Управление объектом коммерческой недвижимости (офисного здания) Ленинского района города Перми, улица Клименко, дом 1 - Экономика и экономическая теория дипломная работа

Главная

Экономика и экономическая теория
Управление объектом коммерческой недвижимости (офисного здания) Ленинского района города Перми, улица Клименко, дом 1

Управление недвижимостью - особый вид предпринимательской деятельности. Характеристика оцениваемого офисного здания, анализ наиболее эффективного варианта его использования. Расчет рыночной стоимости объекта с позиций сравнительного и доходного подходов.


посмотреть текст работы


скачать работу можно здесь


полная информация о работе


весь список подобных работ


Нужна помощь с учёбой? Наши эксперты готовы помочь!
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с
политикой обработки персональных данных

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Министерство сельского хозяйства Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования
«Пермская государственная сельскохозяйственная академия имени академика Д.Н. Прянишникова»
«Управление объектом коммерческой недвижимости (офисного здания) Ленинского района города Перми, улица Клименко, дом 1»
по специальности 060800 «Экономика и управление на предприятии (в оценке недвижимости)»
1. Теоретические основы управления объектами недвижимости
1.1 Цели, задачи управления объектами недвижимости
1.2 Теоретические подходы и этапы оценки объектов недвижимости
1.3 Коммерческая недвижимость как объект управления
1.4 Значение оценки рыночной стоимости при оптимизации ее использования
2. Анализ рынка коммерческой недвижимости и характеристика объекта
2.1 Анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Перми
2.2 Характеристика объекта недвижимости
2.3 Анализ наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости
3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости
3.1 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
3.2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом
3.3 Обоснование отказа от использования затратного подхода
3.4 Определение итоговой стоимости объекта оценки
Список нормативно-технических документов и литературы
Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.
Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).
Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.
Таким образом, невозможно оценить недвижимое имущество, не зная основных особенностей рынка недвижимости. Именно особенностям функционирования рынка недвижимости посвящена данная работа.
Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Объекты коммерческой недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой предпринимательской деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.
Существует три подхода для оценки любого объекта: сравнительный, доходный и затратный. Итоговая стоимость определяется посредством согласования результатов, полученных в рамках каждого подхода. В условиях равномерно растущего или стабильного рынка коммерческой недвижимости результаты, полученные при использовании трех подходов, практически совпадают.
Целью данной работы является оценка рыночной стоимости объекта оценки.
Объектом исследования является административное здание, расположенное по адресу: г. Перми, Ленинский район, ул. Клименко, д. 1.
Для достижения поставленной цели решены следующие задачи:
1) изучены теоретические основы оценки недвижимости, основные понятия, виды и особенности недвижимого имущества;
2) проанализирован Пермский рынок коммерческой недвижимости;
4) расчет стоимости объекта оценки.
За последние годы в сфере коммерческой недвижимости России произошли существенные перемены. Рынок коммерческой недвижимости РФ считается на сегодняшний день одним из самых перспективных и стремительно развивающихся рынков, что и обусловило актуальность темы дипломной работы.
В процессе написания работы, мною были изучены действующие нормативно-правовые документы, периодическая литература в сфере оценки имущества, правовая, техническая документация и использованы следующие методы исследования: статистический, монографический, расчетный.
1. Теоретические основы управления объектами недвижимости
1.1 Цели, задачи управления объектами недвижимости
В настоящее время теме управления объектами недвижимости уделяется все больше внимания как со стороны собственников, так и со стороны органов власти. Это связано, прежде всего, с ростом масштабов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот, сложностью и неоднородностью структуры и состава имущественных комплексов, увеличением бюджета собственника на управление и развитие недвижимости. Очевидно, что при выборе того или иного механизма управления необходимо учитывать назначение имущества, его состав, а также задачи и цели, которые будет преследовать собственник при его использовании.
Управление недвижимостью - это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью [].
Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с нею: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риэлторские), залоговые, трастовые, обменные и др.
Управление недвижимостью как особый вид предпринимательской деятельности может в зависимости от ситуации обозначать:
· принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности;
· управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;
· любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;
· процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;
· систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием.
Основной задачей управления объектами недвижимости является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.
Целью управления объектами недвижимости является отличное функционирование объекта, сокращение затрат на его содержание и увеличение прибыли от его использования.
