«Штиль в сделках»: почему падает спрос на недвижимость в Сочи
Инвесторы разлюбили новостройки в Сочи и больше интересуются другими городами и зарубежной недвижимостью. Ограниченное предложение и высокие цены тормозят сделки. Дорогая земля делает рентабельными только элитные проекты — в этом сегменте идут активные продажиНедвижимость в Сочи дорожала в 2020 и 2021 годах, но, несмотря на это, оставалась на пике спроса. По итогам прошлого года темпы роста цен здесь обогнали даже Москву, но к II кварталу 2022-го ажиотаж, по словам участников рынка, спал. Цены выросли до предела, инвесторы предпочитают жилье в Турции и других странах, не закрывших рынки для россиян. Стабильно сохраняется спрос только на элитную недвижимость.
«Нечего покупать»
Объем предложения новостроек массового сегмента в Сочи сильно просел, так что покупателям просто нечего приобрести, говорят опрошенные Forbes эксперты. «Текущее предложение на рынке многоэтажного жилья Сочи составляет 387 000 кв. м, из которых 262 000 кв. м — квартиры, а 125 000 кв. м — апартаменты. На сегмент коттеджей и таунхаусов приходится порядка 260 000 «квадратов», — подсчитала генеральный директор Nedvex Юлия Галимова.
Если считать в лотах, то, по данным Циан, на первичном рынке Сочи в продаже представлены порядка 3000 квартир и апартаментов в новостройках. «В конце 2021 года объем доходил до 5000 лотов, затем снижался. В Сочи объем небольшой, поэтому выход в продажу даже одного корпуса может сильно влиять на динамику», — поясняет руководитель «Циан. Аналитика» Алексей Попов.
Здесь сказывается влияние не только рыночных факторов. С 1 июля 2021 года в Сочи действует запрет на новое строительство жилых домов. Заявленная цель — ограничить хаотичную застройку. Запрет будет действовать до принятия нового Генплана, по прогнозам городских властей, на это может потребоваться два года.
«Объем предложения на рынке Сочи за последний год сократился почти в три раза как за счет вымывания ликвидных предложений, так и за счет отсутствия новых проектов. Здесь просто нечего покупать», — уточняет коммерческий директор ГК «РКС-Девелопмент» Александр Коваленко.
Сделки, которые происходят на первичном рынке, совершаются по договорам переуступки прав требования, об этом говорят многие из опрошенных участников рынка. «Сейчас на рынке серьезный объем предложения от инвесторов, которые приобрели жилье в Сочи на волне ажиотажа 2020-2021 годов», — говорит владелец сочинского агентства недвижимости Кирилл Флутков. «Основные продажи сейчас — это переуступки. Они буквально наводнили рынок, поскольку в прошлом году порядка 70-80% сделок были в сегменте первичного жилья на этапе строительства», — добавляет директор компании «Этажи» в Сочи Павел Быков.
Ценовой барьер
Кроме нехватки предложения, спрос в Сочи сдерживают и цены, говорят опрошенные эксперты.
Стоимость квадратного метра в сочинских новостройках агентство «Оникс-Недвижимость» оценивает в 300 000-350 000 рублей (+ 29,8% за год), СК «Неометрия» — в 400 000 рублей (+29% за год), Nedvex — 311 000 рублей (+12% за квартал).
По словам участников рынка, такой ценник становится заградительным для значительной части покупателей.
«Если ситуация с ценами не будет принципиально меняться, то в течение четырех-шести месяцев наступит штиль в сделках по новостройкам. Застройщики при этом не спешат снижать цены, поскольку на волне высокого спроса в прошлом году и в феврале-марте текущего года они выполнили планы продаж по основным объектам», — говорит Быков из «Этажей».
Нынешнюю ситуацию на рынке, исходя из слов опрошенных экспертов, можно обрисовать так: интерес к сочинскому жилью все еще высок, но в сделки он больше не конвертируется.
По данным Циан, в марте активность аудитории сайта на первичном рынке была на 40% выше, чем в феврале 2022 года, но за 20 дней апреля потенциальный спрос на 35% ниже, чем за аналогичный период месяцем ранее.
«В Сочи в марте было заключено порядка 90 сделок на первичном рынке — это больше, чем в январе и феврале (50 и 70 соответственно), но по сравнению с прошлым годом это не лучший показатель: в течение 2021 года ежемесячно заключалось по 200-250 сделок. Такая динамика связана с сокращением выбора на первичном рынке за счет действующих ограничений на строительство», — поясняет Попов из «Циан. Аналитики».
❓ Какие законы о недвижимости заработают в мае 2022 года
🚜11 погрузчиков «АМКОДОР» поставили в Уфу
✅ Правительство разрешило сочетать льготную ипотеку с рыночной
〽️ЦИАН оценил доступность льготной ипотеки по сниженной до 9% ставке
🟣Luigi Rosselli Architects и Arent&Pyke: розовый дом в Бронте
🏠 Как старая ветряная мельница превратилась в колоритный загородный дом
🔹Дизайн квартиры 60 кв.м. Фото
📝 Договор аренды квартиры: как правильно снять жилье
🔨 4 типичные ошибки, которые допускают многие хозяева при утеплении дома
✔️Бюро PPAA: жилой комплекс Carrizal в Мехико
🏢Элитные новостройки Москвы. ЖК «Летний сад»