Торговые комплексы и инвестиции в них в эпоху турбулентности
Недвижимость (в том числе коммерческая, о которой мы и поговорим) — консервативный инструмент, в котором работает более половины денег мира. Это не случайно — среди инвесторов давно утвердилось мнение, что это устойчивый инструмент инвестирования, который хорошо показывает себя во время кризисов. Но как обстоят дела сейчас, когда мы столкнулись сначала с ковидной пандемией, а затем с последствиями СВО?
Примечание. Спасибо экспертам из команды AKTIVO за полезный материал.
Если судить по публикациям в СМИ, то не сегодня-завтра ТЦ и ТРЦ начнут массово разоряться, прогнозы самые плохие, а исход иностранных брендов ведет к неминуемому разорению управляющих компаний.
Мы предлагаем другой взгляд на ситуацию, более вдумчивый, реалистичный и гораздо более спокойный.
Посещаемость ТЦ/ТРЦ в 2021–2022 году
По данным Google Mobility Index за два последних года посещаемость торговых объектов в столице сократилась более, чем на треть, в регионах — чуть больше, чем на 16%. В 2021-ом трафик падал из-за пандемии и ее последствий, в этом году свою лепту внесла СВО, на которую бурно отреагировали международные бренды.
Сильнее всего пострадали так называемые суперрегиональные ТРЦ. В них доля иностранных брендов среди арендаторов доходила до 30%, работали крупные кинотеатры, которые остались практически без проката. С точки зрения посетителей это выглядело так, что любимые магазины массово стали закрываться, а в кино стало нечего смотреть.
Относительно комфортно себя чувствовали локальные районные и региональные ТЦ с сетевыми арендаторами из фуд-ритейла и набором арендаторов, предоставляющих товары повседневного спроса и регулярно востребованные услуги (кафе, цветы, салоны красоты и прочее подобное).
Во-первых, таких ТЦ меньше в пересчете на город, у людей не так много альтернатив. Во-вторых, дополнительно они выполняют функцию социализации, работают как место, где семьи проводят выходные и праздники, даже если кинотеатры закрыты — просто приезжают погулять по магазинам, занять чем-то детей, выпить кофе. В-третьих, поскольку иностранные бренды не жаловали провинцию, региональные центры легче переносят их уход — если бренд и не был представлен, то и уходить некому.
Таким образом, фактическая посещаемость подобных торговых объектов практически не изменилась — отклонение от пиковых мартовских показателей текущего года составляет порядка 5–7%.
Актуальные арендные условия и их зависимость от формата объекта и типа арендаторов
На рынке торговой коммерческой недвижимости сегодня наблюдается некоторая двойственность: рыночная арендная ставка и фактическая ставка в реальных сделках может существенно отличаться. Сделки между арендодателем и арендаторами стали часто проходить на индивидуальных условиях, которые не предают огласке. Эта практика сложилась в объектах с высокой долей вакансии, в связи с уходом крупных иностранных операторов. Она защищает рынок коммерческой недвижимости от существенного дисконтирования со стороны арендатора.
При этом, фактический дисконт, как правило, уже составляет от 10 до 30%. Более того, собственники сейчас готовы вкладываться в сдаваемое помещение (ремонт, проведение коммуникаций и т. д.), а также давать более долгие арендные каникулы.
Что касается формата оплаты, то обе стороны ищут компромиссы и пересматривают свои экономические модели. В частности, для крупных и средних арендаторов идет постепенный переход от договоров с фиксированной арендной ставкой (они долго были негласным стандартом) к схеме «фиксированная ставка + процент от розничного товарооборота (РТО)». При этом арендаторы стремятся сделать фиксированную часть минимальной, а процент от РТО наоборот увеличить. Примерное актуальное соотношение по рынку — 80 на 20 в пользу процента от оборота.
Что это дает арендаторам:
1. Они не «замораживают» большую часть средств в платежах, что позволяет пустить их на развитие.
2. % с РТО — это постфактум оплата, что также дает арендатору дополнительное время для распоряжения имеющимися деньгами.
Малые арендаторы (так называемые сателлиты) полностью зависят от трафика, который создает крупный якорный арендатор, так что с ними подход прямо противоположный: в подавляющем большинстве с такими арендаторами заключаются договоры исключительно с фиксированной ставкой.
Тренды: куда движется рынок?
Мы видим два ярко выраженных тренда: смещение фокуса в сторону дискаунтеров и растущий спрос на гибридные многофункциональные торговые комплексы.
Дискаунтеры растут
Первый яркий тренд — ускоренное развитие сегмента «эконом» и дискаунтеров. Чтобы убедиться в этом, достаточно посмотреть отчеты соответствующих сетей. «Чижик», «Магнит», Fix Price показывают хорошую динамику по выручке:
Высокая инфляция, снижение покупательской способности и стремление людей к экономии сыграли свою роль: растут сети, торгующие недорогими товарами и продуктами. Большие скидки и постоянные акции, цены, ниже чем у конкурентов, недорогие альтернативы привычным продуктам — так выглядит сегодня формула успеха ритейлера в этой нише.
Люди хотят не только хлеба, но и зрелищ
Классическая модель районных ТЦ и ТРЦ постепенно устаревает: людям мало прийти за покупками — они хотят, чтобы в торговом центре можно было пообедать, развлечься, занять чем-то детей, посидеть поработать или наоборот отдохнуть.
