения и исполнения сделок с жилым помещением
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА СДЕЛОК С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ: ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ
1.1 Понятие и юридические признаки недвижимости как объекта гражданско-правовой сделки по Гражданскому кодексу РФ
1.2 Особенности правового статуса жилого помещения при совершении сделок, правовое регулирование
2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ СДЕЛОК С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ. ВИДЫ СДЕЛОК, ИХ ОСОБЕННОСТИ
2.1 Сделки с недвижимым имуществом в новых экономических условиях: совершение сделок купли-продажи, мены, ипотеки, аренды жилого помещения
2.2 Государственная регистрация сделок с недвижимостью в гражданском законодательстве: понятие, правовое значение
2.3 Особенности сделок с муниципальным жилищным фондом; понятие, виды и субъекты
3. РИСКИ ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛОК С ЖИЛЬЕМ, ПРАВОВЫЕ СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ ОТ НИХ
3.1 Признание сделок с жилыми помещениями недействительными, виды недействительных сделок
3.2 Имущественные последствия недействительных сделок с жилыми помещениями
Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.
С возрождением рыночной экономики на рубеже XX и XXI веков Россия столкнулась с достаточно новыми для себя отношениями, связанными с формированием, функционированием и поступательным развитием рынка недвижимости.
Переход к рыночным механизмам регулирования экономики сопровождался существенным реформированием отношений собственности. Юридическое признание различных форм собственности, отмена государственной монополии на землю, возрождение классического деления вещей на движимые и недвижимые послужили основой для полноценного введения недвижимого имущества в гражданский и хозяйственный оборот. Как отметили известные правоведы В.В.Витрянский, А.ЛМаковский, Е.А.Суханов, недвижимость, наконец, превратилась из физического понятия в юридическое [22,c.136].
Изменения в экономическом обороте, происходящие в последние годы в Российской Федерации, привели к тому, что проблемы права собственности как одного из прав, закрепленных в Конституции РФ (ст. 35), выдвинулись на одно из центральных мест как в науке гражданского права, так и в судебной практике.
В настоящее время доля жилых помещений в гражданском обороте как объекта сделок увеличилась не только за счет общей массы приватизированных квартир, но и в результате роста количества сделок, объектом которых являются жилые помещения. При этом статус жилых помещений получил в законодательстве определенное правовое регулирование. Особенно это проявилось в связи с вступлением в законную силу нового Жилищного кодекса РФ (далее по тексту ЖК РФ). Все это требует обеспечения правомерности сделок с жильем, раскрытия злоупотреблений со стороны участников имущественного оборота.
Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.
Актуальность темы исследования. Современный уровень развития гражданско-правовых отношений выдвигает на первый план проблему заключения гражданско-правовых сделок, объектом которых являются жилые помещения. Исследования этой сферы отношений показывают необходимость анализа не только условий заключения таких сделок, но и последствий гражданско-правовых действий с таким объектом.
Право на жилище, провозглашенное в ст. 40 Конституции Российской Федерации, является фундаментальным, так как оно выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей общества. Собственное жилье для современных граждан является одной из главных ценностей. Выступая неотъемлемым элементом достойного уровня жизни, собственные дом, квартира или хотя бы комната обеспечивают важнейшие физиологические и социальные потребности человека.
Граждане, не имеющие собственного жилья, как правило, стремятся использовать все свои возможности и финансовые средства для его приобретения. В свою очередь, собственники зачастую стараются улучшить свои жилищные условия, продавая имеющееся жилье и приобретая более качественное (большей площади, в лучшем районе, более комфортное и т.д.). Проводимая жилищная реформа, получившая в последнее время статус национального проекта, направлена на решение широкого круга вопросов. Владельцы жилых помещений вправе распоряжаться своим жильем путем заключения гражданско-правовых сделок. Так, собственники вправе совершать сделки: купли-продажи, мены, дарения, завещания и залога. Граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключить договор обмена жилыми помещениями. Отсутствие единства правового регулирования в различных нормативных актах жилищных отношений, связанных с совершением сделок в данной сфере значительно усложняет осуществление государством последовательной жилищной политики, порождает неопределенность в осуществлении гражданами своих прав.
