Разрешение на строительство - лабиринт получения ИРД. Часть 2. Земельный участок строительства

Добрый день! Мы продолжаем цикл про исходно-разрешительную документацию #ИРД. В этой статье речь пойдет про сбор и подготовку всей необходимой документации в целях минимизации рисков недостаточной предпроектной проработки будущего строительного объекта в части земельного участка для строительства.

Сегодня мы рассмотрим только площадные объекты капитального строительства. При строительстве линейных объектов сохраняются те же процедуры и алгоритмы, однако возникает ряд нюансов, которые будут рассмотрены отдельно.

В прошлой статье мы писали, что самыми распространенными случаями владения земельным участком (ЗУ) как правило являются аренда, частная собственность или муниципальная собственность. 

На стадии сбора ИРД и предпроектной подготовки в проект вовлечены зачастую только Инвестор и Заказчик (они могут совпадать) и для них, на самом деле, не так важен вид владения земельным участком потенциальным продавцом или арендодателем.Землю можно приобрести как у муниципалитета, так и у частного лица, что абсолютно устроит экспертизу, которая в последствии будет проверять проектную документацию. 

Гораздо важнее провести аудит земельного участка, перед утверждением территории строительства и вложением инвестиций. В рамках всестороннего аудита рекомендуем проверить следующие аспекты: 

·    Градостроительные ограничения и разрешенное использование территории: что можно строить на участке, конкретные места расположения будущей застройки, наличие старых построек на участке (часто бывает, что здания давно нет физически, но в документах оно числится и наоборот. Что делать – см.ниже) и др. 

·      Санитарно-защитная зона (СЗЗ): необходимо оценить потенциальный размер СЗЗ будущего объекта строительства и определить, возможно ли его размещение на выбранном участке строительства. Если будут нарушены нормы выбросов, то в таком случае, могут потребоваться специальные технические условия (СТУ) или дополнительные технологические и технические защитные мероприятия.

Первые два пункта, на наш взгляд, являются важнейшими в рамках аудита, т.к. при ошибках в предпроектной проработке объекта строительства, связанных с градостроительными ограничениями и СЗЗ, разрешение на строительство получить будет невозможно. 

Дальнейшие пункты также требуют внимания для того, чтобы оценить инвестиционную привлекательность земельного участка:

·      Инженерное обеспечение территории строительства: есть ли подъездные дороги к будущему объекту, и кто владельцы земельных участков, по которым она проходит (например, если это федеральная трасса – имеются определенные ограничения на присоединение), имеется ли обеспечение инженерными сетями и обратить внимание, по чьим землям придется их прокладывать. Подробнее про получение ТУ на присоединение к инженерным сетям мы расскажем в дальнейших статьях.

·      Юридическая чистота территории строительства: перед оформлением сделки стоит проверить корпоративные и финансовые вопросы продавца участка, судебные споры, административные дела, обременения (залог, аренда, сервитут, резервирование для публичных нужд).

Рассмотрим подробнее вопросы градостроительных условий строительства.

Итак, Инвестор и Заказчик определились с земельным участком, где бы они хотели возвести свой объект. Первым шагом необходимо запросить у собственника следующие документы: ГПЗУ и выписку из ЕГРН, которые будут являться своего рода библиотекой всех необходимых исходных данных для оценки возможности строительства объекта. Также, возможен вариант получения доверенности от собственника на получение всех необходимых документов на ЗУ самостоятельно.

Какую информацию необходимо проанализировать?

1.     Наличие ранее разработанных ППТ и ПМТ для данного земельного участка (смотрите первую часть статьи)

Утвержденный проект планировки территории закрепляет множество факторов, которые необходимо учитывать при проектировании, что может значительно усложнить этот процесс. 

Красные линии (обозначают существующие или планируемые границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения), технико-экономические показатели, место допустимого размещения объекта и его функциональное назначение все обязательно должны быть учтены в ПД. 

Обычно, информация о наличии утвержденного ППТ указывается на первых страницах ГПЗУ, поэтому если там ничего нет или ППТ полностью соответствует реализуемому проекту, то это можно считать везением. Как правило, специальное создание ППТ не требуется, что исключает дополнительную нагрузку на Заказчика или Инвестора.

Существует выход из ситуации, когда утвержденный ППТ имеется, и его параметры не соответствуют планам Заказчика или Инвестора. Существуют два выхода из положения: отмена ППТ с последующим созданием нового или редактирование имеющегося. 

Для этого, необходимо обратиться в орган, согласовавший действующий документ и определить, можно ли ограничиться актуализацией ППТ или придется разработать новый (в данном вопросе много нюансов, которые можно рассмотреть в других статьях, пишите в комментарии интересно или нет), после чего с этими же органами его утвердить и получить новый актуальный ГПЗУ.

