Разработка системы управления эксплуатацией недвижимости - Менеджмент и трудовые отношения курсовая работа
Главная
Менеджмент и трудовые отношения
Разработка системы управления эксплуатацией недвижимости
Основные понятия рынка недвижимости, его сегментация. Планирование и учет затрат на эксплуатацию объекта недвижимости. Анализ маркетинговой среды предприятия ООО "Диол". Практическое применение методик управления недвижимостью, оптимизация форм и методов.
посмотреть текст работы
скачать работу можно здесь
полная информация о работе
весь список подобных работ
Нужна помощь с учёбой? Наши эксперты готовы помочь!
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с
политикой обработки персональных данных
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
недвижимость эксплуатация управление рынок
Согласно ст.130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ)"к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество".
Согласно Градостроительному Кодексу РФ (далее ГСК РФ) Градостроительный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190 // Российская газета - 30 декабря 2004 г объекты недвижимости - объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность.
Градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.
Кроме того, недвижимостью признаётся предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
В зарубежной литературе имеет место разделение понятий "недвижимая вещь" (real estate) и "недвижимая собственность" (real property) Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Перю с англ. - М.: Дело, 1997. С. 239 .
При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе - обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи.
При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей, и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, то есть недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов: "земли" (land) и "улучшений" (improvement) Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: Издетельство «МКС», 2003 - 422 с., С. 113 .
Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов.
При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.
Юридическую сущность составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Обременения (ограничения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).
Для наглядности представим структуру понятия "недвижимость" в виде таблицы 1.
Таблица 1. Структура понятия "недвижимость"
Недвижимость (недвижимая собственность)
Современная российская юридическая практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуществу Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: «Статут», 2000. - 800 с., С549 :
- прочная связь с определенным земельным участком (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению);
- законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению;
- удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику - государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;
- возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (т.е. наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости);
- функциональная самостоятельность объекта недвижимости (можно ли использовать данный объект недвижимости отдельно от других объектов, или его функциональное назначение предполагает частичное использование других объектов недвижимости);
- наличие (или отсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
К особенностям недвижимости как товара относят:
- неперемещаемость объекта в пространстве ограничивает возможности реализации сделки только параметрами регионального рынка,
- уникальность объектов - вследствие неповторимости комбинации весьма большого числа характерных признаков (абсолютные аналоги отсутствуют) - приводит к уникальности каждой сделки на рынке недвижимости;
- долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения (скрытого или явного) в течение длительного времени при любых колебаниях конъюнктуры;
- ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений приводят к относительно низкой эластичности предложения этого товара и к соответствующим особенностям рыночного ценообразования;
- сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов вынуждает участников сделок нести высокие транзакционные издержки при подготовке и реализации сделок;
- сложность рыночных процессов, сопровождаемая трудностями приобретения информации, усложняет задачи определения, проверки, закрепления прав, заключения договора купли-продажи, организации расчетов между покупателем и продавцом, вынуждая к использованию услуг посредников;
- низкая ликвидность приводит к существенному удлинению времени экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам.
К особенностям недвижимости как финансового актива относят:
- неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических характеристик объектов в совокупности последних (из-за уникальности каждого объекта) существенно усложняет проблемы управления портфелем недвижимости;
- слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость в качестве альтернативы при выборе направлений портфельных инвестиций;
- относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и следованием изменения доходов за инфляционным изменением цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками;
- неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в сравнении с другими видами финансовых активов;
- необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или (и) развития объекта - при требуемом уровне самостоятельности в доходной эксплуатации - существенно сужает круг потенциальных пользователей этим видом актива;
- необходимость в высокопрофессиональном управлении объектами вследствие высокой степени сложности их структуры и системы обеспечения их функционирования приводит к необходимости вовлечения в процесс извлечения прибыли не только брокерских, но и управляющих компаний;
- низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки для данного актива в сравнении с ценными бумагами снижает его привлекательность при реализации спекулятивных операций.
