Три сценария Александра Долгина.

Три сценария Александра Долгина.

Кирилл Поляков

Борт с надписью на фюзеляже Urban Group попал в зону турбулентности весной 2018 года. В апреле стало известно, что основатель и акционер компании Александр Долгин стал её генеральным директором. А Андрей Пучков, занимавший этот пост многие годы, ушёл, якобы из - за расхождения взглядов на развитие бизнеса. Но "новый антикризисный пилот" не справился с управлением. Через несколько недель самолёт срывается в штопор.

В мае с застройщиком отказался работать Сбербанк, а ещё через 2 дня Росреестр перестал регистрировать новые договоры. Огромный лайнер под прямым углом пошёл вниз.

Александр Долгин до последнего тянул штурвал на себя. Помочь пытались и дольщики, которые оперативно организовались для поддержки застройщика. 1 июня произошла их первая встреча, которая стала последней...

Действующие лица:

АБД – Александр Борисович Долгин

ИМ – Игорь Мещеряков (ЖК Лайково)

МД – Марьяна Димсталь (антикризисный управляющий)

САП – Сергей Александрович Пригарин (Ген. Директор ООО «Хайгейт»)


ИМ: Возникла сложная ситуация, мы решили сказать компании Urban Group, что мы есть, мы организованы, нас много. Активный состав, который в чатах, это 300 человек. Плюс те, кто сейчас заходят редко, но это проверенные дольщики. Всего больше 500 человек.

АБД: А всего сколько дольщиков в Лайково?

ИМ: В Лайково заключено всего 2100 ДДУ. Но, я думаю, что дольщиков побольше. Потому что на один ДДУ может быть семья из 3 человек. Я думаю, что ориентироваться можно на 3,5 тысячи человек дольщиков.

АБД: Игорь, как мы построим разговор? Какие тема, вопросы? Я открыт для диалога, пожалуйста.

ИМ: Я считаю, что диалог надо строить максимально честно, я объясню почему. Под нашим влиянием более 500 человек. Мы пытаемся вразумить кардинально настроенную группу дольщиков Опалихи О3, Митино О2. Там отношение – джихад в сторону Урбан Групп. В субботу все будет очень плохо. Они приглашают телеканал Дождь, и готовят какие-то сюрпризы для Урбана. Я не знаю, что это такое, но явно ничего хорошего ждать не стоит.
Они приглашают на площадку Митино О2.
Но состав группы там не такой большой, как у нас, вразумлению они не поддаются, но мы с этим делом работаем.
2 июля будут записывать видеообращение к Путину дольщики Видного города, но там более лояльно настроенная публика.
Далее. Готовится запись в воскресенье в Лесобережном. Там тоже все лояльно, но мы пытаемся получить текстовку.

АБД: Игорь, это планы. Может быть, мы перейдем к тому, как компания считает, что нужно сделать лучше. Как действовать наиболее ответственно и оптимально, чтобы издержки дольщиков были минимизированы.

ИМ: Для этого надо понять, какие издержки у дольщиков. Цель дольщиков – это достройка того города в том виде, который был изначально в плане. Нам очень нравится архитектура, которая там есть, эти дома, каналы, типы квартир и так далее. Наше самое главное желание – жить в том городе, который был нарисован. Вы его строите, поэтому мы хотим, чтобы вы продолжили его дальше строить.

АБД: Мы тоже хотим продолжить его строить, и сейчас мы стоим на том, чтобы государство приняло решение о небольшой поддержке Urban Group и сохранило бы коллектив Urban Group в качестве строителя, потому что есть сомнения, что другой строитель сможет это построить. У Urban Group есть свой генокод, свое умение, свое ноу-хау, которое создавалось много лет. Стоящие рядом – не вопрос. Это вопрос корректной, удобной передачи или рестарта строительства.