2.     Пересечение границ других земельных участков

В ГПЗУ может быть отображена информация о том, имеет ли выбранный земельный участок в своих границах пересечения с другими земельными участками, что является основанием для отказа в получении разрешения на строительства. 

Если такая ситуация произошла, то это может быть легко устранимо в следующем порядке: из ГПЗУ взять кадастровые номера пересекаемых ЗУ, запросить выписку из ЕГРН о правообладателях этих участков, разработать ПМТ и согласовать его с правообладателями. Далее – необходимо внести актуализированный ПМТ в Росреестр и получить новую выписку ЕГРН. 

Однако, необходимо учесть одну тонкость: если вы с правообладателями земельных участков договоритесь таким образом, что границы ваших ЗУ меняются (например, если вы решите немного «поделиться» своей землей и увеличить территорию соседнего земельного участка за счет уменьшения своего, чтобы получить согласование) – тогда обязательно получение нового ГПЗУ. 

Из личного опыта предупреждаем, что не всегда легко договориться о согласовании ПМТ с «соседями», поэтому в таком случае одна дорога – решать вопрос в судебном порядке.

3.     Место допустимого размещения объекта на чертеже ГПЗУ

Необходимо обратить внимание на чертеж ГПЗУ, где указано место допустимого строительства и понять, подходит ли оно для планируемого к проектированию и строительству объекта. 

Бывают случаи, когда на чертеже ГПЗУ допустимое место размещения объекта строительства чем-то ограничено, например землями Гослесфонда, защитной зоной ОКН, особо ценными с/х угодиями, береговой полосой водного объекта, зоной планируемой реконструкции или строительством автомобильной дороги. 

Также, чертеж ГПЗУ может быть совсем пустым, что можно объяснить тем, что правила землепользования и застройки (ПЗЗ) или ППТ не предусматривают инфраструктурного развития. Что делать и как быть в таком случае мы рассмотрим в следующих статьях.

4.     Вид разрешенного использования (ВРИ) и категория земель Идем по порядку. В Приказе Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных

участков" обозначены все вариации разрешенного строительства (13 крупных, в каждом из которых есть подпункты), т.е. что можно построить на выбранном ЗУ. 

В ГПЗУ эта информация обязательно будет отражена. Также, в ПЗЗ существует перечень основных возможных ВРИ, условно-разрешенных ВРИ и вспомогательных. Здесь проще объяснить на конкретном примере. 

Допустим, целью строительства является возведение заправки для водородных автобусов. В ГПЗУ указан конкретный ВРИ – хранение автотранспорта, что не включает в себя заправку. Однако, в основных видах разрешенного использования в ПЗЗ указано – заправка автотранспортных средств. Это значит, что правообладатель ЗУ без труда может сменить ВРИ, просто обратившись в МФЦ, в котором через Росреестр внесут правки в ЕГРН. 

В случае, если требуемый вид разрешенного строительства обозначен в ПЗЗ как условно-разрешенный, для его изменения правообладатель ЗУ должен обратиться в департамент по архитектуре и градостроительству своего региона (Минстрой) и после проведения публичных слушаний вид будет изменен. 

Не менее важно обратить внимание на категорию земель, на котором расположена территория строительства. Всего в Земельном кодексе РФ выделено 7 категорий земель и в вышеупомянутом приказе №540 можно детально посмотреть, что можно строить на каждом из видов. 

Рассмотрим другой пример. В полученном ГПЗУ указано, что действующий ВРИ – для сельхозпроизводства, при этом категория земли – земли сельхозназначения. Однако, целью строительства является заправочная станция для водородных автобусов. Проверяем ПЗЗ (либо раздел 2.2 ГПЗУ) – заправка автотранспортных средств указана в основных видах ВРИ, т.е. правообладатель без труда может изменить ВРИ на требуемый, но из-за несоответствия земель эта заявка однозначно не будет удовлетворена. 

В данном случае требуется промышленная категория земель. Возникает типичный конфликт документации, когда с одной стороны ПЗЗ разрешает строительство заправки, но градостроительный кодекс запрещает строить ее на действующей категории земли. В такой ситуации, кроме вида разрешенного использования, необходимо изменить категорию земли. 

Это намного более комплексная процедура, т.к. одного стандартизированного алгоритма не существует. Под каждый вид земель разработаны свои нормы перевода и пакет необходимых документов. Вся необходимая информация содержится в федеральном законе №172-ФЗ от 21.12.2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Пишите в комментарии, необходим ли отдельный разбор данного очень узкого вопроса?

5.     Параметры и отклонения

В разделе 2.3 ГПЗУ указан широкий спектр ограничений и параметров для всех основных разрешенных видов разрешенного использования земельных участков. В той ситуации, когда необходимо сменить ВРИ, обязательно необходимо изучить эти параметры и понять, возможно ли будет строительство. 