Покупательский спрос активно движется в сторону энтертеймента, лайфстайла и досуга: запрос потребителей направлен на переформатирование ТРЦ и наполнение их коворкингами, фитнесом, детскими развлекательными зонами, малыми кинотеатрами, кружками и секциями, медцентрами, и ресторанами, а не только торговыми рядами.
Эта же тенденция прослеживается и на площадях встроенного стрит-ритейла в новых ЖК — предпочтение отдается средним и малым ритейлерам («ВкусВилл», Simple и т. д.), спортивным секциям (йога-центры, танцевальные студии), культурно-досуговым центрам (фотовыставки, выставки цифрового искусства). Примеры — ЖК «Мещерский» от ГК «ПИК» и серия ЖК Level.
Перспективы: что ждет рынок в следующем году?
Если кратко, то продолжатся и — скорее всего — усилятся тренды этого года:
· Одними из самых устойчивых, как в плане посещаемости, так и в плане доходности, будут локальные ТЦ и ТРК, с пулом арендаторов, построенном по принципу «сетевой фуд-ритейл + максимально разнообразный набор арендаторов, предоставляющих нечто, пользующееся постоянным спросом».
· Будут расти сети, которые стремятся держать максимально низкие цены на товары.
· Все большим спросом будут пользоваться объекты, где люди могут не только купить необходимое, но и отдохнуть душой, развлечься, занять чем-то интересным детей, весело провести выходной.
Антикризисное решение: на что смотреть при подборе объекта для инвестиций
Пора переходить от теории к практике. Мы предложим свои критерии отбора, которые помогут вам определить потенциально доходный объект коммерческой недвижимости. Будем исходить из логики статьи:
Расположение важно и на глобальном уровне, и на локальном. Идеальный вариант локации для торгового объекта — центральные улицы или улицы с хорошим трафиком (иногда это не одно и то же) и легкой транспортной доступностью в крупных и, желательно, растущих городах. Еще один важный момент — перспективы жилой застройки в прилегающих районах. Это потенциальные будущие покупатели, причем новые, в дополнение к уже имеющемуся потоку.
Грамотно подобранный пул арендаторов. Особенно якорные. Локомотивом здесь могут выступать российские сетевики из сферы фуд-ритейла. Но люди хотят не только есть и покупать бытовую химию, важно, чтобы на объекте были кафе, рестораны, кофейни, бары, магазины цветов и косметики, популярный фастфуд и так далее.
Предпочтение отечественным брендам. Они точно никуда не уйдут и санкции им, по сути, не страшны.
Долгосрочные договоры аренды. Чем больший срок, тем лучше. Это значимый фактор надежности и предохранитель от внезапного ухода ценного арендатора.
Конкретный пример, подходящий по всем пунктам — наш ТЦ «Зеленый берег» в Тюмени. Будем заводить его в ЗПИФ недвижимости «Активо девятнадцать», куда смогут инвестировать все желающие — фонд доступен для неквалов.
Как выявить потенциально проблемные объекты
Привели хороший пример, теперь время для плохого. Мы рекомендуем избегать объектов, которые:
Имеют неудачную локацию. Для первичного анализа достаточно открыть карту города. Удаленность от жилых массивов, основных дорог и остановок общественного транспорта — явные признаки того, что с трафиком посетителей могут быть проблемы.
Опираются на моно-арендаторов. Здесь целый набор рисков:
· конъюнктура рынка изменится, а УК не сможет своевременно провести ротацию,
· рядом могут построить конкурирующий объект, который оттянет часть покупателей,
· арендатор, пользуясь своим положением, может лоббировать свои интересы при заключении договоров.
Наконец — это главный риск — он может просто съехать. УК столкнется с необходимостью долго и сложно искать замену, вести тяжелые переговоры с новыми потенциальными арендаторами.
Имеют множество иностранных арендаторов. Самый очевидный пункт. И мы полагаем, что проблемы будут только нарастать. С февраля этого года почти 200 компаний уже ограничили свою работу в России, 15 из них объявили, что покидают рынок, 17 — вернулись, но под новыми именами, которые пока не знакомы покупателям.
Имеют в матрице арендаторов кинотеатр. Снова пункт, не нуждающийся в комментариях — еще в октябре Минкульт озвучил, что сборы от проката уменьшились на 44%. Многие залы идут к закрытию, а примерно 10% уже закрылись. Таким образом, занимая большую площадь арендатор не несет прежней выручки и является потенциальной угрозой доходности.
Имеют в матрице арендаторов люксовые бренды и ритейлеров, связанных с иностранными компаниями. Элитная парфюмерия и одежда, люксовые спортивные бренды, часть фармацевтики, ювелирные украшения и аксессуары премиум-класса — список может быть долгим. По большей части все эти товары или импортировались, или производились в тесном сотрудничестве с зарубежными компаниями.
Отменяем апокалипсис
Обстановка не радужная, но мы далеки от паники — и советуем всем сохранять холодную голову. Даже в нынешней неустойчивой обстановке можно и нужно искать выгодные инвестиционные инструменты. Они есть, надо только быть внимательным, видеть закономерности и опираться на взвешенную и информацию, которую легко проверить по открытым источникам.
Финансовая независимость достижима, как и всегда.
Ставьте лайк, если статья понравилась. Подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям "На пенсию в 35 лет". И на YouTube.