РЕНОВАЦИЯ: ВСЁ, ЧТО ВЫ ХОТЕЛИ ЗНАТЬ, НО БОЯЛИСЬ СПРОСИТЬ
плесень&мёд
В новом правительстве Михаила Мишустина одним из заместителей председателя стал Марат Хуснуллин. Москвичам этот человек знаком - до перехода в правительство он был заместителем мэра по вопросам строительства. На этом посту он курировал множество проектов, как хороших, так и спорных: строительство новых станций метро, МЦК, автомобильные хорды, парк Зарядье, реконструкция стадиона Лужники и, конечно же, масштабная программа реновации.
Сменив региональный уровень полномочий на федеральный, Хуснуллин почти сразу же предложил распространить программу реновации на всю Россию. О том, что рано или поздно реновация затронет все крупные города нашей страны догадывались давно. Расскажем нашим читателям из регионов, которые не следили за новостями из Москвы, что такое реновация, в чем её плюсы и минусы.
В 1950-е годы Никитой Хрущевым была развернута программа массового строительства жилья по всему Советскому Союзу. Технология панельного строительства и разработка типовых проектов позволила в короткие сроки обеспечить десятки миллионов людей отдельным жильем. Страну заполонили пяти- и девятиэтажные типовые дома.
"Хрущевки" справедливо ругают за малую площадь квартир, плохую тепло- и звукоизоляцию, неэстетичный внешний вид. Действительно, панельные пятиэтажки строили максимально просто и максимально дёшево, ведь стояла задача как можно скорее обеспечить квартирами как можно больше людей. Это были изначально временные строения. Хрущевки предполагалось снести спустя 25-30 лет, а их жителей переселить в готовые на тот момент более совершенные дома. Однако, обещанный Хрущевым коммунизм не наступил, Советский Союз развалился, а пятиэтажки остались. Власти постепенно расселяли те дома, которые становились аварийными или ветхими.
В Москве все изменилось в 2017 году, когда была объявлена программа реновации. По ней предлагалось массово сносить старые дома. В программу реновации включались не только ветхие и аварийные строения, но и дома в хорошем состоянии; не только панельные, но и кирпичные; не только "хрущевки", но и "брежневки" и "сталинки"; не только пятиэтажки, но и дома другой этажности.
Жителям снесеных домов должны были выдавать квартиры находящиеся в том же районе, где и сносимые дома. Исключение было сделано для Новой Москвы - там переселение ограничивали не районом, а административным округом. Предоставляемые взамен квартиры должны быть не меньшей общей площади, не меньшей жилой площади и с тем же количеством комнат. При желании, переселенцы могли доплатить и получить более просторную квартиру. Была представлена возможность вместо новой квартиры получить денежную компенсацию, эквивалентную рыночной стоимости старой квартиры. Правда, этой возможностью нельзя было воспользоваться собственникам тех квартир, где прописаны несовершеннолетние или недееспособные - а таких было большинство.
Первоначально мэрия составила предварительный список домов, подлежащих реновации, в который вошли свыше 4000 домов. Собственники квартир во включенных в список зданиях сами решали, будет ли их дом в итоге включен в программу реновации или нет. Для того, чтобы дом оказался включен было необходимо 2/3 голосов "за". Причем 2/3 не от всех собственников квартир, а лишь от проголосовавших. Голосование проводилось двумя способами: на общем собрании собственников или на подконтрольном Собянину интернет-сайте "Активный гражданин".
Второй способ вызвал множество вопросов. Первоначально "Активный гражданин" создавался как платформа для опроса мнения населения по вопросам благоустройства. Механизм голосования там абсолютно непрозрачный. Юридическую силу результатам голосования в интернете придавали пост-фактум. По хорошему, решение общего собрания собственников должно быть единственным способом решения судьбы дома.