Если Urban Group будет отстранен, а мы настаиваем на том, чтоб Urban Group оставался, и Сергей Александрович Пригарин, и я лично прикладываем все усилия. Наша главная цель сохранить ситуацию на площадках, в проектах для быстрой передачи, для быстрого рестарта. Если ситуация хозяйственного бездействия продлится и стартовать придется с нуля, а хуже того, с минусовой отметки, то это приведет к паузе, которая может продлиться от полугода до года. Urban Group может сейчас сделать рестарт с поддержкой в течение месяца-двух. На второй месяц мы уже наберем действующую строительную мощность, миллиард рублей в месяц строительно-монтажных работ. И далее, до конца года, до двух миллиардов. Это позволит полностью преодолеть то затруднение, которое мы наблюдаем последние полтора месяца.

Кроме того, у Urban Group есть на счетах средства. В частности, есть 500 млн на счетах проектов, в которых есть три дома на финише. В них в сумме надо вложиться 1 млн и три дома будут сданы, и соответственно, 500 дольщиков получат свои квартиры. Есть еще некоторое количество домов, порядка 7, в которые надо вложить по 3-4 миллиона, и они перейдут в разряд завершенных, и мы получим заключение о соответствии.
Я это говорю к тому, что если хозяйственная деятельность Urban Group поддерживалась хотя бы в какой-то степени так же активно, как поддерживается проверочная деятельность, это позволило бы кратно сократить издержки всех участников: и дольщиков в первую очередь, и государства, и Urban Group. Я бы привел такой пример: в сырую погоду на сырые дрова. Если уголек хоть небольшой работает, это лучше, чем все залито дождем, и приходится разжигать заново.

У Урбан Групп есть 3 сценария:

У Urban Group есть план, как восстановить потерянные темпы, ведутся переговоры с инвесторами, нас внимательно смотрят. Есть те, кто демонстрируют заинтересованность. Это лучший вариант.

Подвариант первого - когда государство поможет нам быстрее достичь договоренности с опорным банком. Это может быть один из трех крупнейших банков. Из них два банка – Сбербанк и Промсвязьбанк наизусть знают Urban Group, изучили нас вдоль и поперек, соответственно будет, при наличии поддержки, взять эту ситуацию под контроль. И это есть наш план
Государство сочтет другого участника более предпочтительным для того, чтобы решать эту ситуацию. Здесь тоже развилка: этот участник будет привлекать Урбан Групп с его умением строить города для жизни или не будет.

Процедура санации. Это банкротство застройщика. Полгода наблюдения всегда отводится или его можно проскочить. При этом, когда я говорю, что Urban Group готов строить, я имею в виду, под 100% контролем банка или приставленного финансиста за контролем использования денежных средств. Сейчас этот контроль расходования также настолько четкий и жесткий, что даже деньги, которые находятся на счету «Вашего города» (это застройщик «Видного города»). Эти деньги не получается заплатить подрядчику, в частности это подрядчик СМП, за уже выполненную работу, что крайне огорчительно.

Когда я месяц назад вступил в должность Генерального директора, отстранив предыдущее руководство, я принял на себя и моральную, и все прочие виды ответственности. И в первую очередь это ответственность перед людьми. Людьми, которые поверили и заключили договоры долевого участия, таких чуть меньше 14 000 человек. И трудовым коллективом Urban Group, который вместе с рабочими и всеми специалистами, достигал 8 000 человек. Многие из них находятся и в том и в другом статусе: это и сотрудники Urban Group, и одновременно дольщики. Потому что люди любили эти проекты, выделяя их среди остальных.

Поэтому моя задача вытащить ситуацию в плюс, если со стороны государства будут открыты хоть какие-то возможности. Я столкнулся с тем, что в течение 1,5 месяцев по сути, компания обесточена, ей перекрыта денежная выручка. Компания при этом продолжает работать, мы выполняем массу обязательств, продолжаем строить. Но, конечно, такая махина без денежной подпитки, а это сейчас заблокировано… Это очень тяжело.

Поэтому главная мысль: необходимо разрешить компании финансирование: как её собственное, поскольку есть объемы средств на счетах, объемы средств на площадках, в сумме около полутора миллиардов рублей. Есть средства в незарегистрированных договорах долевого участия, свыше 800млн рублей. Это уже позволило бы обеспечить ту самую преемственность, и непадение стройки. Стройка это сложное производство: подключение, кабели, пусковые работы, и так далее. Дело даже не в этом.