Уд. вес в общем объеме выпуска товаров, %
Уд. вес в общем объеме выпуска товаров, %
В приведенной таблице видно, что происходит рост продаж, продажи в 2010 году выросли по сравнении с 2009 г. в 1,27 раза или на 1113,75 тыс. руб. Наибольший удельный вес в товарном ассортименте составляют спальни - 28, 20%, кухни - 17,29%, шкафы-купе - 17,16%. Производство по данным наименованиям увеличилось на 45 единицы, в том числе производство кухонь - на 7 ед., спален - на 7 ед., шкафов-купе - на 31 ед.
ООО "Диол" не имеет собственной службы маркетинга. Когда возникает необходимость, фирма заказывает маркетинговые исследования и разработку мероприятий по продвижению товаров на рынок у рекламного агентства "Реал Плюс".
Продукция ООО "Диол" является потребительскими товарами. Характер спроса на продукцию производимую фирмой можно охарактеризовать как полный. Для такого характера спроса следует применять поддерживающий маркетинг, т.е. проводить мероприятия по стимулированию продаж, рекламные компании, поддерживать спрос за счет повышения качества продукции, послепродажного обслуживания.
В настоящее время основным объектом внимания ООО "Диол" являются нужды потребителей, фирма придерживается концепции совершенствования товара, главный акцент сделан на качестве товара, на его преимуществах от товаров конкурентов. Ассортимент продукции довольно широкий. Производственный процесс максимально гибок, определяется потребностью и емкостью рынка. При производстве товара большую роль принадлежит конструкторам и технологам, но ведущую роль все же играют экономисты и дизайнеры. Ценовая политика определяется с учетом сложившихся цен на рынке. Конкурентоспособность товара рассматривается через призму цены потребления. Горизонт перспективного планирования преимущественно краткосрочный. Задачами производства является производить то, что будет продано. Конечной целью является получение прибыли за счет обеспечения удовлетворения потребностей покупателей.
Коэффициент недогрузки объектов недвижимости данного типа (по сдаваемым в аренду основным помещениям)
Доля помещений объектов недвижимости данного типа, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года (по сдаваемым в аренду основным помещениям)
Число месяцев, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года (по сдаваемым в аренду основным помещениям)
1. Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки:
2. Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки:
3. Определим потери дохода от неоплаты и недогрузки:
Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД или EGI) - предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от не занятости, смены арендаторов и неуплаты арендной платы:
Операционные расходы (ОР или OE) - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства потенциального валового дохода. Операционные доходы принято делить на:
- условно-постоянные расходы или издержки;
- условно-переменные расходы или издержки;
Условно-постоянные - расходы, размер которых не зависят от степени эксплутационной загруженности объекта.
Условно-переменные - расходы, размер которых зависят от степени эксплутационной загруженности объекта.
Расходы на замещение - расходы на периодическую замену быстро изнашиваемых элементов сооружения, представляющие собой ежегодные отчисления в фонд замещения.
Определим расходы на замещение. ООО "Диол" предполагает использовать объект оценки в своих целях 5 лет, ремонт кровли требуется проводить раз в 10 лет; стоимость ремонт кровли составляет 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведен 2 года назад.
Ремонт кровли придется делать новому владельцу, следовательно, расходы на замещение равны 0;
2. Определим уменьшение дохода от продажи объекта (цены реверсии):
Рассмотрим возможность приобретения арендуемой недвижимости (выкупа).
Предполагается, что сумма кредита составит - 1000 тыс. руб.;
стоимость обслуживания долга - 250 тыс. руб. /год;
сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости - 2 900 тыс. руб.;
чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.;
чистый валовой доход - 650 тыс. руб.;
на местном рынке средняя цена объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, составляет 4300 тыс. руб.
1. Определим долю стоимости заёмного капитала в величине рыночной стоимости всего объекта:
2. Определим общий коэффициент капитализации:
3. Определим стоимость объекта недвижимости:
Техника коэффициента покрытия долга предполагает определение R O с учетом требуемого покрытия долга:
где DCR - коэффициент покрытия долга.
Определим стоимость объекта недвижимости с использованием техники коэффициента покрытия долга,
1. Определим общий коэффициент капитализации:
2. Определим стоимость объекта недвижимости:
Техника коэффициента операционных расходов применяется в случаях, когда полная информация об объектах сравнения недоступна, но есть данные о ДВД и ОР:
где K OE - коэффициент операционных доходов.
