Сделки с земельными участками - Государство и право дипломная работа

Главная

Государство и право
Сделки с земельными участками

Законодательное регулирование сделок с земельными участками: история и современность. Понятие земельных участков и правовое регулирование их оборота. Правовое регулирование купли-продажи и мены земельных участков. Дарение и аренда земельных участков.


посмотреть текст работы


скачать работу можно здесь


полная информация о работе


весь список подобных работ


Нужна помощь с учёбой? Наши эксперты готовы помочь!
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с
политикой обработки персональных данных

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Глава 1. Теоретико-правовые основы сделок с земельными участками
§1. Законодательное регулирование сделок с земельными участками: история и современность
§3. Правовое регулирование оборота земельных участков
Глава 2. Некоторые проблемы сделок с земельными участками
§1. Правовое регулирование купли-продажи и мены земельных участков
§3. Спорные вопросы аренды земельных участков
Актуальность темы исследования. Состояние экономики нашего государства находится в прямой зависимости от того, насколько рационально используются национальные природные ресурсы, в том числе и земля. Одним из условий повышения эффективности ее использования является создание продуманного, гибкого и надежного оборота земельных участков, позволяющего обеспечить перераспределение их под контролем государства как в хозяйственных, так и в иных целях.
При этом, вовлечение земельных участков в оборот выполняет не только функцию перераспределения с учетом реальных возможностей владельцев (в пользу тех, кто хочет и может успешно использовать землю), но еще и функцию обеспечения исполнения обязательств (например, путем залога при кредите), функцию хозяйственного маневрирования ресурсами (например, при передаче части свободных земель в аренду, доверительное управление), функцию инструмента управления ресурсами соответствующего административно-территориального образования (города, сельского района и т.п.) и т.д. Оборот земельных участков придает стабильность предпринимательской деятельности, позволяет изыскивать экономические резервы и в целом обеспечивает земельным отношениям необходимую динамичность, адекватную условиям рыночной экономики.
В числе определяющих элементов оборота земель следует назвать гражданско-правовые сделки. Нормы, регулирующие отношения при заключении, исполнении и прекращении сделок, в том числе договоров, содержатся преимущественно в гражданском законодательстве. Однако земля - особый, специфический объект правоотношений, и значительная их часть регулируется также нормами земельного законодательства. В этой связи изучение сделок с землей немыслимо без внимательного анализа именно земельного законодательства, без учета тех правил, которые закреплены в Земельном кодексе РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2008) Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2008) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - N 44. - ст. 4147 (далее - ЗК РФ), других нормативных правовых актах, а также доктринальных теориях и концепциях, выработанных в правовой науке.
Безусловно, земля обладает особой ценностью не только потому, что способна обеспечить экономический эффект, но и в силу тех своих качеств и естественных свойств, которые лежат за пределами сугубо меркантильного, стоимостного подхода. В связи с этим имеются значительные особенности оборота земельных участков, предопределяемые спецификой земли как основы жизни и деятельности людей, средства производства, важнейшей составной части природы и т.п.
Таким образом, актуальность исследования сделок с землей определена во-первых, их широком распространением, а во-вторых, наличием актуальных проблем в законодательном регулировании сделок с земельными участками, на которые обращают внимание и ученые-цивилисты, и практические работники.
Помимо выделенных причин теоретического порядка, правовая конструкция сделок с землей представляет для автора дипломной работы особый интерес в связи с тем, что автор исследования является кадастровым инженером организации ООО «ПМЗ-Регион», один из видов деятельности которой представляет собой топографическую съемку и межевание земельного участка, подготовку и получение пакета документов (Постановление главы администрации, схема расположения на кадастровом плане, межевой план, кадастровый паспорт земельного участка), необходимых при оформлении права собственности на земельный участок в регистрационном управлении.
