Учет инвестиций недвижимости

✅ ️Нужны деньги? Хочешь заработать? Ищешь возможность?✅ ️

✅ ️Заходи к нам в VIP телеграм канал БЕСПЛАТНО!✅ ️

✅ ️Это твой шанс! Успей вступить пока БЕСПЛАТНО!✅ ️

======================

>>>🔥🔥🔥(Вступить в VIP Telegram канал БЕСПЛАТНО)🔥🔥🔥<<<

======================

✅ ️ ▲ ✅ ▲ ️✅ ▲ ️✅ ▲ ️✅ ▲ ✅ ️

МСФО (IAS) 40 «Инвестиции в недвижимость»

Учет инвестиций недвижимости

Учет инвестиционной недвижимости

Инвестор — лицо, финансирующее строительство за счет собственных или заемных средств. В рамках данной статьи под инвесторами мы будем понимать юридических лиц — инвесторов, дольщиков и соинвесторов, которые сами не организуют строительство и не выполняют работы, то есть не совмещают функции застройщиков, заказчиков или подрядчиков. Как правило, основными целями участия инвестора в строительстве являются увеличение собственных капитальных вложений соответствующая доля готового объекта будет зачислена в состав основных средств либо получение доли объекта для последующей перепродажи. Вместе с тем инвестор может уступить свои права другому лицу, не дожидаясь окончания строительства передача имущественных прав. Поэтому в зависимости от преследуемой цели строительства бухгалтерский и налоговый учет у инвесторов может различаться. Доля завершенного строительством объекта будет использоваться инвестором либо в производственной деятельности, либо для управленческих нужд, либо для сдачи в аренду. Известно, что в этом случае сформированная по дебету счета 08 первоначальная стоимость объекта списывается в дебет счета 01 «Основные средства» либо 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Обратите внимание : В силу п. При приостановке сооружения инвестиционного актива на длительный период более трех месяцев проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу кредитору , прекращают включаться в стоимость строительства с первого числа месяца, следующего за месяцем приостановления приобретения, сооружения и или изготовления такого актива. В указанный период проценты списываются в состав прочих расходов организации. При возобновлении строительства начисленные проценты включаются в стоимость инвестиционного актива с первого числа месяца, следующего за месяцем возобновления его сооружения. Не считается периодом приостановки срок, в течение которого производится дополнительное согласование технических и или организационных вопросов, возникших в процессе строительства объекта. Проценты за пользование заемными денежными средствами прекращают включаться в стоимость инвестиционного актива с первого числа месяца, следующего за месяцем окончания строительства. В случае если организация начала использовать инвестиционный актив для изготовления продукции, выполнения работ, оказания услуг несмотря на незавершенность работ по его сооружению, проценты прекращают включаться в стоимость такого актива с первого числа месяца, следующего за месяцем начала использования объекта п. В случае если на финансирование строительства инвестиционного актива израсходованы средства займов кредитов , полученных на цели, не связанные с его сооружением, суммы начисленных процентов включаются в стоимость этого актива пропорционально доле указанных средств в общей сумме займов кредитов , причитающихся к оплате заимодавцу кредитору , полученных на цели, не связанные с приобретением, сооружением и или изготовлением данного актива. Пример такого расчета приведен в п. Налоговая первоначальная стоимость объекта амортизируемого имущества формируется по правилам ст. Суммы процентов на основании пп. Если инвестор планирует использовать полученную долю в готовом объекте в облагаемой НДС деятельности, то суммы налога, предъявленные ему застройщиком со стоимости его доли в готовом объекте, он может принять к вычету п. Для этого необходимо соблюсти два условия: оприходовать объект и получить от застройщика сводный счет-фактуру. Если инспекция отказала в вычете только в связи с неосуществлением в данном квартале облагаемых операций, инвестор сможет доказать обоснованность предъявления НДС к вычету в судебном порядке Постановление ФАС МО от По мнению Минфина Письмо от Однако на практике налоговые инспекторы нередко придерживаются иной позиции — право на вычет возникает после зачисления объекта в состав основных средств отражения по дебету счета 01 или В этом случае инвестор может отстоять свою точку зрения в судебном порядке постановления ФАС МО от Впрочем, предъявление НДС к вычету до момента отражения объекта по дебету счета 01 либо 03 — не единственное основание для споров с инспекторами. Практика свидетельствует, что инспекции отказывают инвесторам в вычете по самым разным поводам. Например, потому, что счет-фактура составлен застройщиком с нарушением пятидневного срока, установленного п. Однако суды неоднократно указывали, что нарушение срока составления счета-фактуры не входит в перечень требований к счету-фактуре, установленных п. ООО «Инвестор» заключило инвестиционный договор с застройщиком на строительство офисного центра, предназначенного для сдачи в аренду. Финансирование строительства осуществляется тремя траншами:. В августе ООО «Инвестор» произвело государственную регистрацию и ввело объект в эксплуатацию. Содержание операции. Первоначальная стоимость доли здания увеличена на сумму госпошлины за регистрацию права собственности. Фактические затраты на строительство, приходящиеся на долю инвестора, могут отличаться от суммы его инвестиционного взноса. Поэтому в договоре следует установить порядок покрытия отрицательной разницы если затраты превышают инвестиционный взнос или распределения положительной разницы если затраты по строительству меньше размера инвестиционного взноса, образовавшаяся разница либо возвращается инвестору, либо остается в распоряжении застройщика как его доход. Порядок ведения бухгалтерского учета при инвестировании строительства для целей последующей продажи мало отличается от инвестирования для собственного потребления. Для учета взаимоотношений с застройщиком по инвестиционному договору инвестор также использует счет 76, субсчет «Расчеты с застройщиком». Получив от застройщика долю в готовом объекте, инвестор отражает ее стоимость на