Управляющие компании - на острие атаки

На работу управляющих компаний и качество работы всех организаций жилищно-коммунальной сферы во Владивостоке тысячи жалоб.

В Приморье на обслуживании управляющих компаний находятся 9 220 домов, организованы ТСЖ, ЖСК, ЖК в 961 доме из 16672 домов.

Как строится работа управляющих компаний Владивостока и некоторых ЖСК, и почему от них уходят дома, попытался на основе нескольких примерова разобраться канал "Босфор Восточный".

Информационные сервисы фиксируют более 1623 видов жалоб в адрес Управляющих компаний Приморья. Так, в зимний период наиболее остро стоит уборка снега и льда.

На втором месте - уборка в подъезде, которая, как правило, становится последней каплей в отказе от услуг УК.

Жители жалуются на то, что плохо топят и протекает крыша, о том, что нет горячей воды более двух недель или отопления больше суток, дома не проверяют на предмет пожарной безопасности. Беспокоит запах в подъезде и нерабочий лифт и.т.д., и т.п.

Губернатор Приморского края Олег Кожемяко сделал и того более разгромную оценку, более 10 тысяч жалоб - таков итог работы 106 управляющих компаний жителями Владивостока. С "управляйками" пытаются договориться о новой системе работы и заключить соглашение.

Коммуналку хотят повысить

Резюме из бесед с инициативными жильцами и УК позволяет сформировать следующую точки зрения: как только вдумчиво и целенаправленно владивостокцы создают ТСЖ или ТСН они получают более качественные услуги за те же, а то и за меньшие деньги. Позиция УК - тариф на коммунальные услуги, особенно за санитарию - уборку территорий домов и подъездов устарел. Тарифы приняты в 2007 году, и нынешним затратам на обслуживание уже не соответствуют.

С одной стороны, в тарифах на ЖКХ и правилах уборки предлежащих территорий нет ничего секретного, с другой информации о них не доищешься. Договор о прикреплении к управляющей компании, как правило, хранится у старшего по дому.

Один из представителей вновь созданных управляющих компаний во Владивостоке, рассказал, что, как правило, за панельными "хрущевками" в 90 квартир - стандартной пятиэтажке с 6 подъездами или одноподъездной девятиэтажке - каких много на Первой и Второй Речках во Владивостоке - закреплен один дворник, а также одна уборщица лестничных клеток. Согласно нормативам она должна подметать веником подъезды с первого по последний этаж не меньше 6 раз в неделю, один раз в месяц проводить влажную уборку всего подъезда и два раза генеральную - протирать перила, выключатели, почтовые ящики, подоконники и мыть окна в летнее время. Так называемое влажное подметание первых двух этажей должно происходить каждый день. Но эти люди по сдельной оплате, как правило, убирают территорию и подъезды трех-четырех соседних домов. Косметический ремонт УК должна проводить каждые три-пять лет.

Два рубля на один квадратный метр выделяют на содержание подъездов и мест общего пользования для домов, построенных в советское время. Из этих денег надо умудряться платить зарплату, налоги, покупать моющие средства уборщицам и дворникам. Например, в "хрущевке" квадратный метр обслуживают за 16 рублей.

В то же время новые тарифы на обслуживание новостроек сегодня находятся в диапазоне 30-40 рублей за квадратный метр. В управляющих компаниях говорят, что готовы брать и пять рублей за кв. м, но тогда в перечне услуг будут лишь аварийные работы, а все остальное – ремонт крыш, труб, подвальных помещений пусть жильцы оплачивают из собственного кармана, равно как и косметический ремонт.

Неспокойное королевство

Государство отстранилось от регулирование тарифов за оплату содержание домов сразу после распада СССР, поэтому, несмотря на скромное казалось бы обеспечение - управление домами - это целый бизнес. От него не собираются отказываться так называемые игроки рынка во Владивостоке, им в редких случаях хотят заниматься сами жильцы домов. С таким трудом возникающие ТСЖ и ТСН своим фактом существования лишь доказывают тот факт, что они могут быть созданы, когда созреет мини-гражданское общество числом в 2500 человек в жилом доме-деревне.