Данная проблема требует всестороннего изучения практики применения новейшего законодательства о праве собственности на жилище, а также с учетом того, что многие аспекты сделок все еще не получили надлежащего законодательного урегулирования.
Недвижимые вещи всегда имели достаточно важное социально-экономическое значение и характеризовались высокой стоимостью. В настоящее время это особенно заметно. В связи с этим растет и количество различных неправомерных действий при совершении сделок с недвижимостью. Многие случаи балансируют на грани между мошенничеством и гражданско-правовыми нарушениями. Все это требует обеспечения правомерности сделок с жильем, раскрытия злоупотреблений со стороны участников имущественного оборота. В настоящей работе будет уделено особенное внимание некоторым из них, с описанием способов предупреждения данных ситуаций.
Кроме того, наблюдается тенденция увеличения в судах количества дел, связанных с признанием сделок с жилыми помещениями недействительными. Речь идет о несоблюдении таких действительных требований к гражданско-правовой сделке, как ее форма, надлежащий субъектный состав, соответствие воли и волеизъявления участников, а также законность ее содержания. Наиболее ярко неисполнение этих условий действительности сделки проявляется с жилыми помещениями как ценным и особым объектом, специфика совершения сделки с которым, определяется его правовым статусом, требующим особого правового механизма обеспечения законности.
Признание судом оспоримых сделок недействительными следует рассматривать как эффективный способ защиты гражданских прав и как средство, направленное против мошенничества на рынке жилья. При этом актуальной выступает защита прав и интересов добросовестной стороны в сделке. В результате этого перед государством ставится задача восстановить имущественное положение потерпевшей стороны в сделке. Таким образом, перечисленные проблемы ставят необходимость определения и совершенствования теоретических моделей исполнения сделок, исключение недействительности сделок и максимальная защита от рисков и нежелательных последствий при сделках с жильем.
Цель дипломного исследования заключается в том, чтобы на основе учета достижений правовой науки, опыта исследования соответствующих правовых норм и материалов практики провести комплексное и системное исследование с целью определения специфики совершения и исполнения гражданских сделок с жилыми помещениями.
Исходя из цели дипломного исследования, определены следующие его задачи: 1) изучить понятие и признаки жилых помещений как объекта гражданско-правовой сделки;
2) рассмотреть основные гражданско-правовые сделки в сфере жилищных правоотношений (договора купли-продажи, мены, ипотеки, найма, аренды);
3) рассмотреть особенности сделок с муниципальным жилищным фондом;
Объектом выпускной квалификационной работы являются гражданско-правовые отношения, складывающиеся в связи с совершением сделок с жилыми помещениями. Предметом исследования являются нормы права, определяющие особенности совершения.
Степень научной разработанности темы. Проблемы правового регулирования совершения сделок с жилыми помещениями становились предметом научных исследований в трудах таких исследователей, как Башарин Е.А. , Емельянова Е.В., Забелова Л.Б., Карпухин Д. В., Корольков А. Н., Оглоблина О.М., Потапенко С.В., Тихомиров М.Ю., Шипунова Е. Н. и др. В современной правовой науке на основании действующего Жилищного кодекса РФ, исследования проблем совершения сделок с жилыми помещениями значительно активизировались. Достаточно много внимания уделяется как отдельным аспектам указанной проблемы, так и её исследованию в целом. Особо необходимо выделить работу Крашенинникова П.В., где много внимания уделено вопросам совершения сделок с жилыми помещениями. В частности, рассмотрено понятие, виды указанных сделок, их особенности и специфику совершения. Вместе с тем, ряд важных аспектов проблематики, связанных с совершением сделок с жилыми помещениями, несмотря на их первостепенную методологическую, научную и практическую значимость, до сих пор остается мало исследованным.
