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Mietminderung: Mobbing durch Nachbarn oder Vermieter
Die Thematik ist im Mietrecht schwierig zu handhaben. Theorie und Praxis klaffen auseinander. Dieser Beitrag kann daher die Situation nur erörtern und Perspektiven aufzeigen.
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Es gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch, dass der Mieter seine Wohnung in Ruhe und friedfertig nutzen kann, ohne dass er darin durch das Verhalten von Nachbarn oder des Vermieters gestört wird. Mobbing beeinträchtigt zweifellos die ungestörte Nutzung.
Voraussetzung ist, dass sich Mobbing durch Nachbarn oder den Vermieter so intensiv auswirken, dass es dem Mieter nicht zuzumuten ist, die Situation hinzunehmen. Wo und wann die Grenze überschritten wird, lässt sich nur anhand der Umstände des Einzelfalles bestimmen. Pauschale Vorgaben gibt es nicht.
Wir möchten in diesem Artikel das Thema Mobbing im Mietrecht durch Nachbarn oder Vermieter beleuchten.
Mobbing kennt man vorwiegend aus dem Arbeitsrecht. Die dort von der Rechtsprechung erarbeiteten Grundsätze lassen sich teils auch auf das Mietrecht übertragen. Oft wird das Problem darin bestehen, dass der Mieter beweisen muss, dass er tatsächlich gemobbt wird und die Situation so unerträglich ist, dass es ihm nicht mehr zuzumuten ist, die volle Miete bezahlen zu müssen.
Im Arbeitsrecht ist Ausgangspunkt § 75 BetrVG. Danach muss der Arbeitgeber alle im Betrieb tätigen Personen nach den Grundsätzen von Recht und Billigkeit behandeln. Er muss also durch eine entsprechende Organisation der Betriebs- und Arbeitsstrukturen sicherstellen, dass es nicht zum Mobbing kommt. So darf er selbst nicht aktiv mobben, ebenso wenig darf er nicht, auch nicht passiv duldend, mobben lassen. Vielmehr ist er verpflichtet, Abhilfe zu schaffen und den mobbenden Mitarbeiter abzumahnen oder zu kündigen.
F In jedem Fall dürfte nachhaltiges Mobbing einen Minderungsgrund rechtfertigen. Schließlich macht es keinen Unterschied, ob der Nachbar ständig lärmt, nachts rauschende Feste feiert oder den Mieter sonstwie ärgert. Kein Mieter muss sich Mobbing gefallen lassen. Das Problem ist eher praktischer Natur und besteht darin, wann Mobbing unzumutbar wird und wie dies nachzuweisen ist.
Hilfreich ist § 238 StGB (Stalking ). Die Vorschrift stellt das beharrliche Verfolgen und Belästigen einer anderen Person, zum Beispiel indem man sie ständig anruft, sie beleidigt, für sie Waren im Internet bestellt oder gar bedroht, unter Strafe. Oft treffen Mobbing und Stalking zusammen. Auch § 241 StGB (Bedrohung) kann relevant sein, wenn der mobbende Nachbar oder Vermieter den Mieter bedroht.
Will der Mieter die Miete mindern, ist er beweispflichtig. Will er eine psychische Beeinträchtigung durch fremde Verhaltensweisen behaupten, muss er zwei Dinge beweisen: Zum einen die schädigende Handlung selbst. Dabei hilft ihm ein „ Mobbing-Tagebuch “ zur Dokumentation aller Verletzungen. Zum anderen muss er die zurechenbaren psychischen Folgen belegen, die in der Regel von einem sachverständigen Arzt oder Psychiater aufgenommen und dem Gericht vorgetragen werden.
In der Praxis wird es ein Mieter schwer haben, allein wegen Mobbing eine Mietminderung zu realisieren. Regelmäßig wird es für ihn zweckmäßiger sein, das Mietverhältnis ordentlich und in schwerwiegenden Fällen auch fristlos zu kündigen . Soweit er allein die Miete mindert, kann er das Problem als solches kaum beseitigen!