Однако телодвижения на рынке "управляек" стали в последний год заметнее. Уволился и глава УК "Ленинского района" Алексей Руденко. Вновь под кураторством Вадим Глазунова возникла ООО "УК "Эгершельд - ДВ". В УК "Фрунзенского района" произошли кадровые перестановки, хотя во главе компании остался Анатолий Слаутенко. Стали возникать так называемые малые УК - ООО "Паллада", ООО "Центральная" (Центральный район), ООО"Мадикс".

Тем временем, владивостокцы вне зависимости от района проживания жалуются на фейковые передачи домов от одной УК другой. Люди получают двойные квитанции. Как на это смотрят сами УК, нам удалось узнать из первых уст. 

Известный бизнесмен Вадим Глазунов видит ситуацию следующим образом. Возврат многоквартирных домов, которые, с точки зрения нашего собеседника, были незаконно переданы УК "Эгершельд" от Некоммерческого партнерства "Эгершельд", начался в 2013-2014 годах. Действующее на тот период руководство компании "нарисовало" переход домов без согласия жильцов под свое крыло несколькими годами раньше в 2010-2011 гг.

"Я попытался вернуть компанию через прежнюю Администрацию Владивостока. Обращение было вполне логичным, т.к. договоры на обслуживание домов с НП "Эгершельд" заключала в свое время Администрацией города напрямую. Нас не поддержали, хотя факты нарушений новой командой УК были налицо, об этом свидетельствовали и возбужденные уголовные дела. В суд были предъявлены документальные подтверждения подделки документов. Но следующий этап - заявления от жителей о полученном ущербе. Втягивать в эту борьбу людей, с моей точки зрения, было не правильно. Однако надо было идти дальше. Тогда я принял решение возродить свою компанию, по аналогии с прежней она получила название "Эгершельд-ДВ". По суду заставил поменять название неправомочной управляющей компании "Эгершельд", после чего с 2014 года она стала УК "Фрунзенского района", - рассказывает Вадим Глазунов.

"Могу прямо сказать, какую роль играю в ее управлении. После смерти одного из учредителей УК "Фрунзенского района" я выкупил его долю. Теперь одна седьмая компании в моей собственности. Сегодня наша главная цель – разобраться, каким образом управлять доставшимся в очень плачевном состоянии хозяйством. Поскольку в тот момент, как я покинул пост руководителя НП "Эгершельд", на его счете находилось 80 млн рублей, а сегодня там нет ничего. Все деньги, которые были якобы на счете домов, в прямом смысле были виртуальными», - утверждает Вадим Глазунов.

Он планирует по суду привлечь к ответственности прежних менеджеров УК Фрунзенского района. Как свидетельствуют заявления в СМИ, в планах прежнего руководства УК аналогичные разбирательства.

По мнению совладельца УК Фрунзенского района и учредителя "Эгершельд-ДВ", еще придется выяснить, почему труд прежнего руководства - главного юриста, главного инженера и т.д. - оплачивался ежемесячно в диапазоне 300-700 тыс. рублей, и они же являлись собственниками подрядных организаций, а компания тем временем пришла к предбанкротному состоянию. Хотя и это громко сказано, с нее фактически нечего взять, УК задолжала ресурсоснабжающим организациям 13 млн рублей, подрядчикам - 9 млн рублей. Денег на счете УК нет, приходится работать с нуля, ждать оплаты услуг от жильцов.

