Рынок недвижимости Турции

Мы не раз поднимали тему о росте спроса на зарубежную недвижимость со стороны россиян. И если рынок Объединенных Арабских Эмиратов мы неоднократно упоминали и разбирали в наших публикациях, то о «турецкой стороне» поговорим впервые.

Чтобы не быть голословными, мы решили расспросить об особенностях рынка недвижимости Турции человека, который не понаслышке знаком с ним.

Дмитрий Саватеев — совладелец и руководитель выставок зарубежной недвижимости премиум и бизнес-класса MIPIF. На мероприятиях, организованных Дмитрием, можно узнать всю самую актуальную информацию об инвестициях в зарубежную недвижимость и иммиграционных программах. Лучшие агентства, девелоперы и иммиграционные компании, имеющие большой опыт и хорошую репутацию, принимают участие в проектах MIPIF.

В преддверии международного слета по зарубежной недвижимости, который пройдет 6-12 мая в Белеке, Турция, мы решили задать Дмитрию все накопившиеся вопросы о рынке недвижимости в такой любимой россиянами стране.

Марина: Дмитрий, привет. Расскажи, пожалуйста о структуре спроса на рынке недвижимости Турции за 2022 год и, если можно, подкрепи это цифрами.

Дмитрий: Согласно данным от наших партнеров из Tranio, спрос на недвижимость остается стабильно высоким, несмотря на недавнее разрушительное землетрясение. Оно не отпугнуло иностранных инвесторов, в том числе россиян, которые продолжают проявлять активность на рынке жилой недвижимости Турции. Только за февраль они приобрели 1183 объекта из 3386, купленных иностранцами, что соответствует показателям весенних и летних месяцев 2022 года и в 2,3 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Подавляющее большинство покупок, совершенных иностранными гражданам, по-прежнему, приходится на провинции Анталия и Стамбул, 1261 и 1133 сделок соответственно.

М: Какие локации наиболее интересны для инвестиций?

Д: Весь январь я провел в Турции и землетрясение тоже застал, хотя его благополучно проспал. За этот месяц я пожил в четырёх крупных локациях: Стамбуле, Бодруме, Алании и Анталии. Каждую из них я подробно изучил и могу дать определенные рекомендации для тех, кто хочет инвестировать или переезжать.  

В первую очередь, конечно, выделю Стамбул, который делится на европейскую и азиатскую части. Последняя начала застраиваться позже, поэтому она более новая, зеленая, с широкими дорогами и меньшим числом пробок. В ней есть несколько хороших районов, где я бы приобрел жилье в новостройке, как для получения паспорта, так и в качестве инвестиций для сдачи в аренду.

Следующая локация — Бодрум больше подойдет для сохранения средств. Хорошая инвестиция в Бодруме — это апартаменты или вилла с видом на море. Стоимость таких объектов начинается от 500 тыс. долларов и доходит до нескольких миллионов. Доходность там не слишком высокая, но Бодрум можно назвать «турецкой Рублевкой», и недвижимость здесь не подвержена политическим рискам.

Далее переходим к Алании, которую можно сравнить с Торревьехой в Испании — такой же курортный «русский» город. Лучшего места для временного проживания в Турции с семьей просто нет. Я жил там и  всегда чувствовал себя очень уютно и комфортно. Социализация там происходит очень быстро, а уровень сервиса везде на высоком уровне. Если рассматривать регион с точки зрения инвестиций, то чтобы заработать, нужно заходить в объекты на начальном этапе строительства и выбирать надежного застройщика. С учетом того, что Алания — сейсмобезопасный регион, в него можно смело инвестировать.

Последняя локация — Анталия, где живет более двух миллионов человек. Если ваша цель: надолго обосноваться в Турции, то Анталия — оптимальный выбор. Здесь есть всё, что нужно для повседневной жизни: хорошие школы и секции для детей, места для шопинга и отдыха и т.д. В этом городе можно спокойно жить и работать!

М: Какие тренды 2023 года по рынку Турции ты видишь? Новые игроки, новые места для развития...

Д: В настоящее время на рынке недвижимости Турции прослеживаются три основных тренда.

