Схемы финансирования инвестиционных проектов

✅ ️Нужны деньги? Хочешь заработать? Ищешь возможность?✅ ️

✅ ️Заходи к нам в VIP телеграм канал БЕСПЛАТНО!✅ ️

✅ ️Это твой шанс! Успей вступить пока БЕСПЛАТНО!✅ ️

======================

>>>🔥🔥🔥(Вступить в VIP Telegram канал БЕСПЛАТНО)🔥🔥🔥<<<

======================

✅ ️ ▲ ✅ ▲ ️✅ ▲ ️✅ ▲ ️✅ ▲ ✅ ️

Проектное финансирование

Схемы финансирования инвестиционных проектов

Зарубежные источники финансирования инвестиционных проектов и программ российских предприятий

Похилый Евгений Юрьевич Финансовый директор ООО « Интермикс Мет » ученая степень — кандидат экономических наук адрес электронной почты — pokhily hotmail. Дата публикации: Скачать статью в формате pdf. В статье рассмотрены схемы и источники финансирования инвестиционно-строительных проектов. Выполнен анализ регулирующей нормативной базы. Рассмотрены особенности инвестирования собственных средств, привлечения соинвесторов, кредитования и публичного привлечения средств. Отражены основные критерии привлечения средств из различных источников, а также выполнен анализ индивидуальных особенностей различных схем финансирования и их совместного применения. Ключевые слова и словосочетания: строительство, схема финансирования, инвестирование, кредитование, ценные бумаги. The article describes the schemes and sources of financing of investment and construction projects. Normative base is analyzed. The features of the investment of equity, attracting co-investors, credit financing and funding from public sources are observed. The basic criterions of funding attraction from different sources and individual characteristics of the different funding schemes are analyzed. Keywords and expressions : construction, financing scheme, investing, credit, securities. Практика реализации инвестиционно-строительных проектов далее — «ИСП» насчитывает большое количество схем финансирования, которые постоянно развиваются, а их выбор зависит от типа ИСП и возможностей правообладателя. С увеличением прозрачности строительного сектора и развития возможностей публичного размещения ценных бумаг у компаний появляются новые источники финансирования, которые могут использоваться как основа реализации ИСП. В связи с этим назрела необходимость развития теоретических и практических основ управления строительными проектами, так как стоимость привлечения средств в проект существенно варьируется для различных источников. На рис. Источники финансирования ИСП. Собственные средства правообладателя проекта. Объекты строительства: любые объекты жилой и коммерческой недвижимости. Общее описание: финансирование ИСП в полном объеме за счет собственных средств правообладателем не распространено. Собственные средства чаще всего вкладываются на прединвестиционной или начальной стадии инвестиционной фазы, после чего привлекается финансирование от сторонних источников. Первоначальное вложение средств собственника в ИСП необходимо для последующего привлечения банковских кредитов, облигационных займов, инвесторов-партнеров и дольщиков что возможно только после оформления разрешения на строительство и публикации проектной декларации. Средства правообладателя первично направляются на оформление исходно-разрешительной документации ИРД , в т. Использование только собственных средств целесообразно при последующей самостоятельном эксплуатации строящегося объекта, например, крупными компаниями сырьевого сектора. Реализация проекта может осуществляться на базе существующей или на основе проектной компании SPV Special Purpose Vehicle. Создание SPV обусловлено необходимостью отделения денежных потоков проекта от иной деятельности инвестора, защиты инвестиций от исторических налоговых и юридических рисков, связанных с основным бизнесом. Проектная компания является стороной ключевых договоров проекта. Источниками привлечения собственных средств в проект могут являться:. Привлечение собственных средств возможно на любой фазе жизненного цикла ИСП. Привлечение средств соинвесторов. Соинвесторами могут быть юридические лица, индивидуальные предприниматели и физические лица. Привлечение стратегических инвесторов-партнеров: ч аще всего крупные соинвесторы предоставляют финансирование ИСП в качестве партнеров собственников на основе различных договоров инвестирования с целью приобретения площадей по стоимости близкой к стоимости строительства или при входе в проект как совладельцев. Наиболее распространенные механизмы