Хорошо. Когда пришли специалисты, все показали. Где пусковые кнопки, где и как что проходит, как исполнительная документация, как все устроено. И другая картина, если они пришли в чистое поле, не зная, где и как. Опыт подсказывает, что если все остановить жестко, раскачиваться будут полгода-год.
Также, конечно, и для меня тоже не праздный вопрос, а как будут достраивать, что будет достраиваться. Есть уже начатые дома, их около 40, они и должны быть достроены. Это порядка 800-900 тысяч квадратных метров. Никто другой не обладает ни производствами, способными производить эти виды фасадов, ни прочими необходимыми компетенциями.

Как я уже сказал, я приступил месяц назад. С нами работает внешний аудит, для которого мы предоставляем всю необходимую информацию в чрезвычайно сжатые сроки, так что люди работают ночами и сутками. Его проводит Ernst&Young.

У нас был заказан внутренний аудит. Сегодня мне должны сдать отчет по нему.
Компания и я увидел негативные последствия управленческих ошибок и решений, принятых прежним операционным руководством компании. По сути, эти ошибки заключаются в слабом контроле себестоимости. Красота требует жертв, но не таких, на которые компания пошла, когда строила.
В условиях, когда компания пошла, просто дорого строила.

В условиях, когда проект Лайково находился в судебных тяжбах 2,5 года с начала входа Urban Group в этот проект. Это, конечно, стало тяжелым бременем, особенно учитывая. Что социальные обязательства, и прочие обязательства по этому проекту Urban Group на опережение темпов. Это хорошо, что где-то появились детские сады, школы. Просто это произошло в ущерб оптимальной динамике строительства проекта Лайково. У компании и её прежнего руководства не хватило GR-ресурса, политического ресурса. Чтобы локализовать эту проблему, и решить её за год, а не за 2,5 года.

По сути, это такой крупный кусок с неурегулированными правовыми, кусок большого бизнеса. Ну, вы знаете. Это 116 Га земли, это 1,3 млн кв.м площади. Гигансткий проект. Город построить сложно. Сейчас компанию пытаются ущучить в том, что она где-то перерасходовала средства на 2%. То, конечно, это такая инновация, в которой трудно уловить эти 2%. Конечно, построить город, это оказалось очень сложным. Это очень большая, мощная, гигантская работа, требующая всех напряжений и всех компетенций.
С осени прошлого года в компании поставлены на ход и уже реализованы экономические программы снижения себестоимости строительства общей суммой свыше 30 млрд рублей.

Это достигается по двум направлениям:
Перепроектирование жилых домов и других титульных объектов. По жилым домам, как выяснилось в результате анализа, выход годного, это отношение полезной продаваемой площади к общей площади здания в прежних запроектированных домах – 62%, что является совершенно недопустимым низким уровнем, о чем знают все участники рынка. Это двойные входы в подъезды, с обеих сторон, это гигантские холлы, это неоптимальные планировки. И в итоге 62% выход годного. Сегодня. В перепроектированных домах. Этот выход годного, 70% и выше. Одно это дает экономию около 3-5 тысяч на квадратный метр продаваемой площади.

Второе. Усложненные, переукрашенные фасады. И дело даже не в том, что они как-то сложно спроектированы. А дело в том, что чрезвычайно много уникальных элементов. 17 видов балконных ограждений. А вполне достаточно 7. Это вполне сохраняет многообразие, ту ауру, красоту, атмосферу – то, за что люди ценят Urban Group.

Удалось снизить стоимость фасадов в пересчете на квадратные метры.
Сметные расчеты строительства домов показали, что при переходе от старого Классик к современному дому Престиж, себестоимость снизилась от 46 до 31 тысячи рублей.

То есть на 15 тысяч рублей на метр снизилась себестоимость, и в результате это позволяет нам вписываться в текущие цены на рынке долевого строительства. Для всех других интересантов это означает, что сегодня направленные в строительство будут работать в полтора раза эффективнее. На одну и ту же сумму, например, на миллиард можно было построить 20 тыс. метров продаваемых. А теперь можно будет построить 30 тыс. метров продаваемых. Это существенно.

