Совместное домовладение требует управления - Государство и право статья

Главная

Государство и право
Совместное домовладение требует управления

Анализ современной проблемы совместной эксплуатации и технического обслуживания объектов недвижимости их собственниками. Общее собрание собственников как метод выбора способа управления объектом. Непосредственное и доверительное управление недвижимостью.


посмотреть текст работы


скачать работу можно здесь


полная информация о работе


весь список подобных работ


Нужна помощь с учёбой? Наши эксперты готовы помочь!
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с
политикой обработки персональных данных

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Совместное домовладение требует управления
управление обслуживание эксплуатация собственник недвижимость
Нередко организации совместно строят или приобретают объекты недвижимости (совместные домовладения). В процессе эксплуатации таких объектов возникает ряд вопросов по их обслуживанию (ремонту, обеспечению энергоресурсами, уборке и др.) и распределению соответствующих расходов. Рассмотрим способы управления недвижимым имуществом совместного домовладения, а также порядок принятия решений об использовании данных способов.
Способы управления совместным домовладением
Собственники совместного домовладения вправе самостоятельно выбрать способ управления им <1>. Основными способами являются непосредственное управление и управление через товарищество собственников. Законодательством предусмотрены также иные способы <2>, к которым можно отнести, например, управление совместным домовладением лицом, уполномоченным соответствующим исполнительным или распорядительным органом, до принятия собственниками решения о выборе способа управления совместным домовладением <3>. Такое решение собственники должны принять в течение шести месяцев с момента регистрации имущества совместного домовладения за двумя и большим количеством собственников (что и является моментом возникновения совместного домовладения <4>). Однако законодательством не установлены последствия нарушения данного срока. Отметим, что о появлении двух и более собственников можно вести речь после государственной регистрации создания недвижимого имущества, которая, в свою очередь, производится после государственной регистрации здания и соответствующего договора (о вычленении изолированных помещений, о разделе и др.) <5>.
Одновременно с регистрацией объекта недвижимого имущества (которое составляет долю в общей собственности) у собственника появляется ряд обязанностей, в том числе обязанность оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества совместного домовладения. Данные расходы собственники несут пропорционально своим долям в праве общей собственности <6>.
Выбор способа управления: проводим общее собрание собственников
Порядок проведения общего собрания собственников по вопросу выбора способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения определен законодательно <7>. В частности, инициировать проведение собрания вправе собственники, застройщик, организация, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится имущество совместного домовладения, а также органы местного управления и самоуправления либо иное заинтересованное лицо. Инициатор направляет каждому собственнику заказным письмом или вручает под расписку письменное уведомление о проведении общего собрания не позднее чем за 20 дней до даты собрания.
Собственник, который не сможет обеспечить участие своего представителя в общем собрании, вправе проголосовать до его проведения, направив инициатору собрания письменное заявление, отражающее мнение собственника по вопросам повестки дня, в частности, о способе управления недвижимым имуществом совместного домовладения <8>.
Общее собрание собственников правомочно, если на нем присутствует более 2/3 представителей собственников, обладающих более чем 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников. Количество голосов собственника определяется в зависимости от размера его доли в праве собственности на общее имущество (правило "один собственник - один голос" не применяется). Например, собственник с долей 18,5% имущества обладает таким же количеством голосов на общем собрании.
Собственники, которые не согласны с решением общего собрания о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения, вправе обжаловать это решение.
Соответчиками по таким спорам будут собственники, принявшие обжалуемое решение, а не созданное в результате исполнения данного решения товарищество собственников. Решение хозяйственного суда г. Минска от 24.11.2009 (дело N 803-18м/09)
Если первое собрание собственников не удалось провести, повторное может быть созвано инициатором не ранее 48 часов и не позднее 30 дней с момента несостоявшегося собрания. Повторное собрание считается правомочным, если на нем присутствует более двух собственников, обладающих не менее чем 1/4 голосов от общего числа голосов всех собственников.
Решение общего собрания принимается большинством голосов присутствующих на собрании представителей собственников <9>.
Решение общего собрания о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения, принятое в установленном порядке, обязательно для всех собственников, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании либо голосовали против <10>.
Несмотря на то что договор между собственниками совместного домовладения об участии в оплате проектно-сметной документации и изготовлении новой кровли был заключен до приобретения новым собственником изолированного помещения в этом домовладении, суд постановил взыскать с него соответствующие расходы, поскольку мнение нового собственника (за или против) с учетом его голоса (18,95%) не могло повлиять на исход голосования на собрании.
Постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда Гомельской области от 09.02.2010 (дело N 552-4/2009/18А)
В отношении данного способа управления совместным домовладением установлено ограничение: его можно использовать, если недвижимость включает в себя не более пяти единиц помещений, принадлежащих различным собственникам <11>.
