Возврат просрочки: юрист Lendly Виталий Токарев о реализации имущества
Мы уже публиковали несколько интервью с заемщиками, а теперь знакомим вас ближе с командой Lendly и ее внутренними процессами.
Сегодня беседуем о возврате просроченной задолженности с юристом Виталием Токаревым.
- Виталий, какой у вас опыт работы по таким проектам?
- Я работаю с просроченной задолженностью в банках и финансовых организациях с 2005 года. У Lendly судов еще не было, поэтому всё, что буду рассказывать далее, это типичный процесс на основании моего опыта по другим проектам.
- Что делаете, если заемщик перестает выплачивать проценты или гасить задолженность?
- Для начала оговариваем с заемщиком добровольную продажу залога для погашения задолженности. Такая сделка всегда проходит с согласия и под контролем залогодержателя. И это наиболее предпочтительный вариант с точки зрения скорости погашения проблемной задолженности и закрытия проблемного актива. Залогодержателем по займам является Lendly, как управляющий залогом, поэтому одобрением и контролем добровольной реализации залога занимается тоже сама платформа. Чаще всего заемщик адекватен и понимает, что чем дольше он тянет с погашением, тем больше будет сумма долга - и проценты, и неустойки будут начисляться в течение всего времени до полного погашения.
- А если сам заемщик не хочет добровольно продавать объект?
- Тогда переходим к принудительному взысканию задолженности путем подачи искового заявления в суд и дальнейшему принудительному исполнению судебного акта.
В случае допущения заемщиком более трех просрочек мы можем направить ему и другим участникам сделки (поручителю, залогодержателю) требования о досрочном возврате суммы займа. По истечении 30 дней после отправки, мы пишем иск и подаем его в суд.
При этом мы мониторим клиентов на наличие обращения в Арбитражный суд с заявлением о признании банкротом и, в случае, если судом такое заявление удовлетворяется, включаемся в процедуру. Сами мы банкротство не инициируем. Процедура банкротства может быть инициирована как самим заемщиком (поручителем, залогодержателем), так и их сторонними кредиторами. Но в настоящей практике такое случается достаточно редко.
- В какой суд подается исковое?
- Если все участники сделки являются юридическими лицами, или индивидуальными предпринимателями, иск подается в Арбитражный суд. Как правило, в наших договорах займа прописано условие о подсудности споров в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Рассмотрение дела Арбитражным судом, по сложившейся практике, является более предпочтительным, так как происходит быстрее, чем в судах общей юрисдикции (случается, за 1 заседание), да и вопрос со снижением размера взыскиваемой неустойки в Арбитражном суде рассматривается в более выгодном свете для займодавца.
Однако, если хотя бы один из участников сделки (поручитель или залогодержатель) является физическим лицом, не имеющим статуса индивидуального предпринимателя, иск с его участием в качестве ответчика, подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции. А суды общей юрисдикции рассматривают дела не в пример дольше Арбитражного суда. Длительность зависит как от активности ответчиков в процессе, так и от иных факторов. В среднем, решение выносится через 3-4 заседания.
Если в составе сделки есть участники-физлица мы сначала подаем иск только к основному заемщику (который всегда юрлицо или ИП) в Арбитражный суд, а затем, с вступившим в законную силу решением, идем с иском уже к физлицам (поручителям, залогодателям) в суд общей юрисдикции. Такой метод более длителен по времени, но более выгоден и надежен.
Как бы то ни было, решение суда должно вступить в законную силу. Иногда заемщик, или иные участники сделки, его обжалуют. Это также влияет на временные рамки взыскания просроченной задолженности, так как необходимо выходить в апелляционный суд и отстаивать там наши интересы. После вступления решения суда в законную силу, мы получаем исполнительные листы и подаем их в службу судебных приставов.
- В исполнительном листе пишут, что нужно принудительно продать объект?
- Да, суд обращает на него взыскание путем реализации на публичных торгах.
- Обязательны ли торги? Или кто-то из инвесторов может сказать — я хочу купить себе это здание и сделать это?
- Торги обязательны, они публичные, инвестор может участвовать в них на общих началах. Даже сама платформа может участвовать. Запрещено участвовать должнику и оперирующим с ним лицам. Вся информация публикуется в общем доступе на https://torgi.gov.ru, дублируется на официальном сайте ФССП в разделе «Сведения о публичных торгах». Можно мониторить, искать наш объект, когда он попадает на торги, мы это знаем и делаем - общаемся с организаторами торгов, иногда участвуем.
После подачи нами в органы принудительного взыскания (ФССП) исполнительного листа об обращении взыскания на заложенное имущество судебный пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство. В дальнейшем им составляется акт описи и ареста имущества и выносится постановление о передаче имущества на торги по стоимости, установленной решением суда. В иске мы всегда просим суд определять начальную цену.
- Как суд это делает?
- Либо исходя из залоговой стоимости в договоре о залоге, либо исходя из оценки рыночной стоимости — суд назначает начальную продажную цену в размере 80% от рыночной.
Бывало, что стоимость при продаже оказывалась очень низкой. Особенно по договорам, которые заключались в 2018-2019 годах – тогда цены на недвижимость были ниже гораздо, и стоимость в договоре о залоге устанавливалась исходя из этих цен. И когда мы просим суд такую цену установить, а ответчик не является в суд или не возражает по этому поводу, то суд зачастую это делает. В таких случаях, мы, уже после того, как судебным приставом возбуждено исполнительное производство, делаем сами оценку рыночной стоимости и обращаемся в суд с заявлением об изменении начальной продажной стоимости. Это надо делать, чтобы залог не был выкуплен сторонним интересантом по цене, значительно ниже рыночной.