Методологической основой дипломной работы является общенаучный диалектический метод познания, позволяющий рассматривать совершение сделок с жилыми помещениями как сложную категорию, зависящую от экономических, правовых и социально-политических факторов в определенную историческую эпоху. Также были использованы методы анализа, синтеза, аналогии и обобщения, сравнительно-правовой и формально-логический методы.
Источниковой базой исследования является Гражданский, Жилищный кодексы Российской Федерации, нормативно-правовые акты всех уровней, принятые на их основе, комментарии к ним специалистов, литература юристов-правоведов, монографии и научные статьи, а также материалы сформировавшейся судебной практики в России.
Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в развитии теории совершения сделок с таким специфическим объектом гражданского оборота как жилые помещения и их последствий в рамках гражданского права. Положения работы могут быть использованы для уточнения понятий в преподавании гражданского, жилищного и предпринимательского права, для разработки тематики и содержания выпускных квалификационных работ. Научные результаты работы могут оказать помощь в исследованиях института гражданско-правовых сделок, приобретении или прекращении права собственности на жилые помещения, гражданско-правовых договорах с жилыми помещениями.
1 . ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА СДЕЛОК С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ: ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ
1.1 Понятие и юридические признаки недвижимости как объекта гражданско-правовой сделки по Гражданскому кодексу РФ
Деление имущества на движимое и недвижимое берёт начало ещё в римском праве и воспринято практически всеми современными правовыми системами. В современном праве за недвижимым имуществом сохраняется особый правовой режим, предполагающий специальный порядок обременения и отчуждения, специальную регистрацию прав на недвижимость, некоторого ограничения этих прав и административного (природоохранительного, градостроительного и т.п.) контроля за их осуществлением. Ясно, что вопрос о включении тех иных вещей в состав недвижимости имеет важное значение при оценке, продаже, залоге, завещании и других операциях с недвижимым имуществом.
Термины "недвижимость", "недвижимое имущество", "недвижимые вещи" в отечественном правоведении появились после того, как в России сложился довольно развитый поземельный оборот. В Указе Петра 1 от 23 марта 1714 г. "О наследии имений" дается понятие недвижимых вещей путем перечисления отдельных их видов: "родовых, выслуженных и купленных вотчин и поместий, также и дворов и лавок"[24,с.56]. Вместе с тем другие термины, обозначающие те или иные разновидности недвижимого имущества, не были окончательно вытеснены и продолжали использоваться в законодательстве.
Так, термин "вотчина" на протяжении нескольких веков употреблялся для обозначения недвижимого имущества, принадлежащего на праве частной собственности. Для обозначения частной недвижимости использовались и традиционные термины русского права: "владение", "обладание", а также проникший из литовско-польского права термин "дедина".
Отсутствие в российском правоведении допетровских времен термина "недвижимость", конечно же, совсем не означало отсутствия в гражданском обороте соответствующих объектов, обозначаемых иными понятиями. Как писал М.Ф. Владимирский-Буданов, полное отсутствие обладания недвижимыми вещами возможно только в кочевом быту народа (охотничьем и пастушеском). Как только "люди оседают и переходят к занятию земледелием, у них появляется необходимость, во-первых, права на часть земной поверхности для устройства постоянного (оседлого) жилища - для дома и, во-вторых, права на отдельный участок земли для обработки и для других целей хозяйственного пользования" Владимирский-Буданов М.Ф. Вместе с тем в России длительное время господствовали представления о поземельной недвижимости как о государственной собственности, т.е. принадлежащей верховному правителю - царю [24,с.58].
В русском государстве с усилением центростремительных тенденций возникли определенные правовые режимы земель. Так, к XI - XII вв. сложились следующие формы землевладения: общинное, княжеское, вотчинное, поместное и монастырское. Особенности разных видов землевладения проявлялись в различных ограничениях либо дозволениях их использования в гражданском обороте. Например, общинные (или черные) земли, будучи по своему статусу государственными, могли быть использованы членами общины, которые проживали на них, только в целях удовлетворения собственных общинных нужд, но не могли быть отчуждены каким-либо образом (проданы, подарены, заложены и т.п.).