Понятие муниципальной недвижимости. Основы функционирования рынка недвижимости. Основные направления информатизации процесса управления недвижимостью. Информация, используемая для управления недвижимостью. Информационная система регистрации недвижимости. реферат [725,1 K], добавлен 30.10.2010
Сущность, функции, способы и уровни управления недвижимостью. Анализ рынка торговой недвижимости г. Самара. Краткая характеристика ТРЦ "МегаСити", его арендная политика. Анализ системы управления развитием коммерческой недвижимости на предприятии. курсовая работа [3,3 M], добавлен 18.10.2011
Сущность, понятие и основные виды управления проектами развития недвижимости. Понятие девелоперского проекта и основные особенности управления коммерческой недвижимостью. Финансово-экономическое обоснование проекта. Анализ рынка торговой недвижимости. курсовая работа [2,0 M], добавлен 25.03.2011
Основные показатели рынка недвижимости города Казани. Процедуры оценка и анализ эффективности управления недвижимым имуществом на примере жилой и офисной недвижимости. Предложения по совершенствованию оценки эффективности управления недвижимостью. дипломная работа [587,9 K], добавлен 10.04.2015
Исследование процесса управления в агентстве недвижимости и модели его организационного поведения. Управление персоналом в организации. Работа менеджера в сфере недвижимости. Методы подбора кадров, кадровая политика организации, мотивация сотрудников. отчет по практике [187,4 K], добавлен 13.02.2014
Общая характеристика ООО "Городской центр недвижимости", анализ основных видов деятельности, знакомство с методами кадрового планирования. Способы оценки результативности системы управления персоналом. Рассмотрение элементов организационной структуры. отчет по практике [205,6 K], добавлен 09.05.2013
Современные проблемы управления муниципальным имуществом в РФ. Институциональная база управления муниципальной недвижимостью. Анализ действующей практики в г. Орске. Организационные вопросы разграничения муниципальной недвижимости по целям деятельности. дипломная работа [371,8 K], добавлен 18.11.2013
Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д. PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах. Рекомендуем скачать работу .
© 2000 — 2021
Разработка системы управления эксплуатацией недвижимости курсовая работа. Менеджмент и трудовые отношения.
Курсовая работа по теме Государство и международные организации как субъекты международного частного права
Реферат по теме Особенности развития хозяйства, расселения и урбанизации Тульской области
Хлеб Во Время Войны Сочинение
Дипломная работа по теме Уголовная ответственность за незаконный оборот оружия, боеприпасов и взрывчатых веществ (ст. ст. 295, 295-1, 296, 297 Уголовного кодекса республики Беларусь)
70. Роль международных организаций в современных международных отношениях и в мировом развитии в целом. Основные направления глобализации политики
Реферат по теме Архітектура Романського періоду
Сочинение Егэ Сборник Цыбулько
Контрольная работа по теме Налоговые расчеты в финансовом учете
Курсовая работа по теме Специфика начисления и выплаты земельного налога
Реферат: Технология изготовления декоративной косметики. Скачать бесплатно и без регистрации
Курсовая работа по теме Флора вільноплаваючих рослин Чернігівщини
Реферат: Дети подземелья
Курсовая работа по теме Место коммерческого банка в финансово-кредитной системе
Письмо Защитнику Москвы Сочинение
Сочинение Рассуждение Егэ 2022 Презентация
Реферат по теме Индокитай
Курсовая Работа На Тему Організація, Нормування Та Оплата Праці На Вирощуванні Картоплі
Реферат по теме Приклад рекламної кампанії МТС по просуванню iPhone
Общение Реферат
Реферат: Методические рекомендации по выполнению курсовых и контрольных работ по дисциплине "Управленческое консультирование"
Влияние организационной культуры на эффективность деятельности компании Google - Менеджмент и трудовые отношения курсовая работа
Особенности мотивации труда в Республике Беларусь - Менеджмент и трудовые отношения курсовая работа
Интерпретации ТФД в гинекологии - Медицина презентация