Схема работы застройщика и генподрядчика
Схема работы застройщика и генподрядчикаСкачать файл - Схема работы застройщика и генподрядчика
Как правило, учет у инвестора и подрядчика не вызывает вопросов, поскольку его основы понятно изложены в российском бухгалтерском законодательстве. Что касается учета у заказчика, застройщика, а также заказчика-застройщика, здесь мнения подчас расходятся. По законодательству участниками строительной деятельности являются инвесторы, заказчики, застройщики, подрядчики субподрядчики , пользователи объекта строительства. На практике количество сторон, участвующих в инвестиционном процессе, может быть больше или меньше, так как возможно разделение либо объединение ролей участников. В российском законодательстве отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, регулируются Федеральным законом от Этот закон выделяет несколько субъектов инвестиционной деятельности: Принадлежность к тому или иному субъекту инвестиционной деятельности определяется функцией, выполняемой участником. Его роль заключается в осуществлении капитальных вложений с использованием собственных или привлеченных средств. В качестве инвестора могут выступать юридические лица, объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные субъекты предпринимательской деятельности, а также физические лица. В процессе реализации инвестиционного проекта инвесторы могут объединять финансовые усилия для достижения конечной цели проекта. Инвесторы сами могут выступать в роли заказчиков, или кредиторов, или пользователей капитальных вложений. Это юридические и физические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Непосредственные исполнители работ по договору подряда государственному или муниципальному контракту , заключаемому с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Подрядчиками могут быть как юридические, так и физические лица. Подрядчик с 1 января г. Перечень таких работ утвержден приказом Минрегиона России от Это основной подрядчик, который по законодательству имеет право поручать по договору выполнение отдельных видов и комплексов работ специализированным организациям — субподрядчикам и который полностью отвечает перед заказчиком за осуществление комплекса строительно-монтажных работ и их надлежащее качество, а также за сдачу законченных объектов и ввод их в действие. Это сторона, осуществляющая непосредственную реализацию инвестиционного проекта и уполномоченная на то инвестором. Заказчики не имеют права вмешиваться в предпринимательскую или иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Не являющийся инвестором обособленный заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, установленных договором государственным контрактом. Более широко функции заказчика рассматриваются в Положении о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации далее — Положение о заказчике , утвержденном постановлением 1 Госстроя России от Заказчик на условиях, определенных в договоре с инвестором, распоряжается выделенными для строительства объекта денежными и материальными средствами инвестора и несет материальную и иную, предусмотренную действующим законодательством или договором ответственность за целевое и своевременное использование ресурсов инвестора, соблюдение строительных норм и правил при проектировании и строительстве объекта, за качество принимаемых проектных решений, материалов, конструкций, оборудования и строительно-монтажных работ, сроки ввода объекта в эксплуатацию п. Он определяется как юридическое лицо, владеющее на правах собственности или аренды участком земли и принявшее решение о реализации программы строительства на нем комплекса объектов, определяющее методы финансового обеспечения строительства и координирующее работы по ее реализации. В различных пособиях по учету в строительстве и достаточно часто на практике функции заказчика и застройщика объединены. Ранее существовало Положение о заказчике-застройщике едином заказчике, дирекции строящегося предприятия и техническом надзоре, утвержденное постановлением Госстроя СССР от Этот документ отменен в связи с выходом в свет упомянутого выше Положения о заказчике. В предыдущем документе совмещение ролей толковалось следующим образом: В новом Положении о заказчике функции застройщика не описаны, а функции, ранее характерные для заказчика-застройщика, теперь прописаны для заказчика. В пункте 5 ст. Заказчик и застройщик неоднократно упоминаются и в других статьях ГрК РФ. Их функции подробно описаны. Субъекты инвестиционной деятельности взаимодействуют на основе договора или государственного контракта, заключаемого между сторонами в соответствии с действующим законодательством. В Гражданском кодексе РФ не предусмотрены специальные требования к