Вещь, выступая в качестве материальных объектов различных гражданских правоотношения так или иначе учитываются законодателем при нормировании поведения субъектов каждого данного правоотношения как его юридического объекта. «Объединяющим для всех материальных объектов гражданских правоотношений,-- пишет О.С.Иоффе,-- является понятие имущества… Термин «имущество» употреблен как равнозначный понятию имущественных прав данного субъекта и его актива». Еще одно значение, вкладываемое в понятие имущества, заключается в том, что при слиянии юридических лиц говорят о переходе их имущества к вновь образованному юридическому лицу. При этом происходит переход как имущественных прав (актив), так и имущественных обязанностей (пассива). «Следовательно, в этом случае термин «имущество» употреблен как равнозначный понятию совокупности имущественных прав и обязанностей (актива и пассива)» [23,с.112].
С юридической точки зрения понятие имущества охватывает:
- совокупность вещей, принадлежащих лицу;
- совокупность имущественных прав, принадлежащих лицу;
Таким образом, вещи и права составляют актив имущества; обязательства (долги) -- пассив имущества.
Все те проблемы, которые порождаются предпринимательской практикой в сфере коммерческой недвижимости, оборотом жилой недвижимости, а также судебно-арбитражной практикой, в конечном итоге восходят к понятию недвижимости. Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.
Если говорить о сущностных признаках недвижимого имущества, которые должны найти отражение в его легальном определении, то к таковым должны быть отнесены следующие.
Во-первых, недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом. Это означает, что каждая недвижимая вещь выступает в качестве отдельного объекта гражданского права. С юридической точки зрения недвижимое имущество неделимо, а если происходит физическое разделение недвижимой вещи, то, как следствие, это ведет и к юридическому "разделению" этого имущества: вместо одного объекта права появляются два новых. В том случае, если объект недвижимости неразделим физически (является физически неделимой вещью), то его "юридическое разделение" возможно только по правилам, регулирующим общую собственность: допустимо отчуждение доли в праве общей собственности на эту недвижимую вещь [21,с.480].
Во-вторых, недвижимость по общему правилу является материальным объектом, вещью. В этом смысле к недвижимости не могут быть отнесены имущественные права, например, права требования. В литературе встречается трактовка отдельных положений закона о доле в праве на недвижимое имущество как объектов недвижимости (п. 1 ст. 24 ФЗ о гос.регистрации прав на недвижимость), однако, как представляется, ни упомянутая норма, ни современный подход российского законодателя к пониманию недвижимости не дают оснований для причисления подобного рода объектов к недвижимым вещам.
В-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей. Причем эту связь необходимо рассматривать как такую прикрепленность объекта недвижимости к земле, утрата которой влечет и утрату функциональности самого объекта. Как следствие, недвижимость стационарна, неперемещаема, прикреплена к одному месту. Указанный признак расценивается исследователями в качестве общего системного признака недвижимой вещи.
Российский законодатель при формулировании понятия недвижимого имущества использовал как экономический, так и юридический критерии. Однако следует отметить, что основой законодательной дефиницией недвижимости является все-таки характеристика, базирующаяся на его естественных признаках (т.е. экономический критерий). В этой связи сложно согласиться с мнением Е.А. Суханова о том, что "объявление имущества недвижимостью основано... на его юридических, а не естественных особенностях" [ 21,с.219].
В соответствии со ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, относятся к движимым имуществам (п.2 ст.130 ГК РФ). Законодательством устанавливается важное положение о том, что Гражданский кодекс вводит государственную регистрацию недвижимости (ст.131 ГК РФ). Право собственности и другие вещные права на землю, на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции. При этом должен быть единый государственный реестр. Регистрации подлежат как само право на недвижимость, так и сделки по поводу недвижимых вещей. При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан выдавать документы, подтверждающие наличие права или сделки. Этот же орган обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу [48, с.17].
