Вложение денег в апартаменты

✅ ️Нужны деньги? Хочешь заработать? Ищешь возможность?✅ ️

✅ ️Заходи к нам в VIP телеграм канал БЕСПЛАТНО!✅ ️

✅ ️Это твой шанс! Успей вступить пока БЕСПЛАТНО!✅ ️

======================

>>>🔥🔥🔥(Вступить в VIP Telegram канал БЕСПЛАТНО)🔥🔥🔥<<<

======================

✅ ️ ▲ ✅ ▲ ️✅ ▲ ️✅ ▲ ️✅ ▲ ✅ ️

Апартаменты: стоит ли вкладываться в этот вид недвижимости?

Вложение денег в апартаменты

Инвестиции в апарт-отель: доходность и подводные камни

Как заработать на инвестициях в недвижимое имущество? Что выгоднее — покупка квартиры на накопления с последующей сдачей в аренду или размещение средств в банковском депозите? Можно ли заработать, отремонтировав и продав «бабушкин» вариант? Недвижимость изучает распространённые схемы инвестиций. Схема 1. Покупаем квартиру на свои средства и сдаём её в аренду VS размещаем средства на банковском депозите. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве — 6,8 млн. За эти деньги можно купить небольшую однушку в старом доме, например в хрущёвке, недалеко от одной из конечных станций метро, или квартиру в новостройке — ещё дальше, возможно, уже за МКАДом. Но квартира — это актив, цена которого меняется. Итого — почти 1,5 млн рублей. Но не всё так просто. Даже если за год в квартире ничего не сломается и вкладывать в неё деньги не придётся, с доходов со сдачи квартиры нужно заплатить налоги. Вот тут мы писали, как выгоднее платить налоги с аренды , и какие штрафы грозят неплательщикам. Плюсы покупки квартиры для сдачи в аренду. Пассивный доход. Вы зарабатываете при минимальном участии с вашей стороны. Ликвидный актив. Квартира в долгосрочной перспективе растёт в цене и в любой момент её можно будет продать. Но это справедливо не для всех квартир: например, жильё в аварийном доме в цене не увеличится и найти арендаторов будет сложно. Поэтому «инвестиционную квартиру» надо выбирать именно в соответствии со своими целями. Ольга Мажуть, риелтор, эксперт в сфере недвижимости: «Наиболее ликвидны для аренды однокомнатные квартиры и студии: в небольших квартирах самая высокая цена за квадратный метр арендной площади. Поэтому, если вы обладаете определённой суммой и выбираете между покупкой двух студий или трёхкомнатной квартирой, стоит выбрать первый вариант. Основное условие для успешной сдачи в аренду — транспортная доступность: близость к метро или железнодорожной станции. При этом 10 или 25 минут от метро пешком — большая разница для квартиросъёмщиков без автомобиля, и сильно влияет на спрос. При покупке квартиры играет роль и наличие инфраструктуры. А ещё это важно для понимания, кто ваши потенциальные арендаторы. Если рядом расположено несколько вузов, скорее всего, это будут студенты; квартира близко к детским садам или школам — молодые семьи с детьми». Квартира не может быстро обесцениться. В финансовый кризис недвижимость лучше других активов защищена от быстрого обесценивания. Минусы покупки квартиры для сдачи в аренду. Невысокая доходность. А ещё, несмотря на то, что в долгосрочной перспективе квартира может дорожать, на отдельных отрезках времени её цена может снижаться. Амортизация квартиры. В жильё придётся периодически вкладывать деньги, так как всё в нём будет изнашиваться. Если не делать это регулярно, квартира начнёт терять привлекательность для квартирантов, а её стоимость перестанет расти или даже снизится. Снижение ликвидности объекта. В старом фонде некоторые квартиры дорожают медленнее. Например, всё менее привлекательными становятся в глазах покупателей и даже арендаторов хрущёвки и панельные пятиэтажки. Квартира даже в новостройке может вообще упасть в цене, если через несколько лет вырубят лес рядом и проложат многополосное шоссе. Ирина Гайдаш, агент по продаже недвижимости: «Ликвидность может упасть и в том случае, если рядом с вами живут асоциальные личности. Например, если покупатель узнает, что в квартире напротив живёт