инвестиционному договору. Это позволяет сделать вывод, что инвестиционный контракт может быть заключен в произвольной форме, когда целью контракта является вложение собственником денежных средств в приобретение строительство объекта для получения дохода. Гражданско-правовые отношения сторон, а также документооборот между ними и бухгалтерский учет каждого субъекта инвестиционного договора главным образом будут определяться формой заключенного инвестиционного договора. Анализ действующих инвестиционных контрактов позволяет обобщить, что все они сводятся к трем основным формам. Договор подряда глава 37 ГК РФ , согласно которому одна сторона подрядчик обязуется выполнить по заданию другой стороны заказчика определенную работу и сдать ее результат заказчику, а он обязуется принять и оплатить результат работы. Агентский договор глава 52 ГК РФ , согласно которому одна сторона агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны принципала юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. Договор простого товарищества совместной деятельности глава 55 ГК РФ , согласно которому двое или несколько лиц товарищей обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью извлечения прибыли или для достижения иной не противоречащей закону цели. Заключенный договор может иметь смешанный характер, то есть включать в себя признаки той или иной гражданско-правовой формы договора. Учет строительно-монтажных работ у субъектов инвестиционной деятельности. Разделение ролей в инвестиционном процессе предполагает и существенное различие в учете участников строительной деятельности. Бухгалтерский учет строительной деятельности в настоящее время регулируется двумя нормативными документами:. Положение по учету долгосрочных инвестиций подготовлено главным образом для организаций-застройщиков. Под ними понимаются предприятия, специализирующиеся на выполнении указанных функций, в частности предприятия по капитальному строительству в городах, дирекции строящихся предприятий, а также действующие предприятия, осуществляющие капитальное строительство. Следует делать скидку на то, что названный документ принят в г. Пособия по бухгалтерскому учету в строительстве описывают учет инвестора, заказчика-застройщика и подрядчика и, как правило, предлагают следующие принципиальные схемы учета см. Если с учетом у инвестора и подрядчика в законодательстве более или менее понятно, то в отношении заказчика, застройщика и заказчика-застройщика все далеко не так однозначно, поскольку на практике возможно распределение ролей между участниками инвестиционной деятельности. Следовательно, в инвестиционном процессе может быть большее количество участников. Кто — заказчик или застройщик — должен вести учет незавершенного строительства? Согласно Положению по учету долгосрочных инвестиций при строительстве объектов именно застройщик ведет учет затрат нарастающим итогом с начала строительства. Наряду с учетом затрат по фактической стоимости застройщик независимо от способа производства строительных работ ведет учет произведенных капитальных вложений по договорной стоимости. В названном документе также указано, что при выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика. Кто ведет учет строительства при разделении функций заказчика и застройщика, документ не регламентирует. Таким образом, в нормативных документах произошло смешение понятий, что существенно осложняет их понимание. Но в результате напрашивается только один вывод: Значит, при выборе сторонами метода учета необходимо полагаться на общие требования учетных стандартов. Учет затрат по строительству на счете учета вложений во внеоборотные активы счет Заказчик выполняет конкретный перечень функций в рамках гражданско-правовой сделки. Такая сделка оформляется договором, носящим признаки возмездного оказания услуг и агентирования. От правовой квалификации договора строительства оказание услуг или агентский либо смешанный характер договора зависит порядок отражения операций в учете и в целях налогообложения. Что касается бухгалтерского учета строительной деятельности заказчиков и застройщиков, на основании требований законодательства вырисовываются два практических подхода к учету незавершенного строительства:. Его можно назвать сложившимся из практики. В период действия договора заказчик начисляет вознаграждение по условиям договора. В отчетности заказчика отражаются перечисленные ему средства. Это профессиональный вариант учета, подразумевающий современные требования к составлению бухгалтерской отчетности. В этом случае у застройщика порядок отражения в учете услуг заказчика аналогичен учету по агентскому договору. Заказчик в конце месяца или иной срок по договору составляет отчет агента в произвольной форме об