Mobbt der Vermieter, lässt er sich vielleicht durch die Mietminderung und ein zusätzliches Zurückbehaltungsrecht des Mieters beeindrucken und ändert sein Verhalten. Mobbt ein anderer Mieter oder ein Nachbar, kann der Mieter zwar mindern, kann mit der Minderung aber den Mobber kaum beeinflussen und ist darauf angewiesen, dass der Vermieter versucht, Einfluss zu nehmen. Bleibt auch der Vermieter erfolglos, ändert sich die Situation nicht. Im Gegenteil muss der Mieter sogar befürchten, dass er den Mobber zusätzlich provoziert und dieser sein Mobverhalten auch noch steigert.
Ein Mieter ist vielleicht besser beraten, Strafanzeige zu erstatten, aber auch nur dann, wenn er die Situation glaubhaft nachhaltig beweisen kann.
Wichtig ist zu wissen, dass Mobber oft psychisch krank sind und sich durch Sachargumente nicht beeinflussen lassen. In diesen Fällen hilft regelmäßig nur die radikale Lösung. Diese besteht darin, dass die betroffene Person umzieht und sich aus dem Einflussbereich des Mobbers löst.
Gerichtsurteile sind bislang in der mietrechtlichen Praxis eher selten. In einem Fall des Oberlandesgerichts Köln (OLG Köln, Beschluss v. 02.06.2006 – 16 Wx 197/05) wurde ein Wohnungseigentümer für sein gezieltes Mobbing und Hinausekeln des Mieters eines anderen Wohnungseigentümers verantwortlich gemacht und musste den entstandenen Mietausfallschaden ersetzen. Er hatte sich fortlaufend gegenüber dem Mieter beleidigend, bedrohend und derart aggressiv verhalten, dass dieser zunächst die Miete minderte und sodann fristlos kündigte.
In der gerichtlichen Praxis geht es meist darum, dass Vermieter oder Mieter jeweils ein fristloses Kündigungsrecht ausüben, weil sie eine unannehmbare Situation beanstandeten. Beispiele: Verbalattacke „Ich schlage dich tot“: OLG Düsseldorf NZM 2006, 295; unberechtigte Erstattung von Strafanzeigen: BVerfG NZM 2002, 61; unberechtigtes Betreten der Wohnung eines Mitmieters oder durch den Vermieter: KG NZM 2005, 254).
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Sehr geehrter Herr Hundt, auch ich werde gemobbt. Mein Vermieter kann nach Gesetz und Mietvertrag die Miete und NK nicht erhöhen. Mängel beseitigt er nur, wenn ich Mietminderung ankündige. Die Rache ist jedesmal vorprogrammiert. Mein Vermieter – stellt den Hauptwasserhhahn ab – behauptet, dass ich Sicherungen rausdrehe (Sicherungskasten vom ganzen Haus in meinem Flur) – zieht den Stecker für Weg- und Terrassenbeleuchtung aus Steckdose – zeigt mich wegen Hausfriedensbruch an (mein Router ist auf seinem Flur an der Telefonanschlusssdose installiert, ich muss ab und zu an den Rourter nur bei Störungen Telefon, Internet, unsere Wohnungen sind nicht durch eine nicht abschließbare Tür getrennt – lässt die Luft aus den Fahrradreifen – kommt bedrohlich auf mich zu (ruft dann die Polizei, obwohl ich um Hilfe gerufen habe und behauptet, ich will sein Ruf mit dem Geschrei ruinieren), verleumdet mich vor den Polizistinnen (kein Protokoll aufgenommen) – schreibt ständig unberechtigte Abmahnungen – kündigt (Kündigungsgründe gelogen) und droht mit Räumungsklage – zertritt Blumen. Es nimmt kein Ende, ich finde so schnell keine Wohnung. Ich habe Angst vor diesem Mann. Kann ich die Miete mindern? Mfg – Martina Krause
ich kann Ihnen hier leider nur den Tipp geben, dass Sie sich dringend rechtlich beraten lassen sollte.
