"Старшие по дому".

Если в вашем доме нет ТСЖ, он не управляется кооперативом, и в нём больше 4 квартир, то надо на общем собрании выбирать совет дома и его председателя. В большинстве домов они уже выбраны.

Сколько людей входит в совет, решается также на общем собрании. При этом обычно учитывается, сколько в доме подъездов, этажей, квартир.

Про совет дома Жилищный кодекс рассказывает в ст. 161.1. Там написано, чем он занимается:

※ обеспечивает выполнение решений общего собрания;

※ выносит на общее собрание предложения о порядке пользования общим имуществом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества, о порядке обсуждения проектов договоров по содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг. Может делать и другие предложения.

※ представляет собственникам предложения по вопросам планирования управления домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества;

※ представляет собственникам до рассмотрения на общем собрании свое заключение по условиям проектов договоров;

※ контролирует услуги/работы по управлению домом, содержание и ремонт общего имущества, качество коммунальных услуг.

※ представляет на утверждение годового общего собрания отчет о своей работе;

※ принимает решения о текущем ремонте общего имущества, если собственники на общем собрании дали совету такие полномочия.

Председатель совета руководит текущей деятельностью совета, подотчетен общему собранию, а еще он:

※ до заключения договора управления может вступить в переговоры об его условиях.

※ сообщает общему собранию результаты этих переговоров.

※ на основании доверенности, выданной собственниками, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания, договор управления. По такому договору приобретают права и обязанности собственники, которые предоставили председателю эти полномочия.

※ контролирует исполнение договоров оказания услуг / выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества на основании доверенности от собственников помещений.

※ подписывает акты приемки услуг / работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, акты о нарушении качества или периодичности работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении услуг ненадлежащего качества.

※ направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязанностей по договору управления.

※ на основании доверенности от собственников выступает в суде в качестве их представителя по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг.

※ принимает решения по иным вопросам, которые переданы ему общим собранием собственников.

В сети встречала мнение, что  полномочия совета носят декларативный характер, контроль за управляющей компанией ничем не подкреплён, так как нет каких-либо особых способов воздействия на неё. Если совет выявит нарушения, то ему остаётся только обращаться в надзорные органы, что могут делать и другие жители.

Когда я работала в прокуратуре, мне было проще иметь дело с советом дома, с его председателем, а не со всеми недовольными жителями сразу. Активные председатели вели переписку с нами и контролирующими органами, получали ответы и доводили их до сведения остальных жильцов. Однажды мне даже притащили проверить проект договора управления домом (УК тоже приносила, но это был какой-то исключительный случай). Попадался председатель, от которого были в восторге и жители, и управляющая компания. С трудом представляю, как он умудрялся приводить к общему знаменателю интересы жильцов и УК, но очень радует, что такие примеры в жизни есть.

По традиции для закрепления темы привожу пример из практики.

В Барнауле председатель совета дома обратился с иском в суд, где просил обязать 2 граждан освободить земельный участок у дома от гаражей:

Советом дома Председателю было поручено заключать договоры аренды земельного участка под гаражи и погреба, открыть расчетный счет на свое имя для получения перечислений за использование общего имущества.

На общем собрании собственники приняли решение снести и демонтировать самовольные строения на придомовой территории. А совет дома определил стоимость договора аренды земельного участка для гаража. Однако 2 жителя без согласования с собственниками установили гаражи и отказались заключать договоры аренды, оплачивать пользование земельными участками.

Суд согласился с требованиями председателя о демонтаже гаражей:

председатель совета дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета и, соответственно, наделен полномочиями по контролю за выполнением советом дома решений общего собрания собственников.

Согласно акту управляющей компании около дома расположены металлические гаражи. Их владельцы не представили Совету дома или в управляющую компанию документы о законности нахождения гаражей на придомовой территории. В гараже №.. паркуется автомобиль Мазда №... В гараже №.. – автомобиль Мицубиси №... Согласно сведениям ГИБДД автомобили принадлежат ответчикам. Согласно кадастровой карте земельный участок около дома поставлен на государственный кадастровый учет и находится в общей долевой собственности собственников многоквартирного дома. Собственники не принимали решения выделить части участка для постоянного использования ответчиками с правом возведения гаражей. Поскольку плата за аренду участка для гаража установлена решением общего собрания. Ответчики в случае заключения договора аренды (от которого они уклонились) несли бы расходы, а собственники дома получали бы прибыль. Поэтому с владельцев гаражей суд также взыскал упущенную выгоду за 8 месяцев.

Совет дома действует до его переизбрания или до избрания правления ТСЖ (если жители решат создать ТСЖ).

Он переизбирается на общем собрании каждые два года (можно установить другой срок). Можно переизбрать досрочно, если он плохо справляется со своими обязанностями. Если жители забудут переизбрать совет, то его полномочия продлеваются на тот же срок автоматически.

Если подойти к избранию совета дома и председателя ответственно, то хороший выбор намного упростит вам общение с управляющей компанией.

Жители могут установить размер и порядок выплаты вознаграждения членам совета дома. Про вознаграждение напишу отдельно.