При написании дипломной работы автор ставит перед собой цель: комплексно и всесторонне проанализировать законодательное регулирование сделок с земельными участками, выявить и исследовать существующие пробелы и недочеты в этой области и наметить пути их устранения.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
-рассмотреть основные источники законодательного регулирования сделок с землей;
-дать правовую характеристику земельного участка как объекта сделок;
-раскрыть понятие и содержание оборота земельных участков;
-охарактеризовать основные этапы государственной регистрации прав на земельные участки, исследовать куплю-продажу земельных участков.
-изучить особенности мены земельных участков; дарения земельных участков;
-исследовать особенности аренды земельных участков.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие при совершении сделок с земельными участками.
Предметом проведенного исследования являются нормы гражданского и земельного законодательства, регулирующие совершение сделок с земельными участками.
Общетеоретические, гражданско-правовые, а также иные аспекты изучаемой проблемы анализируются в работе с позиций всеобщего метода диалектического познания. Так же в процессе проведенного исследования использовались следующие частнонаучные методы: сравнительно - правовой, формально - юридический, системно - структурный, синтез, анализ и другие.
Эмпирическая основа работы представлена информационными письмами и обзорами судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ, а также решениями и постановлениями Арбитражного суда Волгоградской области.
Нормативной основой дипломной работы являются нормы международных документов, Конституции РФ от 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // Российская газета. - 1993. - №237. - 25 дек., Гражданского кодекса РФ Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - №32. - Ст. 3301; Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 26 января 1996г. №14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - №5. - Ст. 410. (далее ГК РФ), Земельного кодекса РФ и др. нормативно-правовых актов.
Теоретической основу работы составили учебные и методические пособия по теории и практике гражданского и земельного права, комментарии к ГК РФ и ЗК РФ, научные труды юристов, работавших над данной проблематикой: С.А. Бабкина, Я.В. Вольвач, С.П. Гришаева, О.В. Касьяновой, А.Л. Корнеева, О.И. Крассова Г.В. Романовой, В.Я. Садовниковой, Н.А. Сыродоева и др.
Научная новизна и практическая значимость исследования. Лично автором дипломного исследования разработан и выносится на защиту пакет документов, необходимый для оформления права собственности на земельный участок, который предлагается использовать как при проведении занятий, так и в правоприменительной практике (см. Приложения).
Глава 1. Теоретико-правовые основы сделок с земельными участками
§1. Законодательное регулирование сделок с земельными участками: история и современность
Земля является особым объектом экономического оборота и правовых отношений в силу своих природных качеств, свойств, функций и роли в жизни общества. В процессе исторического развития претерпевали изменения системы, виды и формы землепользования, соответственно изменялось и правовое регулирование сделок с земельными участками.
Землепользование - самая ранняя историческая форма обладания землей для производственных целей без обособления права на нее кого-то из пользователей. Землевладение как форма частной собственности стало складываться в результате развития производительных сил, изменения экономических отношений и с расслоением общества на тех, кто монопольно владел землей, и тех, у кого ее не было. Первые известные акты наделения земельными участками связаны с перераспределением общинных земель, выделением земель из общих фондов государства, захватом новых территорий. Это были решения властного характера, и сделками их назвать нельзя. Лишь со временем прежде всего в силу развития цивилизации и правовой системы в целом переход прав землепользования от одного владельца к другому стал опираться на акты, обусловленные волеизъявлением самих субъектов экономических отношений.
Первые вещественные свидетельства о заключенных сделках с землей относятся приблизительно к 2000 г. до н.э. В ходе раскопок, происходивших в 1984 г. на месте шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы первых договоров о предоставлении земли в пользование Хрестоматия по всеобщей истории государства и права. Т. 1. - М., 2009. -С. 13, 45..
В римском частном праве существовали различные институты, опосредующие оборот земли, в основном совпадающие с обычным делением договоров (купля-продажа, мена, аренда и пр.). При этом особое значение имели земельно-правовые сервитуты - ограниченные права пользования чужим имуществом. Договорами, конечно же, они не являлись, хотя могли возникать и в силу соглашений. Необходимо также отметить, что изначально римское право не знало строгих критериев разграничения различных сделок.