исполнении поручения, к которому прикладывает:. Вместе с отчетом заказчик передает застройщику свои расходы и отражает их передачу по кредиту счета 76 и дебету счета 76, по которому ранее учитывались средства застройщика. Второй вариант наиболее интересен с точки зрения налогообложения. Дело в том, что при втором варианте застройщик получает право на своевременное возмещение налога из бюджета в соответствии с общими критериями, изложенными в п. Ведение затрат по строительству на балансе заказчика первый вариант не позволяет использовать право застройщика на своевременный налоговый вычет по НДС в соответствии с НК РФ по окончании каждого налогового периода. То есть в этом случае НДС из бюджета вернет застройщик-инвестор по завершении строительства. Фактически из нормативных актов по бухгалтерскому учету следует, что при разделении функций заказчика и застройщика бухгалтерский учет строительства может осуществлять как застройщик, так и заказчик — в зависимости от договоренности сторон, используемой схемы оптимизации налогообложения, квалификации услуг заказчика по договору договор возмездного оказания услуг, агентский договор. Инвестиционный проект строительство крупного торгового центра предусматривает три этапа:. Строительство торгового центра находится на завершающей стадии второго этапа строительства, то есть возведены стены здания. Договор смешанный, поскольку имеет признаки агентского договора и договора возмездного оказания услуг. В нем предусмотрена поэтапная сдача выполненных работ и закреплена обязанность заказчика отчитываться перед застройщиком после завершения каждого этапа работ а не в конце строительства и представлять помимо технических следующие документы:. Несмотря на выполненные работы первого и второго этапов, в бухгалтерском учете все суммы, перечисленные застройщиком заказчику, отражены:. В учете заказчика выручка от выполненных строительно-монтажных работ не отражена. По объяснению бухгалтерской службы, это связано с отсутствием окончательного согласования по стоимости выполненных работ, наличием большого количества корректировок и неурегулированными расчетами. Входящие суммы НДС накапливаются у заказчика на счете 19, их возмещение из бюджета отложено до окончательной сдачи работ. В приведенной ситуации не ясно, кто учитывает затраты по строящемуся объекту — застройщик или заказчик, предоставляющий периодические отчеты о затратах. Все осложняется еще тем, что в течение всего периода строительства затраты не передавались от заказчика к застройщику и не отражалась выручка заказчика. Такая ситуация, к сожалению, типична для строительства, когда вопрос бухгалтерского учета не решен сторонами на уровне договора. Как видим, стороны не согласовали вопрос, кто учитывает затраты по незавершенному строительству. В результате подписанные отчеты заказчика не поступали в бухгалтерию. Застройщик не определил налоговую схему возмещения НДС по строительству и, как результат, должным образом не требовал документы из бухгалтерской службы и специализированных служб заказчика. Наличие финансовых разногласий не позволяло урегулировать вопрос своевременного представления документов заказчиком. Руководству компаний необходимо определить в учетной политике, какая из сторон учитывает затраты по строительству при выделении функции заказчика. Как было сказано, он зависит от правовой квалификации заключенного договора:. В последнем случае, если накопительный учет затрат осуществляется на балансе заказчика, то есть компании, непосредственно реализующей проект, данные передаются по завершении строительства. На этапе заключения договора между сторонами имело смысл включить в него уточнение о том, какая из сторон должна будет аккумулировать у себя на балансе фактическую стоимость создаваемого строящегося, реконструируемого объекта, то есть осуществлять ведение бухгалтерского учета незавершенного строительства. Видится немаловажной необходимость закрепления данного способа учета и в качестве элемента учетной политики, поскольку, как указано выше, в случае учета стоимости строительства на балансе застройщика законодательство фактически предоставляет застройщику возможность использовать право на налоговый вычет по НДС уже в ходе осуществления строительства. Федеральный закон от Ответственность за это должны нести лица, составившие и подписавшие эти документы. Экономика и Жизнь О портале Редакция Аналитический центр Консультационный центр Партнеры Контакты Издания Экономика и жизнь эж-Юрист Бухгалтерское приложение Новая бухгалтерия Малая бухгалтерия ЭЖ Вопрос-ответ Экономико-правовой бюллетень Книги Подписка Печатные издания Электронные версии Рассылки сайта Реклама Реклама в печатных изданиях Реклама на сайте Advertisement Навигатор Новости Статьи