Субъектами управления являются все участники отношений недвижимости: собственники, владельцы и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риэлторы), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.
Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и соответствующие их системы, весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и др.
Управление объектами недвижимости может быть внутренним и внешним.
Внутреннее управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.) [].
Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.
С точки зрения управления объектами недвижимости субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:
1. Государственное регулирование рынка недвижимости:
1.1 путем прямого вмешательства, т. е. прямое административное управление, включающее в себя:
· создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;
· введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;
· контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;
· регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;
· лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.
1.2 путем косвенного воздействия, т. е. экономические методы управления рынком недвижимости:
· налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;
· реализация государственных целевых программ;
· установление амортизационных норм;
· реформирование жилищно-коммунального хозяйства;
· комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной инфраструктуры и т. д.
2. Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т. д.
3. Управление определенными объектами недвижимости:
· операционной недвижимостью - недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;
· инвестиционной недвижимостью - недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.
4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:
· управление системами жилой недвижимости;
Управление недвижимой собственностью может осуществляться в различных формах:
· сдача в аренду хозяйствующим субъектам;
· передача в хозяйственное ведение или оперативное управление государственным и муниципальным унитарным предприятиям, учреждениям, казенным предприятиям;
· передача в доверительное управление профессиональным управляющим;
· передача в безвозмездное пользование, лизинг и т. п.
Управление объектами недвижимости осуществляется в трех направлениях:
· правовом - распределение и комбинирование прав на недвижимость;
· экономическом - управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;
· техническом - содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.
Управление объектами недвижимости это более высокий уровень работы с недвижимостью по сравнению с обычными риэлторскими операциями.
Управляющий недвижимостью должен иметь широкие и глубокие знания по гражданскому праву, финансовому менеджменту, инвестиционному анализу, теории и практике управления инвестиционными проектами и др.
Управляющий недвижимым имуществом - это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не запрещены законом или договором.
1.2 Теоретические подходы и этапы оценки объектов недвижимости
В настоящее время оценка недвижимости основана на развернутой и устойчивой законодательной и нормативной базе. Такими актами являются:
– Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
– приказы Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 254, 255, 519 утвердившее Стандарты оценки, обязательные к применению субъектамиоценочной деятельности;
– методики оценки жилых помещений и другие правовые нормативные акты, регулирующие оценочную деятельность в жилищной сфере.
Оценочная деятельность регулируется также иными федеральными законами, которые, так или иначе, касаются вопроса оценочной деятельности. В качестве примера таких законов можно привести Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральные законы «Об обществах с ограниченной ответственностью», «Об акционерных обществах», «О рынке ценных бумаг», «О саморегулируемых организациях» и многие другие.
Помимо федеральных законов и международных договоров к норамтивным правовым актам Российской федерации в соответствии со ст. 3 ГК РФ относятся также:
– Конституция Российской федерации;
– указы Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить ГК РФ и другим законам России;
– постановления Правительства Российской Федерации, принимаемые во исполнение Гражданского кодекса и иных законов России, указов Президента России;
– акты министерства и иных федеральных органов исполнительной власти, содержащие нормы гражданского права, в случаях и пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами.
Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ввел основные понятия оценочной деятельности, основания и условия для ее осуществления и регулирования.
Специфика современного российского рынка оценочных услуг такова, что большая часть рынка принадлежит компаниям, занимающимся одновременно аудитом и консалтингом, имеющим стабильную репутацию и широкий круг связей.
Следует отметить, что единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков начал функционировать только 28 июня 2007 г. Тогда же была зарегистрирована и первая Саморегулируемая Межрегиональная Ассоциация специалистов-оценщиков, чуть позже Ассоциация Российских магистров оценки и крупнейшая профессиональная ассоциация - Российское общество оценщиков. Затем вступил в силу Федеральный закон от 01.12.2007 г. № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях».
В соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 г. № 220-ФЗ) фактически оценщиками являются физические лица, которые несут личную ответсвенность за результат своей деятельности.
Вышли в свет Федеральные стандарты оценки (ФСО):
– «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256;