человек с алкогольной зависимостью, который не даёт спокойно жить всему подъезду, то вряд ли будет готов перевозить свою семью. Уплата налогов и ведение отчётности. Но платить в любом случае нужно: если государство узнает о скрытых от него доходах, придётся заплатить и налоги, и штрафы. Нельзя быстро получить доступ к «живым» деньгам. Чтобы выгодно продать квартиру, нужно время. Недобросовестные наниматели. Если квартире причинят урон, взыскать что-то с квартиросъёмщиков будет невозможно. Недавно мои знакомые сдавали в Екатеринбурге квартиру с приличным ремонтом за 15 тысяч рублей в месяц. Поэтому, выбирая между депозитом в банке и такой схемой инвестирования, я предпочла бы первый вариант или же порекомендовала сдавать квартиру с базовым недорогим ремонтом и минимумом техники и мебели». В результате жильцы выезжают, а хозяин обнаруживает множество мелких повреждений квартиры, которые ему выходят как раз на сумму ежемесячного платежа. Поэтому в идеале проверить квартиру уже после выезда жильцов, затем подписывать акт приёма-передачи имущества и только потом возвращать депозит». А ещё наниматели могут перестать платить. И выселить их из квартиры будет очень непросто, потому что законно это можно сделать только после решения суда. Мы подробно писали, с каким ещё проблемами могут столкнуться арендодатели , и как их решать. Утрата или порча квартиры. Жильцы могут не только испортить ремонт и обстановку квартиры, но и устроить в ней потоп или сильный пожар. Даже если договор найма и акт приёма-передачи были, не все согласятся сразу вернуть сумму убытка. Суд может занять много времени, а выплата долгов — ещё больше. Самое плохое, что может случиться: квартиру снимут мошенники или преступники, чтобы делать в ней что-то противозаконное. В первом случае квартиру могут продать по поддельным документам и восстанавливать справедливость придётся в суде. Во втором — доказывать, что не знали, что происходит в квартире, чтобы избежать уголовного наказания. Плюсы размещения средств в банковском депозите. Очень простая процедура. Как правило, инвестору нужно просто прийти в банк с паспортом и деньгами. Если сравнивать с процессом покупки и сдачи недвижимости — это намного быстрее и проще. Гарантированный доход. При размещении средств в банке вы заранее знаете, сколько и в течение какого времени получите в качестве дохода. Банковские вклады застрахованы государством, однако здесь стоит учитывать правила страхования — о них говорим в разделе «Риски». Минусы размещения средств в банковском депозите. Потеря дохода при досрочном снятии средств. Если появится необходимость получить средства раньше окончания договора вклада, вы рискуете потеряете процентный доход. Надежда Иванова, эксперт в области финансов, к. Сегодня на рынке есть депозиты, предполагающие досрочное выведение средств, но их немного, и они, как правило, с меньшей процентной ставкой, чем пополняемые вклады. Это объяснимо: банк либо должен быть уверен, что вы храните у него средства в течение долгого времени, либо даёт вам свободу действий, но не обещает при этом высокую доходность». Риски размещения средств на банковском депозите. Банк может обанкротиться. Хорошая новость: все банковские вклады застрахованы. Однако АВС агентство по страхованию вкладов гарантирует выплату страхового размещения на сумму не более 1,4 млн. Плюс: процедура выплат начинается только на й день после отзыва у банка лицензии или введения моратория. Поэтому основной совет вклачикам — не держать в одном банке сумму, превышающую размер страховки. Схема 1 — альтернативная: покупаем и сдаём апартаменты, которыми будет управлять УК. Апартаменты и апарт-отели появились на рынке недвижимости недавно, но уже стали популярными объектами для инвестирования. Основное отличие жилья такого типа: с юридической точки зрения оно относится к нежилой недвижимости. По документам вы покупаете квадратные метры в здании