Скільки коштує земля?

Це питання із зірочкою, адже, по-перше, ціни динамічні та залежать від географії, а, по-друге, наразі існує дві статистики: офіційна, яку подають профільні міністерства та відомства, і реальна ринкова, яка в 2-2,5 раза вища за офіційну статистику.

Як звертає увагу віцепрезидент з економічної освіти Київської школи економіки (KSE) Олег Нів’євський, у питанні цін на землю є два ключові моменти:

• Перший – повнота реєстрації цін. Держава тільки нещодавно, буквально на другу річницю функціонування ринку, почала отримувати дані по всіх земельних транзакціях. До того цей показник сягав до 50%. За словами Нів’євського, повнота реєстрації дозволить запустити масову оцінку земель.
• Другий – майже по половині транзакцій, які відбулися принаймні в червні цього року, вартість не сильно відрізнялася від нормативно-грошової оцінки.

«Це говорить про те, що ціни, принаймні ті, які реєструються, не зовсім відповідають реальності. Ми бачимо, що співвідношення цін купівлі-продажу до ціни оренди зараз складає всього 3,5 – аномальний показник. Він повинен бути більшим. Це свідчення того, що офіційні ціни реєстрації, які у нас є, – занижені, в реальності вони в рази більші», – наголошує Нів’євський.

За словами керівника відділу земельних та майнових відносин МХП Володимира Нагорного, сьогоднішні реалії в питанні ціни – це від 2 до 2,6 тис. дол. за гектар.

І в майбутньому ціни зростатимуть. Ідеальним сценарієм, на думку Нагорного, було б подвоєння вартості гектара протягом п’яти років.

Основним чинником, який штовхатиме ціни вгору, стане другий етап земельної реформи, що стартує у 2024 році – тоді купувати землю зможуть юридичні особи, і збільшаться ліміти на кількість землі, яку можна придбати.

«Уже сьогодні маємо запити й від приватних інвесторів, які мають кошти та бажають придбати значно більше ніж 100 га і їм не цікаво гратися у сірі схеми з оформленням на родичів та знайомих, тому з нетерпінням чекають на збільшення лімітів. Отримуємо запити і від великих інвестиційних фондів, які розуміють цінність землі та хочуть додати цей актив в портфелі своїх інвесторів. Агробізнес зацікавлений у збереженні земельних банків, також прагне стати законним власником землі, яку обробляє.

Звісно, ми не очікуємо великих черг до нотаріусів з 1 чи 2 січня. Усе буде рухатися і запускатися поступово. Ринок – це перед усім право, а не обов’язок. Сьогодні охочих придбати значно більше ніж продати та найімовірніше така тенденція збережеться. Але підвищений попит точно стимулюватиме зростання вартості українських гектарів», – прокоментував для Finance.ua комерційний директор «Твоє коло» Єгор Лісничий.

Проте в парламенті зареєстрований проєкт закону, яким пропонується відтермінувати другий етап земельної реформи на два роки після припинення чи скасування воєнного стану. Наразі документ на стадії ознайомлення.

То чи варто інвестувати в землю?

«Земля фактично стала альтернативою нерухомості в портфелі українського інвестора, бо має значно кращі перспективи зростання вартості, а головне, значно нижчі ризики руйнування. Серед наших клієнтів немає жодного кейса, коли хтось купив землю до 24 лютого і захотів її продати з відновленням роботи реєстрів. Земля показала надзвичайну стресостійкість. Коли в серпні минулого року падіння ВВП фіксували на рівні 30%, в середньому ціна на землю знизилась на 5-10%. А якщо брати ситуацію станом на зараз, то за 2023 рік усі гравці ринку фіксують зростання вартості землі на рівні 15-20%», – пояснює СЕО та співзасновник компанії «Твоє коло» Андрій Усенко.

За його словами такої унікальної можливості для інвестора більше не повториться ніколи. Земля має одні з найкращих перспектив капіталізації сьогодні серед усіх доступних українських активів. До того ж інвестиції в землю мають доволі низький поріг входу – від 5 тис. дол.

«Спираючись на досвід земельних реформ наших європейських сусідів, в середньому земля зростає у вартості на 20-25% в рік. В Україні під час воєнного стану, з усіма можливими та неможливими обмеженнями вже маємо за два роки до 20% приросту. Тому є всі шанси після закінчення повномасштабної війни отримати потужне прискорення. Згідно з нашими стримано-оптимістичними прогнозами в перспективі найближчих 4-6 років можна розраховувати на подвоєння вартості землі», – каже Андрій Усенко.

Земля також має свою привабливість у порівнянні з іншими доступними активами через мінімальні ризики.

«Це реальний актив у власності, на відміну від крипти. На відміну від нерухомості (земля за визначенням – це теж нерухоме майно, тут маються на увазі квартири/будинки або комерційна нерухомість. – Ред.) йому не загрожує руйнування. Йому непритаманна волатильність фондових ринків. Український агросектор у фокусі уваги всієї світової спільноти, бо є опорною конструкцією у світовій продовольчій безпеці. А це означає безпрецедентну підтримку галузі», – звертає увагу Андрій Усенко.

За словами комерційного директора компанії «Твоє Коло» Єгора Лісничого, після старту ринку землі в неї вкладалися здебільшого підприємці – власники середнього та великого бізнесу. І їхня домінантна позиція зберігалася приблизно пів року.

Після повторного запуску ринку в червні 2022-го суттєво зросла доля айтівців, кількість підприємців навпаки скоротилася.

Наразі ж найбільша доля купівлі землі припадає і на підприємців, і на айтівців, але вони розмилися іншими категоріями

Підготовлено для Бізнич | Фінанси