– «Цель оценки и виды стоимости. Требования к отчету об оценке» (ФСО № 2), утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255;
– «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254.
Первые три федеральных стандарта оценки были подготовлены в целях реализации положений Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Они устанавливают общие понятия оценки, требования к ее проведению, виды стоимости и основные требования к отчетам оценщиков, т.е. представляют собой некий основной обязательный базис для любого оценщика.
В Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденном приказом МЭРТ России от 20.072007 г. № 256, описываются и раскрываются основные понятия, применяемые в области оценки, в том числе закрепляются понятия объектов оценки, цены, стоимости и затрат, подходов к оценке, процесса оценки, определяются основные эапы оценки.
Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденным приказом МЭРТ России от 20.07.2007 г. № 255, устанавливаются общие критерии определения рыночной стоимости и понятие цели оценки. В стандарте перечислены основные случаи использования результатов оценки, даны определения видов стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая) и общепринятые случаи применения каждого из них.
Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный приказом МЭРТ России от 20.07.2007 г. № 254, содержит требования к содержанию и оформлению отчета об оценке. В стандарте устанавливаются обязательные разделы отчета об оценке, а также требования к описанию в нем:
· информации, используемой при проведении оценки;
В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской федерации» № 135-ФЗ, проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
– при приватизации, передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;
– при использовании в качестве предмета залога;
– при продаже или ином отчуждении объектов оценки;
– при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки;
– при передаче в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.
Проведение оценки обязательно и при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
– при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
– при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
– при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
– при проведении контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
В обязательном порядке производится оценка при внесении не денежного вклада в уставный капитал акционерного общества. Для общества с ограниченной ответственностью независимая оценка обязательна, если номинальная стоимость вклада превышает 200 МРОТ.
Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки. Договор может быть заключен непосредственно с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. В ряде случаев оценка, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме. В соответствии с требованиями ФСО № 1, договор должен включать задание на оценку. В договоре в обязательном порядке должна содержаться следующая информация:
· имущественные права на объект оценки;
· предполагаемое использрвание результатов оценки и связанные с этим ограничения;
· допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка;
· размер денежного вознаграждения за проведение оценки. При этом размер оплаты оценщику не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки;
· сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;
· наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
· указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
· указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил договор.
В договоре на проведение оценки, заключенном с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
При заключении договора оценки необходимо знать, что убытки причененные заказчику, или имущественный вред, причененный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Поэтому размер сраховой суммы по договору обязательного страхования ответственности оценщика не может быть меньше чем триста тысяч рублей. При недостаточности этой суммы для покрытия ущерба, требование о получении компенсационной выплаты может быть предъявлено к саморегулируемой организации, членом которой является оценщик на момент причинения ущерба.
В соответствии с ФСО № 3, оценщик при составлении отчета об оценке должен придерживаться следующих принципов: существенность, однозначность, проверяемость, достаточность В отчете об оценке обязательно должны содержаться следующие разделы:
· основные факты и выводы. В этом разделе приводится общая информация, идентифицирующая объект оценки; результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке и итоговая величина стоимости объекта оценки;
· задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
· сведения о заказчике оценки и об оценщике;
· допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;
· применяемые федеральные стандарты оценочной деятельности;
· описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе, сведения об имущественных правах, связанных с объектом оценки, физичесих свойствах объекта оценки, износе, устаревании; информация о текущем использовании объекта оценки;
· описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения того или иного подхода к оценке объекта;
· согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.
Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности установленного законодательством РФ.
В практике оценки недвижимости выделяют следующие подходы:
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценкис аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:
1. принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью её предложения).
2. принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность.).
Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения).