1.2 Особенности правового статуса жилого помещения при совершении сделок, правовое регулирование
По мере осуществления в нашей стране экономических преобразований и, в особенности, благодаря бесплатной приватизации жилищного фонда, а также наделению правом собственности членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, выплативших паевые взносы, значительное число российских граждан стали собственниками жилья. Жилые помещения все чаще стали выступать объектами экономического оборота. Новые отношения потребовали адекватного правового регулирования [22,c.126].
Сфера использования жилого помещения всегда вызывала множество как теоретических, так и практических споров. С принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (далее - ЖК РФ) [4,с.54] cпоры только лишь усилились. И это вполне можно понять, учитывая, что новый ЖК РФ в условиях рыночной экономики принципиально изменил подход к правовому регулированию вопросов использования жилого помещения.
До 1 января 1995 г. отношения собственности в жилищной сфере регулировались фрагментарно, что приводило, с одной стороны, к дублированию, с другой - к противоречивости и, кроме того, оставляло значительные пробелы в данной сфере.
На сегодняшний день правовое регулирование отношений собственности на жилое помещение содержится в ряде законодательных актов, принятых в последние годы, в первую очередь в ГК РФ.
Особым объектом недвижимости, в соответствии со ст.288 ГК РФ, является жилое помещение. Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан (ч.2 ст.15). К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры, жилые комнаты в квартирах или домах [4, ст.16 ч.1]. В правоприменительной практике Закона о регистрации возникают вопросы неоднозначного толкования понятий, относящихся к недвижимому имуществу: «жилое помещения», «нежилое помещение», «часть нежилого помещения», «часть квартиры», «комната». Одна из проблем - это вопрос о возможности признания объектами недвижимости части помещений. Решение этого вопроса весьма различно в разных субъектах РФ. Так, в двух крупнейших городах страны, в Москве и Санкт-Петербурге, существует различная практика в отношении квартир и их частей, т.е. комнат. Если в Москве комната признается самостоятельным объектом недвижимости и может быть предметом сделок, то в Санкт-Петербурге комната самостоятельным объектом недвижимости не признается, а предметом сделок, связанных с комнатами, выступает соответствующая доля в праве собственности на квартиру. Квартира должна рассматриваться на основании ст.133 ГК РФ как неделимая вещь, ее раздел в натуре невозможен без изменения и назначения как жилого помещения, пригодного для постоянного или временного проживания. Так, понятия «часть жилого дома», «раздел жилого дома в натуре» неоднократно исследовались Верховными Судами СССР и Российской Федерации, которые в своих постановлениях давали им разъяснения. В отличие от квартиры, нежилое помещение как объект, должно отвечать только одному признаку - представлять собой единое пространство с замкнутым контуром. Поэтому комната может быть выделена в нежилом помещении в качестве самостоятельного объекта при наличии соответствующего собственника, тогда помещение в прежних границах перестает существовать, и возникает, по крайней мере, два новых объекта на базе этого помещения [55,c.136].
Жилые помещения как объекты права собственности бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах. П.В. Крашенинников отмечает: по своей сути жилые помещения относятся к сложным вещам, то есть они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения [48, c.22].
Как известно, жилое помещение имеет такое свойство, как целевое назначение, что и предопределяет, в конечном счете, наличие многочисленных пределов его использования. Вместе с тем законодатель допускает расширение пределов использования жилого помещения, выходящих за рамки его назначения. Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. Безусловно, жилое помещение предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан. Это его основная целевая характеристика. В связи с этим жилое помещение должно использоваться только для постоянного проживания граждан.
Дома либо помещения после их строительства или переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то органами. В соответствии с гражданским и жилищным законодательством жилые помещения являются недвижимым имуществом.