Существенно, что обладание правом собственности на землю в его полном, завершенном виде являлось в Древнем Риме редкостью. Даже в тех случаях, когда в литературе указывается, что некое лицо обладало землей на праве собственности, следует усомниться в истинности и точности такого высказывания. Например, известно, что как в период формирования государства, так и в период республики и империи подавляющее большинство земель в Древнем Риме номинально находилось под властью (но не в собственности) определенных лиц, а права по владению, пользованию принадлежали другим. Л.Л. Кофанов отмечает условность продажи земельных участков в самой Италии, поскольку "община сохраняла верховную власть над собственностью" Кофанов Л.Л. Обязательственное право в архаичном Риме. - М., 1994. - С. 104.. С расширением экспансии римлян вновь захваченные земли считались перешедшими в собственность или римского народа, или императора Гай. Институции. Кн. I - IV. - М., 1997. - С. 86. Предоставление же их отдельным лицам приводило к различного рода владению, характеризующемуся вещными правами обладателей, но не правом собственности (отсюда, видимо, и появился такой институт римского частного права, как эмфитевзис (постоянное пользование). Чаще всего такие участки считались как бы арендованными у государства, но не по договору, а в качестве полученных на основе особого вещного права. Одни лица (воины-ветераны, выслужившие чиновники и пр.) наделялись участками навсегда с правом наследования, другие - на период жизни. Достаточно было платить определенную плату, часто символическую Дигесты Юстиниана // Памятники римского права. Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. - М., 1997. - С. 281.. Более того, далеко не всегда проводилось различие между собственно наймом и узуфруктом (право пользования плодами и доходами), а также другими вещными правами.
В литературе отмечается, что и позднее - в Средние века - отношения феодального сюзеренитета-вассалитета не строились по типу "собственник-арендатор": "Если собственность - это полное господство над вещью (plena in re potestas), то в отношении земли такого господства не было ни у одной из сторон. Вассал его не имел, так как сам получал землю у сюзерена и нес в связи с этим определенные повинности, а сюзерен тоже не был в своем господстве неограничен, так как земля находилась в юридически защищенном пользовании вассала" Иоффе О.С., Мусин В.А. Основы римского гражданского права. - Л., 1974. - С. 89..
В связи с отсутствием абсолютного права собственника на землю долгое время не было ясных критериев для разграничения отдельных сделок. Передача земли почти во всех случаях именовалась продажей: "Одни на годы, другие на сто лет продаются манцепсам, т.е. арендаторам". Отличие покупки от форм найма заключалось не в характере владения, а исключительно в его сроках. В первом случае земля продавалась на 100 лет, а во втором - на пять, т.е. на срок до очередных публичных торгов, устраиваемых цензором. Плата за пользование землей выступала в форме поземельного налога, часто она дополнялась жертвоприношениями.
В отношении земель, находившихся в частной собственности, систему латифундий, основанных на труде рабов, достаточно быстро сменила система колоната как более эффективная, поскольку основывалась на труде свободных крестьян, добровольно вступавших в отношения найма и заинтересованных в повышении урожайности Бороздин С.В. Земельные отношения и аграрные реформы. - М., 2009. - С. 100..
До начала XX в. в России не было единых правил о сделках с землей. В начальный период развития государства (т.е. до XIII в.) преобладал метод закрепления всех земель за князьями по наследству, другие лица обладали землями исключительно в силу служения князю либо иной административной зависимости (система "кормления"). В дальнейшем этот порядок лишь усилился. Земля, входившая в состав родовых или выслуженных вотчин, могла продаваться и покупаться. Но полноценной собственностью она не являлась, так как в определенных ситуациях подлежала изъятию и перераспределению Соборное уложение 1649 года // Отечественное законодательство XI - XX вв. Ч. 1. - М., 1999. - С. 209 - 224.. Отдельные участки земли, сады, покосы и угодья могли сдаваться во временное пользование (с натуральной системой оплаты долей урожая - "исполу" и пр.). Но такое происходило нечасто. Кроме того, временное пользование было ограничено административным характером предшествующего землепользования. Вряд ли можно признать основанными на сделках оброк и барщину, так как они опирались на личное волеизъявление землевладельца, а не на гражданско-правовые (диспозитивные) начала.
