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Le blog de l’investissement immobilier locatif
13 « petits » conseils pour les investisseurs débutants
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Kit du débutant en investissement immobilier
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Quand on débute dans l’ investissement locatif , tous les conseils, même les plus « petits », sont les bienvenus ! On grandit des expériences et des conseils de ceux qui ont commencé avant nous. Je vous ai fait une liste non exhaustive de 13 conseils pour les nouveaux bailleurs ou ceux qui veulent le devenir et qui sont friands d’informations.
Un jour, un ami, un collègue ou un membre de votre famille vous demandera si votre bien (ou un de vos biens) est libre. Vous penserez même que c’est une super idée, que tout le monde y gagne. Grossière erreur. Dans un rapport bailleur/locataire vous avez des points de vue opposés sur les avantages de la situation. Avoir un proche en tant que locataire, c’est le risque de mettre en péril votre relation en cas de désaccord. Lorsque l’on a un souci avec son locataire, la relation avec celui-ci peut s’entacher, mais si votre locataire est un proche, c’est votre relation amicale ou familiale qui peut en prendre un coup. Un exemple : une connaissance a dû rechercher un appartement en urgence après une rupture sentimentale. Une de ses amies dont la mère avait justement un appartement qui venait de se libérer lui a gentiment offert de lui louer. Moins d’un an après, elles ne se parlent plus. En effet, quelques mois après son emménagement, la loi Alur a été mise en vigueur, donc l’encadrement des loyers. Ayant signé son bail avant le mois d’août 2015, l’encadrement des loyers ne la concernait pas, mais elle a quand même pris la liberté d’écrire des mails à la mère de son amie, lui expliquant que le loyer était cher, que désormais il y avait un encadrement des loyers et qu’elle voulait une baisse de loyer, blabla en étant insistante et maladroite. Evidemment du côté bailleur et amie, cela a été mal pris, elles avaient l’impression de lui avoir rendu service en lui offrant ce bien à la location, sans toutes les contraintes d’un dossier classique, sans avoir galéré dans ses recherches d’appartement (on est ici à Paris), de l’autre la locataire était mécontente du loyer qu’elle avait à la base accepté et qui est un loyer typiquement parisien.
Aucun intérêt quand on est bailleur et que l’on peut déduire ses travaux (importants et/ou minime) de ses revenus locatifs. C’est plus intéressant de les déduire que d’économiser la TVA. En plus, faire des travaux déclarés permet d’avoir des garanties (ex : la garantie décennale)
Le paiement du loyer en espèce ça ne doit pas être courant (même si j’ai déjà entendu des potentiels locataires le proposer…), mais par chèque, ça se fait encore. Evitez ça, c’est une perte de temps d’aller le déposer à la banque et c’est la porte ouverte à des retards de paiements. Le virement bancaire doit être mis en place dès le départ de la location.
On a beau être très fort, on ne peut pas tout faire. En plus, parfois ça vaut le coup d’être tranquille chez soi et d’envoyer quelqu’un faire la petite réparation à sa place. Au lieu de passer 2h à fixer une tringle (+ le trajet), il vaut mieux payer un pro qui fera ça en 30 min pour 20€. Il faut faire un arbitrage entre le temps que vous passez et votre plus-value par rapport à la délégation.
Toujours avoir son modèle de bail, son modèle de quittance de loyer, d’état des lieux pour ne pas perdre de temps à réinventer la roue à chaque changement de locataire. Internet pullule de modèle gratuit ou à quelques euros. Mes quittances de loyer me prennent moins d’une minute par mois, j’ai un modèle, je n’ai qu’à changer la date tous les mois et je l’envoie en pdf par e-mail.
Conserver dans un classeur toutes vos factures et tickets de caisse au fur et à mesure. Vous vous remercierez notamment en période de déclaration fiscale et que vous n’aurez pas à retourner vos placards, tiroirs, etc pour retrouver vos papiers.
Un garant s’engage à payer le loyer en cas de défaillance. Quand tout va bien, les amis sont là, mais en cas de soucis, par sûr que l’ancien copain de fac arrive à la rescousse. Et même s’il s’est engagé, ce sera long et difficile de lui faire respecter son engagement. La famille a un engament moral plus fort donc c’est à privilégier.
Faites-le pour votre bien immobilier, afin que le problème n’empire pas et ne dégrade les lieux, et aussi pour le confort de votre locataire. L’image et le respect qu’il a pour vous dépend également de votre professionnalisme.