Успешное и эффективное развитие имущественного оборота в предпринимательских отношениях, как показала практика, во многом зависит от наличия четких и достаточно полных правил, содержащихся в законодательных и иных правовых актах. Особенно это актуально в тех случаях, когда предметом заключаемых участниками рыночных отношений сделок становятся объекты недвижимости. Ценность и значение этих объектов для субъектов гражданского оборота должны обуславливать необходимость их строгой правовой регламентации.
Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств. И на наш взгляд договор купли-продажи недвижимости занимает ключевое положение среди иных разновидностей купли-продажи.
Акцент объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение.
Данный вид сделки с жильем является наиболее распространенным. Очень часто в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом [37,c.89].
Современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому. Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи жилого дома (квартиры) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Факт передачи помещения от продавца к покупателю оформляется передаточным актом, который является доказательством осуществления сделки и является неотъемлемой частью договора купли-продажи. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ). Переход права собственности по договору продажи жилья к покупателю наступает лишь после его государственной регистрации. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст.551 ГК).
Принципиальное значение при совершении договоров купли-продажи недвижимости имеет связь этой сделки с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение (часть его), или ее отсутствие.
Из данного разграничения проистекают особенности договоров купли-продажи жилых помещений, вследствие чего образуется два рода этих сделок:
- договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя каким-либо правом на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме);
- договоры купли-продажи с правом покупателя недвижимости (дом, гараж, хозяйственные постройки и т. п.) на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование.
К первой категории сделок купли-продажи, как отмечалось, относятся договоры по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах. Ко второй категории относятся все сделки, когда покупателю передаются права не только на жилое помещение (как правило, дом или часть его), но и на соответствующий земельный участок.
Точное документальное оформление сделок с недвижимостью - необходимое условие их действительности. Так, для совершения сделки купли-продажи приватизированной квартиры, которая еще ни разу не продавалась, к договору при его регистрации должны быть приложены следующие документы:
- свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру;
- договор государственного (муниципального) органа с нанимателем квартиры о передаче ее в собственность нанимателя и членов его семьи;
- справка из бюро технической инвентаризации (БТИ) с указанием оценочной стоим ости квартиры;
- предварительное разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, независимо оттого, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением [8,c.38].
На заключение договоров купли-продажи отдельного жилого дома или его части распространяется тот же порядок, что и по сделкам с недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок.
Согласно ст.552 ГК РФ по договору продажи жилого дома или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом прав о пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указани
Юридические особенности заключения и исполнения сделок с жилым помещением дипломная работа. Государство и право.
Сочинение по теме Комедия Н. В. Гоголя "Ревизор"
Контрольная работа по теме Значение стандартов справедливого правосудия для национальной правовой системы
Семья Традиции И Современность Реферат
Реферат по теме Организация формы приема и размещения гостей
Отчет по практике по теме Використання персоналу та оплата його праці
Терроризм Международные Отношения Диссертация
Доклад: Апостол Андрей. "Путь из варяг в греки"
Контрольная работа по теме Imperativ. Konjunktiv
Реферат по теме Налог на доход физических лиц
Контрольная Работа На Тему Правосубъектность Российских Граждан В Иностранных Государствах
Курсовая работа по теме Государственный кредит
План Отчета По Учебной Практике
Как Начать Писать Сочинение Егэ
Контрольная Работа На Тему Первобытная Эпоха Человечества
Корпоративного Управления Реферат
Реферат по теме Мурманская область в годы перестройки
Курсовая работа по теме Электроснабжение пассажирских вагонов
Реферат: Stalins Leadership Essay Research Paper Topic Stalins
Курсовая работа: Старообрядчество
Реферат по теме Кам’яні могили - унікальна пам’ятка давньої культури
Анализ терминологии ГОСТ Р 7.08-2013 - Государство и право контрольная работа
Правотворчество - Государство и право реферат
Определение поражающих факторов АХОВ при химической аварии - Военное дело и гражданская оборона реферат