Купля-продажа земли сопровождалась в знак перехода власти на ней вручением дерна, т.е. куска почвенного слоя, в присутствии девяти (позднее - пяти) свидетелей. В дальнейшем (ориентировочно с половины XVII в.) акты продажи земли стали оформляться в специальных книгах, ведущихся государственными чиновниками.
До 1917 г. земельное право в России как особая отрасль отсутствовало. Все правовые отношения, связанные с землей, регулировались в рамках общего гражданского законодательства.
Кроме права собственности существовали и другие вещные права, прежде всего - различные сервитуты. В их число входили: "Права угодий в чужих имениях", право пожизненного владения с различными по природе основаниями (в силу выслуги, потомственное и пр.), право проезда по дороге сопряженного участка и др Синайский В.И. Русское гражданское право. - М., 2009. - С. 244.. При этом продолжали применяться и правила, характерные только для определенных регионов, сословий, национальностей.
Особо следует сказать о чиншевом праве, т.е. о вещном праве владения и пользования чужой землей за вознаграждение с возможностью наследования. Оно возникло на землях в западных губерниях России как квазисобственность для определения статуса фактических владельцев земли, признаваемой государственной. Именно это обстоятельство, по авторитетному утверждению В.И. Синайского, позволяло считать, что в числе самостоятельных прав имеется не только пользование чужими вещами, но и владение ими Там же.. Из-за этого происходило смешение вещных и обязательственных прав. Вопрос об их разграничении поставил еще К.П. Победоносцев: "Особенные условия общественной экономии в России породили множество случаев, в которых от лица правительства сдаются частным лицам казенные земли во владение и пользование, и в разнообразии всех этих случаев нередко возникает недоумение: что следует отнести к системе вотчинных прав и что к системе договоров" Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Т. 1. - М., 2008. - С. 77 - 78..
Возможность продажи земли или предоставления ее на время уже тогда связывалась с понятием "оборотоспособность". Ряд земель рассматривался как "не способный к обороту по их природе" Дювернуа Н.Л. Чтения по гражданскому праву. Ч. 1. - М., 1902. - С. 608.; к ним относились: участки берегов судоходных рек, морские берега, другие участки, выделенные для общего пользования.
Права лиц, получивших земельные участки не в собственность, рассматривались как права обязательственного характера. Но, в отличие от римского права, титульные владельцы получили и вещно-правовую защиту. Было признано, что с переменой собственника различные договоры землепользования сохраняют свою силу.
Всякое временное пользование землей обязательно предусматривало предельные сроки пользования, по общему правилу - до 12 лет. В качестве исключения закон допускал наем до 30-летнего срока. Это касалось относительно благоприятных пустошей, на которых наниматель имел намерение возвести какие-либо строения. По окончании срока найма они становились собственностью хозяина земли. Наниматель мог получить за них незначительное вознаграждение или не получить ничего. В некоторых случаях сроки найма могли быть еще больше (например, при найме земель с целью устройства на них горных заводов допускался срок в 100 и более лет).
В советский период оборот участков в его истинном (рыночном) смысле был практически прекращен. Вся земля стала объектом государственной собственности. Уже первый Земельный кодекс Земельный кодекс РСФСР от 30 октября 1922 г. // Собрание кодексов РСФСР. - М., 1928. - С. 311. - утратил силу запретил ее продажу. Допускалась лишь так называемая трудовая аренда (ст. 28 - 38). Сдача земли внаем производилась после регистрации в волостном или местном сельском Совете. И лишь при наличии исключительных условий (например, когда семья арендатора пострадала от стихийного бедствия и т.п.). Обработка земли могла осуществляться только лично, сдача внаем запрещалась, если арендодатель прекращал ведение собственного хозяйства, были введены существенные ограничения по срокам аренды и т.д. Более того, если в ГК РСФСР 1922 г. земельные участки упоминались в числе возможных объектов аренды, то в ГК РСФСР 1964 г. Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.1964 // Ведомости ВС РСФСР. - 1964. - N 24. - ст. 407. - утратил силу указание на них отсутствовало.
