Рынок недвижимости РК (2023)

Анализ тенговой динамики

По состоянию на 31 декабря 2023 года в среднем по Казахстану 1 кв.м. нового жилья стоил 494 900 тг., а вторичного - 494 400 тг. За год прирост составил 13% и 2,5% соответственно. Очевидно, что после периода бурного роста цен на недвижимость, который наблюдался в 2021 и 2022 годах, благодаря пенсионным изъятиям и льготным ипотечным программам от государства, на этом рынке наступил период охлаждения.

Справка: все данные взяты с официальных сайтов Бюро национальной статистики (БНС) и Национального банка РК. Анализируемый период - с 2001 по 2023 годы.

Для того, чтобы проанализировать то, насколько недвижимость является доступной для граждан Казахстана, мы взяли квартиру площадью 50 кв. м. со среднерыночной ценой и сравнили ее со средней номинальной заработной платой на конец прошлого года. Т.е. проще говоря, мы решили выяснить, сколько лет нужно откладывать среднестатистическому казахстанцу всю свою зарплату, чтобы сегодня позволить купить себе небольшую квартиру. Для простоты назовем его коэффициентом жилищного накопления. Соответственно, чем он ниже, тем лучше.

Говоря о заработках наших сограждан, стоит отметить, что, согласно данным БНС по состоянию на 31 декабря прошлого года, средняя номинальная зарплата казахстанца составила 360 765 тг, что на 16,8% выше, чем годом ранее.

Итак, по результатам расчета коэффициента жилищного накопления выходит, что и для нового и для вторичного жилья его значение составляет 5,7 лет. Таким образом, если гипотетически представить, что гражданин нашей страны со средней зарплатой будет всю ее откладывать на приобретение новой или вторичной квартиры, то он сможет ее купить за срок, чуть меньше, чем за 6 лет.

Важно отметить, что это значение для нового жилья наиболее низкое за всю историю наблюдения, за исключением 2001 года. Для сравнения, в 2022 году данный коэффициент составлял: для нового жилья 5,9, а для вторичного 6,5.

За счет чего недвижимость стала более доступной? Ответ прост: благодаря более сильному росту средней номинальной заработной платы, по сравнению с ценами на недвижимость. Особенно сильно видна разница со вторичным жильем, которое за год выросло всего на 2,5%. Напомним, что зарплата выросла за этот период почти на 17%.

Еще данные из статистики: в 2023 году коэффициент жилищного накопления для нового жилья был на 29% ниже среднего значения за последние 23 года, и на 21% ниже медианы. Вторичное жилье находилось на уровне среднеисторических значений по обоим показателям. Это говорит о том, что "первичка" является недооцененной, а "вторичка" оценивается справедливо.

Анализ долларовой динамики

Теперь для полноты картины рассмотрим изменение цен на недвижимость в твердой валюте, т.е. в американских долларах и попробуем спрогнозировать дальнейшую динамику.

Итак, глядя на график ниже, первое, что сразу же бросается в глаза - это сильный рост цен на недвижимость в последние годы, что неудивительно, учитывая сколько льготных программ было запущено и сколько пенсионных денег попало на этот рынок.

Однако обращает на себя внимание еще и большая разница в динамике цен на новое и вторичное жилье в последние годы. Например, стоимость одного кв. метра нового жилья на конец 2023 года составила $1085, а в пандемийный 2020 год она была на отметке $745, что означает рост на 45,6%. Вторичная недвижимость за тот же период выросла с $553 до $1083, т.е. почти в два раза.

В результате чего в 2022 году цена одного кв. метра вторичной недвижимости впервые за всю историю наблюдений превысила цену новой. В этом году данный отрыв сократился. О причинах мы говорили до этого – это накачка рынка пенсионными деньгами казахстанцев, которые в основном шли на покупку уже готового жилья.

Таким образом, мы видим, что динамика в долларах очень схожа с той, что наблюдалась в тенге. Тем не менее, если мы сравним с прошлыми данными за более длительный период, то увидим, что в этом году цена недвижимости на вторичном рынке близко подошла к максимальным значениям 2007 года.

Тогда, перед финансовым кризисом, она достигала своего пика на отметке $1111. А вот цена нового жилья еще очень далека от своего пикового значения, которое составило $1316. Т.е. грубо говоря, если бы вы вложили свои деньги в недвижимость 16 лет назад на пике цен, то на "вторичке" вы бы остались с почти такой же суммой. А покупатели нового жилья вообще оказались бы в сильном минусе.

Это кардинально отличается от того, что мы видели на графиках с тенговыми ценами недвижимости. Объяснение здесь простое - из-за перманентного обесценения национальной валюты, тенговые активы также постоянно теряют свою стоимость, выраженную в твердой валюте.

Если ради эксперимента взять данные за последние 10 лет, то и здесь ситуация ненамного лучше. Вторичная недвижимость выросла в долларовом выражении всего на 12%, а вот новая не только не выросла, но даже показала спад - на 10%.

За последний год долларовые цены на первичную и вторичную недвижимость, благодаря укреплению тенге по отношению к доллару США, выросли чуть сильнее – на 14,2% и 3,4% соответственно.

А как же обстоят дела с доходами казахстанцев, выраженных в твердой валюте? В 2020 году картина была удручающая - среднестатистическая зарплата составляла $515, что было намного ниже, чем в 2013 году, когда она достигла своего максимального значения в $714. Сейчас ситуация улучшилась и средний казахстанец получает намного больше - $791, но это по-прежнему не сильно отличается от данных десятилетней давности.

Выводы: подытоживая вышесказанное, можно прийти к следующим выводам: цены на новостройки, несмотря на сильный рост за последние годы в тенговом выражении, по-прежнему выглядят недорогими с исторической точки зрения, т.к. были компенсированы опережающим ростом среднестатистической зарплаты. Более того, "первичка" сейчас является наиболее доступной за почти 23 года и за последний год ее доступность лишь увеличилась.

Что касается вторичного жилья, то исторически она всегда стоила дешевле новостроек. Однако из-за искуственных стимулов со стороны государства произошел такой перекос за последние два года. Сейчас ситуация постепенно нормализуется и, на наш взгляд, этот процесс продолжится, либо за счет опережающего роста цен на новое жилье либо падения на вторичное. Мы склоняемся больше к первому варианту.

Если говорить про цены в долларовом выражении, то первичная недвижимость находится далеко от своих пиковых значений. В то же время, цены на «вторичку» штурмуют свои максимумы. Дальнейшая динамика конечно во-многом зависит от курса тенге к доллару. И если в какой-то момент тенге начнет ослабляться, то и «долларовые» цены на недвижимость, понятное дело, также начнут корректироваться в сторону снижения.