регулирования взаимоотношений с инвесторами-партнерами:. Привлечение финансирования из данного источника возможно на любой фазе жизненного цикла ИСП. В качестве вложения средств собственника проекта может рассматриваться стоимость права на земельный участок и оформленная ИРД. Привлечение конечных покупателей: соинвесторы, являющиеся конечными приобретателями площадей, заинтересованы в получении в пользование площадей ИСП, а не доходности инвестированных вложений. К данной группе преимущественно относятся дольщики — физ. Основными схемами привлечения средств конечных покупателей являются: заключение договоров долевого участия, жилищные сертификаты, заключение предварительных договоров купли-продажи, реализация векселей, привлечение средств по договорам соинвестирования. Поступающие денежные средства от данного источника при моделировании денежного потока относятся к операционному денежному потоку и эффективность их инвестирования определять нецелесообразно. Привлечение средств кредитных организаций банков. Возможно рассмотреть различные механизмы кредитования ИСП. Проектное финансирование: участие банка в инвестиционном проекте в форме предоставления кредитов, возврат вложенных средств и получение доходов осуществляются на эксплуатационной фазе или от реализации площадей на инвестиционной фазе преимущественно из потока денежных средств, генерируемого самим проектом \\\\\\\\\\\[2, 3\\\\\\\\\\\]. Структурирование и осуществление сделки происходит согласно схеме, представленной на рис. Схема проектного финансирования. Проектное финансирование применяется в большинстве случаев кредитования ИСП, так как является наиболее безопасным как для основной деятельности заемщика, так и банка. Крупные строительные организации специально создают SPV компании для привлечения кредитных ресурсов. Инвестиционное кредитование: финансирование инвестиционного проекта в форме предоставления кредита, при котором источником погашения обязательств является вся деятельность заемщика, включая доходы, генерируемые проектом. Схема инвестиционного кредитования представлена на рис. Схема инвестиционного кредитования. При данном типе кредитования целевое назначение кредита часто указывается, как на финансирование уставной деятельности. Компания в свою очередь корректирует устав и вносит туда пункт о строительстве объекта. Инвестиционное кредитование характерно в большей степени для финансирования объектов коммерческой недвижимости и компаний, которые уже владеют какими-либо объектами, которые возможно использовать в качестве залога по кредиту. Использование закрытых паевых инвестиционных фондов. Общее описание: для частных инвесторов вложения в недвижимость в большинстве случаев ограничены возможностями отдельно взятого частного лица. Паевые инвестиционные фонды ПИФ позволяют привлечь частных инвесторов, в т. Инвестировать в недвижимость имеют право паевые инвестиционные фонды закрытого типа, которые формируются на определенный период, по прошествии которого объект недвижимости должен быть продан, а управляющая компания обязана расплатиться с пайщиками денежными средствами. Паи закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости ЗПИФН могут обращаться на бирже, что позволяет пайщику иметь оперативное управление — досрочный выход из фонда при продаже паев. ЗПИФН строительства создаются для инвестирования в различные объекты в т. При этом пайщик несет риски, связанные как со строительством, так и с финансовым сектором. Девелоперские фонды преимущественно инвестируют в коммерческие объекты — доходную недвижимость. Доходность фонда в большей степени формирует капитализация стоимости недвижимости: на практике обычно финансируется один проект, а значит, пайщик не имеет возможности диверсифицировать риски. Денежные средства за счет создания ПИФ можно привлекать на любой стадии реализации ИСП, при этом условия привлечения средств из других источников не предусмотрены. Облигационные займы. Общее описание: использование облигационных займов в качестве привлеченных средств для реализации ИСП имеет все предпосылки стать одним из наиболее эффективных и удобных способов финансирования. Эмиссия облигаций девелоперами и правообладателями строительных проектов застройщиками может способствовать нивелированию отрицательного влияния на показатели проекта повышения ключевой ставки ЦБ РФ и стать альтернативой банковским кредитам. Облигационный заем позволяет привлечь средства в проект