При выборе непосредственного управления собственники вправе (но не обязаны) заключить между собой договор о совместном домовладении с приложением перечня общего имущества, в расходах по содержанию и ремонту которого обязаны принимать участие стороны. Собственники могут поручить управление недвижимым имуществом совместного домовладения одному из участников договора или нанять управляющего - физическое либо юридическое лицо (далее - управляющий) <12>.
Кроме того, непосредственное управление может осуществляться без заключения договора и найма управляющего: собственники должны достигать взаимного согласия по всем вопросам, касающимся управления и содержания совместного домовладения. Нередко собственники "забывают" об обязанности участвовать в расходах по содержанию общей собственности пропорционально своим долям и тогда собственник, фактически оплативший расходы недобросовестного собственника, вправе взыскать их в судебном порядке, что подтверждается судебной практикой.
Несмотря на то что совместным домовладением управляет товарищество собственников, расходы на обслуживание общего имущества фактически осуществлял один из собственников имущества. По его требованию хозяйственный суд взыскал с недобросовестного собственника сумму расходов, произведенных истцом в связи с содержанием общей собственности, проценты за пользование чужими денежными средствами, сумму госпошлины и расходы по оплате юридических услуг. Решение хозяйственного суда г. Минска от 25.11.2010 (дело N 429-18/2010)
Если собственники решили заключить договор о совместном домовладении, следует помнить, что его не нужно регистрировать в государственных органах, этот договор вступает в силу с момента подписания и заключается на неопределенный срок <13>. В договоре можно предусмотреть дальнейшие способы управления недвижимым имуществом совместного домовладения: поручение соответствующих функций управляющему или совместное управление имуществом участниками договора. В последнем случае для совершения сделок требуется согласие каждого участника договора <14>.
Рассмотрим подробнее вопросы, возникающие при поручении управления общим имуществом управляющему.
Управляющий имуществом: доверяем по договору
Управляющий, являющийся физическим лицом, действует в интересах участников договора о совместном домовладении на основании доверенности, выданной участниками в установленном порядке. Законодательство не содержит требований, которые предъявляются к управляющему. Управляющим может быть и юридическое лицо (например, один из собственников имущества совместного домовладения, поскольку иное не установлено законодательством). В этом случае между управляющим и собственниками имущества должен быть заключен договор (например, об оказании услуг и др.).
Управляющий, действующий на основании договора (доверенности), организует обслуживание помещений собственников и придомовой территории, заключает договоры на предоставление коммунальных услуг, своевременно и полностью производит расчеты за эти услуги, контролирует внесение в установленном порядке обязательных платежей (за водо-, тепло-, газо- и электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные коммунальные услуги, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества) и т.д. <15>.
Обязательные работы (услуги), производимые (оказываемые) управляющим за счет собственников совместного домовладения в связи с содержанием общего имущества, целесообразно перечислить в договоре между собственниками и управляющим. В этом случае при оплате и взыскании расходов следует руководствоваться договором.
К договору между собственниками совместного домовладения и эксплуатирующей организацией были приложены перечни обязательных работ (услуг), выполняемых организацией, и дополнительных услуг, оказываемых собственникам по их заявкам. Один из собственников отказался оплачивать дополнительные услуги (мойку окон), оказанные ему без заявки. Суд не удовлетворил требования эксплуатирующей организации, поскольку расходы на мойку окон не входят в перечень обязательных, а отнесены договором к дополнительным услугам, оказываемым по заявке собственников. Постановление Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 11.05.2010 (дело N 643-23/2009/361К)
Управление товариществом собственников
На общем собрании собственников совместного домовладения - учредителей товарищества собственников нужно принять решение по ряду вопросов, в частности, о создании товарищества, об определении его местонахождения, состава учредителей (членов) и др.
Если одним из собственников совместного домовладения является хозяйственное общество, решение о его участии в товариществе, состоящем из организаций и индивидуальных предпринимателей, принимается на общем собрании участников данного общества <16>.
Учредительным документом товарищества собственников является устав, который утверждается общим собранием учредителей - собственников недвижимого имущества совместного домовладения <17>. При создании товарищества собственников во вновь строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом здании устав товарищества может быть утвержден застройщиком.
Организация становится членом товарищества собственников (если оно управляет совместным домовладением) с момента возникновения (регистрации) права собственности на помещения в этом домовладении. Организация не является членом товарищества с момента прекращения принадлежащего ей права собственности на имущество совместного домовладения <18>.
Товарищество собственников создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом.
Имущество товарищества формируется в соответствии с его уставом за счет вступительных и иных взносов, обязательных платежей членов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества и других поступлений. Размер вступительных и иных взносов учредители определяют самостоятельно <19>.
Товарищество собственников считается созданным и приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации. Оно имеет расчетный счет и печать со своим наименованием, заключает договоры на предоставление коммунальных и иных необходимых услуг собственникам, вправе выступать в суде истцом по требованиям о компенсации собственниками обязательных платежей, которые они обязаны вносить в соответствии с законодательством, а также о полном возмещении причиненных товариществу убытков в результате невыполнения собственниками обязательств по уплате обязательных платежей и оплате иных общих расходов <20>.