Договоры аренды земельных участков были ограничены изначально рядом актов, а Постановлением ЦИК и СНК СССР от 4 июля 1937 г. - запрещены СЗ СССР. - 1937. - N 37. - Ст. 150.. Общая концепция появления каких-либо земельных прав в тот период была четко прописана: если гражданин или организация нуждались в получении участка, то для выделения земли принималось соответствующее административное решение.
Со временем (после Великой Отечественной войны) ограниченная возможность временного пользования землей была все-таки предусмотрена, но не в результате соглашения сторон, а в силу распорядительного акта государственного органа.
Создание цивилизованного рынка земли, когда важнейшим условием оборота является взаимное согласие сторон, опирающееся на действие закона стоимости и государственный контроль, состоялось только в период 1991 - 2001 гг.
В настоящее время базисные условия для оборота земельных участков установлены Конституцией РФ, закрепившей гарантии собственности прав граждан на землю, принцип равной защиты всех ее форм, положения о свободе предпринимательства, едином экономическом пространстве РФ и т.п.
Правила о сделках регулируются преимущественно нормами ГК РФ. Это прежде всего основные положения гражданского законодательства (ст. 1 - 7 ГК РФ), определяющие его принципы и источники, правила о возникновении гражданских прав и обязанностей, их осуществлении и защите (ст. 8 - 16 ГК РФ), нормы об объектах гражданских прав (ст. 128 - 141 ГК РФ), правила о собственно сделках (ст. 153 - 165 ГК РФ), а также их недействительности (ст. 166 - 181 ГК РФ). Полностью отдельным сделкам (договорам) посвящен раздел третий ГК РФ.
Некоторые вопросы сделок, договорных отношений и экономического (гражданского) оборота регулируются нормами федеральных законов, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ (в соответствии со ст. 3 ГК РФ эти акты именуются иными правовыми актами). Другие, касающиеся заключения, исполнения и прекращения сделок, могут определяться актами министерств и ведомств. Источниками регулирования отношений, возникающих из сделок, следует признать также общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации, которые являются в соответствии с Конституцией Российской Федерации, составной частью правовой системы РФ и применяются приоритетно (ст. 7 ГК РФ).
Большое значение для правового регулирования земельных отношений имеет Земельный кодекс РФ, Федеральный закон N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 30.12.2008) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // Собрание законодательства РФ. - 2002. - N 30. - ст. 3018. Наряду с другими законами, обеспечивающими правовое регулирование земельных отношений, эти акты сформировали необходимые правовые основы для успешного становления и развития оборота земли (земельных участков).
Действующий ЗК РФ (ст. 9 - 11) в отличие от предшествующего достаточно четко определил полномочия РФ, субъектов РФ, а также органов местного самоуправления в области земельных отношений. Но следует отметить, что отношения, связанные с оборотом земли, регулируются только федеральным законодательством, так как они лежат в сфере регулирования гражданского законодательства, а последнее есть прерогатива исключительно РФ (ст. 36, 55, 71 Конституции РФ, п. 1 ст. 3 ГК РФ). Следовательно, к договорным отношениям (например, аренды) участков региональное земельное законодательство неприменимо.
Для правильного применения законодательства, регулирующего оборот земельных участков, следует также учитывать существенное значение судебной, судебно-арбитражной практики, актов высших судебных органов. В числе последних таких актов по времени следует выделить Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24 марта 2005 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // Вестник ВАС РФ. - 2005. - №5 ; информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник ВАС РФ. - 1998. - №1; информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС РФ. - 2002. - №3 и др. Особое место в этой системе актов занимают постановления и определения Конституционного Суда РФ.