Три самых основных ограничения, которые можно изменить: 

·отступы от границ ЗУ

Например, геометрия участка не позволит построить выбранный объект с отступами от всех границ участка в 3 м. 

·Этажность постройки

Здесь все понятно. Если стоит ограничение, например, в 17 этажей (обращаем внимание, не высота строения, а именно этажность), то для строительства 23 этажного дома необходимо будет этот параметр изменять.

·Максимальный процент застройки

Если выбранный ЗУ небольшой, а стоит ограничение по застройке в 60%, то получается нерентабельный крошечный объект, который нет смысла проектировать. Либо, часть участка не приемлема для строительства по геологическим причинам и др.

Для изменения предельных параметров необходимо подать заявление в департамент (комитет) по градостроительству и архитектуре региона (можно через портал госуслуг), куда при необходимости обоснования такого изменения следует приложить отчеты об инженерных изысканиях (т.е. подтвердить, что характеристики ЗУ неблагоприятны для застройки). 

Вместе с этим, необходимо приложить заключение организации, состоящей в СРО, подтверждающее соблюдение требований технических регламентов для объекта (по образцу, выложенному на портале госуслуг). Далее – обязательная процедура общественных слушаний, которые организует орган, куда подавалось заявление. Правообладателя о них заранее предупреждают и его присутствие обязательно. 

После проведения слушаний без участия собственника проводится собрание государственной комиссии и по его результатам департамент (комитет) по градостроительству и архитектуре региона уведомляет правообладателя о принятом решении. При этом, заново получать ГПЗУ не следует.

В ГПЗУ для каждого ВРИ указаны максимальный и минимальный размер ЗУ, и этот параметр просто так изменить нельзя. Например, выбранный участок – 500 м2, но для строительства ТЦ требуется участок от 800 до 2000 м2. Единственный выход – выкупать соседний участок и проводить процедуру их объединения. 

Если же возникла обратная ситуация, когда под требуемый объект был выбран слишком большой участок – провести процедуру межевания. В случае, когда эти процедуры невозможны, правообладатель будет вынужден обращаться в правительство региона и вносить изменения в ПЗЗ с проведением общественных слушаний. Стандартизированного подхода здесь нет и все необходимо будет решать в частном порядке.

6.     Особые зоны

Нередка ситуация, когда выбранный земельный участок располагается в зоне с особыми условиями использования территории. Подробнее про их виды и особенности можно прочитать в статье 105 ЗК РФ. Это может быть зона охраны объектов культурного наследия, приаэродромная территория, охранные зоны инженерных объектов, связи, железных дорог, водоохранные зоны и многие другие. 

Каждая особая зона предполагает дополнительные мероприятия на предпроектной подготовке: от учета особенностей строительства без каких-либо трудностей до получения большого пакета дополнительных согласований. Подробнее про все виды согласований мы расскажем в следующих частях.

7.     Объект капитального строительства

Обязательно проверять в 3-м разделе ГПЗУ сведения об имеющихся на ЗУ объектов капитального строительства. Бывают ситуации, когда физически участок пустой, но в ГПЗУ (или в ЕГРН) числится какое-то строение (либо оно действительно есть и вам не требуется) 

При игнорировании этого факта получить разрешение на строительство не получится. Все, что необходимо сделать в таком случае – разработать в рамках проектной документации проект сноса и демонтажа (ДА, даже на несуществующее строение). 

Заметим, что если строение имеется и оно планируется к использованию, тогда необходимо провести его обследование и получить соответствующий акт о его состоянии, либо разработать в рамках проектной документации раздел по реконструкции.

Короткой строкой подведем итог данной статьи.

При детальном изучении участка строительства ОБЯЗАТЕЛЬНО требуется соблюсти комплексное соответствие: Функциональное назначение объекта строительства должно соответствовать Виду разрешенного использования участка и категории земель при соблюдении всех ограничительных параметров, которые в свою очередь должны полностью соответствовать правилам землепользования и застройки.

Выше мы описали основные моменты, на которые необходимо обращать внимание при предпроектной градостроительной проработке участка строительства. Безусловно, отразить все тонкости и нюансы, которые могут возникнуть – практически невозможно, поэтому мы будем стараться регулярно выпускать статьи и рассказывать по частям.

Пишите в комментариях, о чем мы не упомянули, делитесь вашим личным опытом и интересными кейсами! А в следующей части мы расскажем подробнее про вторую часть аудита ЗУ – санитарно – защитные зоны.

Если у вас остались вопросы – обязательно напишите на нашу почту или пишите комментарии. Мы всегда открыты для общения!

Следите за продолжением на нашем канале https://t.me/Academy_EPC

По всем вопросам не стесняйтесь писать на epc_academy@yahoo.com