Тонкости рефинансирования ипотеки

Ранее я писала о том, что сейчас актуально рефинансирование в связи с падающими процентными ставками, особенно интересно по ипотечным кредитам, по которым залоговым имуществом является недвижимость. Сегодня решила расписать подробнее о ипотечном рефинансировании и о его тонкостях, сложностях.

Итак, ряд крупных российских банков запустили специальные программы рефинансирования залоговых кредитов, включая ипотечные программы, при этом общие условия рефинансирования определяют сами банки. Перекредитовать можно любой действующий кредит, полученный на покупку жилой недвижимости или на строительство дома, а также займы, взятые на проведение капитальных ремонтов таких объектов.

Кстати, теперь стало возможным рефинансировать ипотеку, полученную, в одном банке, по новым условиям в этом же банке. Такие изменения произошли с 01 января 2018 года и теперь банки сами буду звонить и предлагать рефинансирование кредитов. На ваше усмотрение когда этим заниматься – сейчас или позже, потому как многое говорит о том, что ключевая ставка к концу 2018 года будет снижена еще, что приведет к уменьшению ставок по ипотеке до 7,8-8% годовых.

Кроме того, с 1 июля 2018 года вступит в силу закон об электронной закладной - альтернативы привычному бумажному документу, которая позволит отказаться от части бумажного оборота, ускорит процедуры регистрации сделки и упростит многие бизнес-процессы. Поэтому себестоимость оформления ипотеки для банков снизится, что также будет способствовать удешевлению ипотечного кредита.

Если ваша платежеспособность позволяет, то сумма по рефинансированию может быть одобрена больше требуемой на погашение старых кредитов, и использована на иныецели. 

Очень часто банки предлагают обманом вместо рефинансирования реструктуризацию кредита, при условии внесения первоначальных взносов, при этом предлагая списать определенные суммы начисленных процентов. Выгодность такого рефинансирования оченьсомнительна. Необходимо подробно консультироваться обо всех условиях с менеджерами.

Требования к заемщику стандартны: российское гражданство; возраст от 21 до 75 лет; официальное трудоустройство. 

Требования к залоговому имуществу: квартира в пределах обычной высотки или таунхауса; доля в квартире в виде отдельной изолированной комнаты или нескольких комнат; комната в пределах общежития; частный дом; иное строение с прилегающим земельным участком. А вот уже заложенное по ипотеке жилье для этих целей не подойдет, так как уже имеет обременение. В этом случае лишь после погашения ипотеки ее можно предоставить в качестве залога (на банковском сленге звучит как последзалог и повсеместно такая практика существует). 

Предъявляются требования и к качеству залога: отсутствие обременений и юридическая чистота объекта; минимальный износ; удовлетворительное состояние инженерных и коммуникационных систем; соответствие нормам санитарных требований; близость социальной инфраструктуры; ремонт и удовлетворительное жилое состояние, отсутствие несогласованных перепланировок. 

Основными преимуществами являются: 

получение единого платежа вместо нескольких по разным кредитам; 

снижение процентной ставки и возможность сэкономить;

возможность получить дополнительные средства из остатка залога после погашение изначального кредита;

сокращение срока выплаты кредита. 

А основными недостатками являются: 

необходимость залога, а иногда и его переоценки, что сопряжено с затратами; сбор вновь пакета документов; 

ужесточение требований к заемщику в части доходов; 

риск получить скрытые комиссии. 

Хотелось бы отметить, что заявки на рефинансирование рассматриваются с большой тщательностью и также во внимание берется кредитная история.

У рефинансирования ипотеки также имеется большое количество подводных камней, поэтому часто возникает вполне логичный вопрос – стоит ли заниматься рефинансированием и будет ли оно действительновыгодным. 

Прежде всего, стоит отметить, что большинство банков стараются не допустить ухода клиентов и специально создают препятствия для проведения рефинансирования действующей ипотеки в другом банке. Отсюда, первый «подводный камень», с которым может столкнуться заемщик – это необходимость получения согласия первого кредитора на проведение рефинансирования.Вам необходимо уточнить о возможности полного досрочного погашения, прочитать об этих условиях в договоре, и как правило в договоре не прописаны штрафные санкции или какой-то запрет на полное досрочное погашение, но на деле с этим могут затянуть.

Если такое случилось – напишите заявление в свободной форме, отдайте на регистрацию, и обязательно возьмите себе копию такого заявления с входящим номером обращения. 

Вторая сложность, которая может иметь место – это выбор нового кредитора. Чтобы оформить новый кредит, потребуется собрать не только стандартный пакет документации, который предусмотрен обычной ипотечной программой, но и подготовить дополнительные бумаги — по первичному кредитному соглашению и по жилью, являющемуся залогом (кредитное соглашение; график платежей; справка об отсутствии просрочек по займу; разрешение от кредитора, позволяющее погасить долг досрочно и др.). 

Помимо перечисленных моментов, некоторые банки могут потребовать предоставление дополнительного залога или поручительство третьих лиц, а такие условия делают рефинансирование невыгодным. Также необходимо обращать внимание на комиссии и страхование, рассчитать полную стоимость кредита и все выплаты, а также затраты на выдачу нового кредита и затем сравнить со всеми выплатами, которые необходимы по первому кредиту.

В общем то несмотря на хлопотное оформление новой ссуды, возможно существенно уменьшить размер регулярных платежей и снизить итоговую сумму переплаты, что и является целью рефинансирования. Благо сейчас много предложений, но не забывайте читать все от корки до корки.

Канал: @banksecrets