Консультации Документы Справочники Сервисы Карта сайта Сделать стартовой. Руководителю Бухгалтеру Юристу Личное Подписка Книги. Бухучет МСФО Налоговый контроль Налоги и сборы Спец. Субъекты строительной деятельности В российском законодательстве отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, регулируются Федеральным законом от Застройщик и заказчик в Градостроительном кодексе РФ Согласно п. Гражданско-правовые аспекты взаимоотношений сторон Субъекты инвестиционной деятельности взаимодействуют на основе договора или государственного контракта, заключаемого между сторонами в соответствии с действующим законодательством. Учет строительно-монтажных работ у субъектов инвестиционной деятельности Разделение ролей в инвестиционном процессе предполагает и существенное различие в учете участников строительной деятельности. Бухгалтерский учет строительной деятельности в настоящее время регулируется двумя нормативными документами: Схемы учета инвестора, заказчика-застройщика и подрядчика Участники строительного процесса Базовая схема учета Инвестор Перечисление денежных средств застройщику счет 76 Заказчик-застройщик Учет затрат по строительству на счете учета вложений во внеоборотные активы счет 08 Подрядчик Учет затрат по строительству. Отражение реализации работ счета учета продаж Два подхода к бухгалтерскому учету Заказчик выполняет конкретный перечень функций в рамках гражданско-правовой сделки. Что касается бухгалтерского учета строительной деятельности заказчиков и застройщиков, на основании требований законодательства вырисовываются два практических подхода к учету незавершенного строительства: По окончании строительства заказчик передает застройщику затраты и оформляет: Заказчик в конце месяца или иной срок по договору составляет отчет агента в произвольной форме об исполнении поручения, к которому прикладывает: Каждый из описанных вариантов имеет положительные и отрицательные стороны. Ситуация Рассмотрим конкретную ситуацию с разделением функций заказчика и застройщика. Исходные данные В составе субъектов инвестиционной деятельности участвуют: Инвестиционный проект строительство крупного торгового центра предусматривает три этапа: В нем предусмотрена поэтапная сдача выполненных работ и закреплена обязанность заказчика отчитываться перед застройщиком после завершения каждого этапа работ а не в конце строительства и представлять помимо технических следующие документы: Несмотря на выполненные работы первого и второго этапов, в бухгалтерском учете все суммы, перечисленные застройщиком заказчику, отражены: Заказчик учитывает расходы накопительно в составе незавершенного производства. Комментарий В приведенной ситуации не ясно, кто учитывает затраты по строящемуся объекту — застройщик или заказчик, предоставляющий периодические отчеты о затратах. Рекомендации Руководству компаний необходимо определить в учетной политике, какая из сторон учитывает затраты по строительству при выделении функции заказчика. Как было сказано, он зависит от правовой квалификации заключенного договора: Недостатки техдокументации не должны мешать застройщикам делать свое дело. Перечисление денежных средств застройщику счет Учет затрат по строительству. Отражение реализации работ счета учета продаж.
Учет у инвестора-генподрядчика
Покупатели квартир в новостройках нередко сталкиваются с рисками: Однако степень риска варьируется в зависимости от схемы приобретения жилья. В этой статье портал Novostroу-SPb. Форма привлечения средств граждан посредством создания жилищно-строительного кооператива ЖСК развивалась в два этапа. Первоначально схема ЖСК использовалась застройщиками для того, чтобы не заключать договоры участия в долевом строительстве, которые подразумевали большие штрафные санкции и невозможность запуска финансирования до получения разрешительной документации. Современную форму ЖСК приобрел после того, как в году был принят закон, ограничивший участие юридических лиц в качестве пайщиков кооператива. Жилищно-строительный кооператив выступает чаще всего как самостоятельный застройщик. Если ЖСК приобрел землю или получил участок от государства или Фонда РЖС есть ряд категорий ЖСК, которые особо поддерживаются властью, — ЖСК учителей, врачей, государственных служащих и т. Однако в данном случае необходимо нанять профессионального девелопера или генподрядчика, а если во главе стройки встанет непрофессионал, деньги могут быть потеряны. В рамках ДДУ застройщик обязан покрывать убытки, а в случае его банкротства страховая компания выплачивает сумму, которую заплатил покупатель по договору. В случае с ЖСК ни один из этих механизмов не работает. Если кооперативу по каким-то причинам не хватило денег, то за все это придется дополнительно платить