гостиничного типа либо в объекте общественно-делового значения. С этим фактом связаны некоторые важные для инвестора нюансы. Управление апартаментами и их арендой можно передать специальной компании, которая будет брать за свои услуги комиссию. Плюсы покупки апартаментов для сдачи в аренду. Апартаменты дешевле квартир. Можно передать вопросы аренды управляющей компании. Иногда компания-застройщик предлагает покупателям апартаментов различные доходные программы, основанные, как правило, на схеме краткосрочной аренды апартаментов. Собственники апартаментов не занимаются вопросами обслуживания и поддержания порядка в квартирах, поиском арендаторов и расчётами с ними — это делает управляющая компания, которая получает процент с дохода. Это красивее и удобнее, чем квартиры. Апартаменты часто строят в центральных районах — иногда они расположены в одном здании с отелем или бизнес-центром. Сдаются такие объекты, как правило, с полной отделкой, иногда даже с мебелью. А ещё в некоторых апарт-комплексах можно получить дополнительные «гостиничные» услуги вроде заказа еды, посещения фитнес-центра или уборки. Минусы покупки апартаментов для сдачи в аренду. Отсутствие постоянной регистрации. Вы не сможете оформить прописку в апартаментах как собственник — если этот вопрос для вас актуален. Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, оформить можно только временную регистрацию. Выше коммунальные платежи. Возможно, низкое качество жилья и отсутствие инфраструктуры. Нормы жилищного строительства не распространяются на апарт-здания. Поэтому застройщик может использовать более дешёвые материалы, а также вправе не обеспечивать жителей комплекса объектами инфраструктуры. Поэтому апартаменты могут быстрее терять ликвидность и подходят не всем арендаторам: например, семьи с детьми, возможно, не будут не рассматривать такой вариант из-за отсутствия детской площадки и сада неподалёку. Алексей Пискорский, эксперт по недвижимости : «Средняя стоимость посуточной аренды апартаментов в Санкт-Петербурге — руб. Таким образом, владелец небольшой квартиры-студии в центре может заработать, за вычетом расходов на обслуживание и вознаграждения управляющей компании, 70—80 тыс. Аренда выгоднее, чем банковский депозит, при условии, что квартира сдаётся добросовестным жильцам, которые не причинят ущерба имуществу. Выбирая между квартирой и апартаментами, сегодня выгоднее покупать и сдавать апартаменты. Схема 2. Покупаем квартиру на начальном этапе строительства, ждём, пока дом построят, и продаём дороже. Строительство многоквартирного дома длится несколько лет. На разных этапах строительства жильё стоит по-разному. Дешевле всего покупать на нулевом этапе, так называемом котловане, сразу после официального объявления старта продаж. По мере готовности объекта цена возрастает, а риск, который на себя берёт покупатель квартиры в строящемся доме, пропорционально уменьшается. У меня был клиент, который приобрёл квартиру 40 кв. Сегодня за эту квартиру — а ЖК оказался очень удачным — владельцу предлагают 6,5 млн плюс стоимость парковочного места. Плюсы покупки квартиры в новостройке для последующей перепродажи. Высокая потенциальная доходность. Возможность купить квартиру ниже рыночной стоимости. Руслан Соешев, владелец компании MegaAgent, эксперт рынка недвижимости: «Обычно в первые несколько дней, максимум 1—2 недели после старта продаж, застройщик тестирует цены — проводит своего рода маркетинговое исследование. В этот момент вам предлагают самые низкие цены в ЖК и возможность выбрать из множества квартир». Минусы покупки квартиры в новостройке для последующей перепродажи. Нужно ждать несколько лет. В течение которых ваши личные жизненные обстоятельства могут измениться. Доход уменьшится на сумму налога. Заплатить налоги нужно и при продаже готовой квартиры, и при переуступке прав по ДДУ. Например, если вы приобрели квартиру в строящемся доме за 