Ayez un partenaire que si cela est vraiment nécessaire. En gros, choisissez quelqu’un avec du temps, de l’argent ou des connaissances que vous n’avez pas. Il doit vous apportez quelque chose, être partenaire c’est apporter quelque chose à l’autre, être complémentaire, et pas juste avec le même rêve.
Les anglos-saxons disent « you get what you ask » (vous obtenez ce que vous demandez), donc même si vous avez obtenu votre prêt, que votre locataire est en place, et que tout roule, vous pouvez encore demander des choses à votre banque par exemple, comme renégocier le taux de votre prêt.
Pas besoin d’avoir des « briques » de côté, mais il faut pouvoir faire face à une réparation ou dégât imprévu.
On a trouvé son locataire, on est content, on veut boucler l’état des lieux rapidement, et bien grossière erreur. L’état des lieux de sortie est un moment de tension : le locataire veut récupérer sa caution et le propriétaire veut récupérer son bien comme il l’a laissé (hormis l’usure naturelle). Un état des lieux d’entrée bien réalisé et précis évitera bien des débats lors de l’état des lieux de sortie. Le locataire sympa peut rapidement devenir de mauvaise foi quand il s’agit de récupérer sa caution. Par exemple, s’il y a 2 rayures sur un meuble, ne pas simplement mettre « rayures » dans l’état des lieux. Il faut mettre où elles se trouvent et le nombre. En effet, vous avez 2 petites rayures en haut à gauche, un an plus tard votre locataire vous rend l’appartement avec ce même meuble mais avec 19 rayures, il vous répondra qu’il était déjà rayé, que ce n’est pas lui, que c’était déjà comme ça etc et que d’ailleurs l’état des lieux indiquait que le meuble était rayé…Et voilà, vous n’avez plus le moyen de démontrer qu’il a bien abîmé le meuble.
J’ai pas toujours été bonne à ça, avec mes voyages professionnels…Pour éviter les mauvaises surprises, comme rénover des cheminées qui ne sont plus en fonctionnement (oui il y a des propriétaires que ça ne dérange pas de payer pour des choses inutiles) ou alors pour voter pour un changement ou une rénovation que vous voulez pour le bien de votre locataire. Bref on a toujours une bonne raison d’y aller, et parfois la décision est à une voix près…
J’ai commencé l’investissement locatif il y moins de 2 ans, et il y a déjà eu plein de changements avec cette loi Alur !
La fiscalité peut changer aussi. Donc toujours prêter une oreille à ces sujets.
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[vc_row][vc_column][vc_column_text]L’encadrement des loyers, une des principales dispositions de la loi Alur, touche aujourd’hui Paris, mais rien ne dit qu’elle ne va pas s’étendre à d’autres grandes villes dans les mois et ou les années à venir. Nos politiques nous réservent toujours de « bonnes » surprises…C’est pourquoi mon ami Sylvain, investisseur et auteur du blog…
[vc_row][vc_column][vc_column_text] L'investissement locatif c’est faire le choix d’un type de location, à savoir louer son bien en location vide ou alors en location meublée. Personnellement j’ai choisi de louer mes investissements locatifs en meublés, et je vais vous expliquer cela dans cet article dont l’idée m’a été soufflée par l’un des…
Petite correction, Pourquoi emprunter* sur 20 25 plutôt que 10 15 ans
1) Pourquoi louer sur 20 25 ans plutôt que 10 15?
Je comprends que le cash-flow est intéressent, mais le fait d’emprunter sur une plus longue période augmente le taux de l’emprunt donc comment faire le bon choix entre un taux moins important et du cash-flow chaque mois.
2)Est-il possible vis à vis des banques de pouvoir acheter un appartement par an comme vous souhaitez le faire?
Merci, votre blog est vraiment enrichissant lorsque l’on est débutant dans l’immobilier.
1) C’est une stratégie parmi d’autres. Je suis partisante d’étaler au maximum son prêt afin d’avoir les plus petites mensualités possible pour créer du cash-flow. Sur 10 ou 15 ans, il est difficile d’avoir des mensualités d’emprunt qui soient couvertes par le loyer. Donc si on ne veut pas mettre la main à la poche tous les mois pour payer une partie du crédit, il faut avoir une durée d’emprunt assez longue. Par ailleurs, le coût du crédit étant payé par le loyer, peu importe qu’il soit important. Il vaut mieux avoir un crédit un peu plus cher et avoir un complément de revenu, qu’économiser sur un crédit qui est payé par un locataire, et devoir impacter son pouvoir d’achat, et payer de sa poche tous les mois pour loger quelqu’un…Après chacun sa stratégie.