Hallo, ich kann Ihre Tipps zu der Mietminderung nur belächeln. Ich (plus Frau und Kind) habe bereits seit über 5 Jahren Stress mit den Nachbarn. Der Vermieter macht nichts und die Polizei macht nichts (da nicht im öffentl. Interesse). Bedrohungen, Beleidigungen, Verleumdungen, Sachbeschädigungen, Nachstellungen, Postdiebstahl, Kinder mit Messern und und und….Das alles fast täglich. Man kommt sich in diesem Land verloren vor!!!
vielleicht bleibt in einem selchen Extremfall nur ein Umzug. Ich weiss das es nicht immer einfach ist eine neue Wohnung zu finden, aber so verbringen Sie Jahre in einer Situation, die auch sehr unschön ist.
Ich werde seit ca. 5 Jahren auf das übelste gemobbt und geschubst. Ich habe oft nur Meldungen gemacht, weil es anscheinend nicht ersichtlich war ob eine Anzeige Erfolg verspricht.
Es geht um Hausmeisterdienste (Wir haben keinen Hausmeister), die für jeden Mieter gültig sind und ich hätte für den Nachbarn komplette Kehrwoche übernehmen sollen und das habe ich nicht gemacht. Es ist kein Familienmitglied und die Verwandten machen nichts. Die Situation ist schlimm. Ich wurde leider ohne Zeugen fast die Treppe herunter geworfen.
Ist das Stalking? Was ist genau Stalking?
lassen Sie sich zu Ihren Problemen am besten rechtlich beraten. Gerade wenn es um Ihre Gesundheit geht.
Hallo, wie führe ich denn so ein Mobbingtagebuch? Ich habe mit einigen Mitmietern das problem, dass ich überwacht und provoziert werde. Einer von denen schmeißt mir regelmäßig anschwärzende Zettel in den Briefkasten oder markiert den Flur, wenn wir mit Hausordnung dran sind.
in ein solches Mobbingtagebuch gehört: Wer – hat wann – was gemacht? Gibt es Zeugen?
im letzten Jahr konnte ich aus Krankheitsgründen den Hund unserer Vermieter, die im gleichen Haus wohnen, nicht nehmen. Ich musste kurzfristig ins Krankenhaus. Seit unsere Vermieter aus dem Urlaub sind häufen sich die Zettelchen und Schreiben. Es begann mit einem Schreiben das wir zu Hause sein zu haben, da sie mit einem Makler in die Wohnung will und wenn wir nicht da sind sie sich das recht rausnimmt den Ersatzschlüssel zu nutzen. Was wir ihr untersagt haben und mein Mann war den Tag zu Hause.
Dann wurde ich im Treppenhaus angeschrien, das ich gefälligs jeden Monat meine Fenster zu putzen habe und das Dach von den Kippen zu reinigen habe (Anmerkung: mein Mann und ich rauchen seit über 3 Jahren nicht mehr). Nun kam ein einfaches Blatt Papier per Einschreiben in dem Stand Zusatz zum Mietvertrag, wir müssen jeden Monat Fenster putzen und unsere Wäsche darf nur noch draußen an der Leine hängen, trocknen in der Wohnung wird uns untersagt. Sollten wir diese Regelungen nicht einhalten wird ein Fensterputzer auf unsere Kosten von unserem Vermieter bestellt. Und da wir viel Arbeiten und das im Schichtdienst hängen wir die Wäsche auf der Leine im ausgebauten Dachboden auf, mit immer genügen Lüftung um Schimmelbildung vorzubeugen.
Als ich heute von der Arbeit gekommen bin, wurde mir ein Ultimatum gestezt bis wann ich meine Fenster zu reinigen habe, was für mich nicht durchführbar ist da ich am Strand in Saisonarbeit 7 Tage die Woche arbeite.
Was kann ich dagegen tun??? Danke für die Hilfe
in meinen Augen überschreitet Ihr Vermieter seine Kompetenz. Ich würde mich an Ihrer Stelle rechtlich beraten lassen.