На торгах начальная цена является минимальной, все торгуются на повышение. Это происходит в соответствии с Федеральным законом «Об исполнительном производстве». Первые торги начинаются с той цены, которая установлена судом. На каждом аукционе есть шаг, на который участники повышает цену. Если на торги заявилось менее двух участников или никто не заявился, торги признаются несостоявшимися. В таком случае, для назначения повторных торгов, начальная цена снижается на 15%, и с этой сниженной ценой проводятся вторые торги. Бывает, что имущество на вторых торгах с учетом повышения цены участниками, реализуется дороже, чем на первых. Люди входят в азарт, начинают повышать – могут поднять цену на сотни тысяч больше, чем стартовая цена на первых торгах.
- Как проходят торги?
- Сейчас на электронных площадках, их довольно много. Пристав передает имущество в Межтерриториальное управление Росимущества, у которого в свою очередь с рядом компаний, организаторов торгов, заключены госконтракты на проведение торгов, в том числе арестованным имуществом. Росимущество своим поручением передает объекты этим компаниям. А у компаний уже заключены договоры с площадками. Все прозрачно.
- А если объект никто не купил на торгах?
- В таком случае объект предлагается судебным приставом нам к принятию на баланс. Нам в этом случае — это взыскателю, залогодержателю. Приставы оформляют официальное предложение — «в связи с тем, что повторные торги признаны несостоявшимися, предлагаем вам принять нереализованное имущество в счет погашения долга по цене на 25% ниже от начальной продажной стоимости, установленной на первых торгах».
Если взыскатель отказывается принимать объект на баланс и если это коммерческий объект, то имущество подлежит реализации на общих основаниях, то есть, назначается оценщик и вновь назначаются торги. И скорее всего, начальная цена на торгах будет гораздо ниже. Однако, при этом отказавшийся взыскатель теряет право залогодержателя на преимущественное право удовлетворения своих требований из стоимости реализуемого имущества.
На практике мы не отказывается от предложений принять нереализованное заложенное имущество, так как еще на ранних стадиях делаем все необходимое, чтобы такое принятие не стало убыточным.
- То есть если в залоге единственное жилье, то надо точно так же идти в суд, и это единственное жилье точно так же продадут? Или нельзя продавать единственное жилье?
- Можно. Запрет на обращение взыскания на единственное жилье не действует, только если такое жилье является предметом ипотеки и с заявлением в суд об обращении на него взыскания обратился залогодержатель. Право залога в данном случае, является преимущественным правом. Порядок обращения судом взыскания на единственное жилье и на любой другой объект, в случае, если они являются предметом залога по договору ипотеки, ничем не отличаются.
- Допустим, квартиру с торгов уже продали, люди там живут и не хотят выселяться. Прописаны они или не прописаны — есть ли разница?
- Если не прописаны, гораздо проще. Новый собственник берет справку о регистрации, вызывает слесаря, меняет замки на входной двери и оставляет записку с номером телефона. В таком случае, доказать наличие права находится в объекте, у бывшего собственника не будет никакой возможности.
Если же в объекте прописаны бывший собственник или члены его семьи, то сложнее - снять человека с регистрации без его воли может только суд. Поэтому в таком случае возникает необходимость подать еще один иск — о признании утратившим права пользования жилым помещением и о выселении.
- Этот иск подается до или после торгов?
- После. Когда право собственности на заложенное имущество перешло либо к тому, кто приобрел объект на торгах, либо к залогодержателю, который взял его на баланс после несостоявшихся торгов. Новый собственник, получив выписку из ЕГРН, которой подтверждается его право собственности и справку о зарегистрированных в объекте лицах, обращается в суд и просит снять с регистрационного учета тех, кто прописан.
На этапе выселения сейчас сталкиваемся с тем, что суд требует доказать, что люди там проживают, так как регистрация не является доказательством проживания для суда. Чтобы доказать, нужно прийти по адресу, вызвать полицию, чтобы она установила личности проживающих в квартире людей. Но люди могут дверь просто не открыть. Обсуждаем сейчас, как действовать в такой ситуации – возможно, будем менять предмет иска, отказываться от требований о выселении, просто признавать утратившими пользование, снимать с учета и действовать по той схеме, которую применяем при том, что зарегистрированные лица в объекте отсутствуют.
- А если дети прописаны и живут?
- Неважно. По закону бывший собственник и члены его семьи теряют право пользования. Но в случае в детьми, к рассмотрению дела в суде надо привлекать органы опеки, плюс прокуратура всегда в делах о выселении участвует. Обычно органы опеки просят суд вынести решение на основании действующего законодательства, и прокурор не возражает.
- Если в залоге жилая недвижимость, это единственное жилье, то не хочется такой залог брать, да?
- Тоже неважно — мы можем взять в залог жилье, которое не единственное, а через месяц человек другое продаст, и оно станет единственным.
- А что, если в залоге не недвижимость, а закладная, как тогда?
- У нас в залоге закладная, которая удостоверяет права заемщика как залогодержателя по какому-то объекту. Если заемщик перестает платить, мы идем в суд и обращаем взыскание на это право требования по закладной. В итоге по решению суда мы займем место заемщика как залогодержателя в обязательстве, которое обеспечивает эту закладную. Сама закладная физически обязательно хранится у нас.