2) Oui il est possible d’acheter des biens tous les ans, mais pour ça il faut avoir des loyers qui font plus que couvrir les mensualités d’emprunt, ce qui diminue, voire annule le taux d’endettement. En revanche, si vous achetez un bien, et que vous devez sortir de l’argent de votre poche tous les mois, ce qui risque d’être le cas avec une durée d’emprunt courte, là ça devient difficile. Donc cette réponse, explique aussi la stratégie des petites mensualités citées ci-dessus.
Concernant l’imposition de tes revenus locatifs, comment as-tu géré la prévision de calcul?
As-tu fait une simulation pour voir ce que ça te coûterait mensuellement en fonction du montant du loyer ?
Plus généralement si je dois investir dans un bien à louer, je serais tenté de me faire un tableau excel de tout ce qui me rapporte et tout ce qui coûte de mon futur bien.
En louant en meublé, je savais que je ne paierai pas d’impôts sur mes revenus locatifs durant de longues années.
Effectivement tu peux faire des tableaux pour voir pendant combien de temps tu peux « échapper » à la fiscalité en régime réel (en LMNP), j’explique d’ailleurs assez bien comment faire ce tableau dans mon ebook, dans le chapitre fiscalité. Tu peux tout à fait faire ce tableau tout seul pour tes prévisions.
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Je m’appelle Azar, j’ai 37 ans et j’habite en région parisienne. J’ai été Auditeur financier pendant 3 ans, puis j’ai été cadre dans l’industrie pendant 5 ans. J’ai toujours été intéressée par l’immobilier, et j’ai commencé à investir à 29 ans. Les 3 premières années, j’ai acquis 2 appartements sur Paris, 7 parkings et un immeuble de rapport et des locaux commerciaux, qui m’ont rapidement permis d’être indépendante financièrement. Sur ce blog, je partage avec vous mon expérience, des témoignages, mon analyse et mes conseils.
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« Les bricoleurs du dimanche enfoncent le clou « , nous dit cet article dans lequel l’ouverture des magasins le dimanche est valorisée comme une façon de répondre au besoin de ceux qui favorisent l’autoproduction et le Do it Yourself pour augmenter leur pouvoir d’achat.
Mais il est possible de s’outiller autrement qu’en parcourant les rayons de Casto le dimanche matin ! De quoi faire plus d’économies, le côté convivial en plus.
Acheter une perceuse est loin d’être rentable quand on sait qu’elle n’est utilisée que douze minutes par an en moyenne . Il en va de même pour votre tondeuse ou d’autres types d’outils qui ne servent que quelques heures par an et finissent par encombrer votre logement inutilement.
Pour dépenser moins d’argent et trouver des solutions efficaces à vos besoins ponctuels d’aménagement, de bricolage, de jardinage et d’équipement, de nombreuses possibilités vous sont offertes, à commencer par la location bien sûr. Des enseignes comme Kiloutou proposent déjà ce type de service depuis longtemps, et une étude publiée par l’Observatoire Cetelem en février 2013 explique que 33 % des consommateurs européens envisagent d’avoir recours à la location de matériel de bricolage pour un besoin donné.
La chance, avec la multiplication des plateformes d’échange de biens et de services entre particuliers (la consommation dite collaborative ), c’est la possibilité de trouver chez d’autres ce qui peut vous rendre service. Prenez un site comme Zilok par exemple : pionnier de la location d’objets entre particuliers, il a réussi en six ans à référencer plus de 200000 objets partout en France. Dans le top 10 des objets loués ? Les outils de bricolage et de jardinage bien sûr, qui permettent même à certains de générer de beaux revenus supplémentaires tous les mois m’expliquait il y a peu la fondatrice, Marion Carrette, en citant l’exemple d’un retraité passionné de bricolage qui a été obligé de se créer un compte d’auto-entrepreneur tant ses outils sont demandés ! Et pour cause : un objet est rentabilisé au bout de dix locations en moyenne.
Sur cette plateforme comme d’autres (telles e-loue.com , Bricolib.com ), il vous est aussi possible de trouver des outils proposés par des professionnels , les sites servant encore d’intermédiaire avec un contrat d’assurance en cas de casse ou de vol – « dommages qui n’arrivent que dans une à deux transactions sur 1 000 « , affirme Alexandre Woog, co-fondateur d’e-loue.