Гражданский кодекс РФ не дает определения земли как объекта гражданских правоотношений. В одних случаях она отнесена к категории "вещь" (например, это следует из ст. 128 ГК РФ), в других о ней говорится (п. 1 ст. 130 ГК РФ) в значении, явно не связанном с оборотом. Иногда для этого используется понятие "земельный участок" (гл. 17 ГК РФ).
Понятие земельного участка дано в ст. 6 ЗК РФ - земельный участок есть часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
На наш взгляд, в Земельном кодексе РФ обязательно должно быть дано понятие не только земельного участка, но и земли, для того чтобы имелась возможность однозначного толкования и единообразного применения норм земельного и гражданского права, а также исключения возможных спорных ситуаций при определении объекта земельного правонарушения и в то же время фактического объекта гражданского правонарушения (имущественного блага). Подобное понятие может быть сформулировано в следующем виде: «земля - это естественно возникший компонент природной среды, поверхностный (в том числе почвенный) слой суши, расположенный над недрами, характеризующийся особым органоминеральным составом, строением, границами в пространстве и выполняющий необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и окружающей среды функции».
Если обобщить имеющиеся законодательные и доктринальные определения земельного участка, то можно было бы назвать следующие восемь его общих признаков.
1. Земельный участок всегда есть некоторая часть поверхности земли. Это позволяет определять земельный участок через территорию, измеряемую в квадратных метрах, хотя наличие определенной площади само по себе не отражает сущности данного участка.
2. Всякий земельный участок связан с землей как планетарным явлением. В этом смысле земельный участок и земля в целом сходны. Если же масса земельного вещества (независимо от содержания) отделена от своей естественной среды и основы (при осуществлении мероприятий по планировке, рекультивации и пр.), то она перестает быть объектом, определяемым ГК РФ как "земля" и "земельный участок". Например, в случае продажи земли автомашинами для выравнивания земельного участка, в магазинах - для комнатного цветоводства и т.п. речь идет не о земле как объекте гражданского оборота в значении ст. 261 ГК РФ или ст. 6 ЗК РФ.
Указание на связь всякого земельного участка с землей в целом позволяет, как представляется, обеспечить определенное взаимодействие и различных пластов правового регулирования отношений по поводу земли. Даже в тех случаях, когда имеется в виду земельный участок как объект оборота, нельзя упускать из виду его зависимость и предопределенность как элемента земли в целом. Этим же объясняется и существование специальных правил земельного законодательства, "сопровождающих" гражданский оборот и учитывающих различное значение земли.
3. Каждый участок обладает и качественными характеристиками, но в одних случаях они важны и приобретают юридическое значение, а в других случаях - нет. Например, в случае предоставления земельного участка для строительства качественное состояние земли не определяется как существенное условие соответствующего договора и, наоборот, для ведения сельскохозяйственных работ плодородие земли оговаривается и закрепляется как обязательное условие.
Однако только качественные или только количественные показатели сами по себе не определяют и не выражают существо земельного участка. Нельзя преувеличивать значение отдельных показателей земельного участка, например почвенного слоя Лапач В.А. Система объектов гражданских прав в законодательстве России: Дис. ... докт. юрид. наук. - Ростов н/Д., 2006. - С. 299.. Конечно, вопрос о почве, ее количестве и качестве, необычайно важен как для России, так и для населения Земли в целом. Однако понятие "качество" для разных участков земли является различным (например, ценность участка может заключаться в его удобной горизонтальной планировке, для строителей - в отсутствии подземных вод и надежности грунта и т.п.). Следовательно, критерий качества необходим, но он может выражаться в различных свойствах земельного участка.
4. Земля - всегда физически сложный, структурированный объект действительности, сложным является она и в качестве объекта сделок. Так, даже в ГК РФ выделяются: "территориальные границы", "поверхностный (почвенный) слой", "замкнутые водоемы", "лес и растения" (п. 2 ст. 261 ГК РФ), "воздушное пространство" (п. 3 ст. 261 ГК РФ). На земле могут быть расположены сооружения (например, дороги), строения, здания, а также иные объекты (например, предприятия).