5 млн. Мы подробно писали о налогах с продажи квартиры и о том, как их можно уменьшить. А ещё застройщик может установить свои отступные комиссии. Дополнительные расходы. Любая покупка недвижимости предполагает расходы на государственные пошлины, комиссии банков за перечисление денежных средств застройщику, услуги нотариуса, и, возможно, услуги агентства по подбору объектов инвестирования. Риски покупки квартиры в новостройке для последующей перепродажи. Вероятность ошибиться при выборе объекта. Даже в одном ЖК не все объекты обладают одинаковой ликвидностью. А уж выбрать квартиру на рынке с учётом множества факторов для новичка может быть сложно. Алексей Фомич, эксперт по недвижимости: «При покупке квартиры в новостройке трудно оценить, сколько в определённом ЖК уже приобрели квартир с целью последующей перепродажи. По опыту рынка, покупатель не всегда получает ту инфраструктуру, о которой говорит застройщик на начальном этапе продаж. Например, обещают облагороженную закрытую территорию, но после сдачи объекта ещё долгое время нет места для прогулок и поблизости ведётся стройка». Цены могут почти не вырасти. Стоимость недвижимости в местах массовой застройки может и не увеличиться значительно. Роман Чиковани, владелец агентства недвижимости:. Кроме того, зачастую недостаточно хорошо прирастают трёхкомнатные квартиры. Многое зависит от локации, плотности застройки, планировки, количества квартир в комплексе». Застройщик может обанкротиться, а дом не достроят. В России в году более 70 тысяч недостроев. Если строительство остановилось, и застройщик официально признан банкротом, дольщики могут потребовать либо возврата средств, либо оформления собственности на незавершённый объект. Реалии рынка говорят о том, что получить средства от банкрота-застройщика вряд ли получится, поэтому чаще всего дольщики требуют признания недостроя своей собственностью, образуют жилищно-строительный кооператив и заканчивают строительство — с помощью привлечения нового девелопера или средств, полученных от государства. Анна Иванова, эксперт по недвижимости, г. Екатеринбург: «Важно узнать репутацию и историю застройщика: объекты какого качества уже были реализованы, вовремя ли они сдавались, каким образом застройщик обычно изменяет цены на разных этапах строительства. Покупатель рискует больше всего, если застройщик — новичок на рынке, и меньше — если обращается к компании, которая давно на рынке и реализовала уже не один проект». Схема 3. Покупаем «проблемную» квартиру — в плохом состоянии или с юридическими сложностями. Делаем ремонт, решаем проблемы с документами и продаём дороже. Жильё «со сложностями» отталкивает многих покупателей. К объектам «с дефектами» относятся квартиры с юридическими затруднениями к примеру, проблемы с правом собственности, нарушения прав приватизации или признание продавца недееспособным или же квартиры в плохом состоянии, когда только косметическим ремонтом ситуацию не исправить. Инвестор решает проблемы с документами или приводит квартиру в порядок и продаёт дороже, чем совокупная сумма его вложений в этот объект. Плюсы покупки «нехорошей квартиры» с её последующей перепродажей. Возможность достаточно быстро получить высокий доход. На решение вопроса с документами или ремонт может уйти всего несколько месяцев. Екатеринбург: «Я не сторонник инвестиций в квартиры с юридическими сложностями, но ситуации бывают разные. Например, можно перекупить квартиру у дольщиков, которые не имеют возможности выплачивать ипотеку. Вместо того, чтобы продавать квартиру банку по крайне низкой стоимости, люди предпочитают продать объект чуть дороже, пусть и не по рыночной цене». Минусы покупки «нехорошей квартиры» с её последующей перепродажей. Доход будет меньше из-за налогов. Это нужно учитывать, планируя продать квартиру «по-быстрому». Опасения покупателей по отношению к «свежему» ДКП. Нередко потенциальные покупатели боятся