Шесть случаев, когда квартиру могут изъять у собственника по закону

В российском законодательстве закреплён принцип неприкосновенности частной собственности. Но, как и любое правило, он имеет исключения. Закон допускает возможность изъятия квартиры у собственника — при соблюдении строго определённых условий. Это не частая практика, но всё чаще она реализуется на практике, особенно в спорах о перепланировках, залоге, долгах и конфискации.

В каких случаях квартира может быть изъята, и на какие нормы закона стоит обратить внимание.

Самовольная перепланировка — ст. 29 Жилищного кодекса РФ

Если собственник произвёл перепланировку квартиры без согласования или с нарушением утверждённого проекта, он обязан по требованию уполномоченного органа привести жильё в прежнее состояние. Срок для этого — «разумный», что в практике обычно означает от 30 до 90 дней, в зависимости от объёма нарушений.

Если требование не выполнено — органы вправе подать в суд. И вот здесь начинается самое серьёзное: по решению суда квартира может быть выставлена на публичные торги. После продажи с вырученных средств вычитаются расходы на исполнение решения (приведение квартиры в порядок, судебные издержки и пр.), и только оставшаяся сумма выплачивается бывшему владельцу.

Важно! Этот механизм действует не только для новостроек, но и для вторичного жилья. Поэтому важно понимать: даже «безобидный» перенос стены или демонтаж вентиляционного короба может привести к утрате права собственности.

Нарушение прав соседей или бесхозяйственное содержание — ст. 287.7 ГК РФ

Гражданский кодекс позволяет изъять жильё у собственника, если он:

систематически нарушает права и интересы соседей (например, шум, антисанитария, неприятные запахи),
использует квартиру не по назначению (организация офиса, хостела, склада),
содержит имущество в таком состоянии, что это приводит к разрушению жилья или представляет угрозу.

Процедура следующая:

Уполномоченный орган (обычно муниципалитет) направляет письменное предупреждение.
Устанавливается срок на устранение нарушений.
Если реакции нет — дело передаётся в суд.
Квартира реализуется на торгах, как и в предыдущем случае.

❗Важно: вырученные средства возвращаются собственнику только после компенсации всех расходов, связанных с реализацией квартиры.

Недобросовестная сделка — ст. 302 ГК РФ

Речь о ситуациях, когда вы купили квартиру, а позже выясняется, что:

продавец не имел права её продавать,
право собственности продавца было признано недействительным (например, из-за мошенничества, подделки документов или незаконной приватизации),
квартира была истребована по суду у предыдущего собственника.

Даже если вы — добросовестный покупатель и купили квартиру по всем правилам, суд может принять решение об истребовании имущества у вас. Это означает, что жильё возвращается законному владельцу, а вы можете лишь предъявить иск к продавцу о возврате денег — что, как показывает практика, далеко не всегда возможно (особенно если продавец скрылся или признан банкротом).

Изъятие земельного участка для государственных нужд — ст. 32 ЖК РФ

Один из наиболее формализованных механизмов. Если государство или муниципалитет решает, что участок под домом необходимо использовать для строительства дороги, метро, объекта инфраструктуры — начинается процедура изъятия.

При этом:

собственнику обязаны выплатить компенсацию по рыночной стоимости квартиры,
либо предоставить другое благоустроенное жильё (по соглашению сторон),
собственник не может отказаться — изъятие обязательно.

Обычно такие решения принимаются в отношении целых кварталов или домов, попадающих в зону реновации, транспортной развязки и т. п.

⚠️ Выбор между «деньгами» и «переселением» зависит от региона и конкретной ситуации, но отказаться от участия в программе нельзя — закон не предусматривает такой возможности.

Просрочка по ипотеке — ст. 50 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Пока ипотека не погашена — квартира находится в залоге у банка. Если заемщик допустил просрочку (обычно 3 месяца и более), кредитор вправе подать иск об обращении взыскания на предмет залога

После судебного решения квартира выставляется на торги, и вырученные средства:

идут на погашение долга по ипотеке (основной долг, проценты, неустойки),
остаток — возвращается должнику (если таковой будет).

Иногда квартиру удаётся продать до торгов — с согласия банка, при условии погашения задолженности за счёт выручки. Но если дело доходит до суда — собственник в итоге теряет квартиру, даже если он уже выплатил значительную часть ипотеки.

Конфискация — ст. 238 ГК РФ

Это самый жёсткий и редкий способ утраты недвижимости. Он применяется, если:

квартира использовалась для совершения преступления (например, как наркопритон),
была приобретена на деньги, полученные преступным путём,
владелец осуждён за тяжкое преступление, и имущество конфискуется по приговору суда.

В отличие от других случаев, при конфискации никакой компенсации не предусмотрено. Квартира изымается безвозмездно в пользу государства, а собственник утрачивает право на любое возмещение.

Изъятие квартиры — не миф и не экзотика. В российской практике есть целый ряд законов, которые позволяют государству, банкам или предыдущим собственникам вернуть жильё или реализовать его через торги.

Основные выводы:

даже добросовестный собственник не всегда защищён — особенно при сомнительных сделках;
перепланировка и бытовые нарушения (шум, антисанитария) — тоже повод для лишения квартиры;
в ипотеке жильё может быть изъято при просрочках;
а в случае с государственными нуждами — изъятие обязательно и без возможности отказаться.

Опишите ваш вопрос или ситуацию простыми словами. Начните с вопросительных слов, таких как «Что», «Как», «Можно ли» и т.д.

Как минимизировать риски изъятия квартиры?

Проверяйте «чистоту» квартиры перед покупкой: цепочку собственников, основания перехода права, отсутствие споров.
Согласовывайте перепланировки и не скрывайте изменения — штраф дешевле, чем потеря квартиры.
Не злоупотребляйте доверием соседей — шум, нарушения режима, антисанитария фиксируются и могут дойти до суда.
При ипотеке — внимательно следите за графиком платежей.
Избегайте участия в «серых» схемах покупки через заниженную цену, кэш, фиктивные договоры.

Собственность — это не только право, но и обязанность. И если не соблюдать правила, закон даёт государству возможность вмешаться и, в ряде случаев, изъять жильё — с торгами, без компенсации или через взыскание.

Внимательное отношение к своим правам и обязанностям — лучшая защита от потери имущества.

Источник

🔺 Минстрой рассказал, кто будет владельцами домовых чатов в Max

🏗️ Бульдозер HBXG SD7N успешно проходит испытания техники, проводимые российской дорожно-строительной компанией

❓Как защититься от мошенников в сфере недвижимости в 2025 году

🔰 Доля «квартирных туристов» на рынке жилья Москвы достигла 40%

🔷 «Дом.РФ»: кейс Долиной угрожает и первичному, и вторичному рынку жилья

🔘 Власти Подмосковья выставили на торги 44 гектара в Барвихе

🌍 Мировая недвижимость. Центр современного искусства Ташкента по проекту Studio KO

🚌 Супруги превратили «автобус-гармошку» в семейный дом, чтобы растить в нем детей

⚜️ «Золотая классика»: Квартира 53 м2. Фото

🔨 Ремонт своими руками. От минимализма и винтажной эстетики до стиля кантри: дизайнерские фишки, которые только портят вид кухни

🏢 Элитные новостройки Москвы. ЖК «Nicole (Николь)»