1. Изучение рынка (анализ состояния и тенденции рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно).
2. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
3. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
4. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости можно выделить два метода:
1) Метод моделирования рыночного ценообразования, предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей путем статистической обработки достаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения. Этот метод предназначается для длительного использования в оценке множества объектов, что требует обеспечения корректировки этой зависимости во времени на основе мониторинга рынка недвижимости. Метод моделирования рыночного ценообразования требует весьма больших затрат ресурсов, применяется он лишь в массовой оценке для целей государственного управления.
2) Метод сравнительного анализа сделок опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором (как в методе моделирования рыночного ценообразования), но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначение объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости. При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки. Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент отражающий степень различий в характеристиках объекта- аналога и оцениваемого объекта. Стоимостные (абсолютные) поравки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Итоговые занчения скорректированных цен продаж сравнимых объектов могут не совпадать. В связи с этим выбор значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.
– оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи сходных предприятий. В данном случае цена определяется рынком, так как оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость предприятия на основе расчетов.
– реальное отражение спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки наиболее полно учитывает ситуацию на рынке.
– базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты. Следовательно, метод игнорирует перспективы развития предприятия в будущем.
– подход возможен только при наличии самой разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу сходных фирм, отобранных в качестве аналогов. Получение дополнительной информации от предприятий аналогов является достаточно сложным процессом.
– оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования. Это связано с тем, что на практике не существует абсолютно одинаковых предприятий. Поэтому оценщик обязан выявить эти различия и определить пути их нивелирования в процессе определения итоговой величины стоимости.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:
1. принцип ожидания (стоимость объекта приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
2. принцип замещения (стоимость оюъекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного каптиаловложения, необходимого для приобретения сопоставимого замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).
Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т.е. путем капитализации дохода. Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.
При использовании метода капитализации дохлдов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предлагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.
Основные этапы оценки методом капитализации доходов:
· определение чистого операционного дохода;
· определение действительного (эффективного) валового дохода;
· определение величины операционных расходов;
· определение чистого операционного дохода;
· расчет коэффициента капитализации;
· расчет оцениваемой стоимости недвижимости (чистый операционный доход, деленный на коэффициент капитализации).
При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны. Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Основные этапы оценки методом дисконтированных доходов:
· прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию;
· расчет стоимости реверсии. Реверсия - это остаточная стоимость; объекта при прекращении поступлений потока доходов;
· определение ставки дисконтирования.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков производ
Управление объектом коммерческой недвижимости (офисного здания) Ленинского района города Перми, улица Клименко, дом 1 дипломная работа. Экономика и экономическая теория.
Курсовая работа: Гидродинамические методы исследования скважин на Приобском месторождении
Реферат: Заболевания мышц и суставов
Сочинение На Тему Словосочетание
Защита Чести Достоинства И Деловой Репутации Эссе
Курсовая Работа На Тему Воспитательная Система Класса
Реферат: Why We Need Affirmative Action Essay Research
Биография Я А Коменского Реферат
Менеджмент В Профессиональном Спортивном Клубе Реферат
Сочинение по теме Концепция современного естествознания. Мировоззрение. Истина
Курсовая работа по теме Реализация продукции и формирование финансовых результатов
Реферат: Экстрапирамидная система и система мозжечка
Введение Магистерской Диссертации Пример
Сочинение Русский Язык 2022 Как Писать
Реферат: Верховые болота. Скачать бесплатно и без регистрации
Контрольная Работа На Тему Етапи І Порядок Розробки Проектно-Кошторисної Документації
Дипломная работа по теме Совершенствование информационной системы 'Техническая подготовка производства' под проект LADA Granta для ОАО 'АвтоВАЗ'
Объем Итогового Сочинения По Русскому Языку
Дипломная работа по теме Державне регулювання індустрії туризму: регіональний аспект
Тема Произведения Домашнее Сочинение
Бухгалтерский Учет Импортных Операций Курсовая Работа
Менеджмент в условиях рыночной экономики - Менеджмент и трудовые отношения контрольная работа
Сладости: вред или польза - Кулинария и продукты питания реферат
Специфика работы российских и зарубежных городских телеканалов - Журналистика, издательское дело и СМИ дипломная работа