по более низким процентным ставкам, чем банковские кредиты. Держатель облигаций получает доход в виде периодических выплат процентов от номинальной стоимости ценной бумаги купонные выплаты. Ставки зависят от степени надежности, репутации и кредитной истории компании-эмитента, и соответственно уровня риска. Облигационные займы, как правило, привлекаются для финансирования определенных проектов, и поэтому срок заимствования зависит от периода их окупаемости 3 - 5 лет. Привлечь облигационный заем — более дорогая и долгая процедура по сравнению с оформлением кредита в банке. Облигации застройщиков являются высокорискованным инструментом, как на российском, так и на иностранных фондовых рынках. Облигации принято разделять \\\\\\\\\\\[6\\\\\\\\\\\]: по доходу, который получает инвестор: дисконтные и процентные купонные ; по учету прав: именные облигации и облигации на предъявителя; по форме, в которой могут выпускаться облигации: бездокументарные и документарные; по возможности обмена: конвертируемые и неконвертируемые; по сроку размещения: краткосрочные, среднесрочные, долгосрочные. Отечественные компании, в т. Выпуск облигаций является достаточно сложной процедурой, которая состоит из нескольких основных этапов:. Наиболее распространены две схемы финансовых потоков при выпуске облигаций: через SPV компанию Рис. Схема потоков средств при использовании в качестве эмитента SPV Рис. Схема потоков при использовании в качестве эмитента компании-правообладателя проекта. Объем эмиссии определяется размером необходимого финансирования одного или нескольких проектов. Анализ процедур, требований и затрат показал, что на сегодняшний день для обеспечения инвестициями строительного проекта целесообразно осуществлять выпуск облигаций в России. В соответствии с требованиями нормативных документов \\\\\\\\\\\[8\\\\\\\\\\\] компании-эмитенту необходимо подтвердить свой высокий кредитный рейтинг, а также пройти процедуру листинга на бирже: только в этом случае можно заинтересовать крупные инвестиционные фонды, НПФ, банки. Получение рейтинга является сложной процедурой, в рамках которой происходит тщательный аудит проекта цели эмиссии , возвратности, платежеспособности, обеспечения, в качестве которого можно использовать права на земельный участок проекта, а также поручительства связных компаний \\\\\\\\\\\[7\\\\\\\\\\\]. Существенным условием также является величина собственных средств, которые девелопер вкладывает в проект. Преимуществом приобретения облигаций застройщика для институциональных инвесторов является получение своеобразного «пропуска» в строительный сектор, так как такие компании имеют законодательные ограничения самостоятельного осуществления вложений в недвижимость и строительство. Высокий рейтинг размещаемого выпуска облигаций свидетельствует о возможной высокой степени успешности реализации проекта. Публичное размещение акционерного капитала. Общее описание: с помощью публичного размещения акционерного капитала компании способны разрешить стратегические задачи своего развития. При публичном размещение акций главной задачей является подготовка компании к выходу на фондовые площадки. Процесс IPO на отечественной бирже или международных фондовых площадках сложный и существенно более длительный по сравнению с облигационным займом в РФ. Эмиссия облигаций для большинства компаний является необходимым первым шагом перед IPO. Успешное размещение облигаций отражает тот факт, что компания успешно реструктурировала свою деятельность, произвела необходимую консолидацию и получила опыт работы на фондовых площадках. Для IPO требуется изменение организационной формы общества на акционерное. Преимущественно размещение ценных бумаг доступно для крупных компаний и целесообразно для масштабных проектов. Кроме того, согласно выполненному анализу, рассмотренные источники финансирования самостоятельно применяются редко. При структурировании схемы финансирования одновременно привлекаются средства из различных источников. Так, при кредитовании проекта в банке обязательным условием является вложение собственных средств до открытия кредитной линии. Также при эмиссии облигационного займа необходимо подтвердить вложение собственных средств для получения высокого рейтинга выпуска и листинга на бирже. Библиографический список. Правила использования материалов Экономического научного журнала « Оценка инвестиций » Сетевое издание « Экономический научный журнал « Оценка