При этом одни из этих объектов являются самостоятельными, другие лишь составляют часть земельного участка (камни, отдельно стоящие деревья и т.п.).
Здания и сооружения, конечно же, самостоятельные объекты (ст. 130 ГК РФ), земельный участок является таковым как с ними, так и без них.
Наличие на участке различных вещественных компонентов требует также ответа на вопрос о возможности применения нормы ст. 135 ГК РФ ("Главная вещь и принадлежность"). Большинство таких сопряженных объектов должно быть определено как именно принадлежности земельного участка. К ним относятся: поверхностный слой, включая плодородный; минералы, расположенные как на поверхности, так и в глубине участка (в пределах, разрешенных для использования); водоемы; растения и т.д.
Что же касается зданий и сооружений, то этот вопрос в литературе является спорным. По мнению И.А. Иконицкой, особенности земли как объекта требуют всегда признавать именно ее в качестве главной вещи. Все остальное, сопряженное с ней, только принадлежности Иконицкая И.А. Современные правовые проблемы залога земель // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве. Материалы международной научно-практической конференции. - М., 2007. - С. 13.. Однако в литературе также отмечается, что правило о первичности участка может применяться лишь к сельскохозяйственным землям и к землям, предназначенным для размещения временных сооружений (объектам движимого имущества). Во всех остальных случаях "ценность земельного участка напрямую зависит от ценности расположенного на нем объекта недвижимости или возможности его расположить. Такими объектами могут быть не только здания и сооружения, но и леса, особо охраняемые территории, водные объекты и т.д." Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Казань, 2008. - С. 24..
Последняя точка зрения кажется более верной. Не является принадлежностью объектов недвижимости и сам земельный участок, хотя ст. 273 ГК РФ предусматривает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, на котором они находятся, если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения.
5. В составе земельного участка необходимо выделять вертикальный и горизонтальный срезы, позволяющие установить пространственные масштабы данного земельного участка. Имеется в виду, конечно
Сделки с земельными участками дипломная работа. Государство и право.
Практические Работы По Литературе Для Студентов Спо
Дипломная работа по теме Латинско-византийские отношения и образ византийцев в хронике 'Деяния франков' ('Gesta Francorum et aliorum Hierosolimitanorum')
Журавлев Алгебра 9 Класс Контрольные Работы
Курсовая работа: Че Гевара
Курсовая работа: Определение координат оптимального расположения двух складов в регионе
Дипломная работа: Продуктивные показатели родительского стада при использовании ферментного препарата Авизим
Дипломная работа по теме Банки как институты, обслуживающие развитие внешнеэкономической деятельности
Шпаргалки На Тему Основы Менеджмента Организации
Курсовая работа: Смета затрат на ТО и ТР автомобиля
Магистерская Диссертация Уровни Международной Конкурентоспособности
Дипломная Работа На Тему Управление Качеством Продукции В Сфере Её Производства На Примере Оао "Нижнетуринский Электроаппаратный Завод"
Диссертация Услуг Рынок
Жизненные Ценности Сочинение 9.3 Огэ
Дипломная работа по теме Особенности восприятия рекламного сообщения представителями различных культур
Компетенция Реферат
Курсовая работа по теме Жидкостно-жидкостная хроматография
Курсовая работа по теме 'Русская идея', ее истоки, исторический генезис и характеристика в работах русских мыслителей
Реферат: Napster Essay Research Paper Napster s BattleNapster
Первые Русские Князья Сочинение
Курсовая Срочные Трудовые Договоры Правила Применения
Банкротство: понятие, виды, причины - Государство и право реферат
Учет затрат организации - Бухгалтерский учет и аудит контрольная работа
Геология как одна из фундаментальных естественных наук - Геология, гидрология и геодезия контрольная работа