Проблемы при переводе жилого помещения в нежилое.

Часто на первом этаже жилые помещения переводят в нежилые под всякие магазинчики. Если при этом уменьшается общее имущество собственников дома, например, отдельный вход в помещение занимает придомовой участок, то требуется согласие всех собственников. 

Верховный суд указал это в определении по делу №83-КГ16-10 11 октября 2016 г. Там жительнице Брянска не понравилось, что собственник другого помещения в доме без её согласия перевел свою квартиру в нежилое помещение и сделал пристройку для парикмахерской. Женщина обратилась в суд с просьбой признать разрешение на реконструкцию и строительство недействительным, прекратить стройку и вернуть участок в первоначальное состояние. Городской суд сначала частично удовлетворил требования:

возводимая пристройка к принадлежащему  нежилому помещению занимает часть земельного участка, являющегося  общим имуществом собственников многоквартирного дома, а проектом реконструкции также предусматривается вырез подоконной части наружной стены до пола, что свидетельствует об уменьшении общего имущества и требует получения согласия каждого собственника. Такое согласие получено не было.

Областной суд посчитал иначе и отменил решение нижестоящего суда, отказав жительнице: 

Разрешение на проведение реконструкции нежилого помещения было получено в установленном законом порядке. Реконструкция помещения не требует присоединения к нему части общего имущества, а занятие части придомовой территории является использованием земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, в связи с чем для такого использования необходимо принятие решения общим собранием собственников большинством не менее 2/3 голосов. Такое согласие было получено. 

Верховный суд с этим не согласился. Если кратко, то вот его доводы:

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса собственникам принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен дом.

Возводимая пристройка к нежилому помещению занимает часть земельного  участка под многоквартирным домом, который был сформирован и в отношении которого был произведен кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса, а потому земельный участок является общей долевой собственностью.

Осуществляемая реконструкция влечет фактическое уменьшение размера общедомового имущества (земельного участка).

Согласно ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников путём его реконструкции. 

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общедомового имущества, то на них должно быть получено согласие всех собственников (ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса). 

В другом своём определении по делу N 18-КГ17-82 Верховный Суд РФ 04.07.2017 сделал аналогичные выводы.

Там администрация, наоборот, отказала в переводе жилого помещения в нежилое при условии устройства дополнительного входа. Отказ был мотивирован отсутствием согласия всех собственников. Верховный суд поддержал администрацию:

Согласие всех собственников является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в доме, влекущей присоединение к помещению части общедомового имущества.

Учитывая, что собственником предполагается обустройство входной группы — крыльца с металлическими ограждениями, которое должно располагаться за пределами здания на прилегающем земельном участке, необходимо согласие всех собственников, поскольку в результате работ произойдет уменьшение размера общедомового имущества. Согласия всех собственников либо решения общего собрания на проведение реконструкции, перепланировки и переустройства жилого помещения гражданином получено не было.

Арбитражные суды в целом придерживаются такой же позиции. Но месяц назад в Татарстане по делу № А65-244/2018 было принято любопытное решение. 

Там также администрация отказалась переводить жилое помещение в нежилое. Общество обратилось в суд с просьбой признать отказ незаконным. И суд на этот раз согласился с обществом! 

В чём разница между ситуациями и как суд мотивировал своё решение:

Администрация не доказала наличие основания для отказа в переводе помещения в нежилое. В обоснование отказа она указала на отсутствие протокола общего собрания собственников о согласии на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений с присоединением к ним части общего имущества. 

Между тем... Согласно проекту перепланировки квартиры, перепланировка не затрагивает несущих стен и не влияет на прочностные характеристики здания и предусматривает следующие изменения: устройство наружной лестницы; демонтаж ненесущих перегородок; перевод жилых помещений в нежилые. Согласно экспертному (техническому) заключению технические решения проекта не влияют на несущую способность стен, плит перекрытия и конструкций жилого дома в целом и соответствуют СНиП 31-01-2003  «Здания жилые многоквартирные», а также не нарушают права и законные интересы граждан, проживающих в доме, не создают угрозу их жизни и здоровью. В этом же заключении отражено, что технические решения в проекте не предусматривают изменения параметров объекта капитального строительства, его частей (высота, количества этажей, площади, объема)... В связи с чем сделан вывод, что технические решения в проекте перепланировки квартиры под нежилое помещение не является реконструкцией ни квартиры, ни многоквартирного дома. Согласно Протоколу заочного голосования собственников собственнику квартиры разрешено перевести квартиру в нежилое помещение, в связи с чем разрешено использовать безвозмездно и  бессрочно часть общего земельного участка под лестницу для входа в нежилое помещение. 

Судом установлено, и администрацией не доказано обратное, что в рассматриваемом случае отсутствуют основания для получения согласия всех собственников, так как не произошло присоединения общего имущества к планируемой к переводу квартире, как не произошло и уменьшения общего имущества, поскольку, как указано в техническом заключении экспертизы проекта перепланировки, реконструкция в данном случае не производится."

Интересно, что с этим решением будет дальше, отменят его или нет. Ведь на практике добросовестное получение согласия 100% собственников практически нереально. И многие теперь ломают голову, как перевести жилое помещение в нежилое с отдельным входом. А в последнем примере как-то попытались обосновать, что уменьшения общего имущества не произойдёт. 🤔