В последствии под программу реновации попадали и дома, не попавшие в первоначальный список. Иногда, по решению суда, по тем или иным причинам, в реновацию включались те строения, где фактически собственники были против или где голосования не проводилось вовсе.
Жители многих домов не хотели покидать свои квартиры, были недовольны домами, в которые им предлагалось переезжать. Реновация вызвала волну протестов: программа критиковалась в СМИ и соцсетях. Москвичи отстаивали свою собственность на митингах, пикетах, в судах. Протестовали не только те, кто не хотел переезжать, но и жильцы по настоящему ветхих домов, которые в программу реновации не попали.
Множество вопросов вызывают дома, в которые собираются переселять жителей снесеных зданий. Статья 35 Конституции гласит, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Можно ли считать предоставляемые по реновации квартиры равноценным возмещением? Власти гарантируют переселенцам ту же или большую площадь и то же количество комнат в новых квартирах. Однако на рынке недвижимости важными факторами являются не только количество комнат и площадь. Материал здания, удаленность от объектов транспортной и социальной инфраструктуры, придомовое благоустройство, качество отделки и тд - все это важно для жителей, но в программе реновации никак не учитывается. Жителей дома около станции метро могут переселить в удаленное от общественного транспорта места. Жителей тихого дома в глубине квартала могут переселить в дом возле оживленного шумного шоссе. Крайне редко переселяемые москвичи остаются полностью довольны новыми квартирами.
Одна из самых больших проблем в том, что люди переезжают из небольших уютных домов в многоэтажки - "человейники". Разреженность застройки, нехватка инфраструктуры, асфальтовые парковки во дворах вместо зелёных насаждений. Внешний облик "собянинок" тоже вызывает вопросы.
Первоначально обещалось, что построенные по реновации дома будут не выше 14 этажей. Позднее число этажей увеличилось до 20. А сейчас в проектах застройки встречаются даже 40-этажные небоскребы.
Увеличение этажности произошло не с проста. В построенных по программе реновации домах не все квартиры предназначены для переселения в них жителей сносимых хрущёвок. Часть квартир будет выставлена на продажу. Так же, на месте снесенных домов будут строиться дома, целиком предназначенные для продажи.
Строительство такого количества квадратных метров приведет к существенному увеличению жителей в районах. А значит, что значительно повысится нагрузка на объекты инфраструктуры: больницы, поликлиники, школы, детские сады, объекты ЖКХ. Так же, вырастет нагрузка на транспортную инфраструктуру. Жители районов, в которых строится много домов по реновации через несколько лет могут столкнуться с острой проблемой автомобильных заторов и нехватки парковочных мест, которые, судя по опыту Москвы, будут платными.
Древние римляне говорили: "is fecit cui prodest" - ищи, кому выгодно. Застройщиками домов по реновации помимо компаний, принадлежащих городу, стали лидеры московского рынка жилого строительства: ГК "ПИК", "КРОСТ", ФСК "Лидер", "Интеко", "Регионжилстрой". За 15 лет город потратит на реновацию более 3 триллионов рублей.
Проекты застройки по реновации, разработанные совместно Москомархитектурой и НИИ Генплана должны были обсуждаться на публичных слушаниях. На них жители районов могли бы решить вопросы о том, где строить новые дома, сколько их нужно строить, какой этажности, как эти дома будут выглядеть. Так же, должны были обсуждаться вопросы строительства новых дорог, школ, поликлиник. В действительности же на публичные слушания выносили сырые проекты, множество данных попросту не раскрывали. Насколько вырастет количество жителей, сколько процентов квартир будет выставлено на продажу, что будет с объектами инфраструктуры - оставалось для населения тайной.
Публичные слушания в Москве всегда проходили с нарушениями, но в случае слушаний по реновации нарушений было особенно много. Зачастую на слушание приходили лояльные управе бюджетники или подкупленные люди, демонстративно поддерживающие проекты застройки. Жителей, которые выступали против, охрана не пускала в помещение под надуманными предлогами. А если людям все же удавалось высказаться, к их мнению никто не прислушивался.