«Да, мы пошли по подрядным организациям, так называемым ЖЭУ и ЖЭКам, которые работали с жильцами напрямую, выполняли подрядные работы и фактически своей работой дотировали УК "Фрунзенского района, но остались без оплаты своих услуг. Этим трем компаниям мы дали возможность проводить собрания и рассказывать жителям о сложившейся ситуации, предлагать свои услуги. Есть ошибки, мы не скрываем, о переходе в УК «Эгершельд-ДВ» разговариваем со старшими домов, те откликаются, проводят собрания жильцов, приносят листы голосования. Если есть вопросы к их достоверности, будем разбираться, для диалога мы открыты", - говорит Вадим Глазунов.

Пока ни у УК «Паллада», ни у «УК "Центральный район» нет домов в управлении, и к рейдерскому захвату переговорный процесс не имеет никакого отношения,

На Пологой и сопредельных улицах также ведут переговоры с жителями на переход из УК «Фрунзенского района» в УК «Центральный район», которая раньше выполняла функции ЖЭУ и обслуживала дома как подрядная организация. Возглавляет эту компанию Юрий Юферов, который работал с Глазуновым со времен организации НП «Эгершельд».

Альянс для УК

Создание Альянса управляющих компаний во многом основано на убеждении Вадима Глазунова, что, только объединившись, небольшие УК смогут качественно содержать дома. Но такой альянс - это в первую очередь добровольная общественная организация.

«К нам хотят присоединиться УК из Партизанска, Владивостока, Артема. Хотя скажу сразу, ассоциация создается не для того, чтобы осваивать федеральные деньги. Мы преследуем совсем другие цели – улучшение качества обслуживания, уменьшение расходов на содержание административного аппарата, увеличение зарплаты дворникам, сантехникам, инженерам. И в данном случае мы хотим донести нашу точку зрения, которую я высказал на совещании при губернаторе – необходимо утвердить номинальную стоимость всего перечня услуг в жилищно-коммунальной сфере. Чтобы качественно обслуживать дом в соответствии с пожеланиями жильцов, надо посчитать экономику дома. Сегодня в оплате коммунальных услуг должно быть заложено никак не меньше, чем 14-20 тыс. руб. за кв.м.», - замечает Вадим Глазунов.

Оформить кадастр

Оформление кадастрового участка под многоквартирный дом советской постройки еще одна головная боль жильцов. Во многом эта задача Администрации города, расходы по оплате кадастрового участка должно поступить именно оттуда, говорят во владивостокских УК. Но исполнительная власть на уровне муниципалитета долгие годы отказывала управляющим компаниям в таком сотрудничестве. А для жильцов, которые самостоятельно решают оформить этот участок, эта процедура волокитная и затратная по времени. Хотя в свое время 30% жилых домов Владивостока все же смогли оформить кадастровый участок на землю благодаря федеральным программам.

Построить дом в узком проеме между хрущевками сегодня не позволит законодательство, но совсем рядом втиснуть небоскреб – вполне. Вадим Глазунов советует внимательно следить за общественными слушаниями, смотреть под какие нужды выделяют сопредельную землю, регулярно смотреть публичную кадастровую карту.

Распределение обязанностей по уборке придомовых территорий тоже вопрос интересный. К примеру на преодоление последствий от ледяного дождя город выделил более 100 млн рублей. На практике город выделял технику, а трудовые ресурсы – управляющие компании. «Вы видели работу у ваших домов большой экскаватор - фронтальник, КАМАз – это техника городской системы благоустройства, а люди на уборке упавших деревьев и веток – наши. В собственности нашей УК есть и собственная техника, например, экскаватор, его мы использовали, раскапывая котлован около ливневой системы и восстановления ливневой системы», - объясняет директор УК «Эгершельд –ДВ» Павел Смольский.

Переведи часы назад

Переход в другую «управляйку» практически всегда ставит крест о переводе средств дома. Павел Смольский также подтверждает подобную плачевную практику. Только суд может обязать перечислить деньги на счет, однако поступят ли физически эти деньги – большой вопрос.