счете 41 «Товары». Использовать в данном случае счета 01 и 03 не правильно, поскольку объект у инвестора не соответствует требованиям п. Таким образом, у инвестора не возникает обязанности уплачивать с его стоимости налог на имущество. В соответствии со ст. Вместе с тем, если инспекторы установят факт использования объекта в хозяйственной деятельности например, сдача в аренду , избежать доначисления налога на имущество не удастся постановления ФАС СЗО от Если дальнейшая реализация доли готового объекта облагается НДС, то сумму налога, полученного от застройщика, инвестор может принять к вычету. В противном случае НДС учитывается в стоимости доли. Инвестирование строительства объектов, предназначенных для уступки прав. В данном разделе мы рассмотрим ситуацию, когда инвестор финансирует строительство с целью получения дохода от дальнейшей уступки своего имущественного права к застройщику. Заметим, что при передаче доли в строительстве речь идет не о денежных требованиях, а о передаче имущественных прав, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве либо инвестиционных контрактов. Дело в том, что дольщик инвестор передает право требовать выполнения застройщиком своих обязательств по созданию объекта недвижимости и передаче его инвестору-дольщику. Передача имущественных прав признается объектом обложения НДС пп. При этом п. Поскольку в данные перечни операции по передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, а также доли в них не включены, передача налогоплательщиками права требования имущественных прав на оплаченное ими строительство таких объектов является объектом налогообложения. Согласно п. На основании п. Данная позиция нашла свое отражение в Письме Минфина России от Моментом определения налоговой базы является дата государственной регистрации сделки уступки п. Москве от К сведению: гл. При передаче долей в строительстве нежилых зданий порядок определения налоговой базы по НДС ни ст. В связи с этим финансовое и налоговое ведомства считают, что бухгалтеру следует руководствоваться п. Причем в данном случае момент определения налоговой базы устанавливается по общему правилу — на основании п. Справедливости ради заметим, что некоторые специалисты считают возможным не начислять НДС при уступке имущественных прав на доли в нежилых зданиях. Эта позиция основана на том, что в данном случае имеется объект налогообложения передача имущественных прав , но гл. Очевидно, что доказывать правомерность налоговой экономии инвестору дольщику придется в судебном порядке. К сожалению, нельзя утверждать, что арбитры встанут на сторону налогоплательщика, поскольку имеющиеся в справочно-правовых базах положительные судебные решения относятся к периоду до года, когда ст. И еще один нюанс, касающийся вычета НДС. УФНС по г. Москве в Письме от Это означает, что право на вычет возникает при наличии счета-фактуры. Вместе с тем этот документ застройщик выписывает после завершения строительства и передачи доли готового объекта инвестору. Поэтому в периоде уступки права вычет НДС со стоимости доли суммы денежных средств, перечисленных застройщику не возможен. После окончания строительства этот инвестор уже не является инвестором, поскольку он передал свои права другому лицу. Значит, сводный счет-фактуру застройщик ему не выдаст, то есть вычет НДС не возможен и в более поздний период. Поскольку проблема налогообложения и применения вычетов в отношении уступки прав на доли в нежилых зданиях законодательно не решена, можно рекомендовать инвесторам дольщикам по возможности не совершать таких сделок. Альтернативой является купля-продажа доли в завершенном строительством здании НДС начисляется с цены договора, но предъявленный застройщиком налог принимается к вычету в общеустановленном порядке. Определение налоговой базы при уступке требования не зависит от вида недвижимости: жилая или нежилая. Налоговая база рассчитывается на дату государственной регистрации договора уступки как разница между доходом, полученным от уступки права, без учета НДС пп. К расходам на реализацию имущественного права инвестор может отнести, например, затраты на оплату услуг по заключенным агентским договорам по поиску покупателей имущественных прав Письмо УФНС по г. Обратите внимание: Уступка прав инвестором дольщиком не подпадает под действие п. На этом основании считаем, что при уступке доли в строительстве с убытком нужно руководствоваться общими нормами, изложенными в ст. Поскольку изначально планируется уступка права на долю в строящемся объекте, возникшее у инвестора имущественное право следует квалифицировать как финансовое вложение п. Реализация уступка имущественного права отражается через счета учета продаж. Списана сумма расходов, связанных с приобретением переданного имущественного права. Если инвестор дольщик применяет «упрощенку». Денежные средства, полученные по договору уступки прав требования третьему лицу на участие в строительстве недвижимости, являются доходом от реализации имущественных прав и облагаются единым налогом в периоде их фактического поступления в кассу или на расчетный счет Письмо Минфина России от При этом если объектом налогообложения являются доходы за вычетом расходов затраты на приобретение права организации-«упрощенцы» не вправе учитывать в расходах, так как данный вид расходов не предусмотрен п. Бухгалтерия Онлайн-кассы Обзоры для бухгалтера Управленческий учет Расчеты с работниками Социальные пособия Посмотреть еще Свой бизнес Управление финансами Регистрация бизнеса Малый бизнес Индивидуальный предприниматель Субсидиарная ответственность Посмотреть еще 9. Проверки Налоговые проверки Проверки трудовой инспекции Посмотреть еще 2. Важное Пенсии Самозанятые Коронавирус Электронные трудовые книжки. Перейти в рубрикатор. Смотреть все рубрики. Мой профиль Избранное Клерк. Премиум Клерк. Самое важное Array Array Array Array. Пользовательское соглашение Правила использования материалов. Содержание операции Дебет Кредит Сумма, руб. Все про управленческий учет: для бухгалтера, директора и ИП Учим показывать владельцам бизнеса, куда уходят их деньги и как заработать их больше. Записаться Подборка полезных мероприятий Разместить.

Удаленная работа через