Факт неиспользования одним из собственников принадлежащих ему на праве собственности помещений, входящих в состав совместного домовладения, не освобождает собственника от обязанности участвовать в содержании общего имущества. Собственник обязан возместить товариществу согласно договору, заключенному между ними, расходы по обслуживанию.
Если невозможно подтвердить, что счета вручались собственнику, товарищество лишается возможности взыскать в судебном порядке с собственника неустойку за просрочку платежей, предусмотренную договором, и проценты за пользование чужими денежными средствами <21>.
Члены товарищества собственников вправе изменить способ управления совместным домовладением, приняв на общем собрании решение об ином способе управления недвижимым имуществом совместного домовладения и о ликвидации товарищества собственников <22>.
Участие арендаторов в управлении совместным домовладением
Отметим, что арендаторы помещений в совместном домовладении вправе участвовать в договорах о совместном домовладении (если собственниками выбран способ непосредственного управления), о создании товарищества собственников и в управлении недвижимым имуществом совместного домовладения, когда собственник занимаемых ими помещений в установленном законодательством порядке предоставил арендаторам на это соответствующие полномочия. Например, соответствующее условие может содержаться в договоре аренды.
Арендаторы с правом совещательного голоса могут участвовать в общих собраниях товарищества собственников, собраниях собственников, выбравших иной способ управления совместным домовладением. Право решающего голоса может предоставляться арендаторами их представителю в правлении товарищества собственников, когда более 50% площади помещений совместного домовладения находится в государственной собственности.
Представитель арендаторов избирается простым большинством голосов на общем собрании арендаторов, которое проводится в соответствии с описанной выше процедурой. Голоса распределяются между арендаторами соответственно площади занимаемых ими помещений. Полномочия представителя удостоверяются собственником занимаемых нанимателями и арендаторами жилых и (или) нежилых помещений (например, в протоколе собрания арендаторов или в доверенности, подписанной уполномоченными представителями арендаторов и собственником занимаемых помещений) <23>. Арендаторы участвуют в расходах на содержание совместного домовладения, когда это предусмотрено условиями договора аренды.
Совместное домовладение - это правоотношения собственников недвижимого имущества (включая земельный участок, расположенные на нем здания, иные объекты недвижимости), части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью (абз. 2 ст. 1 Закона). Общее имущество совместного домовладения - это обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования (абз. 3 ст. 1 Закона).
Товарищество собственников - это юридическое лицо (некоммерческая организация, не имеющая в качестве основной цели деятельности извлечение прибыли и не распределяющая полученную прибыль между участниками), объединяющее собственников жилых и (или) нежилых помещений (ч. 1, 2 ст. 20 Закона).
<1> Ч. 1 ст. 15 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 N 135-З "О совместном домовладении" (далее - Закон).
<3> Ч. 3 ст. 16 Закона; п. 1 Положения об уполномоченном лице по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.03.2005 N 342.
<5> п. 2, 6 ст. 10 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним".
<6> Ст. 252 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК); ч. 2, 3 ст. 11 Закона.
<12> Ч. 1, 3 ст. 19 Закона; Типовой договор о совместном домовладении, утвержденный Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998 N 569 (далее - Типовой договор).
<15> Ч. 3 п. 6 Типового договора, ст. 11 Закона.
<16> Абз. 3 ч. 1 ст. 35 Закона Республики Беларусь от 09.12.1992 N 2020-XII "О хозяйственных обществах"
<17> Типовой устав товарищества собственников, утвержденный Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998 N 569.
<18> Абз. 2 ч. 2, ч. 3 ст. 25 Закона
<21> Решение хозяйственного суда г. Минска от 18.08.2010 (дело N 394-23/2010)
Современные проблемы управления муниципальным имуществом в РФ. Анализ практики управления муниципальной недвижимостью в г. Иркутске. Социально-экономический эффект от реализации проекта разграничения муниципальной недвижимости, перспективы управления. дипломная работа [578,1 K], добавлен 31.03.2010
Гражданско-правовая характеристика общей собственности. Содержание правоотношений общей долевой собственности. Состав общего имущества многоквартирного дома. Общее собрание собственников помещений как орган управления. Товарищество собственников жилья. дипломная работа [82,4 K], добавлен 07.07.2011
Понятие, сущность, принципы, методы и нормативное регулирование паспортизации. Анализ рынка недвижимости в России. Составление паспорта на домовладение. Идентификация жилого дома. Разработка и оформление технического паспорта жилого помещения (квартиры). курсовая работа [45,0 K], добавлен 09.07.2014
Понятие, цели и создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами. Выбор способа управления собственниками помещений. Анализ состояния управления многоквартирными домами в городе Кострома и перспективы управления. курсовая работа [163,5 K], добавлен 11.11.2011
Появление и изменение правового института непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений. Сведения о правах и обязанностях, возникающих у собственников помещений на имущество многоквартирного дома, проблемы и пути их решения. дипломная работа [66,2 K], добавлен 24.02.2011
Изучение нормативно-правовой базы управления недвижимостью. Анализ природно-климатических условий и социально-экономического положения Тюменского района. Рассмотрение состояния управления недвижимостью в районе. SWOT-анализ муниципального образования. курсовая работа [154,1 K], добавлен 19.04.2015
Способы управления домом и критерии их выбора. Заключение договоров на предоставление жилищно-коммунальных услуг. Цели и преимущества создания товарищества собственников жилья. Особенности жилищного кооператива. Управление управляющей организацией. реферат [524,0 K], добавлен 23.09.2012
Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д. PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах. Рекомендуем скачать работу .