Итак, себестоимость строительства. Вторая программа представляет главный объект. Их еще есть несколько, но они мельче. Это оптимизация проектов. В этой части придется и это осознанный шаг, придется отказаться от подземных паркингов и перевести их в надземные. Кстати, не думаю, что это такая жертва для дольщиков, потому что они не покупают подземные паркинги по понятным причинам. Есть еще целый ряд экономических, инженерных и социальных решений, которые тоже сделают свой вклад. Все эти программы были разработаны осенью и к апрелю 2018 г. Вышли проектированием уже вот эти новые дома. Те дома, в которых есть положительная тяга, положительный эффект. До этого момента цены на продажи были снижены. Так произошло на рынке в силу причин, над которыми компания Урбан Групп не властна. А себестоимость зашкаливала.

Фактически компания какое-то время вынужденно достраивала прошлые проект себе в убыток. В апреле вышли новые проекты сработали программные изменения. И вот здесь компания споткнулась. И вместо того, чтобы в этот момент компанию чуть-чуть поддержать небольшой инъекцией, ее «приморозили». С точки зрения и социального эффекта, и общественного блага это, конечно, очень плохо. Это все понимают. И это мы понимаем. Этот фитилек еще горит. Компания прилагает все усилия к тому, чтобы при всех разворотах и при всех сценариях приемка-передача или продолжение проходили как можно более гладко. Это и есть моя главная задача в антикризисной части. У меня есть еще задача еще и в продуктивной части. Это решается сейчас в высоких кабинетах, и я очень рассчитываю, что это решение будет конструктивное, а не только связанное с так называемыми орг. выводами. Компания построила 2 млн. метров. Это доказывает, что мы умеем строить. Компания хотела бы это продолжить. Это главное значение. И потому, что компании нужно во что бы то ни стало выполнить моральные обязательства, и материальные обязательства перед дольщиками, банками, перед государством, перед своими сотрудниками. И потому, что вряд ли кто-то сможет это сделать в таком виде, в котором это замыслили, в какой дольщики это инвестировали.

ИМ: По поводу сокращения издержек на строительство. Как это будет касаться социальных объектов – детские сады, школы, поликлиники?

АБД: Это все остается. Это неприкасаемое. В тех же количествах.

ИМ: Та социальная нагрузка, которая вам досталась от СУ-155, она еще висит на вас с обременением?

АБД: Мы закончили эту социалку. Это был наш входной билет. Мы потратили на это 3,8 млрд. Имеется в виду социалка, оплата дольщикам, налоговые обязательства. Также мы взяли кредиты и платили по ним проценты. Вот это и есть первый толчок, который подтопил компанию. Вот это те самые 4 млрд. избыточной нагрузки, которую компания взяла на себя добровольно, но ошибочно. Это и стало одной из составляющих причин сегодняшней ситуации. А вторая – это длинный срок по суду такого большого проекта (Лайково). Покупатели охотно покупали, но пришлось снижать цены, чтобы компенсировать им вот эту правовую неопределенность.

ИМ: В Красногорске еще есть недостроенный садик, о котором я знаю.

АМД: Вряд ли это в рамках обязательств за СУ-155. У нас были еще обязательства. В том числе перинатальный центр в Наро-Фоминске, объекты Красногорске, Коломне.

ИМ: Воробьев и Мутко в СМИ заявляют, что они поддерживают Урбан Групп. В чем заключается эта поддержка? Она есть? Нам это необходимо для понимания. Т.к. люди ждут положительного разрешения ситуации, что Урбан Групп будет достраивать в том виде, в котором он есть.