Эксперт проекта «Жилфин РФ» Лола Кириллова специально для канала "Босфор Восточный" поясняет, при формировании фонда капитального ремонта дома открывает спецсчет именно управляющая компания. Передать все средства на аналогичный счет в ТСЖ будет возможно, только если у конкретного дома нет никакой задолженности по оплате в том числе по взносам на капитальный ремонт.

«На счете нашего дома был 1 млн рублей, этих денег вполне хватало на теплосчетчик. Но, по мнению пожилых соседей, отопление станет с его установкой еще дороже. В итоге мы перешли в другую УК и остались и без счетчика, и без денег», - рассказывают жильцы в проспекта Острякова. 

Как говорит Павел Смольский, есть два способа приобрести общедомовой счетчик на тепло – вновь копить деньги или договориться с УК поставить прибор в счет будущих платежей. Такую рассрочку жильцы будут оплачивать по квитанции совместно коммунальными услугами. При стоимости счетчика в 700 тыс.руб., одна квартира в 90-квартирном доме будет ежемесячно течение одного года и трех месяцев оплачивать - 500 руб., другая больше, все зависит от площади жилой недвижимости каждого из жильцов дома.

«Многие люди жили за счет своих соседей и не платили за жилищно-коммунальные услуги, не ходили на собрания. Но и прежнее УК их не тревожило. В итоге общий долг жителей УК «Фрунзенского района» и домов, которые перешли затем в «Эгершельд-ДВ» равен 150 млн рублей, он тянется с 2013 года. 

В законопослушных «хрущевках», построенных в 60-70-е годы, как правило, исправно платят за ЖКХ 88- 92% жильцов. Но если такой дом находится в центре Владивостока, то многие квартиры идут под сдачу, и платежная дисциплина резко снижается до 65% законопослушных. У Вадима Глазунова также есть предложения о том, как можно пополнить счета домов. Предложить собственникам жилья в счет долга заняться уборкой территорий и подъездов.

К слову, укомплектованность домов дворниками в управляющих компаниях не высокая, порой доходит лишь до 25%. Все дело в том, что многие жители Средней Азии приезжают по квоте строительных компаний, на период простоя устраиваются в сферу ЖКХ, а как только начинается горячая пора стройки, сбегают к другим работодателям. А труд их не столь-то и дешев. Наши граждане с неохотой соглашаются выполнять уборку территорий. Успешные прецеденты буквально на пересчет. Так, один из докторов наук из ДВФУ в районе улицы Хабаровская во Владивостоке убирает территорию двух домов и делает это демонстративно, в период пандемии преподавателей вывели на онлайн-занятия и преподавательскую нагрузку сократили вместе с заработной платой. Еще одна мамочка двоих детей тоже согласилась мыть подъезды, но делает это по ночам, стесняется соседей.

Сбежать от жилищного кооператива

Свои претензии есть у владивостокцев и к жилищно-строительным кооперативам. Так, жильцы с Чкалова, 30 хотят избавиться от услуг председателя ЖСК-94 Сергея Котрехова и создать ТСЖ. Собственники жилья трижды пытались провести собрания, но положенный кворум собрать не удается. Чтобы провести решение, необходимо голосование 270 собственников. В это же время Котрехов оперирует рукописными (не нотариальными) доверенностями, полученными в свое время от некоторых жильцов (такое право он получил за счет изменения устава без ведома собственников) и собирает оплату за услуги только наличными.

История долгих мытарств соседей дома за номером 30 началось с того, что прежний руководитель жилищно-строительного кооператива, по мнению жильцов, для быстрого окончания строительства пустил на отделку некачественные панели для фасадов с поддельными сертификатами. Жители рассказывают, что на Котрехова был возбужден целый ряд уголовных дел, но они благополучно закрывались.

А потом добавилась мутная история с недостроем многоуровневой парковки. Сергей Котрехов якобы привез конструкцию из Китая, но смонтирована он до конца не была. Хотя некоторые жильцы стали пайщиками, сдали по 300 тыс. руб. за парковочное место. 