Vielen Dank Herr Hundt, das werden wir auch machen.
Wegziehen – ganz gut und schön. Aber was ist, wenn ich es mit einem mobbenden Vermieter UND einer stalkenden Nachbarin GLEICHZEITIG zu tun habe, die beiden sich durch Informationsaustausch ergänzen -> und die Gefahr besteht, dass die stalkende Nachbarin nach meinem Auszug auch an meiner neuen Adresse lästern auftaucht, nachdem sie von meinem rausmobbenden Vermieter meine Anschrift erfahren hat???
Mit diesem Albtraum habe ich wirklich zu tun!!
Eine Strafanzeige wegen Nachstellung in Tateinheit mit Übler Nachrede, Beleidigungen und Falsche Verdächtigungen habe ich bereits erstattet, mit dem Ergebnis, dass das Ermittlungsverfahren gegen meine Nachbarin nach § 374 StPO mangels öffentliche Interesse auf den Privatklageweg verschoben wurde :-( ,.. Nun macht die Nachbarin sowie auch mein Vermieter belustigend weiter :-((
Ich verdiene nur 1.195 Euro netto im Monat, bin jetzt 53 Jahre und chronisch krank. Zudem bin ich meine Nachbarin leider nicht rechtsschutzversichert. Meine Sparkasse hat schon mitgeteilt, dass ich eine Chance auf einem Umzugskredit habe und Sozialleistungen kann ich auch nicht erhalten, weil ich knapp über der Einkommensgrenze verdiene. Und… Bei der Wohnungssuche werde ich mit dem niedrigen Einkommen ständig abgelehnt.
=> Herr Hundt, was können Sie mir empfehlen in dieser Situation???
Netten Dank im Voraus für Ihre Bemühungen!
mir bleibt leider nur das Rat, dass Sie sich weiterhin um eine neue Wohnung bemühen und als Anschrift ein Postfach angeben sollten. Hier geht es ja primär um die Abrechnung der Nebenkosten und die Auszahlung der Kaution.
Ich habe das gleiche Problem und werde vom Vermieter zweiter Ordnung ständig gemobbt und angepöbelt. Der Hauptvermieter im Mietvertrag ist die Immobilienmaklerin die im Auftrag einer Erbengemeinschaft den Mietvertrag mit mir unterzeichnet hat. Der Mobber gehört zu dieser Erbengemeinschaft, wohnt im gleichen Haus und hat meinen Gruss noch nie erwiedert. Zweitens macht er aus Banalitäten ein Problem: z.B. hat er dass in Schlossfallen der Kellereisentür, welches automatisch durch die Rückholfeder geschieht, als zu laut empfunden und mich im Hausflur angepflaumt. Mit den startenden Flugzeugen des nahegelegenen Flughafens hat er kein Problem. Zuletzt hat er mich wegen eines Parkplatzproblems (wie immer überzogen) als “Drecksack” bezeichnet. Ich empfinde es inzwischen als Mobbing und habe bereits seelische Probleme. Ich halte allerdings das Kündigen und umziehen für ein falsches Zeichen und als Schuldeingeständnis an den Vermieter. Das heisst ja nur der Vermieter hat sein Ziel erreicht. Ich würde dagegen vorschlagen, dem gemobbten Vermieter eine Mietminderung anzukündigen, wenn er das Mobbing nicht einstellt. Zweitens würde ich alle juristischen Möglichkeiten in Betracht ziehen, einen Anwalt einzuschalten und ein Mobbingprotokoll mit Nachweisen zu führen um eine juristische Grundlage zu haben. Wie gesagt kündigen und Umziehen ist doch nur die eigene Bankkrotterklärung – diesen Tipp kann ich beim besten Willen nicht nachvollziehen.