Если программа реновации будет распространена на всю Россию, жители каждого города столкнуться с вышеописанными проблемами.
Непрозрачная система голосования по включению или не включению дома в программу реновации, не лучшие жилищные условия в домах, куда будут переселять и расположение этих домов, игнорирование мнения жителей по проектам застройки, увеличение населения в районах и как следствие - нагрузки на инфраструктуру и транспорт затронет и тех, чей дом в программу реновации не попал.
Реновация потребует колоссального количества средств. Фонд реновации в Москве с ее трехтриллионным бюджетом входит в топ-10 самых богатых юридических лиц в России. И если Москва может позволить себе столь мастшабный проект, то для многих регионов реновация станет неподъемной даже с учетом поддержки из федерального бюджета. А значит, придется сокращать другие статьи расходов, в том числе социальной направленности. Так же, огромные деньги, выделяемые на реновацию, станут подарком для любителей распилов, откатов и прочих схем разворовывания бюджетных средств.
Так как наряду с квартирами для переселенцев из хрущёвок планируется строить и жилье на продажу, то предложение на рынке недвижимости может стать выше спроса. Это приведет к падению цен на жилую недвижимость. Так как рынок недвижимости занимает значительную долю в экономике России, неблагоприятные последствия для всей экономики обеспечены. Все собственники квартир в России из-за реновации могут стать беднее на несколько сотен тысяч рублей, так как принадлежащие им квартиры станут стоить дешевле. Есть и плюсы, ведь приобрести жилье тоже станет дешевле.
Программа реновации в Москве началась всего 2.5 года назад. Лишь 1% всех людей, подлежащих переселению получили новые квартиры.
Непонятно до конца, какие последствия для города наступят, когда программа реновации будет реализована хотя бы на половину. Так что сейчас этот проект нельзя признать однозначно успешным или провальным. В связи с этим слишком рано принимать решение о распространении реновации на всю страну. Стоить действительно "обкатать" эту мастштабную программу в Москве. В том числе для того, чтобы выявить ошибки и не допустить их в других городах.
Однако, Марат Хуснуллин, при котором в Москве появилась станция метро "Стахановская", любит работать излишне "стахановскими" темпами и не приемлет компромиссы. Новые станции метро Сокольнической линии построены, конечно, быстро, но расположены в чистом поле, в дали от жилых районов, с неудобными пересадками на наземный транспорт. Автомобильные хорды "разорвали" пешеходные связи между районами, ухудшили экологическую обстановку столицы, но почти не востребованы среди автомобилистов. А ведь всероссийская реновация гораздо более серьезная и ответственная задача, чем новые станции метро и магистрали.
Проблема устаревших, ветхих панельных домов в России существует, она остра и ее надо решать. Какие же альтернативы у программы реновации?
Во-первых, типовые пятиэтажки можно реконструировать. В Скандинавии, Восточной Германии, Нидерландах существуют успешные проекты реконструкции панельных домов 50-х годов, после которой квартиры в них отвечают всем стандартам современного жилья. При такой реконструкции жителям даже не приходится временно переезжать. Перестраивание кстати в разы дешевле, чем строительство новых домов. Несколько хрущёвок успешно реконструированы и в России. В нашей стране есть достойные НИИ, которые могли бы разработать проекты модернизации типовых серий домов.
Во-вторых, альтернативой программе реновации может стать программа реновации. Только нормально проведенная. С прозрачным механизмом включения дома в программу, при котором учитывалось бы мнение всех собственников. С предоставлением переселенцам возможности выбирать новые квартиры из разных вариантов. С адекватно проводимыми публичными слушаниями, результаты которых прямым образом влияли бы на проект застройки. Без чрезмерного строительства квартир на продажу. В таком случае реновация была бы в полной мере полезным для населения России проектом.