«Мы анализировали единственные отчетные документы, которые смогли достать - по доходам и расходам ЖСК-94 за 2018 год – и увидели, что наличными деньгами в кассу наш председатель получил более 30 млн руб. в год, из них он оплачивал аренду собственного автомобиля, сотовую связь, закупку канцелярии и многое другое, а реального обслуживания дома как не было так и нет, - делится перипетиями коммунального спора представитель инициативной группы Андрей Сиденко.

Много вопросов у активных собственников жилья по Чкалова,30 и к фактической численности административных работников ЖСК - свои обязанности исполняют председатель, кассир, юрист, два дворника и уборщица, но в отчете за 2020 год, размещенном на портале ФНС, можно увидеть, что в жилищном кооперативе трудятся 14 человек, эти люди за год получают в качестве оплаты труда 6,5 млн руб. Обращения в прокуратуру и в полицию относительно правомерности таких трат и других мошеннических схем пока оказались безрезультативными. Усугубляет дело возможное исключение ЖСК-94 из реестра ЕГРЮЛ.

Побег из "управляйки"

В буквальном смысле слова сбежать от ненавязчивых услуг УК «Ленинского района» удалось дому на ул. Жигура, 26. Коммунальное хозяйство дома внушительное – общая площадь помещения 60 тыс. кв. м., участок в длину около 700 м, фактически целая деревенька с 2,5 тысячами жителей.

«Все работы, проводимые в доме или рядом с ним, УК и подрядчики с нами не согласовывали, любое замечание игнорировали. И я бы не сказал, что это злой умысел, но однозначно отсутствие коммуникации и безразличие. Возникла такая пирамида: руководство УК, его учредители, которые занимаются подсчетом денег, дальше подрядчики, которые делают лишь то, что им выгодно. И на третьем уровне стоят наемные работники из Средней Азии, которые видя такое безразличие, относятся к своим обязанностям спустя рукава. Отправной точкой в отказе от услуг УК стала уборка подъездов - уборщица мыла несколько этажей одним ведром. Сегодня наш дом создал ТСЖ, теперь три уборщицы вместо шести и один дворник выполняют работу дешевле и лучше, чем оценивала свой труд Управляющая компания Ленинского района. Как только мы создали ТСЖ, поняли, что никого из прежней команды обслуживающего персонала к себе не возьмем», - рассказывает председатель ТСЖ на Жигура, 26 Виталий Пак.

Здесь также не надеются на возврат денег со счета дома, об этом в УК им непрозрачно намекнули.

Вопрос, нуждающийся в серьезном контроле, по словам Виталия Пака, обслуживание теплоузлов и лифтов. «На практике мы увидели, что УК Ленинского района совершенно не следила за подрядчиками, а те за состоянием лифтовых механизмов. Поэтому наше ТСЖ заключило договор с новой организацией, ее специалисты провели «дефектовку» и выяснили, что на тросах не хватает так называемых «башмаков», т.е. наши лифты, поднимаясь вверх-вниз, буквально болтались на воздухе. Такое впечатление, что УК и аффиллированная лифтовая компания ожидали катастрофы», - удивляется наш собеседник.

Дефектовка противопожарной системы дома после отказа от услуг УК Ленинского района также показала из общего числа пожарных задвижек, размещенных на каждом из 17 этажей, 50% находится во вне рабочем состоянии все десять лет после сдачи дома. 

Ну, и совсем уж курьезная ситуация была связана с просьбой отсыпать дорогу щебнем из-за сильного гололеда. УК просьбу казалось бы восприняло, но прислал два полных КАМАЗа с 14 тоннам отсева, когда бы хватило пары тонн. "Поэтому этой весной подъезды дома на Жигура,26 были похожи на укрепрайоны, заставленные мешками с щебнем. Сегодня продолжаем укреплять им близлежащие канавы и откосы" - рассказал нам Виталий Пак.

Так что, если хотите справедливых жировок, создавайте группу активистов и вперед к ТСЖ!