Versautes, verbotenes Verhalten auf Dachboden
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Ratgeber Mietrecht Mietvertrag Die Hausordnung: Was man vom Mieter erwarten darf
Mit der Hausordnung können Vermieter so manche Arbeit auf den Mieter übertragen. Alles dürfen sie jedoch nicht verlangen.
Foto: iStock.com / AlenaPaulus
Trompete spielen rund um die Uhr? Das geht nicht – Ruhezeiten können Vermieter in der Hausordnung regeln.
Foto: iStock.com / hobo_18
Hecken schneiden oder Unkraut jäten – soll das der Mieter übernehmen, müssen diese Aufgaben auch Bestandteil des Mietvertrags sein.
Foto: Halfpoint / adobe.stock.com
Soll der Mieter Arbeiten wie Laubrechen übernehmen, muss die Hausordnung unbedingt Teil des Mietvertrags sein.
Foto: Kathrin39 / adobe.stock.com
Normale Wohngeräusche – dazu zählt auch der Lärm von Waschmaschinen – müssen in der Regel hingenommen werden.
Foto: iStock.com / JackF
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Ob Grillen oder Lagern von Müllsäcken im Hausflur – bestimmte Dinge können Vermieter in der Hausordnung verbieten. Doch es gibt auch Grenzen. Was Vermieter von ihren Mietern verlangen können.
Vermieter sind nicht verpflichtet, eine Hausordnung aufzustellen. Mit einer Hausordnung können Vermieter das Zusammenleben im Mietshaus jedoch regeln, Streitigkeiten zuvorkommen und ihren Mietern bestimmte Pflichten auferlegen. Beispielsweise wie und wann Mieter Gemeinschaftsräume eines Mehrfamilienhauses nutzen können oder wann Ruhezeiten gelten. So kann Streitigkeiten unter den Hausbewohnern zuvorgekommen werden.
Auch bestimmte Arbeiten, wie die turnusmäßige Reinigung des Treppenhauses oder den Winterdienst, können auf den Mieter übertragen werden. Allerdings müssen Vermieter auch einige Dinge beachten, wenn sie eine Hausordnung erstellen wollen.
Grundsätzlich spielt es eine große Rolle, ob die Hausordnung Teil des Mietvertrags ist oder lediglich ein Aushang im Treppenhaus:
Will der Vermieter seinem Mieter bestimmte Arbeiten, wie Schneeschippen, Hofkehren oder die Treppenhausreinigung, auferlegen, muss die Hausordnung zwingend Bestandteil des Mietvertrags sein. Das heißt: Die Hausordnung muss entweder ein Anhang zum Mietvertrag sein oder im Mietvertrag erwähnt werden.
Ist die Hausordnung nur ein Aushang im Flur oder wird sie dem Mieter getrennt vom Mietvertrag überreicht, dürfen den Hausbewohnern darin keine Aufgaben und Pflichten auferlegt werden, die über seine gesetzliche oder vertragliche Pflicht hinausgehen. Die Hausordnung darf dann nur sogenannte „ordnende Regelungen“ enthalten, wie etwa Nutzungsbestimmungen für Gemeinschaftsräume, Schließzeiten der Haustür oder Regelungen zu Ruhezeiten. Natürlich dürfen die Regelungen aber den Mieter nicht in seinem Persönlichkeitsrecht einschränken oder gegen geltendes Recht verstoßen.
Es gibt kein Gesetz, das Vermieter dazu verpflichtet, eine Hausordnung aufzustellen. Aus diesem Grund gibt es auch keine einheitlichen Formulare. Folgende Punkte können in Hausordnungen geregelt werden:
Hinweise zu den gesetzlichen Ruhezeiten im Haus sind Bestandteil fast jeder Hausordnung. Nachtruhe herrscht zwischen 22 und 6 Uhr. Die Mittagsruhe ist zwar nicht mehr bundeseinheitlich geregelt, kann aber zwischen 12 und 15 Uhr angesetzt werden. Diese Ruhezeiten müssen nicht extra im Mietvertrag erwähnt werden. Denn mit diesen Vorschriften fordert der Vermieter nur ein, was auch im Gesetz steht und woran sich der Mieter ohnehin halten muss.
Nutzen Mieter bestimmte Räume, wie die Waschküche, Kellerräume oder den Dachboden, gemeinsam, ist es ratsam, in der Hausordnung die Rechte und Pflichten der Mieter diesbezüglich zu regeln. Vermieter können beispielsweise vorgeben, zu welchen Zeiten die Mieter die Gemeinschaftswaschmaschinen benutzen dürfen oder wie viel Platz jedem Mieter zum Trocknen seiner Wäsche zusteht. Diese Vorschriften müssen nicht zwingend im Mietvertrag erwähnt werden.
Gehört zum Mietshaus ein Gemeinschaftsgarten, sollte in der Hausordnung geregelt werden, was im Garten erlaubt ist und was nicht. Geregelt werden kann zum Beispiel, ob und wann Mieter Liegestühle, Blumenkübel und anderes bewegliches Mobiliar aufstellen dürfen oder ob sie Gemüse anbauen dürfen. Diese Regeln müssen nicht im Mietvertrag erwähnt werden. Will der Vermieter aber, dass seine Mieter den Garten pflegen, also den Rasen mähen, Laub rechen oder Unkraut jäten, müssen diese Aufgaben auch Bestandteil des Mietvertrags sein.
Sonderfall Grillen : Zum beliebten Streitthema Grillen gibt es keine einheitliche Rechtsprechung. Grundsätzlich ist Grillen auf Balkon, Terrasse oder im Garten erlaubt. Allerdings können Vermieter das Grillen im Mietvertrag und dann auch in der Hausordnung ihren Hausbewohnern verbieten oder einschränken.