каких-то мошеннических схем, если квартиру перепродают несколько раз в течение небольшого промежутка времени. Поэтому со «свежим» договором купли-продажи есть вероятность, что квартира будет долго продаваться либо придётся делать скидку. Непредсказуемые сроки. Иногда предсказать, сколько будет длиться ремонт или решаться юридические вопросы, довольно сложно. При этом, если стоимость ремонта среднестатистический покупатель оценить может, то провести юридическую экспертизу без привлечения специалиста не получится. Расходы могут быть больше, чем вы рассчитывали. Ремонт зачастую выходит дороже, особенно если речь идёт о старых квартирах. Риски покупки «нехорошей квартиры» с её последующей перепродажей. Право собственности может быть оспорено. Роман Чиковани, владелец агентства недвижимости: «Всегда стоит помнить, что любые сделки могут быть оспорены. Общий срок исковой давности — 3 года с момента, когда стало известно о факте нарушения прав. Поэтому важно изучить историю продаж объекта, понять, на каких условиях перепродавалась недвижимость». Затягивание сроков продажи. Даже после того, как квартира будет приведена в порядок, нет гарантии, что на неё будет большой спрос. Оценить привлекательность конкретного объекта в глазах покупателей можно, изучив квартиры, которые продаются в конкретном районе города в настоящее время — для этого существуют специальные карты недвижимости. Такую схему инвестиций можно рассматривать только в том случае, если у вас есть опытный юрист или агент, специализирующийся на подобных сделках — если мы говорим о квартирах с юридическими сложностями; или же вы можете качественно и относительно бюджетно сделать ремонт — в случае, если квартира в плохом состоянии. Схема 4. Покупаем квартиру в ипотеку и сдаём в аренду, чтобы выплачивать кредит. Александр Багдагулов, основатель компании «Бюро новостроек»: «Любые инвестиции — это математика. Инвестор должен подобрать такой объект недвижимости, чтобы сумма дохода с аренды была равной либо превышала сумму ипотечного платежа». Предположим, вы покупаете квартиру за 6,8 млн. Ипотеку в 3,3 млн. В течение этих 20 лет вы сдаёте квартиру за 35 тыс. Через 20 лет, без особых усилий с вашей стороны, у вас появляется квартира. Особенно часто эту схему используют родители, желая обеспечить жильём подрастающих детей. Плюсы покупки квартиры в ипотеку для сдачи в аренду. Собственность без больших ежемесячных вложений. Деньги, которые вы отдаёте банку для погашения кредитного платежа, вы получаете с аренды — а значит, не наносите удар по собственному бюджету. А через 15—20 лет становитесь владельцем недвижимости. Квартира — даже в ипотеке — ликвидный актив. При необходимости вы сможете продать её возможно, даже дороже, чем покупали и быстро вернуть банку долг. Обычно ипотечные квартиры продавать не рекомендуют из-за того, что в первые годы собственники платят банку в основном проценты по кредиту, при этом основное тело долга уменьшается очень медленно. И при продаже получается, что совокупные расходы на жильё превышают доходы. Минусы покупки квартиры в ипотеку для сдачи в аренду. Но есть и дополнительные. При покупке квартиры в новостройке нужно платить ипотеку самостоятельно, пока дом не построят. Нужно согласие банка. Несмотря на то, что вы являетесь собственником квартиры, она находится в залоге у банка, который беспокоится о сохранности своего актива. Если вы планируете сдавать жильё, купленное в аренду, следует заранее, при подписании ипотечного договора, обсудить этот вопрос с банком. У вас ипотека. Риски покупки квартиры в ипотеку для сдачи в аренду. Придётся самостоятельно оплачивать всю сумму ипотечного кредитования. Если жильцы съедут, а новых найти будет проблематично например, в доме начнётся шумный капитальный ремонт , платить ипотеку всё равно придётся. Выгодность этой схемы инвестирования во многом зависит того, какой суммой вы обладаете на старте