В обход эскроу: «ноу-хау» застройщиков Петербурга грозит рынку дефицитом жилья с 1 июля

Согласно корректировкам с 1 июля этого года жилье в РФ должно возводиться на принципах проектного финансирования. Впрочем, исключение сделано для тех объектов, где имеется 30%-ная готовность жилых комплексов и заключено свыше 10% договоров долевого участия (ДДУ). Соответствующее постановление правительства РФ было утверждено в апреле. Однако, похоже, что застройщики нашли лазейку, позволяющую им обходить второе условие. 78.ru разбирался, насколько эта уловка законна и чего ждать покупателям жилья после 1 июня.

Сам себе продавец

О «ноу-хау» петербургских застройщиков, позволяющему обойти постановление правительства РФ, рассказали в пресс-службе ГК Active. Там пояснили, что в первой декаде июня этого года городские риэлторские агентства начали получать письма от застройщиков с объявлением о том, что квартиры теперь будут продаваться по переуступке права собственности.

— Согласно поправкам, которые вступают в силу с 1 июля, чтобы девелопер мог реализовать недвижимость без финансовой схемы с эскроу-счетами, дом должен быть построен на 30% и иметь 10% проданных квартир. Поэтому, судя по всему, девелоперы решили выкупить сами у себя нужное количество квартир, которое позволит им не задействовать банковские кредиты, не нарушив закон, — констатировали, в частности, в агентстве недвижимости «Штаб квартир».

По логике экспертов агентства, после того как новостройка пройдёт экспертизу и комитет по строительству Смольного оценит степень готовности дома, застройщик получит разрешение продавать квартиры по ДДУ уже для всех желающих. В дальнейшем объект, скорее всего, будут достраивать на деньги дольщиков.

При этом, пока застройщик не продаст необходимые 10% квартир, которые сам у себя и купил по переуступке прав, остальные лоты не поступят в продажу.

— Причём по предварительным данным, так собираются действовать все крупные девелоперы Петербурга. Получается, что покупатели смогут выбирать из малого числа квартир объекта, предположительно не более 10% от всех лотов. Это создаст дефицит на рынке жилой недвижимости, который может продлиться до ноября 2019 года. Именно этот срок потребуется застройщикам, чтобы пройти все этапы проверки и получить разрешение на продажу квартир без помощи эскроу-счетов. Пока непонятно, повлияет ли это на рост цен, — пояснили в ГК Active.

Законно, но с оговорками

Как пояснил сопредседатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Петербурга и Ленинградской области Олег Островский, уступка прав требований по ДДУ предусмотрена 214-ФЗ.

— В данном случае речь идет об уступке прав и обязанностей по договору физическим или юридическим лицам, каким-либо образом, связанными с застройщиком и заключившими с ним договоры участия в долевом строительстве до вступления в силу изменений в 214-ФЗ, то есть, до 1 июля 2019 года. Эти договоры, безусловно, должны быть зарегистрированы в региональном Управлении Росреестра, — отметил эксперт.

При этом уступка дольщиком прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

— Поэтому, при заключении договора уступки нужно первым делом выяснить у застройщика, полностью ли рассчитался с ним первоначальный дольщик. Не случайно, для государственной регистрации договора уступки должна быть представлена справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве участником долевого строительства застройщику, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи, — пояснил Олег Островский.

Если договор об уступке прав требований по ДДУ заключает юридическое лицо, то оплату по нему нужно производить только после государственной регистрации такого договора.

— Рассматриваемая схема не противоречит действующему законодательству, но в зависимости от конкретного застройщика и объекта строительства может нести дополнительные риски. Поэтому я бы рекомендовал покупателям квартир до заключения договора уступки особенно внимательно изучить финансовое состояние застройщика и ход строительства объекта, проверить разрешительную и проектную документацию, проверить содержание ДДУ и дополнительных соглашений к нему, в том числе — порядок платежей, изучить условия уступки, выяснить возможные причины уступки. Важно не забывать о том, что к новому покупателю переходят не только права, но и обязанности и ответственность предыдущего дольщика, — отметил эксперт.

Преимуществом при заключении договора уступки для покупателя может быть возможность приобрести квартиру по более выгодной цене, чем предлагает застройщик в этом же доме. Если же цены не отличаются, то проще и безопаснее заключить с застройщиком обычный договор участия в долевом строительстве.

Существенный риск здесь связан и с тем, что застройщик мог в течение короткого времени заключить существенное количество ДДУ с условно аффилированными лицами (для преодоления 10% барьера) с льготным графиком платежей по договору, по которым была внесена минимальная сумма, не достаточная для осуществления строительства в заявленные сроки. Если продажи по новым договорам встанут, в финансировании строительства может появиться кассовый разрыв. Это чревато нарушением сроков строительства.

В лидерах рынка

На условиях анонимности участники рынка рассказали, что «ноу-хау» могут воспользоваться такие крупные городские компании, как Setl Sity, «Полис Групп» и «Лидер Групп». При этом некоторые городские девелоперы намерены остановить продажи, что, как считают в ГК Active, по факту означает то же самое.

Так, ЦДС прекратит их с 18 июня во втором корпусе ЖК «Елизаровский», в первом и втором корпусе ЖК «Приневский», в ЖК «Северный», в третьем корпусе ЖК «Муринский посад». В компании это объяснили другими причинами.

Как пояснил директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев, переуступка права требования на квартиру в строящемся доме — это одна из форм договора приобретения прав. В данном случае предметом сделки выступает ещё не построенная квартира. С помощью переуступки (договора цессии) покупатель приобретает права на неё. Данные сделки разрешены законом, они регулируются Гражданским кодексом РФ. Квартиры по переуступке реализуются в России не первый год, все застройщики и риэлторы хорошо знакомы с этой формой продажи. Она не несёт в себе никаких повышенных рисков, если учесть несколько моментов при оформлении сделки. Например, необходимо обратить внимание на сумму, указанную в договоре.

Покупатель квартиры по переуступке становится таким же дольщиком, как и все остальные покупатели недвижимости в данном жилом комплексе.

Сергей Терентьев пояснил, что по закону, любой гражданин или юридическое лицо могут продавать квартиры по переуступке, получая деньги на обычный счёт. Оформление счёта эскроу в данном случае не требуется.

— В ближайшее время некоторые застройщики воспользуются этим правом. В таких сделках нет ничего страшного, просто продавцом в данном случае будет выступать не сам застройщик, а аффилированное с ним юридическое или физическое лицо. Какое-то время такая схема будет существовать, пока застройщики не реализуют все квартиры, выкупленные их партнёрами. В данном случае квартиры по переуступке могут стоить даже немного дешевле объектов, предлагаемых по эскроу, так как деньги за них застройщик получит сразу, а не после ввода дома в эксплуатацию, — рассказал он.

В пресс-службе ГК «Полис Групп» подчеркнули, что компания в настоящее время реализует проекты, которые отвечают требованиям законодательства, позволяющее продолжить реализацию по привычной для покупателя схеме — договорам долевого участия.

— Возможность продавать квартиры по договорам цессии на рынке всегда была, и эта схема не нова. Она обладает своими плюсами и минусами, — кратко отметили там.

В компании Setl City от комментариев отказались.

Автор: Светлана Коваленко