Welche Rechte Mieter haben, wenn sie auf dem Balkon grillen wollen, hat unser Autor in diesem Artikel zusammengefasst.
Unbedingt in der Hausordnung sollten auch Sicherheitsaspekte geregelt werden. So können Vermieter beispielsweise Schließzeiten für die Haustür, Keller und Hofeingänge festlegen oder vorschreiben, dass Fluchtwege nicht verstellt werden dürfen. Das Abstellen von Fahrrädern kann zum Beispiel nur auf den dafür vorgesehenen Flächen oder im Fahrradkeller erlaubt werden.
Auch dass Keller-, Speicher- und Treppenhausfenster in der kalten Jahreszeit geschlossen bleiben sollten, kann in der Hausordnung festgehalten werden. Das gilt insbesondere für Dachfenster bei Regen und Unwetter. Die Regeln dienen der Haussicherheit. Es kann auch verboten werden, gefährliche Stoffe in der Tiefgarage zu lagern. Diese Maßnahmen gelten auch, wenn sie nicht Teil des Mietvertrags sind.
Vermieter sollten in der Hausordnung auch auf die allgemeine Einhaltung von Ordnung im Haus eingehen. So kann den Mietern beispielsweise untersagt werden, Müll vor der Wohnungstür zu deponieren.
Mittels der Hausordnung können Vermieter ihren Mietern aber auch Arbeiten im und am Haus auferlegen. Dazu zählen Schneeschippen, Laubkehren oder die wöchentliche Reinigung des Treppenhauses. Will der Vermieter, dass seine Mieter diese Aufgaben erledigen, muss die Hausordnung aber zwingend Bestandteil des Mietvertrags sein. Andernfalls ist der Mieter zu diesen Arbeiten nicht verpflichtet. Wichtig: Der Vermieter darf seinen Mietern aber keine Arbeiten auferlegen, die gegen geltendes Recht verstoßen oder unverhältnismäßig sind. So kann der Vermieter zum Beispiel nicht vom Mieter verlangen einmal im Jahr die Hausfassade zu streichen oder die Fliesen im Hausflur zu erneuern.
Generell gilt: Die Hausordnung darf nicht gegen geltendes Recht verstoßen oder den Mieter in seinem Persönlichkeitsrecht einschränken.
Mit diesen Verboten und Regelungen hatten Vermieter in der Vergangenheit vor Gericht schlechte Karten:
Problematisch wird es für Vermieter meist auch, wenn sie in der Hausordnung regeln, ob in der Mietswohnung eine Waschmaschine betrieben werden darf oder zu welchen Tageszeiten diese laufen darf. Nach vorherrschender Meinung der Gerichte müssen normale Wohngeräusche – dazu zählen auch die Geräusche von Waschmaschinen und Trocknern – von anderen Bewohnern hingenommen werden. Ein Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln entschied, dass Waschmaschinen auch am Sonntag laufen dürfen (Az.: 16 Wx 165/00). Allerdings sollten die Geräte während der Nachtruhe (22 bis 6 Uhr) nicht laufen (Landgericht Frankfurt, Az.: 2/25 O 359/89).
Kann der Vermieter Individuelle Aufgaben auf einzelne Mieter übertragen?
Der Vermieter muss die Mieter gleichermaßn behandeln. Er kann beispielsweise nicht bestimmen, dass nur ein Mieter des Erdgeschosses den Winterdienst leistet. Es gilt, dass alle Mieter grundsätzlich dasselbe Recht haben. Soll beispielsweise der Mieter einer Erdgeschosswohnung zum Schneeräumen oder Kehren der Gehbereiche durch eine vertragliche Hausordnung verpflichtet werden, kommt dies einer unangemessenen Benachteiligung gleich. Wenn es eine solche Verpflichtung gibt, müssen sie für alle Mieter gelten (AG Köln, 14.09.11, 221 C 170/11).
Ob und welche Konsequenzen es hat, wenn Mieter gegen die Hausordnung verstoßen, hängt wieder davon ab, ob sie Teil des Mietvertrags oder ein Aushang ist.
Ist die Hausordnung Teil des Mietvertrags ist sie rechtlich bindend. Verletzt der Mieter die Hausordnung erheblich oder missachtet sie immer wieder, wird das häufig als Vertragsbruch bewertet und der Vermieter kann eine Kündigung aussprechen. Allerdings muss er den Mieter zuvor abgemahnt haben (§ 543 Abs. 2 BGB). Bei wiederholter Verletzung der Hausordnung ist danach die fristlose Kündigung möglich.
Anders ist es, wenn die Hausordnung nur als Aushang im Treppenhaus hängt. Da in einem Aushang, was einer allgemeinen Hausordnung entspricht, nur Hinweise zum Verhalten, aber keine konkreten Rechte oder Pflichten festgelegt werden, gestaltet sich das Feststellen eines Vertragsbruches schwierig. Vermieter können in diesem Fall nicht sofort abmahnen, sondern erst nach wiederholten und schweren Verstößen bei Störung des Hausfriedens.
In beiden Fällen gilt: Weil jedoch beim Vermieter immer die Beweislast in solchen Fällen liegt, sollte er Zeugen benennen können, die auch vor Gericht aussagen können.
Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags, kann sie nicht so einfach vom Vermieter geändert werden. Der Mieter muss erst seine Zustimmung geben.
Ist die Hausordnung hingegen kein Bestandteil des Mietvertrags, darf der Vermieter einseitige Änderungen vornehmen. Allerdings dürfen auch diese Änderung wieder nur ordnenden Charakter haben – wenn zum Beispiel im Haus nachträglich ein Waschraum oder Fahrradkeller eingerichtet wird, darf der Vermieter auch nachträglich Regelungen für diese Räume in der Hausordnung erlassen.
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