инвестиций » зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций Роскомнадзор 10 сентября года. ISSN Financial system. Главная О журнале Учредители Контакты Подписка. Редакция Редакционный совет Редакционная коллегия Правила рецензирования Правила предоставления статей Требования к статьям Размещение материалов. Рубрики Реестр научных статей Бизнес-моделирование Инвестиционное проектирование Интеллектуальная собственность Практика оценки Привлечение инвестиций Экономика предприятия Вопросы внешнеэкономической деятельности Оспаривание кадастровой стоимости Финансовый анализ. Архив номеров Заметки Бизнес-проекты Законодательство Карта сайта. Скачать статью в формате pdf Аннотация. Ключевые слова и словосочетания: строительство, схема финансирования, инвестирование, кредитование, ценные бумаги Abstract. Источники финансирования ИСП 1. Источниками привлечения собственных средств в проект могут являться: уставный капитал компании; добавочный капитал компании; нераспределенная прибыль компании; ссуды от собственников, аффилированных компаний или бенефициаров обычно субординированы за срок исполнения обязательств по привлекаемым заемным средствам сторонних инвесторов. Наиболее распространенные механизмы регулирования взаимоотношений с инвесторами-партнерами: продажа ИСП или долевое участие в компании-правообладателе проекта: полный или частичный контроль SPV, распределение дохода от проекта в соответствии с долями участия в уставном капитале SPV; продажа или иное отчуждение прав на земельный участок, на котором реализуется ИСП: переход права, правопреемственность ИРД; заключение инвестиционного контракта, в котором предусматриваются взаимные обязательства сторон: финансирование инвестором и закрепление за ним соответствующей доли площадей или дохода от реализации ИСП, а также регулирование пр. Указанные механизмы предполагают соответствующее разделение между участниками возможного дохода от реализации проекта, что может отражаться в стоимости отчуждения ИСП, земельного участка, компании-правообладателя или распределении строящихся площадей и разделении инвестиционного дохода по итогам реализации проекта, что чаще всего является самым сложным вопросом переговорного процесса между участниками проекта. Связано это с тем, что в текущий момент утвержденные методики, информационные базы и публикации по этой теме не проработаны. Схема проектного финансирования Проектное финансирование применяется в большинстве случаев кредитования ИСП, так как является наиболее безопасным как для основной деятельности заемщика, так и банка. Схема инвестиционного кредитования При данном типе кредитования целевое назначение кредита часто указывается, как на финансирование уставной деятельности. Выпуск облигаций является достаточно сложной процедурой, которая состоит из нескольких основных этапов: подготовительный этап: принятие решения о целесообразности выпуска, выбор вида облигаций, официальное решение, выпуск проспекта эмиссий; размещение облигаций, регистрация отчета о размещении; обращение облигаций. Схема потоков при использовании в качестве эмитента компании-правообладателя проекта Объем эмиссии определяется размером необходимого финансирования одного или нескольких проектов. Библиографический список Игонина Л. Федотова, Т. Тазихина, А. Бакулина - М. Фридман Дж. Фридман, Н. Ордуэй - М. Рябых Д. Рябых - М. Стерник Г. Стерник, С. Стерник М. Фабоцци Ф. Рынок облигаций. Фабоцци — М. Привлечение инвестиций. Еще материалы Средний срок ипотечного кредита достиг исторического максимума. Анализ рынка сыра в Казахстане и прогноз объема продаж Analysis of the cheese market in Kazakhstan and sales forecast. Виды недвижимости. Порты на Балтике: 5 лучших складских приобретений. Главная О журнале Учредители Партнеры Подписка Редакция Редакционный совет Редакционная коллегия Правила рецензирования Правила предоставления статей Требования к статьям Требования к материалам Размещение материалов Размещение франшизы в каталоге Размещение предложения по продаже бизнеса в каталоге Рубрики Реестр научных статей Бизнес-моделирование Инвестиционное проектирование Интеллектуальная собственность Практика оценки Привлечение инвестиций Экономика предприятия Вопросы внешнеэкономической деятельности Оспаривание кадастровой стоимости Финансовый анализ Архив номеров Заметки Бизнес-проекты Законодательство Контакты Карта сайта.

Удаленная работа представляет собой временную дистанционную работу