пайщикам. В крайних случаях ЖСК даже может изменить схему платежей, если клиент оказался в сложной ситуации - потерял работу, заболел и т. В рамках ДДУ это сделать невозможно. При покупке квартиры по схеме ЖСК нужно со всей тщательностью подходить к заключению договора. Иван Кудряшов советует очень внимательно прочитать устав кооператива и другие внутренние документы. Также необходимо проверить договор о вступлении членов кооператива, что там написано о соотношении пая и квартиры, и на каких условиях квартира будет передаваться из собственности кооператива в собственность приобретателя. Не лишним будет уточнить, какие штрафные санкции предусмотрены в случае просрочек по выплатам и срокам строительства. По словам Анны Седельской, в офисе продаж должны находиться реестры членов кооператива с закрепленными за ними квартирами, эти квартиры не могут находиться в продаже на сайте и в рекламных материалах компании. Особо важна репутация и надежность застройщика - чтобы на его счету не было просрочек и недостроев. Аккредитация компании у крупных и известных банков является признаком того, что ей можно доверять. Иван Кудряшов отметил, что форма ЖСК меньше защищает покупателя квартиры, чем договор об участии в долевом строительстве. В то же время, если дом не слишком большой, квартир на , у покупателя есть реальная возможность следить за финансово-хозяйственной деятельностью этого кооператива, и в каких-то случаях строительство жилья может обойтись дешевле. К основным рискам, связанным с ЖСК, эксперты относят риск непрофессионального управления кооперативом, недостроя, срыва сроков и внесения дополнительных платежей пайщиками. Ведущий юрист юридической фирмы Via lege Денис Артемов отметил, что участники ЖСК при возникновении спорных ситуаций, согласно Постановлению Пленума Верховного суда РФ от Если случится так, что проект будет испытывать нехватку финансирования, участников ЖСК можно обязать вносить дополнительные взносы. Таким образом, строительная компания, заключая договор ЖСК, рискует гораздо меньше, чем участник кооператива. Решение споров в судебном порядке гораздо проще с договором ДДУ, чем с ЖСК. Что касается досудебного решения, оно также затруднено, поскольку правление кооператива, решающее такие вопросы, юридически связано с застройщиком. Однако сама схема ЖСК предусматривает защиту от подобных инцидентов, поскольку количество участников в этом случае не может превышать количество квартир в доме. Если произошла двойная продажа, Денис Артемов рекомендует как можно скорее официально уведомить об этом руководство ЖСК, а после этого подать заявление о мошенничестве по статье УК РФ в полицию. Одновременно подается иск в суд для признания повторного договора о вступлении в ЖСК недействительным и наложения ареста на права на недвижимость для предотвращения их перепродажи. Какие бы ни были договоры, существуют только эти два варианта. В случае негативной форс-мажорной ситуации например, банкротство застройщика члены ЖСК могут стать правообладателями на землю и самостоятельно принять решение об инвестировании средств до полного завершения строительства. На объекты, в которых квартиры продаются по ЖСК, не распространяется ипотека с господдержкой , но некоторые банки предоставляют покупателям такого жилья займы на стандартных условиях. Также застройщики обычно предлагают рассрочки сроком на года, и их можно выплачивать даже после заселения в квартиру. По словам Виталия Виноградова, интерес к этому объекту сравним с комплексами, строящимися по ДДУ. Новостройки Квартиры в продаже Застройщики и продавцы. Тайный покупатель Панорамы новостроек Ипотека с господдержкой Новости недвижимости. Статьи о новостройках Мнения экспертов Аналитика рынка. Новостройки Москвы и Московской области. Новостройки Квартиры Застройщики Посмотреть ЖК 0 новостроек. Регион Санкт-Петербург Ленинградская область. До метро не более. До КАД не более. Любой Дом сдан Кол-во квартир на этаже. ФЗ Ипотека Старт продаж Военная ипотека Материнский капитал Веб-камера Панорама Малоэтажка Отделка Действует акция. Особенности покупки квартиры в новостройке по схеме ЖСК. АРИН 47 трест ГК ЦДС Фонд РЖС новостройки Лидер Групп Виталий Виноградов Анна Седельская ГК Прок ЖСК Денис Артемов Via lege Елена Лашаева Сергей Терентьев Иван Кудряшов юрист. Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости. Спецпредложения от застройщиков в июле Как сюда попасть? Скидки и спецпредложения от застройщиков. Метро Районы Шоссе Города ЖД Районы ЛО. О проекте Адреса и телефоны. Политика обработки персональных данных Пользовательское соглашение Реклама на сайте.
Как вести учет, если застройщик возводит дом своими силами?
Samsung grand neo duos характеристики
За сколько можно продать велосипед stels