Тенденции рынка недвижимости 2018. Итоги 2017 года.

Тенденции рынка недвижимости 2018. Итоги 2017 года.


Если вспомнить средние цены предложения в 2017 году и изучить отчеты, то увидим, что аналитика цен на недвижимость элитного рынка демонстрирует его рост. Если посмотреть на активность рынка, то сделки очень выборочны — покупается только самое интересное: и по цене, и по качеству.

Цены и спрос

Отмечаемый маркетологами рост цен связан с появлением на рынке новых домов премиум-сегмента в топовой ценовой нише. И действительно, появились замечательные и уникальные проекты. Но спрос на квартиры сместился в сторону проектов, близких к завершению. Одна из наиболее веских причин этого — предстоящие выборы.

Влияние выборов на рынок недвижимости

Если с самим президентом «все понятно», то кандидатура премьера покрыта тайной, как и предполагаемый курс изменений, в том числе налоговых. Все покупатели элитной недвижимости – это представители верхнего социального слоя. Они очень внимательно следят за тенденциями в политике и экономике. Решения «покупать или продавать» принимают на основе своего глубокого анализа или, что также очень часто, эмоционального «озарения». Так или иначе, первый квартал 2018 года не позволяет построить прогноз развития ситуации в России. Как следствие, текущей тенденцией на рынке недвижимости становится формирование отложенного спроса.

В январе мы видим оживление рынка. На мой взгляд, еще больший всплеск спроса будет в апреле и наберет он свою силу к сентябрю, когда будет понятна кандидатура премьера и политика кабинета. Но никого роста цен не вижу. Только жизни рынку добавит этот спрос, – как мы помним, именно в год после выборов властью принимаются самые непопулярные решения, и вероятность активизации роста экономики минимальна.

Закономерности рынка недвижимости противоречивы

Как только в России случается что-то «плохое» — рубль дешевеет и резко активизируется спрос на рынке. Покупатели стараются спасти рулевые накопления, а валюту покупать “уже поздно” по столь высокому курсу. Это ярко было видно в конце 2014 года. Но надо признать, что падение рубля летом 2017 года дало только небольшой толчок спроса — накоплений, которые требуется «спасать», становится меньше.

Тенденции рынка элитной недвижимости в 2017 году:

– 1 квартал – отличный рынок, продолжение активного конца предыдущего года.

– 2 квартал – вяло. Курс рубля окреп, а в этом случае рынок всегда неактивен.

– 3 квартал – летом рубль просел и резко увеличилась активность покупателей.

– 4 квартал — почти все 3 месяца покупатели были «в засаде». Это было подсознательное выжидание заявления президента о том, он будет ли он участвовать в выборах, – странно и забавно. Но других объяснений нет. Представьте, если бы мы опять услышали: "Я устал. Я ухожу.." — что было бы с акциями, рублем? Через неделю после его заявления «как прорвало» – все бросились покупать. Но спроса хватило только на неделю, с 20 чисел декабря уже стали откладывать встречи, сделки на новый год. Следующего прорыва активности ждем, как я писал выше, в конце марта 2018 года.

Покупать ли квартиру сейчас?
В первые месяцы 2018 года есть возможность выбрать и приобрести отличные варианты, предлагаемые рынком. Вам кажется, что их тысячи? Эта иллюзия рассеивается уже после нескольких просмотров. Хороших квартир по адекватной цене очень немного. А из того, что понравилось, половину квартир не купить – или продавец передумает, или документы не готовы.

Тенденции предпочтений покупателей

Многие сегодняшние сделки – это, как ни странно, инвестиции, то есть покупают не только «чтобы жить». Инвесторы покупают и квартиры и коммерческие помещения для последующей сдачи в аренду. Это диверсификация – разделение капиталов по нескольким корзинам. Подробнее в наших статьях можно прочитать про «Выбор объекта для последующей сдачи в аренду» и про опыт наших клиентов-инвесторов: «Только ли из-за получения прибыли инвесторы покупают недвижимость?».

Покупатели элитных квартир часто сами еще не понимают, но в реальности больше внимания обращают не на саму квартиру, а на инфраструктуру самого комплекса, окружающую застройку, квартал. То есть "если дом не тот", то квартира не интересна в принципе! Это на 100% объясняет провал спроса на недвижимость в старом фонде и часто трагедию владельцев так ценимых когда-то квартир.