и, соответственно, от предоставленных банком условий ипотечного кредитования. Но она вполне рабочая и позволяет без особых усилий получить квартиру, имея на руках сумму, недостаточную для её покупки. Хотите снять или сдать квартиру? Теперь это просто с Яндекс. Добавить объявление Кабинет Войти. Главная Журнал Вторичное жильё. Вполне сопоставимые цифры. Плюсы покупки квартиры для сдачи в аренду Пассивный доход. Минусы покупки квартиры для сдачи в аренду Невысокая доходность. Риски при сдаче квартиры в аренду Недобросовестные наниматели. Плюсы размещения средств в банковском депозите Очень простая процедура. Минусы размещения средств в банковском депозите Невысокая доходность. Риски размещения средств на банковском депозите Банк может обанкротиться. Схема 1 — альтернативная: покупаем и сдаём апартаменты, которыми будет управлять УК Как это работает Апартаменты и апарт-отели появились на рынке недвижимости недавно, но уже стали популярными объектами для инвестирования. Управление апартаментами и их арендой можно передать специальной компании, которая будет брать за свои услуги комиссию Плюсы покупки апартаментов для сдачи в аренду Апартаменты дешевле квартир. Минусы покупки апартаментов для сдачи в аренду Отсутствие постоянной регистрации. Покупаем квартиру на начальном этапе строительства, ждём, пока дом построят, и продаём дороже Как это работает Строительство многоквартирного дома длится несколько лет. Плюсы покупки квартиры в новостройке для последующей перепродажи Высокая потенциальная доходность. Минусы покупки квартиры в новостройке для последующей перепродажи Нужно ждать несколько лет. Роман Чиковани, владелец агентства недвижимости: «Если в комплексе 20 квартир на этаже, из которых 12 — студии, то, конечно, высокий прирост маловероятен. Делаем ремонт, решаем проблемы с документами и продаём дороже Как это работает Жильё «со сложностями» отталкивает многих покупателей. Плюсы покупки «нехорошей квартиры» с её последующей перепродажей Возможность достаточно быстро получить высокий доход. Минусы покупки «нехорошей квартиры» с её последующей перепродажей Доход будет меньше из-за налогов. Риски покупки «нехорошей квартиры» с её последующей перепродажей Право собственности может быть оспорено. Итог Такую схему инвестиций можно рассматривать только в том случае, если у вас есть опытный юрист или агент, специализирующийся на подобных сделках — если мы говорим о квартирах с юридическими сложностями; или же вы можете качественно и относительно бюджетно сделать ремонт — в случае, если квартира в плохом состоянии. Покупаем квартиру в ипотеку и сдаём в аренду, чтобы выплачивать кредит Как это работает Александр Багдагулов, основатель компании «Бюро новостроек»: «Любые инвестиции — это математика. Плюсы покупки квартиры в ипотеку для сдачи в аренду Собственность без больших ежемесячных вложений. Риски покупки квартиры в ипотеку для сдачи в аренду Придётся самостоятельно оплачивать всю сумму ипотечного кредитования. Итог Выгодность этой схемы инвестирования во многом зависит того, какой суммой вы обладаете на старте и, соответственно, от предоставленных банком условий ипотечного кредитования. Автор: Мария Виноградова. Иллюстратор: Юля Мрачненько. Предыдущая Следующая. Получайте новые материалы на почту Подписаться. Читайте также Кредит по ипотечной ставке на любые цели? Рассказываем, как работает кредит под залог недвижимости Сколько стоит ваша квартира или не ваша. Как объективно оценить жильё Покупка квартиры: чек-лист для просмотра квартиры и проверки документов что спрашивать, на что смотреть Как выбрать квартиру на вторичном рынке «Пушки, будка, два пенька». Что чаще всего перевозят москвичи во время переезда Гид по брежневкам. Возможно, вы живёте именно в таком доме. Вся недвижимость Реклама Стань частью команды Пользовательское соглашение Помощь. Мобильная версия. Вертикали ».

Сведения об инвестиционном проекте