Unfassbar, die Opfer/Gemobbten müssen also umziehen. Dort wegziehen, wo sie vorher Jahre friedlich leben konnten. Nur weil neue Nachbarn/Vermieter sie mobben. Ein Umzug ist mit hohem Aufwand und Kosten verbunden. Erstmal muss man was gleichwertiges finden, das gestaltet sich nicht leicht, wenn es mindestens 40 Mitbewerber für eine Wohnung gibt. Die “Täter” haben mit ihrem Verhalten also Erfolg.
Ja, es ist wirklich unfassbar, das die Geschädigten auch noch wegziehen sollen. Wenn man sich nicht den Beistand in einem Mieterschutzverein suchen kann, kann man wenigstens versuchen sich mit anderen Nachbarn die neutral in der Sache sind, zu verbünden.
Um sich nicht zu sehr gestresst zu fühlen bei der ganzen Mobberei, hilft es auch einfach die mobbenden Nachbarn zu ignorieren, solange bis sie ihr mieses Verhalten geändert haben. Ist zwar ziemlich schwer zu lernen drüber zu stehen über den fiesen Attacken, aber es stärkt einen mental ungeheuer den Mobbern nicht das gegeben zu haben was sie eigentlich wollten – nämlich einen aus dem seelischen Gleichgewicht zu bringen.
Hallo, ich finde es auch nicht schön, dass die Opfer weg ziehen müssen. Aber ich habe mir jetzt nach 5 Jahren in einer Wohnung, die ich sehr gemocht habe eine neue Bleibe gesucht nachdem im Mai ein neuer Mieter unter mir eingezogen ist, der sich mindestens einmal wöchentlich über Lärm bei mir und der Hausverwaltung beschwert. Of tauch an Tagen an denen ich nachweislich gar nicht zu hause war. Ich habe mein Leben lang in Mietwohnungen gelebt und es hat sich vorher noch nie jemand beschwert. Ich habe allerdings erfahren, dass er bereits in seinem alten Haus Probleme mit allen Mietparteien hatte. Die Hausgesellschaft hat mich mal gar nicht unterstützt und drohte mir auch mit Anwalt, obwohl ich schon gekündigt hatte. Die neuen Mieter der Wohnung sind Bekannte des Mieters unter mir und der Hausverwaltung… hinterlässt alles ein komisches Gefühl. Eigentlich wollte ich aber nur sagen, dass es klar teuer ist und ich nun zwei Monatsmieten doppelt zahlen muss, was mir finanziell arg weh tut. Aber es fühlt sich so GUT an, dass ich den Menschen hinter mir lassen kann! Also kann ich echt nur allen raten umzuziehen anstatt sich den Monate oder gar Jahre langen Stress anzutun.
danke für das Teilen Ihrer Erfahrungen. Man könnte auch sagen: Der Klügere gibt nach.
Man könnte auch sagen, der Gemobbte/ Geschädigte gibt nach. Das hier angewandte Sprichwort hat etwas sehr sarkastisches.
was sind Ihrer Meinung nach die Alternativen? Ein Leben in Angst und Problemen?
So einfach ist es nicht. Die Anwendung des Sprichworts hat in diesem Zusammen tatsaechlich zuerst einmal etwas sarkastisches PUNKT.
Warum? Das Problem ist doch, dass es die aktuelle Rechtslage nicht erlaubt, hier gegen aktives Mobbing und Schickane vorzugehen. Das ist das eigentliche Problem. Das hat dann nichts mit klug oder nicht klug zu tun. Man hat ob der Rechtslage in den beschriebenen Faellen einfach keine Handhabe.
Der rechtsfreie Raum, der dadurch entsteht, wird dann ausgenutzt. Dieser endet erst, wenn es zu strafbaren Handlungen wie z.B. Koerperverletzung kommt. Selbst da ist es erst einmal schwer diese nachzuweisen, insofern man in den eigenen vier Waenden und nicht in der Oeffentlichkeit unter Beisein von Zeugen taetlich angegangen wird. Selbst wenn in den eigenen vier Waenden unter Beisein von Verwandten oder Bekannten Dinge geschehen, sind diese als Zeuge oft nur bedingt heranzuziehen.
