REIT. Часть I

Приветствую, друзья!

Многих интересует инвестирование в объекты недвижимости. Если раньше это можно было осуществлять только через приобретение собственности в физическом эквиваленте, то сейчас можно купить квадратные метры через биржевые инструменты.

Мы не так давно разбирали варианты инвестирования в недвижимость через ЗПИФы, но, как вы помните, минимальная сумма вложения там начинается от 300 т.р. В США и других странах есть достаточно старый инструмент, который позволяет инвестировать в квартиры, офисы, торговые центры, больницы и прочее, он называется инвестиционный фонд недвижимости (REIT).

ОПИСАНИЕ REIT

REIT (Real Estate Investment Trust) - это компания, которая владеет недвижимостью, приносящей доход, и в большинстве случаев управляет ею. Подобные фонды владеют многими видами коммерческой недвижимости, от офисов и апартаментов до складов, больниц, торговых центров и гостиниц. Законодательство некоторых стран позволяет фондам недвижимости платить меньше налогов на прибыль и прирост капитала.

В РФ пока нет закона, регулирующего фонды недвижимости, а в развитых странах это направление хорошо регулируется. Так, REITом может стать фонд, который соответствует следующим условиям:

• по структуре собственности - фонд должен иметь не менее 100 акционеров, недопустим сильный перекос права собственности (5 или менее акционеров не могут владеть 50% и более акций).
• по структуре активов - активы фонда должны состоять не менее, чем на 75% из объектов недвижимости.
• по структуре выручки - доходы от недвижимости должны приносить не менее 75% дохода. Сюда может входить аренда, продажа и прочие операции с объектами недвижимости.
• по структуре выплат акционерам - в виде дивидендов должно распределяться не мене 90% дохода REIT.

Здесь, кстати, кроется важный нюанс, из-за того, что основную часть доходов компания распределяет между своими акционерами, чтобы развивать бизнес приходится брать кредиты. Долговые обязательства являются важным параметром при оценке бизнеса.

ТИПЫ REIT

В зависимости от сектора, в котором работает фонд, REITы можно разделить на следующие классы:

• Office — ключевым активом являются офисные здания.
• Industrial — ключевым активом являются склады, пром.зоны, производственные площади и прочие производственные объекты недвижимости.
• Retail — ключевым активом являются магазины, торговые центры, аутлеты и прочее.
• Lodging — ключевым активом являются отели и базы отдыха.
• Residential — ключевым активом являются апартаменты для постоянного проживания или временного размещения.
• Timberland — ключевым активом являются лесные угодья. В том числе эти фонды занимаются заготовкой и продажей леса.
• Health care — ключевым активом являются офисы, лаборатории, больницы и поликлиники.
• Self-storage — ключевым активом являются склады самообслуживания для частных лиц, малого бизнеса и крупных предприятий.
• Infrastructure — ключевым активом являются различные виды инфраструктурных объектов: для сотовых сетей, проводной и беспроводной связи, передачи энергии и т.п.
• Data center — ключевым активом являются помещения для серверов.
• Specialty — ключевым активом являются театры и кинотеатры, казино, наружная реклама и т. д.
• Diversified — ключевым активом являются различные типы недвижимости, перечисленные выше.

ПРЕИМУЩЕСТВА REIT

В отличие от традиционной недвижимости, REIT обладают более высокой ликвидностью, свои паи вы можете продать по рыночной цене в любой момент, когда понадобятся средства.

Диверсификация. В среднем, цена пая REITов составляет около $100, несмотря на диверсификацию недвижимости внутри одного фонда, благодаря относительно низкой цене, можно дополнительно диверсифицировать портфель покупкой нескольких фондов из разных секторов, например.

Стабильный дивидендный доход. Основную часть прибыли фонд выплачивает своим акционерам, что поддерживает высокую див. доходность в среднем по данному сектору. Некоторые фонды выплачивают дивиденды ежемесячно, что позволяет сформировать относительно стабильный и постоянный источник дохода.

Защита от инфляции. В случае роста инфляции, недвижимость обычно тоже дорожает, а вместе с ней и арендные платежи.

НЕДОСТАТКИ REIT

Волатильность акций фондов в случае коррекции на рынке. В такие объекты нужно инвестировать с долгосрочными целями, идея припарковать там кэш на месяц-два может оказаться не очень удачной.

Высокие налоги с дивидендов. В отличие от акций США, дивиденды от REITов, для граждан РФ в том числе, облагаются по ставке 30%, независимо от того, подписана форма W-8BEN или нет.

Высокая закредитованность. Очень часто можно увидеть отношение ND/EBITDA >5 у таких фондов, что вызвано желанием расти и развиваться. Если обычная компания может меньше платить на дивиденды, больше инвестируя в бизнес, то REIT так не может делать, что вынуждает наращивать долг.

АНАЛИЗ REIT

Для анализа фондов недостаточно стандартных финансовых метрик, вроде выручки и чистой прибыли, важно оценивать именно денежный поток, который генерируется фондом. Обычно фонды публикуют этот показатель, он называется FFO.

FFO (funds from operations). Представляет собой ключевую финансовую метрику для оценки REITs. FFO равна чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (прибавляются убытки) от продажи объектов недвижимости. Является своего рода аналогом показателя денежных потоков. Мультипликатор P/FFO позволяет сравнивать бумаги между собой, подобно P/E в традиционных случаях. При прочих равных, чем ниже мультипликатор, тем привлекательнее бумага.

Если открыть скринер (finviz в данном примере), выбрав сектор real estate, а страну США, то мы увидим почти 260 компаний, которые подходят под данное описание. В данном случае они отсортированы по размеру капитализации.

Дальше все зависит от того, какой сегмент REIT нас интересует, можно отсортировать список фондов так, чтобы остались только фонды, которые работают в сегменте Retail. Тут всего 7 крупных фондов, с капитализацией больше $5 млрд. Совсем маленькие я бы здесь не рассматривал, там могут быть более высокие риски.

Таким образом, в каждом сегменте, отфильтровав по капитализации, мы уже получим по 5-6 фондов, что сильно упростит анализ и выбор наиболее интересных.

Вообще при отборе отдельных фондов желательно обращать внимание на следующие параметры:

• Срок существования. Желательно, чтобы он превышал 10 лет;
• Закредитованность. Желательно, чтобы было L/A < 80%, P/FFO < 20, ND/EBITDA < 4. Параметры можно менять под свою стратегию.
• Капитализация фонда. Здесь многое зависит от сектора, но лучше брать фонды с капитализацией от $5-10 млрд.

Для меня ключевым моментом еще является наличие возможности купить выбранный REIT через биржу СПб.

В следующей части разберем отдельные бумаги и выберем наиболее привлекательные на данный момент, если такие будут, главным условием будет их наличие на СПб бирже, чтобы можно было купить через брокера РФ.

Всем успешных инвестиций!