Autre astuce : les bricothèques , bibliothèque d’outils et matériel de bricolage qui se développement de plus en plus en France , ou des lieux comme L’établisienne qui, à Paris, offre une solution pour venir bricoler, innover, rénover ou louer un atelier !
Il est aussi possible de trouver chez les autres des compétences utiles pour réaliser vos travaux du-dimanche-matin-qui-va-bien. Et là, plusieurs options sont possibles: sous la forme d’échanges de bons procédés, de trocs de services et d’entraide, par le biais de système d’échanges locaux ou les banques de temps , mais aussi via des jeunes sites comme scoovie qui permettent d’échanger des objets ou des services. Avec lestrocheures.fr lancé par la chaîne de magasins Castorama, vous pouvez aussi échanger des services de bricolage et de jardinage.
Autre option: le jeune site Ilokyou.com , sorte de « Google de la location d’objets et de services » qui repose sur les demandes exprimées par les membres . « Si j’ai besoin d’une perceuse, je vais la demander à mon voisin, je ne vais pas attendre qu’il la mette sur son palier pour la lui demander « , explique Édouard Dumortier qui estime que la quantité d’objets référencés sur un site ne suffit pas à rendre le service optimale. Son rêve est de créer un réseau social des besoins quotidiens où l’on ne passe pas de temps à chercher sur un site les objets proposés à la location par des particuliers. L’idée est donc d’exprimer son besoin sur son profil et voir sa demande relayée aux membres de votre réseau présents sur Ilokyou qui ont indiqué êtreposséder une compétence ou un objet digne de répondre à votre besoin. Les membres qui peuvent vous aider vous font une offre et le paiement s’effectue en ligne. Le site prend une commission de 15 % sur les transactions (il vous est possible de convenir d’un échange gratuit aussi, et dans ce cas le site ne se rémunère pas).
Dans le même genre, l’application stootie.com propose depuis 2011 de trouver de l’aide à proximité et être rémunéré en échange de services rendus . Le concept se définit comme un réseau social d’échange de services géolocalisés qui facilite donc les coups de main entre voisins, mais aussi d’autres types d’échanges (comme le fait de trouver un partenaire de sport, un bon plan pour sortir le week-end, etc.). Les membres y détaillent leur profil et renseignent des critères selon lesquels ils seront prévenus en cas de demande émise susceptible de les intéresser. Beeproxy.fr , lancée fin 2012 dans la région parisienne par trois jeunes diplômés de l’École normale supérieure de Cachan, fonctionne aussi sur ce principe et valorise pour sa part la notion de « village social » dans lequel on peut partager une information, demander un service ou proposer une activité.
Et si vos besoins en bricolage représentent des « petits boulots » à part entière , des sites dits de « jobbing » comme Youpijob.fr , Yooneed , jetaide.org ou Frizbiz vous permettront de trouver des professionnels-amateurs en mesure de vous aider. Youpijob, le site leader sur ce créneau, enregistrait déjà en mars 2013 plus de 35 000 inscrits et 200 demandes chaque semaine. Bertrand Tournier, son fondateur, insiste aussi sur la notion de complément de revenu : « le revenu d’un job est en moyenne d’environ 70 € et dépasse même les 100 € sur la partie bricolage », explique-t-il alors que le bricolage constitue 70 % des demandes, devant le ménage et le repassage.
Maintenant que vous êtes outillés et/ou que vous avez trouvé un compère, un site comme commentreparer.com vous donnera accès à des astuces et conseils pour réparer votre matériel (de l’électroménager aux vêtements, en passant par le mobilier divers, l’électronique, les jouets et la plomberie) et la communauté réunie sur apreslachat.com vous offrira accès aux notices d’utilisation, aux manuels, guides techniques, modes d’emploi, forums d’entraide et avis consommateur de leurs produits.
Et pour plus de « sérénité après vente », pourquoi ne pas utiliser la plate-forme de gestion de ses achats Billiz.com ? On peut y enregistrer ses factures et tickets de caisse, et quand une panne survient, la communauté est présente pour donner des conseils de réparation, trouver des réparateurs ou quiconque pour en assurer une deuxième vie… Plutôt malin, non ?
Et vous, quels sont vos bons plans bricolage du dimanche matin ?
Anne-Sophie Novel / @SoAnn sur twitter
Un article riche en informations et possibilités de se procurer des outils de bricolage que l’achat même pour les personnes à faible revenu: Merci beaucoup.
Il y a de plus en plus de plateformes de ce type et c’est une très bonne chose pour faire des économies ou pour l
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