АБД: Я тоже жду, что В.Л. Мутко примет такое решение. Пока еще до смены руководства Минстроя, еще до того, как это направление возглавил зам. Председателя правительства Мутко. До этого момента примерно месяц меня успокаивали и кормили завтраками. Завтра откроем, все будет хорошо. Завтра-послезавтра. Если бы мы в тот момент знали, что ситуация будет развиваться в таком ключе, мы сэкономили бы времени, сил и это было бы куда более успешно. Конечно, то, что нам делали положительные сигналы, а в реальности просто поставили на «стоп», это нанесло сильный ущерб. Поэтому я надеюсь, что сейчас та поддержка, о которой говорят Губернатор Московской области, зам. Председателя Правительства выльется в поддержку хозяйственной деятельности.
На протяжении последнего полугода, даже девяти месяцев, нас пристально и внимательно рассматривали для кредитования Сбербанк и ряд других банков. И у них имеется вся информация. В общем бизнес и финансовая модели более-менее складываются. Там, конечно, можно дискутировать по поводу цен в 2023 году. Банки, естественно, все это сильно дисконтируют. Я лично считаю, что цену могут вырасти. Я знаю оценки профессионального сообщества, где говорится о росте цен в нашем сегменте массового спроса на 20-25%. Конечно, в этом случае бизнес- и финансовые модели Урбан Групп, что называется, «летят». Все там идеально. Мы ждем, что эта поддержка покажется как в анализе прошлого, так и в решительных действиях будущего.

А еще важно предельно сократить паузу. Если сегодня нам разблокируют деньги компании, в том числе деньги, которые привлекаются от дольщиков, если сегодня окажут репутационную поддержку, скажут: «Да, решение принято, не беспокойтесь, Урбан Групп достроят». Если так будет и люди поверят, а они поверят, т.к. государство выскажется. Тогда начнется довольно быстро положительный разворот.

ИМ: В какой стадии переговоры со Сбербанком?

АБД: Когда решение будет принято на уровне Правительства, тогда можно будет возобновлять переговоры с банками. Желательно с теми, кто вызовется творить чудо, которое называется «Города для жизни», которое Урбан Групп творила. Но вот сейчас это немного замалчивается, остается в стороне так, как будто это никому не нужно. А на самом деле Урбан Групп жил стремлением создать в России высокий образец того, как на самом деле можно жить. И нужно жить людям. Когда это видят иностранные архитекторы, они в своих чатах и рецензиях пишут: «Смотрите, что делают эти русские. Это совершенно невозможно». Т.е. они дают этому очень высокую оценку. А когда они узнают, что это жилье для среднего класса, для трудящихся, они говорят, что это просто невозможно. Кафедра урбанистики в Нью-Йорке, Лондоне они, кстати, нам премию присуждали. Это так.

ИМ: Ваша собственная оценка вероятности свершения одного из трех сценариев, о которых говорили сейчас?

АБД: Я настолько мотивирован, что моя оценка субъективная. Вопрос должен решиться в течение дня-другого-третьего… У всех вариантов шансы равные. Поскольку девелоперская деятельность очень тесно связана с регулятором, то регулятор может повернуть вентиль в ту или иную сторону. Пока его закрыли.

ИМ: Сейчас очень много вбросов, слухов и т.д. Вчера посыпалось из достоверных источников, что решение принято и объявлено будет в понедельник, что достраивать будет Самолет Девелопмент.

САП: Решения нет. Точка.

ИМ: Сегодня у нас в социальных сетях появился документ с приказом о распродаже инвентаря. Это так, с чем это связано?

САП: Сегодня мы просто пытаемся в условиях приостановки хотя бы зарплату выплатить рабочим.

АБД: Я сегодня высказал свою искреннюю позицию и готов дальше отвечать на вопросы. Хотелось бы понять, чем вы нам можете помочь.

МД: Сейчас, когда мы ждем поддержки в нашей ситуации, мы бы хотели, чтобы вы взяли на себя нивелирование ситуации с негативными подстрекательствами. Сегодня запускается горячая ветка, на которой мы будем оперативно размещать всю информацию, потому что просто отвечать на каждый негативный выпад того или иного СМИ просто не хватит часов в сутках. Мы будем выкладывать ту или иную информацию, которую каждый может «забрать». Эта ветка будет работать в формате 24/7. Если будут появляться какие-то новые факты, мы хотим, чтобы об этом все знали.

