Программа аренды памятников «Рубль за метр» — так ли все просто?

В городе есть программа аренды памятников — «Рубль за метр». Звучит привлекательно: кажется, будто арендовать памятники станут чаще — выходит, что это дешевле, чем аренда здания без юридического охранного статуса. Что нужно знать о программе и почему на самом деле все не так просто? Разбирается зампредседателя ВООПИК Елена Резникова

Программа аренды объектов культурного наследия «1 рубль за 1 кв.м.» существует в Санкт-Петербурге с 2018 года, но объективно о её первых результатах по объектам, разыгранным в первый год, можно будет судить только в 2025, таковы условия, да и в целом, спасать памятники дело небыстрое и непростое. Как говориться, лучше не доводить.

Основные причины того, что инвесторы не выстраиваются в очереди для участия в программе, кроются в полном тексте её условий (Распоряжение КИО СПб № 94-р от 01.08.2018 г.) и в требованиях Федерального закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия…». Начнем с последнего.

Да, у потенциального инвестора 2 года на проектирование и 5 лет – на производство работ на объекте. Но это только на первый взгляд кажется, что времени предостаточно. Торги осенью-зимой для многих объектов означают, что проведение технического обследования здания будет возможно только следующим летом. А без обследования невозможно понять, какие же работы закладывать в проект. Зимой, например, почти невозможно провести обследование фундамента, т.к. мерзлый грунт не откопать, если его специально не оттаивать, что сложно и затратно. Еще одним специфичным (и обязательным для деревянных ОКН) исследованием является микологическая экспертиза, которая позволяет определить виды грибков и плесени, которыми заражены бревна сруба, и процент этого поражения. От выводов микологов зависит, удастся ли сохранить подлинный сруб, например, и, если нет, то какой процент брёвен подлежит замене. 

Разработка проекта реставрации, приспособления к современному использованию или воссоздания ОКН может занимать и полгода, и год (зависит, конечно, от объема здания, его сложности и достаточности исторической иконографии). После этого необходимо проведение государственной историко-культурной экспертизы (ГИКЭ), на которую с согласованием в КГИОП нужно закладывать не менее 4 месяцев. А если в проекте предусмотрена замена конструктивных элементов здания, что на самом деле сплошь и рядом в объектах «находящихся в неудовлетворительном состоянии», которые и выставляются на торги программы, то такой проект должен получить положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, что с устранением замечаний также может занять несколько месяцев. 

Существенной проблемой также является приспособление ОКН для обслуживания людей. Здания, сооруженные в XVIII-XIX веках не соответствуют современным требованиям пожарной безопасности, по доступу маломобильных граждан, по теплотехническим характеристикам и т.д. А Программа строго следит за получением всех согласований со всеми надзорными ведомствами, которые могут потребовать решений, противоречащих принципам сохранения ОКН и 73-ФЗ. Выходом из подобных ситуаций является разработка специальных технических условий, которые тоже стоят денег и пишутся далеко не за день. КИО же может расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке при срыве сроков, отсутствии согласования в определенное время или невыполненных предписаниях любого надзорного органа.

Следующие 5 лет ведутся строительные и реставрационные работы, которые по стоимости многократно превосходят не то что проектные работы, а строительные работы с нуля. И чем сложнее, например, был декор на памятнике, который надо воссоздать, тем дороже и дольше будут эти работы, и тем выше квалификация специалистов-прикладников, их выполняющих, должна быть.

И напомним, что по правилам программы, всё это время инвестор оплачивает полную арендную ставку, определенную на торгах, услуги проектировщиков, трех экспертов и дополнительных специалистов, полный перечень которых определяется в процессе, строительные материалы, строителей-реставраторов, технику и т.д., и т.п. Кроме того, ОКН находится на земельному участке, арендная плата за который всегда будет рыночной.

Таким образом, инвестор в первые 7 лет только тратит, ничего не получает, постоянно отчитывается, находится под постоянной угрозой расторжения договора аренды в одностороннем порядке из-за какой-нибудь просрочки, за любой срыв сроков платит пени, сам занимается всеми техническими условиями для подключения к сетям (электричество, вода, канализация, газ), обязательно страхует здание, а если умирает, то все его обязательства переходят на наследников (это тоже прописано). 

Но допустим все хорошо, здание отреставрировано, все системы работают нормально, и инвестор подает заявку на пересчет аренды на 1 рубль за 1 кв.м. (ему еще могут и отказать!). 

Дальше нужно как можно оперативнее компенсировать затраты. Это возможно в случае с объектами в топовых локациях: центральные исторические районы Санкт-Петербурга. Поэтому, как правило, только за них и ведется борьба на торгах. Меньше шансов, но они есть у объектов, расположенных в Сестрорецке и Кронштадте, если ими заинтересуются крупные инвесторы, которые в этих городах присутствуют, но в единственном числе. Конкуренции там нет.

Что касается объектов, расположенных в Петергофе, Ломоносове и Красном Селе, то их шансы невелики и в силу удаленности их от Санкт-Петербурга, и из-за нецентрального местоположения в городах, и ажиотажного спроса на недвижимость там нет. Осложняется всё еще и тем, что здания, выставленные там на торги, деревянные (полностью или частично). А работать с деревом частный инвестор, как правило, боится, из-за высоких требований нормативных документов к этому материалу, высоких рисков пожара и массово утраченных навыков содержания деревянных зданий.

Вот так и получается, что за реставрацию ОКН в лучших локациях берутся крупные инвесторы, у которых есть десятки свободных миллионов рублей, штат сотрудников и опыт работ по согласованию, реставрации и строительству, либо тот, кто готов заниматься памятником планомерно, постепенно, при наличии средств и без угрозы того, что из-за какой-то просрочки по согласованиям с ним распрощаются в одностороннем порядке. Но последним программа КИО не подходит.