© 2000 — 2021



Совместное домовладение требует управления статья. Государство и право.
Реферат по теме Правовий і моральний конфлікти
Курсовая работа по теме Закономерности линейно-весового роста сиговых рыб Обь-Иртышского бассейна
Курсовая Работа На Тему Развитие Элементов Логического Мышления Посредством Игры (Средний Дошкольный Возраст)
Курсовая работа: Причини неуспішності школярів, шляхи її подолання та попередження
Курсовая работа по теме Подбор состава высокопрочного бетона
Реферат: Черёмушки. Скачать бесплатно и без регистрации
Доклады На Тему Характеристика Русско-Японской Войны
Реферат: Модернизация страны в конце XIX -начале XX вв
Сочинение Петербург Достоевского Преступление И Наказание
Реферат по теме Выдающиеся музеи Киева
Химические Методы Дезинфекции Реферат
Простое Сочинение Про Осень
Реферат: Екологічні наслідки військових дій 2
Сочинение Почему Я Хочу Стать Воспитателем
Курсовая работа: Отношения Твери и Москвы с конца XIII в. по 1485 г.
Курсовая работа по теме Политехнические основы технологической подготовки школьников
Реферат по теме Идеалистическая философия
Матричная структура организации
Система Охлаждения Автомобиля Реферат
Материал Для Сочинения По Дубровскому
Проблема радиоактивных отходов - Безопасность жизнедеятельности и охрана труда презентация
Местные ветры - География и экономическая география курсовая работа
Преступления против военной службы - Государство и право контрольная работа