АБД: Мы хотим, чтобы те дольщики, которым, действительно, важны наши Города для жизни, в том исполнении, в котором они были спроектированы, чтобы они это высказали. Принимается моя мысль, что если вы хотите, чтобы это было достроено в том виде, в котором планировать, то это должен быть Урбан Групп?

ИМ: Да, принимается.

МД: Здесь важно понять, что сейчас мы находимся в общей лодке.

АБД: Компания осознает свою вину, свои издержки и просчеты.

ИМ: Какие-нибудь даты есть, хотя бы приблизительно, когда станет известно решение?

АБД: По моим ощущениям, в течение недели примерно должна быть ясность.

МД: Здесь важно понимать, что в случае положительного решения ситуации, какие сроки у нас для того, чтобы встать и продолжать.

АБД: Сделайте все, чтобы компанию сохранили в любом случае участником этого процесса в любом качестве – в качестве строителя, в качестве действующего лица. Это ведь не просто строительство. Это еще и документация, это масса других вопросов – участки, права на них и т.д. Чтобы это все не стало на стоп бесконечных юридических процедур.

Юрист: Если говорить по-бытовому, то это выглядит так: компания зависла в некоторой точке равноденствия. Если толкнут в одну сторону, она упадет и начнутся проблемы с санацией, негативной историей с дольщиками. Потому что даже взять техническую часть – переписать на себя ДДУ в санации это очень длинная и долгая процедура. И здесь от этого никому хорошо не будет. Плюс общественный негативный фон, который возникнет в этой связи. И вторая история – если компании протянуть руку помощи, то компания выполнит взятые на себя обязательства. Все очень просто.

ИМ: С нашей стороны еще какие-нибудь действия требуются?

АБД: Я бы хотел, чтобы та часть моей позиции, с которой вы согласны, чтобы она была транслирована доступными средствами и в духе Урбан Групп. Пока что я вижу, что вы разумные личности.

МД: Вы говорили, Игорь, что у вас есть достаточно хороший потенциал – журналисты, Дума, Совет Федерации. У вас есть все ресурсы. Вы теперь полностью обладаете информацией, что происходит по состоянию на сегодня – что мы готовы, что мы гарантируем, что мы хотим. Поэтому мы используем свой собственный ресурс и привлекаем внешний. А вы используете свой, потому что в данной ситуации мы своего рода партнеры, у нас одна цель - достроить.

Юрист: Еще раз повторю, что произошло. С 10 апреля регистрация ДДУ была приостановлена, потому что компенсационный фонд, не имея на то никаких оснований, перестал выгружать данные в Росреестр.

ИМ: У нас есть другая информация от Росреестра о том, что в компенсационный фонд не поступили средства.

Юрист: Изначально была информация о том, что со стороны Росреестра есть запросу по ДДУ. Там история такая: приходит в Росреестр ДДУ на регистрацию, они делают запрос в компенсационный фонд, в течение 3-х дней компенсационный фонд обрабатывает, удерживает сумму, которая авансом проплачена в личном кабинете. Там порядка 27 млн. рублей. Это на 2 млрд. ДДУ. И дальше эта информация отправляется обратно. Росреестр добросовестно направлял запросы в сторону фонда. Фонд эти запросы где-то у себя складировал и не обрабатывал. В попытках выйти на общение они говорили, что там технические ошибки. 100% технических ошибок не бывает. При этом ни на один из наших запросов, мы написали порядка 3-х обращений по электронной почте, до сих пор сегодня никакого ответа нет.

ИМ: А те ДДУ, которые появились после 22 мая, там 10-15 щ-штук?

Юрист: Это, видимо, случайно. Порядка 1% на уровне погрешности. Это тем более наводит на очень странные мысли. Когда 1% не проходит, это технический сбой. А когда наоборот…

ИМ: Позиция компании мне ясна. Она полностью совпадает с нашей позицией. Мы хотим, чтобы все достроилось в том виде, в котором все было. Мы хотим, чтобы у компании все получилось............

9 июля Арбитраж признал все входящие в Urban Group компании банкротами.