Selbst ein bewilligter Gewaltschutzantrag hilft in solchen Faellen nur bedingt. Bei Taetlichkeiten, die innerhalb eines Hauses passieren, ermittelt die Staatsanwaltschaft noch nicht einmal. Wenn einem die Waschmaschine mit Urin befuellt wird, wird dies als Bagatelle abgetan, da es sich angeblich um keine Sachbeschaedigung handelt. Dass Gummidichtung durch Saeure jeglicher Art sproede werden, ist der Staatsanwaltschaft dabei voellig unbekannt. So etwas nennt sich dann auch weltfremde Realitaetswahrnehmung bei beginnendem Realitaetsverlust.
In solchen Faellen wird durch die Staatsanwaltschaft regelmaessig nichts unternommen und stattdessen auf den Privatklageweg verwiesen. Es fehlt eben ein oeffentliches Interesse.
Wenn man in aller Oeffentlichkeit an das Rad eines Polizeiautos pinkelt, wird dies jedoch in aller Regel sofort verfolgt und auch entsprechend geandet. Dies obwohl auch hier kein Schaden entsteht aber nun einmal zumindest eine Ordnungswidrigkeit vorliegt.
Sprich bei einer solchen Gemengelage ist es klar, dass Mobbing und Stalking Tuer und Tor geoeffnet ist.
Natuerlich bleibt einem dann irgendwann, aus reinem Selbstschutz und Ueberlebenstrieb, nichts anderes uebrig, als die Fahnen zu streichen. Das hat dann aber nichts mit Klugheit zu tun.
Auch ich werde seit mehreren Jahren bitterbös von meinen Nachbarn gemobbt. Die Nachbarn und der Vermieter sind ein Asch und ein Kopp. Jahrelang hatte ich im haus meine Ruhe. Jetzt will der Vermieter angeblich das Haus an eine Großfamilie die vom Balkan kommt verkaufen, Ich soll dann halt verschwinden.
Gemobbt wird mit Überwachung, Einschüchterungsversuchen, Lächerlich machen und mit richtig diesem Lärm. Z.B. Nachts, wenn die Nachbarn hören, das ich schnarche ( das Haus ist sehr hellhörig), werd ich mit subtilen Geräuschen zum aufwachen gebracht.). Bin ich erst mal wach, weil ich ja nicht mehr schnarche, hören die Geräusche augenblicklich auf.
Auch ich habe dem Vermieter kürzlich schriftlich die Minderung der Miete mitgeteilt, sollte die Lärmbelästigung durch die Nachbarn weiterhin erfolgen. Dies geht sogar soweit, das die Nachbarin aus dem Hinterhaus ihre drei Kinder offenbar dazu bringt, richtig viel Lärm in der Mittagszeit mit Beistand der Freunde der Kinder zu tätigen.
Vor anderthalb Jahren habe ich mich von meinem Ex Freund getrennt, bin mit meinem Sohn in meine jetzige Wohnung eingezogen und bin gerade erst richtig zur Ruhe gekommen. Vorher waren Telefonterror, Stalking, Drohungen, Strafanzeigen, öffentliche Demütigungen etc an der Tagesordnung. Er wurde vom Gericht zu einer Geldstrafe verurteilt und seit dem hält er sich mehr oder weniger im Hintergrund, vor ein paar Tagen jedoch der Schock… Sein bester Freund aus Kindertagen der ebenfalls kriminell und psychisch gestört ist, zieht in “mein” Haus ein, direkt unter mir! Ich habe Angst das der ganze Terror von vorne los geht. Er kann nun ungehindert, jederzeit in´s Haus um “seinen Freund zu besuchen”, meine Post zu durchwühlen, mich auszuspionieren, wann ich zur Arbeit gehe, wiederkomme, was ich mache etc.. Ich weis nicht was ich machen kann, rechtlich habe ich gegen seinen Freund nichts in der Hand..
Vielleicht hat jemand einen Tipp für mich, vielen Dank im
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