Первый — это заработок на перепродаже: для этого объекты покупаются либо на этапе котлована, либо в развивающихся городах и районах с тенденцией к росту цен. При покупке обязательно убедитесь, что строящийся объект не попадет под запрет на выдачу ВНЖ. Я ездил смотреть одну локацию в Финике: в течение длительного периода это был «город помидоров и апельсинов», где запрещалось вести строительство. Новые власти решили сделать из него курорт, и сейчас земля очень быстро раскупается под застройку и стоит в 2-2,5 раза меньше, чем в Алании. Соответственно «однушку» в строящемся здании на первой линии можно взять за 150 тысяч долларов, тогда как в Алании она будет стоить уже 300-400 тысяч, а в Анталии  — под миллион.

Второй тренд — это сдача в аренду с целью сохранения денег. Здесь важно не ошибиться с выбором места и убедиться, что объект будет приносить доход и в долгосрочной перспективе. Есть опасность купить жилье на перегретом рынке, тогда его рентабельность составит 1-2% после вычета всех налогов.

Третий тренд — приобретение недвижимости для получения турецкого гражданства. Для этого кадастровая стоимость объекта должна быть не менее 400 тысяч долларов, владеть им необходимо не менее трех лет, после чего его можно будет продать. Важно знать, что в Стамбуле кадастровая стоимость недвижимости равна реальной, а курортных городах — фактическая стоимость объекта может превышать кадастровую в 1,5-2 раза.

Если же потребности в турецком паспорте нет, то можно купить любую недвижимость и подать документы на ВНЖ. Правда, если ее кадастровая стоимость будет меньше 75 тысяч долларов, то выдадут туристический ВНЖ. Получить гражданство с его помощью достаточно сложно. Поэтому проще приобрести объект за 400 тысяч долларов, получить паспорт, а через 3 года продать недвижимость.

М: Трагические события в Турции не могли не повлиять на спрос. Фиксируются ли изменения спроса сейчас?

Д: Конечно, повлияли! Это стандартная история для сверхпопулярных рынков, когда различные события серьезно влияют на спрос. Условно говоря, сейчас с рынка уходят некомпетентные риелторы, объекты которых не оправдывали ожиданий покупателей. Надеюсь, что на рынке останутся только сильные компании, которые будут оказывать максимально качественные услуги.

Теперь уже все будут обращать внимание на параметры сейсмоустойчивости при выборе недвижимости. Ожидается повышение интереса к Алании и Анталии, поскольку они являются сейсмобезопасными.

Однако, существует вероятность, что условия программы «Гражданство в обмен на инвестиции» ужесточат, потому как сумма в 400 тысяч долларов, которая мало того, что возвратная, но является вполне подъемной для граждан многих стран. Поэтому тем, кто хочет получить турецкий паспорт в рамках этой программы, я рекомендую сделать это сейчас.

М. Какой прирост цен ожидается по Турции? Есть интересные проекты для получения пассивного дохода и о каких цифрах идет речь? 

Д: Если сейчас вкладываться в новые локации, о которых мы рассказываем на выставках, с целью последующей перепродажи, то за три года можно заработать 50-80%. Что касается арендного дохода, то в среднем он составляет 5-6%, в лучшем случае 7%, годовых для долгосрочной аренды и немногим больше для краткосрочной. Так или иначе, сдачу в аренду сложно назвать инвестицией, это просто сохранение средств от инфляции.

Если вкратце резюмировать, Турция — отличная страна, жители которой хорошо относятся к россиянам, здесь отсутствует коррупция и взяточничество. В плане природы Турция очень красива и разнообразна, климат подходит практически всем.. Понятно, что землетрясение внесло свои коррективы в рынок недвижимости, но грамотный инвестор всегда найдет проект, который принесет ему хороший доход, а наша площадка MIPIF поможет ему в этом.

М: Дмитрий, спасибо за такой подробный рассказ.

А мы можем подытожить и сделать выводы, что не смотря ни на что, жизнь продолжается, дома возводятся, недвижимость покупается, что-то дорожает, что-то обесценивается. Покупка недвижимости — это всегда определенный риск, это серьезный выбор, особенно, если это касается недвижимости в другой стране. И здесь очень важно держать руку на пульсе: изучить внимательно рынок и застройщиков, найти профессионального и надежного брокера, которому вы сможете полностью доверить свой капитал и свое будущее.