С эскроу-счетами хотели, как лучше...

С эскроу-счетами хотели, как лучше...

Хотели как лучше ...

Виктор Ярославцев

Новая редакция 214-ФЗ о долевом строительстве частично действует уже с 1 июля 2018 года, а 1 июля 2019 года в обязательном порядке заработают специализированные банковские эскроу-счета, которые должны гарантировать сохранность средств покупателей.

Утверждение о возможности решить проблему обманутых дольщиков с помощью счетов эскроу из разряда "получилось, как всегда". У механизма в существующем виде есть ряд недостатков, которые приводят дольщиков к финансовым потерям.

С дольщиками, как и ранее, будут заключаться ДДУ, но оплата стоимости будущей квартиры поступит не застройщику, а на специальный эскроу-счет в банке. Деньги будут блокироваться на этом счете до окончания строительства.

Застройщик получит право забрать данные средства в том случае, если построит дом в срок и передаст квартиру дольщику. Если же объект строительства превратится в долгострой, то у дольщика будет возможность уйти с проекта и забрать свои деньги.

Но тонкость, о которой стараются не заострять внимание сторонники реформы, заключается в том, что право на возврат заблокированных средств может быть реализовано только путем расторжения ДДУ, т.е. отказа от приобретаемого объекта долевого строительства.

Если же дольщик предпочтет сохранить право требования на квартиру, то его ждут все сложности прохождения процесса банкротства застройщика. Правовое положение дольщиков с эскроу-счетами в процедуре банкротства практически ничем не будет отличаться от статуса обычных "обманутых дольщиков".

В законе так и указано, что проценты на остаток по счету-эскроу не начисляются, и дольщик получит только ту сумму, которую заплатил. Поскольку средние сроки строительства многоквартирного дома в России составляют 1,5-2 года, а инфляция, прогнозируемая ЦБ РФ, составляет 4%, то заблокированные деньги обесценятся за этот период минимум на 6-8%. И это при том условии, если уровень инфляции не выйдет за указанные рамки.

Еще сложнее ситуация с теми, кто привлекает кредитные средства: для данной категории граждан эскроу-счета обернутся прямыми убытками. Ипотечные дольщики за счет собственных средств оплачивают только первоначальный взнос, остальное (так называемое тело кредита) предоставляет банк.

В итоге на счет-эскроу поступит полная сумма цены ДДУ, а дольщик начнет ежемесячно погашать ипотечный кредит. Платежи по ипотеке включают в себя не только тело кредита, но и проценты за его пользование (сейчас средняя ставка порядка 8-9% годовых). Если проект строительства превратится в долгострой, то дольщик, выходящий из объекта, получит «на руки» первоначальный взнос и часть тела кредита, погашенную на момент расторжения договора. Проценты, которые выплачивались 1,5-2 года, никто не вернет.

Формально дольщик может предъявить иск к застройщику, но тот уже будет в банкротстве, и получить с него какие-либо суммы почти невозможно. Возвращенные деньги со счета-эскроу будут "съедены" инфляцией, что делает общую картину не такой уж радостной.

Но где же выход из столь мрачной картины? О выгодной и безопасной альтернативе для ипотеки в покупке жилья читайте здесь.

Если тема жилой недвижимости для вас интересна, поделитесь этой публикацией с друзьями!